Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses (§ 545 BGB) – Fortsetzung des Gebrauchs, Widerspruchsfrist, Ausschluss und Verhältnis zur Nutzungsentschädigung In Kraft

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 545 BGB steht im Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse“ (§§ 535–548a BGB) und gilt damit systematisch für jedes Mietverhältnis – Wohnraum, Geschäftsraum und sonstige Mietsachen gleichermaßen, sofern nicht speziellere Vorschriften etwas anderes anordnen.

„Ablauf der Mietzeit“ erfasst zwei Konstellationen:

1. Den Fristablauf eines befristeten Vertrags. Nach § 542 Abs. 2 BGB endet ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis mit dem Ablauf dieser Zeit, sofern es nicht außerordentlich gekündigt oder verlängert wird.
2. Die Beendigung durch eine wirksame Kündigung. Dass § 545 BGB auch hier greift, hat der Bundesgerichtshof in der Sache XII ZR 120/16 bestätigt: Dort ging es um ein befristetes Gewerbemietverhältnis, das der Vermieter außerordentlich fristlos gekündigt hatte – die anschließende Fortnutzung durch den Mieter konnte trotzdem eine Verlängerung nach § 545 BGB auslösen, wenn kein rechtzeitiger Widerspruch vorlag.

Die Fortsetzung des Gebrauchs ist ein rein tatsächlicher Vorgang; ein neuer Vertragsschluss ist nicht erforderlich und wird von § 545 BGB gerade nicht verlangt. Liegen alle drei Voraussetzungen – Ablauf der Mietzeit, Fortsetzung des Gebrauchs, kein fristgerechter Widerspruch – vor, tritt die Verlängerung kraft Gesetzes ein.

Die Zwei-Wochen-Frist ist für beide Seiten unterschiedlich ausgestaltet (§ 545 Satz 2 BGB): Beim Mieter beginnt sie mit der tatsächlichen Fortsetzung des Gebrauchs – ein objektiv feststellbarer Zeitpunkt. Beim Vermieter beginnt sie dagegen erst mit dessen Kenntnis von dieser Fortsetzung. Das kann deutlich später sein als der Zeitpunkt, zu dem der Mieter tatsächlich weiterhin in der Wohnung wohnt oder die Gewerberäume nutzt, etwa wenn der Vermieter die Fortnutzung erst bei einem späteren Ortstermin bemerkt.

Ausnahmen

• Vertraglicher Ausschluss. § 545 BGB ordnet seine eigene Unabdingbarkeit nicht an. Die Vorschrift ist dispositiv, und Mietverträge schließen sie in der Praxis regelmäßig durch eine ausdrückliche Klausel aus – mit der Folge, dass eine bloße Fortnutzung nach Vertragsende keine automatische Verlängerung mehr auslöst.
• Fristgerechter Widerspruch. Erklärt eine Vertragspartei rechtzeitig ihren entgegenstehenden Willen, bleibt es bei der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Mieter schuldet dann für die weitere Nutzung keine Miete mehr, sondern Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB.
• Konkludenter Widerspruch vor Vertragsende. Nach BGH XII ZR 120/16 muss der Widerspruch nicht erst nach Beendigung des Mietverhältnisses erklärt werden. Bringt eine Kündigung oder ein Räumungsverlangen bereits eindeutig den Willen zum Ausdruck, den Vertrag nicht fortzusetzen, wirkt das als rechtzeitiger Widerspruch – die Zwei-Wochen-Frist muss dann nicht separat nach Vertragsende neu laufen.
• Mietausfallschaden bleibt trotz Verlängerung möglich. Tritt trotz eines an sich wirksamen Widerspruchs durch bloßen Zeitablauf doch eine Verlängerung nach § 545 BGB ein, weil der Mieter anschließend weiter nutzt und selbst ordentlich kündigt, verliert der Vermieter seinen Anspruch auf Ersatz des Mietausfallschadens aus der vorangegangenen außerordentlichen Kündigung nicht automatisch – er muss sich lediglich eine unterlassene Schadensminderung anrechnen lassen (§ 254 Abs. 2 BGB).

Häufige Fehler

• „Die Zwei-Wochen-Frist läuft für beide Seiten ab Vertragsende.“ Falsch. Für den Vermieter beginnt sie erst mit Kenntnis von der Fortsetzung des Gebrauchs, nicht automatisch mit dem rechnerischen Ende der Mietzeit (§ 545 Satz 2 Nr. 2 BGB).
• „Der Widerspruch muss ausdrücklich und schriftlich erklärt werden.“ Das Gesetz schreibt keine Form vor. Ein Widerspruch kann auch konkludent erklärt werden, etwa durch ein Räumungsverlangen (BGH XII ZR 120/16, Leitsatz b).
• „Wenn ich schon gekündigt habe, muss ich nach Vertragsende noch einmal gesondert widersprechen.“ Nicht zwingend. Wurde bereits mit der Kündigung selbst unmissverständlich der Wille zur Vertragsbeendigung erklärt, liegt darin nach BGH XII ZR 120/16 (Leitsatz a) bereits ein wirksamer, rechtzeitiger Widerspruch.
• „§ 545 BGB kann nicht ausgeschlossen werden, weil er dem Mieterschutz dient.“ Die Norm ist – anders als etwa § 555d BGB oder § 559b Abs. 4 BGB – nicht für unabdingbar erklärt. Ein vertraglicher Ausschluss ist möglich und in Formularmietverträgen praxisüblich.
• „Wer nach Vertragsende einfach weiterwohnt, schuldet automatisch nur eine Nutzungsentschädigung.“ Das gilt nur, solange keine Verlängerung nach § 545 BGB eintritt. Fehlt ein wirksamer Ausschluss und ein rechtzeitiger Widerspruch, entsteht ein neues, unbefristetes Mietverhältnis mit voller Mietschuld statt einer bloßen Entschädigung nach § 546a BGB.
• „Die Verlängerung setzt den ursprünglichen befristeten Vertrag identisch fort.“ Falsch. Die Rechtsfolge des § 545 BGB ist eine Verlängerung auf unbestimmte Zeit mit vollem Kündigungsschutz, nicht die Fortsetzung der ursprünglichen Befristung.

Beispiel

Ein Gewerberaummietvertrag ist bis zum 31. Dezember befristet. Wegen erheblichen Zahlungsverzugs kündigt der Vermieter bereits am 15. November außerordentlich fristlos und fordert die Mieterin in demselben Schreiben unmissverständlich zur Räumung binnen zwei Wochen auf. Die Mieterin räumt jedoch nicht, sondern nutzt die Räume bis Ende Februar des Folgejahres weiter und kündigt dann ihrerseits ordentlich zum 31. März.

• Ohne die Kündigung als Widerspruch gedacht, würde die Fortsetzung des Gebrauchs ab dem 1. Januar an sich die Voraussetzungen des § 545 Satz 1 BGB erfüllen – Ablauf der Mietzeit durch die Kündigung, Fortsetzung des Gebrauchs, und wenn keine Partei binnen zwei Wochen widerspricht, verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit.
• Tatsächlich hat der Vermieter aber bereits mit dem Räumungsverlangen vom 15. November unmissverständlich seinen entgegenstehenden Willen erklärt. Nach den Leitsätzen a und b der Entscheidung BGH XII ZR 120/16 liegt darin ein wirksamer, schon vor Vertragsende erklärter konkludenter Widerspruch. Die Verlängerung nach § 545 BGB tritt deshalb nicht ein.
• Der Mietausfallschaden für die Zeit bis zu einer möglichen Neuvermietung bleibt dem Vermieter dennoch erhalten (Leitsatz c) – auch wenn die Mieterin faktisch bis Ende Februar weitergenutzt und dann selbst ordentlich gekündigt hat. Der Vermieter muss sich aber anrechnen lassen, wenn er zumutbare Anstrengungen zur Schadensminderung unterlassen hat (Leitsatz d, § 254 Abs. 2 BGB).
• Umsatzsteuer fällt auf den Schadensersatz für den Mietausfall nicht an, weil dieser kein umsatzsteuerbares Entgelt im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 1 UStG darstellt (Leitsatz e).

Siehe auch

• [Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe (§ 546a BGB)](/fakten/nutzungsentschaedigung-546a-bgb.html)
• [Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug (§ 543 BGB)](/fakten/kuendigung-zahlungsverzug-543-bgb.html)
• [Räumungsvollstreckung (§§ 885, 885a ZPO)](/fakten/raeumungsvollstreckung-885-zpo.html)
• [Qualifizierter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB)](/fakten/zeitmietvertrag-575-bgb.html)
• [Schriftform des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB)](/fakten/schriftform-mietvertrag-550-bgb.html)
• [Ordentliche Kündigung wegen Pflichtverletzung (§ 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB)](/fakten/kuendigung-pflichtverletzung-573-abs-2-nr-1-bgb.html)
• [Campingplatzvertrag und Wohnmobil-Stellplatz (§§ 535, 578, 580a BGB)](/fakten/campingplatzvertrag-535-580a-bgb.html)

Quellen

• § 545 BGB – Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__545.html (Autorität A)
• § 542 BGB – Ende des Mietverhältnisses: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__542.html (Autorität A)
• § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546.html (Autorität A)
• § 546a BGB – Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546a.html (Autorität A)
• § 254 BGB – Mitverschulden (Schadensminderungspflicht, Absatz 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__254.html (Autorität A)
• bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 24.01.2018 – XII ZR 120/16 (amtlicher Volltext; Leitsätze a–e zu konkludentem Widerspruch, Räumungsverlangen, Mietausfallschaden, Schadensminderungspflicht und Umsatzsteuer): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/XII_ZS/2016/XII_ZR_120-16.pdf?__blob=publicationFile (Autorität A)
• Hinweis zu den in Bezug genommenen Vorentscheidungen: BGH, Urteil vom 16.09.1987 – VIII ZR 156/86 (NJW-RR 1988, 76) und BGH (Senat), Urteil vom 12.07.2006 – XII ZR 178/03 (NJW-RR 2006, 1385) werden im amtlichen Leitsatz a von XII ZR 120/16 in Bezug genommen; ihre Volltexte wurden im vorliegenden Lauf nicht gesondert am amtlichen Original verifiziert, da sie außerhalb des Zeitschnitts der geprüften Primärquelle liegen. Die Aussage ist deshalb auf das im Leitsatz von XII ZR 120/16 wörtlich Zitierte beschränkt.

Diese Seite gibt den Stand des Gesetzesrechts wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Änderungsverlauf

• 2026-09-26: Erstveröffentlichung der Faktenseite. PROVENANZ: §§ 545, 542, 546, 546a und 254 BGB im Wortlaut von gesetze-im-internet.de geprüft (je eigene Zieldatei pro URL, HTTP 200, `<title>` „§ … BGB - Einzelnorm“ jeweils mitgeprüft); § 545 BGB zusätzlich über den In-App-Browser auf dejure.org gegengelesen (identischer Wortlaut, Fassungshinweis „Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149, in Kraft getreten am 01.09.2001“ bestätigt `valid_from`). BGH, Urteil vom 24.01.2018 – XII ZR 120/16 über den amtlichen SharedDocs-Volltext auf bundesgerichtshof.de belegt (144.268 Byte, Entscheidungsart „URTEIL“ und Verkündungsdatum am PDF-Kopf gegengeprüft); amtliche Leitsätze a bis e im Wortlaut übernommen. ABGRENZUNG ZUR BESTEHENDEN ABDECKUNG: § 545 BGB hatte im Miet-Bestand 0 Treffer; der einzige Volltext-Treffer für „§ 545“ betraf `berufung-revision-zivilprozess` und bezog sich auf § 545 ZPO (Revisionsgrund der Rechtsverletzung) – eine andere, im Zivilprozessrecht stehende Norm ohne inhaltlichen Bezug zur stillschweigenden Vertragsverlängerung. NEGATIVBEFUND: Die Aussage, § 545 BGB sei dispositiv, stützt sich auf das Fehlen einer Unabdingbarkeitsanordnung im Normtext selbst (Umkehrschluss) und wird durch die in der Fachliteratur einhellig beschriebene Praxis des vertraglichen Ausschlusses in Formularmietverträgen bestätigt; sie ist als Schlussfolgerung gekennzeichnet und nicht wörtlich einer Primärquelle entnommen. KEINE ÜBERNAHME UNGEPRÜFTER AKTENZEICHEN: Die in Leitsatz a von XII ZR 120/16 in Bezug genommenen Vorentscheidungen (BGH VIII ZR 156/86 vom 16.09.1987 und BGH XII ZR 178/03 vom 12.07.2006) werden nur insoweit wiedergegeben, wie sie im amtlichen Leitsatz von XII ZR 120/16 selbst zitiert sind; ihre eigenen Volltexte wurden in diesem Lauf nicht gesondert am Original geprüft. Wikidata-Subjects: Q58081925 (Mietrecht), Q165728 (BGB), Q687323 (BGH) – gemäß AGENT_GUIDE Abschnitt 4a. | change_type=initial_publication reviewed_by="Andreas Warkentin" field="topic_lifecycle" new="published"

Stand

• Stand: 2026-09-26
• Gültig ab: 2001-09-01 – § 545 BGB in der heutigen Fassung durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149.
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de)
• Lizenz: CC BY 4.0

Quellen