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Erleichterte Kündigung des Vermieters im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB) – Gebäudebegriff, Kündigungsbeschränkung, Verhältnis zur Sozialklausel In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-24 · letzte Prüfung: 2026-09-24 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort § 573a BGB erlaubt dem Vermieter, ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem **von ihm selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen** zu kündigen, **ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 BGB bedarf** – die Kündigungsfrist verlängert sich dafür nach § 573a Absatz 1 Satz 2 BGB um **drei Monate**. Nach Absatz 2 gilt das Gleiche für Wohnraum **innerhalb** der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, außer dieser ist ohnehin schon nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB vollständig vom Mieterschutz ausgenommen. Der Vermieter muss die Kündigung im Kündigungsschreiben ausdrücklich auf Absatz 1 oder 2 stützen (§ 573a Absatz 3 BGB); eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 573a Absatz 4 BGB). Der Begriff des **„Gebäudes"** bestimmt sich nach der **Verkehrsauffassung, nicht nach der Grundbucheintragung** – Reihenhäuser und Doppelhaushälften gelten deshalb als eigenständige Gebäude (**BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09**, unter Bezug auf **BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07**). Eine **vertragliche Kündigungsbeschränkung** kann die erleichterte Kündigung ausschließen und bindet auch einen späteren Erwerber über § 566 Absatz 1 BGB (**BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13**); der **Härtefallwiderspruch nach § 574 BGB** bleibt trotz § 573a BGB uneingeschränkt anwendbar.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 573a BGB („Erleichterte Kündigung des Vermieters") [gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html]
Normwortlaut Absatz 1„Ein Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter auch kündigen, ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf. Die Kündigungsfrist verlängert sich in diesem Fall um drei Monate."
Normwortlaut Absatz 2„Absatz 1 gilt entsprechend für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung, sofern der Wohnraum nicht nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 vom Mieterschutz ausgenommen ist."
Normwortlaut Absatz 3„In dem Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des Absatzes 1 oder 2 gestützt wird."
Normwortlaut Absatz 4„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam."
Verzicht auf „berechtigtes Interesse"§ 573a Absatz 1 BGB setzt – anders als § 573 BGB – kein berechtigtes Interesse voraus; der Vermieter muss also weder Eigenbedarf noch Pflichtverletzung noch Verwertungsinteresse darlegen
FristverlängerungDie reguläre Kündigungsfrist des § 573c Absatz 1 BGB (3 bis 9 Monate je nach Mietdauer) verlängert sich bei § 573a-Kündigungen um weitere drei Monate
GebäudebegriffBestimmt sich nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude; Reihenhäuser und Doppelhaushälften gelten als selbständige Gebäude [BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09, Randnummer 12, unter Verweis auf BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07]
Dritte, gewerblich genutzte RäumeDas Sonderkündigungsrecht entfällt nicht, wenn im Gebäude weitere, potenziell wohnfähige Räume vorhanden sind, sofern diese schon bei Vertragsschluss gewerblich genutzt wurden [BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07, amtlicher Leitsatz]
Vertragliche KündigungsbeschränkungEine individualvertragliche Klausel, die die Kündigung des Vermieters auf „besondere Ausnahmefälle" mit „wichtigen berechtigten Interessen" beschränkt, schließt die erleichterte Kündigung nach § 573a Absatz 1 Satz 1 BGB aus [BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, amtlicher Leitsatz und Randnummer 12]
Bindung des ErwerbersEine wirksam vereinbarte Kündigungsbeschränkung bindet nach § 566 Absatz 1 BGB auch den Rechtsnachfolger des ursprünglichen Vermieters – unabhängig davon, ob im Gebäude bei Vertragsschluss mehr als zwei Wohnungen vorhanden waren [BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, Randnummern 12–13]
Keine KündigungssperrfristDie Sperrfrist des § 577a BGB bei Umwandlung in Wohnungseigentum ist auf eine § 573a-Kündigung nicht analog anwendbar – mangels planwidriger Regelungslücke [BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09, amtlicher Leitsatz b)]
Verhältnis zur SozialklauselDer Härtefallwiderspruch nach § 574 BGB bleibt bei einer § 573a-Kündigung uneingeschränkt anwendbar; § 573a BGB schließt ihn nicht aus [BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, Randnummer 10 sowie Tenor der Zurückverweisung]
Anwendung des Absatzes 2Erfasst z. B. ein vermietetes Zimmer innerhalb der eigenen Wohnung des Vermieters, das nicht bereits vollständig vom Mieterschutz ausgenommen ist; die vollständige Ausnahme nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB greift nur bei überwiegend möbliertem Wohnraum ohne dauerhafte Überlassung an Mieter mit eigener Haushaltsführung
Geltung seit01.09.2001 (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz – vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149), als Nachfolgeregelung des früheren § 564b Absatz 4 BGB a. F.

Geltungsbereich

§ 573a BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum", Kapitel 5 „Beendigung des Mietverhältnisses" der §§ 535 ff. BGB und ist damit auf Wohnraummietverhältnisse beschränkt. Die Norm gewährt dem Vermieter, der mit dem Mieter unter einem Dach lebt, eine erleichterte Kündigungsmöglichkeit gegenüber § 573 BGB:

Absatz 1 – das Zweifamilienhaus. Voraussetzung ist, dass der Vermieter selbst in dem Gebäude wohnt und das Gebäude nicht mehr als zwei Wohnungen hat. Liegen diese beiden Voraussetzungen vor, entfällt die Pflicht, ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB (Pflichtverletzung, Eigenbedarf, Verwertung) darzulegen. Als Ausgleich für den geringeren Bestandsschutz verlängert sich die Kündigungsfrist des § 573c Absatz 1 BGB um drei Monate (§ 573a Absatz 1 Satz 2 BGB).

Der Begriff des Gebäudes ist dabei nicht formal, sondern wirtschaftlich-tatsächlich zu verstehen: Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bestimmt sich der Gebäudebegriff „nach der Verkehrsauffassung, nicht nach der Ausweisung im Grundbuch als einheitliches Gebäude" (BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09, Randnummer 12). Ein Reihenhaus oder eine Doppelhaushälfte gilt danach als eigenständiges Gebäude – maßgeblich ist das einzelne, vom Vermieter bewohnte Haus, nicht der gesamte Reihenhausblock (unter Bezug auf BGH, Urteil vom 25.06.2008 – VIII ZR 307/07).

Absatz 2 – die Einliegerwohnung/das Zimmer in der eigenen Wohnung. Absatz 1 gilt „entsprechend" auch für Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung – etwa ein einzelnes vermietetes Zimmer in der eigenen Wohnung des Vermieters. Die Einschränkung: Ist dieser Wohnraum ohnehin schon nach § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB vollständig vom Mieterschutz ausgenommen (weil er Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist, überwiegend möbliert überlassen wird und nicht zum dauernden Gebrauch mit Familie oder gemeinsamem Haushalt dient), braucht es § 573a Absatz 2 BGB gar nicht – dort gilt ohnehin kein Kündigungsschutz der §§ 573 ff. BGB. Absatz 2 erfasst also gerade die Zwischenfälle: Wohnraum in der Vermieterwohnung, der nicht unter die vollständige Ausnahme des § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB fällt (etwa weil er dauerhaft mit Familie überlassen ist), aber wegen der räumlichen Nähe zum Vermieter dennoch erleichtert gekündigt werden kann.

Absatz 3 – Begründungszwang. Anders als bei § 573 BGB, wo die konkreten Gründe für das berechtigte Interesse anzugeben sind (§ 573 Absatz 3 BGB), verlangt § 573a Absatz 3 BGB nur die formale Angabe, dass die Kündigung auf Absatz 1 oder Absatz 2 gestützt wird. Eine inhaltliche Begründung des „warum" ist nicht erforderlich, weil gerade kein berechtigtes Interesse dargelegt werden muss.

Absatz 4 – Unabdingbarkeit. Eine Vereinbarung, die den Mieter gegenüber der gesetzlichen Regelung schlechter stellt, ist unwirksam. Zulässig bleiben dagegen Vereinbarungen, die den Vermieter stärker binden, als es das Gesetz verlangt – genau das war Gegenstand von BGH VIII ZR 57/13 (siehe unten).

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Ein Vermieter bewohnt die Erdgeschosswohnung eines Zweifamilienhauses und vermietet die Wohnung im Obergeschoss seit fünf Jahren an eine Mieterin. Er möchte das Mietverhältnis beenden, ohne Eigenbedarf oder einen anderen Grund nach § 573 BGB darlegen zu müssen.

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-24
Letzte Prüfung:
2026-09-24
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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