Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht des Mieters (§ 556b BGB) – Drei-Werktage-Frist, Textform-Anzeige und Bedeutung für die Zahlungsverzugskündigung In Kraft

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 556b BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum“ (§§ 549–577a BGB) und gilt nach § 549 Abs. 1 BGB unmittelbar für jedes Mietverhältnis über Wohnraum – als Sondervorschrift, die den allgemeinen Vorschriften der §§ 535–548 BGB vorgeht.

Für Mietverhältnisse über Räume außerhalb der Wohnraummiete – insbesondere die Geschäftsraummiete – ordnet § 579 Abs. 2 BGB die entsprechende Geltung ausdrücklich nur für Absatz 1 an: „Für Mietverhältnisse über Räume gilt § 556b Abs. 1 entsprechend.“ Absatz 2 – das Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht mit seiner Textform-Anzeigepflicht – gilt dort nicht kraft Verweisung. Bei der Geschäftsraummiete richten sich Aufrechnung und Zurückbehaltung deshalb nach den allgemeinen Vorschriften der §§ 387 ff., 273, 320 BGB und den Grenzen, die eine wirksame vertragliche Klausel dort setzen darf.

Für die Miete von Grundstücken und beweglichen Sachen gilt eine eigenständige Fälligkeitsregel in § 579 Abs. 1 BGB: Die Miete ist grundsätzlich am Ende der Mietzeit zu entrichten, bei Bemessung nach Zeitabschnitten nach deren Ablauf; bei Grundstücken zusätzlich, sofern nicht kürzere Zeitabschnitte vereinbart sind, jeweils am ersten Werktag des auf ein Kalendervierteljahr folgenden Monats.

Die Aufrechnungsbeschränkung des Absatzes 2 greift nach dem Wortlaut nur, wenn der Mietvertrag eine vertragliche Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsbeschränkung enthält – etwa eine formularvertragliche Klausel, die eine Aufrechnung gegen die Mietforderung generell ausschließt oder einschränkt. Nur gegenüber einer solchen Klausel gibt Absatz 2 dem Mieter das Recht, mit den drei genannten Forderungsarten dennoch aufzurechnen oder zurückzubehalten, sofern er dies rechtzeitig in Textform angezeigt hat. Enthält der Mietvertrag keine solche Beschränkung, gelten für die Aufrechnung ohnehin die allgemeinen Vorschriften der §§ 387 ff. BGB, ohne dass es einer vorherigen Anzeige bedürfte.

Ausnahmen

• Absatz 1 ist – anders als Absatz 2 – nicht ausdrücklich unabdingbar gestellt. Nur für Absatz 2 ordnet Satz 2 die Unwirksamkeit nachteiliger Abweichungen an; für Absatz 1 fehlt eine entsprechende Anordnung im Normtext. Formularmietverträge übernehmen die gesetzliche Frist in der Praxis meist wörtlich; eine hiervon abweichende vertragliche Fälligkeitsregelung ist nach dem Wortlaut der Vorschrift nicht ausdrücklich ausgeschlossen.
• Keine Anzeigepflicht ohne vertragliche Beschränkung. Enthält der Mietvertrag keine Klausel, die eine Aufrechnung oder ein Zurückbehaltungsrecht gegen die Mietforderung einschränkt, ist die einmonatige Textform-Anzeige des Absatzes 2 nicht Voraussetzung der Aufrechnung – es gelten die allgemeinen Vorschriften der §§ 387 ff. BGB.
• Geschäftsraummiete: nur Absatz 1, nicht Absatz 2. Wie im Abschnitt Geltungsbereich dargestellt, verweist § 579 Abs. 2 BGB für Raummietverhältnisse außerhalb der Wohnraummiete nur auf die Fälligkeitsregel des Absatzes 1.
• Zwei-aus-drei-Forderungsarten sind abschließend benannt. Absatz 2 erlaubt die Aufrechnung entgegen einer vertraglichen Beschränkung nur mit Forderungen aus § 536a BGB, § 539 BGB oder ungerechtfertigter Bereicherung wegen zu viel gezahlter Miete – nicht mit jeder beliebigen Gegenforderung des Mieters gegen den Vermieter.

Häufige Fehler

• „§ 556b Abs. 2 BGB verlangt bei jeder Aufrechnung eine einmonatige Vorankündigung in Textform.“ So pauschal falsch. Die Anzeigepflicht ist nur Voraussetzung dafür, eine vertragliche Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsbeschränkung zu überwinden. Ohne eine solche Klausel im Mietvertrag gelten die allgemeinen Aufrechnungsregeln ohne Anzeigepflicht.
• „Samstag ist ein Werktag, deshalb muss die Miete auch am Samstag pünktlich beim Vermieter eingegangen sein.“ Falsch nach BGH VIII ZR 129/09: Bei der Berechnung der Drei-Werktage-Frist des § 556b Abs. 1 BGB zählt der Samstag nicht mit, weil an ihm regulär kein Bankverkehr stattfindet.
• „Die Aufrechnung des Mieters muss nur formlos angekündigt werden.“ Wo die Anzeigepflicht des Absatzes 2 überhaupt greift, schreibt das Gesetz ausdrücklich Textform (§ 126b BGB) vor – eine mündliche Ankündigung genügt nicht.
• „§ 556b Abs. 2 BGB gilt auch für die Geschäftsraummiete.“ Falsch. § 579 Abs. 2 BGB erklärt für Raummietverhältnisse außerhalb der Wohnraummiete ausdrücklich nur Absatz 1 für entsprechend anwendbar.
• „Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs bleibt immer wirksam, sobald zum Kündigungszeitpunkt ein Rückstand bestand.“ Zu undifferenziert: Konnte sich der Mieter durch Aufrechnung von seiner Mietschuld befreien und erklärt er dies unverzüglich nach der Kündigung, wird die Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB rückwirkend unwirksam.

Beispiel

Berechnung der Drei-Werktage-Frist: Ein Mietvertrag übernimmt den Gesetzeswortlaut: Die Miete ist „zu Beginn des Monats, spätestens am dritten Werktag“ zu zahlen. Der 1. Mai 2026 ist ein Freitag.

• Nach der Berechnung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 129/09) zählt der Samstag nicht mit: Werktag 1 = Freitag, 1. Mai; der Samstag (2. Mai) und der Sonntag (3. Mai) zählen nicht; Werktag 2 = Montag, 4. Mai; Werktag 3 = Dienstag, 5. Mai. Die Miete ist damit bis einschließlich Dienstag, 5. Mai 2026, rechtzeitig gezahlt.
• Zählte man den Samstag fälschlich mit, käme man auf Montag, 4. Mai, als vermeintlich letzten Zahlungstag – einen vollen Werktag zu früh. Ein Vermieter, der eine am Dienstag eingegangene Zahlung auf dieser falschen Grundlage als „verspätet“ behandelt, überschätzt den Verzug um einen Tag.

Aufrechnung und Heilung einer Zahlungsverzugskündigung: Ein Mietvertrag enthält keine Aufrechnungs- oder Zurückbehaltungsbeschränkung. Der Mieter hat einen fälligen Anspruch auf Aufwendungsersatz aus § 536a Abs. 2 BGB, weil er einen dringenden Rohrbruch nach vorherigem Verzug des Vermieters selbst hat beseitigen lassen. Er zahlt zwei Monatsmieten nicht und wird deshalb außerordentlich fristlos gekündigt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).

• Weil der Vertrag keine Aufrechnungsbeschränkung enthält, ist die Anzeigepflicht des § 556b Abs. 2 BGB von vornherein nicht einschlägig – für die Aufrechnung gelten die allgemeinen Vorschriften der §§ 387 ff. BGB.
• Erklärt der Mieter unverzüglich nach Zugang der Kündigung die Aufrechnung mit seinem Aufwendungsersatzanspruch und deckt dieser den Rückstand, gilt die Mietschuld nach § 389 BGB rückwirkend auf den Zeitpunkt der Aufrechnungslage als erloschen – die Kündigung wird nach § 543 Abs. 2 Satz 3 BGB rückwirkend unwirksam.
• Enthielte der Vertrag dagegen eine wirksame Aufrechnungsbeschränkung, hätte der Mieter die Aufrechnung bereits vor der Kündigung mindestens einen Monat vor der jeweiligen Fälligkeit in Textform ankündigen müssen (§ 556b Abs. 2 BGB); eine erst nach der Kündigung erklärte Aufrechnung könnte die Kündigung dann nicht mehr heilen, weil er sich zum Kündigungszeitpunkt gerade nicht wirksam von seiner Schuld befreien konnte.

Siehe auch

• [Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 BGB) – Voraussetzungen und Schonfristzahlung](/fakten/kuendigung-zahlungsverzug-543-bgb.html)
• [Selbstvornahme und Aufwendungsersatz des Mieters (§ 536a Absatz 2 BGB)](/fakten/selbstvornahme-aufwendungsersatz-536a-bgb.html)
• [Aufwendungsersatz und Wegnahmerecht des Mieters (§ 539 BGB)](/fakten/wegnahmerecht-aufwendungsersatz-539-bgb.html)
• [Zurückbehaltungsrecht und Einrede des nicht erfüllten Vertrags (§§ 273, 320 BGB)](/fakten/zurueckbehaltungsrecht-273-320-bgb.html)
• [Mietminderung bei Mängeln (§ 536 BGB)](/fakten/mietminderung-536-bgb.html)
• [Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB)](/fakten/kuendigung-pflichtverletzung-573-abs-2-nr-1-bgb.html)

Quellen

• § 556b BGB – Fälligkeit der Miete, Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556b.html (Autorität A)
• § 536a BGB – Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html (Autorität A)
• § 539 BGB – Ersatz sonstiger Aufwendungen und Wegnahmerecht des Mieters: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__539.html (Autorität A)
• § 543 BGB – Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__543.html (Autorität A)
• § 549 BGB – Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html (Autorität A)
• § 579 BGB – Fälligkeit der Miete (Grundstücke, bewegliche Sachen, sonstige Raummietverhältnisse): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__579.html (Autorität A)
• § 389 BGB – Wirkung der Aufrechnung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__389.html (Autorität A)
• bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 (amtlicher Volltext; Leitsatz zu § 556b Abs. 1 BGB, Samstag zählt nicht als Werktag, Abgrenzung zu BGH VIII ZR 206/04 vom 27.04.2005): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR_129-09.pdf?__blob=publicationFile (Autorität A)
• Hinweis zur in Bezug genommenen Vorentscheidung: BGH, Urteil vom 27.04.2005 – VIII ZR 206/04 (NJW 2005, 2154) wird im amtlichen Leitsatz von VIII ZR 129/09 zur Abgrenzung genannt (Werktagsberechnung bei § 573c BGB); der eigene Volltext dieser Vorentscheidung wurde im vorliegenden Lauf nicht gesondert am amtlichen Original verifiziert. Die Aussage ist deshalb auf das im Leitsatz von VIII ZR 129/09 wörtlich in Bezug Genommene beschränkt.

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Änderungsverlauf

• 2026-09-27: Erstveröffentlichung der Faktenseite. PROVENANZ: §§ 556b, 536a, 539, 543, 549, 579 und 389 BGB im Wortlaut von gesetze-im-internet.de geprüft (je eigene Zieldatei pro URL, HTTP 200, `<title>` „§ … BGB - Einzelnorm“ jeweils mitgeprüft). BGH, Urteil vom 13.07.2010 – VIII ZR 129/09 über den amtlichen SharedDocs-Volltext auf bundesgerichtshof.de belegt (157.114 Byte PDF; Entscheidungsart „URTEIL“, Verkündungsdatum und amtlicher Leitsatz am PDF-Kopf gegengeprüft: „BGB § 556b Abs. 1 – Bei der Berechnung der Zahlungsfrist von drei Werktagen, die ein vorleistungspflichtiger Mieter nach § 556b Abs. 1 BGB oder entsprechenden Vertragsklauseln einzuhalten hat, ist der Sonnabend nicht als Werktag mitzuzählen (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 27. April 2005 - VIII ZR 206/04, NJW 2005, 2154).“). SharedDocs-Pfad nach Jahr des Aktenzeichens (2009, nicht Entscheidungsjahr 2010) aufgelöst, gemäß AGENT_GUIDE-Korrekturbefund vom 21.08.2026. `valid_from` über die amtliche Versionsgeschichte auf lexetius.com verifiziert: Der Wortlaut von § 556b BGB gilt unverändert seit dem 1. September 2001 (Artt. 1 Nr. 3, 11 des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149) — seitdem keine weitere Änderung; die auf buzer.de für die Gesamtvorschrift des BGB angezeigte „zuletzt geändert“-Angabe (Artikel 6, Gesetz vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226) betrifft die Kodifikationsgeschichte des BGB insgesamt, nicht den Wortlaut von § 556b BGB selbst. NEGATIVBEFUND/SCHLUSSFOLGERUNGEN (als solche gekennzeichnet, nicht wörtlich einer Primärquelle entnommen): (1) Die Aussage, die Anzeigepflicht des Absatzes 2 setze eine vertragliche Aufrechnungs-/Zurückbehaltungsbeschränkung voraus, folgt aus dem Wortlaut „entgegen einer vertraglichen Bestimmung“ selbst (grammatikalische Auslegung). (2) Die Aussage, Absatz 1 sei anders als Absatz 2 nicht ausdrücklich unabdingbar gestellt, stützt sich auf das Fehlen einer entsprechenden Anordnung im Normtext (Umkehrschluss), analog zur Methodik der Bestandsseite `stillschweigende-verlaengerung-545-bgb` vom 26.09.2026. (3) Das Beispiel zur Heilung der Kündigung durch nachträgliche Aufrechnung (§ 543 Abs. 2 Satz 3, § 389 BGB) verbindet die drei zitierten Normtexte durch eigene Schlussfolgerung und stellt für den Fall einer vertraglichen Aufrechnungsbeschränkung ausdrücklich als Konsequenz dar, dass eine verspätete Anzeige die Heilungswirkung verhindern würde, ohne sich auf eine dazu ergangene Einzelfallentscheidung zu stützen. ABGRENZUNG ZUR BESTEHENDEN ABDECKUNG: § 556b BGB hatte im Miet-Bestand vor dieser Veröffentlichung nur Randverweis-Treffer auf `kuendigung-pflichtverletzung-573-abs-2-nr-1-bgb` und `zurueckbehaltungsrecht-273-320-bgb`, keine eigene Themenseite. KEINE ÜBERNAHME UNGEPRÜFTER SEKUNDÄRZITATE: Eine im Rechercheprozess gefundene Fundstelle zu BGH, Beschluss vom 12.01.2000 – XII ZA 21/99 (Gewerbemiete, zur Sinnlosigkeit einer vertraglichen Aufrechnungs-Ankündigungsklausel nach Vertragsende) wurde nicht übernommen, da die Entscheidung eine kommerzielle Vertragsklausel und nicht § 556b BGB selbst betrifft und außerhalb des thematischen Zeitschnitts dieser Seite liegt. Wikidata-Subjects: Q58081925 (Mietrecht), Q165728 (BGB), Q687323 (BGH), Q1151380 (Aufrechnung/set-off – de-Label „Aufrechnung“, dewiki-Sitelink „Aufrechnung“, verifiziert 2026-09-27 via `Special:EntityData`) – gemäß AGENT_GUIDE Abschnitt 4a. | change_type=initial_publication reviewed_by=“Andreas Warkentin“ field=“topic_lifecycle“ new=“published“

Stand

• Stand: 2026-09-27
• Gültig ab: 2001-09-01 – § 556b BGB in der heutigen, seither unveränderten Fassung durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149.
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de)
• Lizenz: CC BY 4.0

Quellen