Teilkündigung von Nebenräumen und Grundstücksteilen durch den Vermieter (§ 573b BGB) – Voraussetzungen, Frist und Verhältnis zur Vertragseinheit In Kraft

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 573b BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum“, Kapitel 5 „Beendigung des Mietverhältnisses“ der §§ 535 ff. BGB und ist damit auf Wohnraummietverhältnisse zugeschnitten. Die Norm durchbricht einen zentralen Grundsatz des Wohnraummietrechts: Ein einheitliches Mietverhältnis kann grundsätzlich nur insgesamt, nicht in Teilen gekündigt werden. Diesen Grundsatz hat der Bundesgerichtshof für den praktisch häufigen Fall von Wohnung und Garage ausdrücklich bestätigt: „Sind Wohnung und Garage … Bestandteile eines einheitlichen Mietverhältnisses, so ist das gesamte Mietverhältnis nur nach den Kündigungsvorschriften für Wohnraum kündbar; eine Teilkündigung des Mietverhältnisses über die Garage ist bei einem einheitlichen Mietverhältnis unzulässig“ (BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10, Randnummer 11).

§ 573b BGB eröffnet davon eine eng umgrenzte Ausnahme: Der Vermieter darf nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (etwa Keller-, Boden- oder Waschküchenanteile, eine mitvermietete Garage) oder Teile des Grundstücks (etwa Garten- oder Hofflächen) herauskündigen, ohne ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 BGB darlegen zu müssen – aber nur, wenn er die betroffenen Flächen konkret dazu verwenden will, entweder neuen Wohnraum zur Vermietung zu schaffen (Absatz 1 Nummer 1) oder neu geschaffenen und vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten (Absatz 1 Nummer 2). Die Teilkündigung muss sich dabei auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränken – die Wohnung selbst bleibt vom Mietverhältnis unberührt.

Die Frist in Absatz 2 entspricht wörtlich der Grundfrist des § 573c Absatz 1 Satz 1 BGB (spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats). Anders als bei der regulären Kündigung sieht § 573b BGB jedoch keine Verlängerung um drei Monate nach fünf beziehungsweise acht Jahren Mietdauer vor, wie sie § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB für die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses vorschreibt – die Teilkündigungsfrist bleibt unabhängig von der Mietdauer bei der Grundfrist.

Zum Ausgleich für den Wegfall der Nebenräume oder Grundstücksteile gewährt Absatz 4 dem Mieter einen Anspruch auf angemessene Mietsenkung für das fortbestehende (Rest-)Mietverhältnis; verzögert sich der angekündigte Baubeginn, kann der Mieter nach Absatz 3 zusätzlich eine entsprechende Verlängerung verlangen. Absatz 5 stellt beide Ansprüche sowie die Zweckbindung nach Absatz 1 unabdingbar zulasten des Mieters.

Ausnahmen

• Fehlende oder zu vage Verwendungsabsicht. Will der Vermieter die Nebenräume oder Grundstücksteile nicht konkret zur Schaffung oder Ausstattung von Wohnraum nutzen, sondern etwa gewerblich verwerten, verkaufen oder anderweitig verwenden, greift § 573b BGB nicht – dann bleibt es bei der allgemeinen Unzulässigkeit der Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses (BGH VIII ZR 251/10, Randnummer 11).
• Separater Vertrag über Nebenraum oder Garage. Sind Wohnung und Nebenraum in getrennten Verträgen vereinbart – etwa ein schriftlicher Wohnungsmietvertrag und ein eigenständiger, auch mündlicher Garagenmietvertrag –, spricht eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit beider Vereinbarungen. Diese Vermutung ist widerlegbar durch besondere Umstände, die auf den Willen der Vertragsparteien zu einer rechtlichen Einheit schließen lassen; im Regelfall ist das anzunehmen, wenn Wohnung und Garage auf demselben Grundstück liegen (BGH VIII ZR 251/10, amtlicher Leitsatz b). Liegt dagegen ein eigenständiges Mietverhältnis vor, ist gar keine „Teilkündigung“ im Sinne des § 573b BGB gegeben – der Nebenraum- oder Garagenvertrag kann dann nach den für ihn geltenden allgemeinen Kündigungsvorschriften beendet werden, ohne dass § 573b BGB einschlägig wäre.
• Vertragliche Besserstellung des Mieters. Vereinbarungen, die dem Mieter mehr Schutz einräumen als das Gesetz – etwa eine längere Frist oder einen Ausschluss der Teilkündigung insgesamt –, bleiben wirksam; nur eine Verschlechterung zulasten des Mieters ist nach Absatz 5 unwirksam.
• Öffentlich-rechtliche und wohlfahrtspflegerische Weitervermietung. Für Verträge nach § 578 Absatz 3 BGB (Anmietung durch juristische Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannte Träger der Wohlfahrtspflege zur Weitervermietung an Menschen mit dringendem Wohnungsbedarf) gilt § 573b BGB nur über die entsprechende Verweisung und im dortigen Kontext.

Häufige Fehler

• „Nebenräume kann ich immer ohne Grund rauskündigen.“ § 573b BGB gilt nur für die zwei engen Zwecke des Absatz 1 Nummer 1 und 2 – Schaffung neuen Wohnraums zur Vermietung oder Ausstattung neuen und vorhandenen Wohnraums damit. Jede andere Verwendungsabsicht erfordert weiterhin ein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB für das gesamte Mietverhältnis, da eine Teilkündigung dann unzulässig ist.
• Fristverlängerung nach Mietdauer angenommen. Die Teilkündigungsfrist des § 573b Absatz 2 BGB bleibt unabhängig von der Wohndauer bei der Grundfrist (dritter Werktag/übernächster Monat) – die Verlängerung um drei Monate nach fünf beziehungsweise acht Jahren aus § 573c Absatz 1 Satz 2 BGB gilt hier nicht.
• Garage automatisch als Teil eines einheitlichen Mietverhältnisses behandelt. Ob Wohnung und Garage oder Nebenraum rechtlich ein einheitliches Mietverhältnis bilden, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab – bei getrennten Verträgen gilt zunächst die Vermutung der Selbständigkeit. Wer das übersieht, prüft unter Umständen die falsche Kündigungsvorschrift.
• Mietsenkungsanspruch übersehen. Auch wenn die Teilkündigung wirksam ist, hat der verbleibende Mieter einen eigenständigen Anspruch auf angemessene Senkung der Miete nach Absatz 4 – dieser entsteht unabhängig davon, ob der Vermieter ihn von sich aus anbietet.
• Vage Bauabsicht als ausreichend angesehen. Eine bloß allgemeine oder unbestimmte Absicht, „irgendwann“ Wohnraum zu schaffen, genügt nicht; die Verwendungsabsicht muss hinreichend konkret sein, um die Zweckbindung des Absatz 1 zu erfüllen.

Beispiel

Ein Vermieter vermietet eine Wohnung zusammen mit einem im selben Mietvertrag genannten Kellerabteil und einer Gartenfläche. Er plant, das Kellerabteil zu einer separaten, vermietbaren Einliegerwohnung auszubauen.

• Teilkündigung zulässig. Beschränkt der Vermieter die Kündigung auf das Kellerabteil und will er es konkret zur Schaffung neuen Wohnraums zur Vermietung nutzen (§ 573b Absatz 1 Nummer 1 BGB), kann er ohne berechtigtes Interesse nach § 573 BGB kündigen. Bei Kündigungszugang am 20. eines Monats ist die Kündigung spätestens zum Ablauf des übernächsten Monats wirksam – unabhängig davon, ob der Mieter zwei oder zwölf Jahre in der Wohnung wohnt.
• Verzögerter Baubeginn. Beginnt der Umbau erst mit erheblicher Verspätung, kann der Mieter eine entsprechende Verlängerung des (Rest-)Mietverhältnisses über das Kellerabteil verlangen (Absatz 3).
• Mietsenkung. Nach dem Wegfall des Kellerabteils kann der Mieter eine angemessene Senkung seiner Miete für die verbleibende Wohnung verlangen (Absatz 4).
• Garage als Gegenbeispiel. Ist im selben Mietvertrag zusätzlich eine Garage genannt, die der Vermieter aus anderen Gründen – etwa zum Verkauf – kündigen möchte, greift § 573b BGB nicht: Eine solche Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses ohne die spezifische Zweckbindung des § 573b BGB ist unzulässig (BGH VIII ZR 251/10). Der Vermieter müsste dann das gesamte Mietverhältnis nach § 573 BGB kündigen oder auf die Garagenkündigung verzichten.
• Separater Garagenvertrag. Hätten Vermieter und Mieter dagegen einen eigenständigen, vom Wohnungsmietvertrag getrennten Garagenvertrag geschlossen, spräche eine tatsächliche Vermutung für die rechtliche Selbständigkeit dieses Vertrags – die Garage könnte dann grundsätzlich nach den für sie geltenden allgemeinen Regeln gekündigt werden, ohne dass es auf § 573b BGB ankäme.

Siehe auch

• [Eigenbedarfskündigung](/fakten/eigenbedarfskuendigung.html)
• [Erleichterte Kündigung im selbst bewohnten Zweifamilienhaus (§ 573a BGB)](/fakten/erleichterte-kuendigung-einliegerwohnung-573a-bgb.html)
• [Kündigungsfristen für Wohnraum (§ 573c BGB)](/fakten/kuendigungsfristen-wohnraum-573c-bgb.html)
• [Verwertungskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB)](/fakten/verwertungskuendigung-573-abs-2-nr-3-bgb.html)
• [Schriftform des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB)](/fakten/schriftform-mietvertrag-550-bgb.html)
• [Campingplatzvertrag und Wohnmobil-Stellplatz (§§ 535–580a BGB)](/fakten/campingplatzvertrag-535-580a-bgb.html)

Änderungsverlauf

• 2026-09-25: Erstveröffentlichung. §§ 573b, 573, 573c und 578 BGB im Wortlaut von gesetze-im-internet.de geprüft (je eigene Zieldatei pro URL, `<title>` „§ … BGB - Einzelnorm“ jeweils mitgeprüft, HTTP 200). BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 über den amtlichen SharedDocs-Volltext auf bundesgerichtshof.de belegt (Jahresordner 2010 = Jahr des Aktenzeichens, dreistellige Nummer ohne Unterstrich-Polsterung, HTTP 200, 66.239 Byte, 11 Seiten, mit `pdftotext -layout` ausgewertet); Entscheidungsart „URTEIL“ und Verkündungsdatum 12. Oktober 2011 am PDF-Kopf gegengeprüft, zusätzlich über `rii-toc.xml` (Eintrag „BGH 8. Zivilsenat“, `entsch-datum` 20111012, docid KORE311952011) unabhängig verifiziert; amtliche Leitsätze a) und b) sowie Randnummern 11 und 13 im amtlichen Wortlaut übernommen. Eine zunächst von einer Sekundärquelle genannte Entscheidung „BGH, Urteil vom 05.11.1992 – IX ZR 200/91“ erwies sich bei Gegenprüfung als falsch zugeordnet (das Aktenzeichen betrifft eine Entscheidung zur Verjährung/zum pactum de non petendo, nicht § 573b BGB) und wurde nicht verwendet. Wikidata-Subjects über die Angaben im AGENT_GUIDE übernommen: Q1797063 (Kündigung, Deutschland), Q165728 (BGB), Q687323 (BGH). | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

• Stand: 2026-09-25
• Gültig ab: 2001-09-01 – § 573b BGB in der heutigen Fassung durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149, als Nachfolgeregelung des früheren § 564b BGB a. F.
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, bundesgerichtshof.de, rechtsprechung-im-internet.de)
• Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

• gesetze-im-internet.de – § 573b BGB (Teilkündigung des Vermieters; Absätze 1 bis 5 im Wortlaut): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573b.html A
• gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters; berechtigtes Interesse): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html A
• gesetze-im-internet.de – § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung; Grundfrist und Verlängerung nach 5/8 Jahren): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html A
• gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume; Verweisung in Absatz 3): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html A
• bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 12.10.2011 – VIII ZR 251/10 (amtlicher Volltext; Leitsätze a) und b) zur Unzulässigkeit der Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses und zur Vermutung der Selbständigkeit getrennter Verträge, Randnummern 11 und 13): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2010/VIII_ZR_251-10.pdf?__blob=publicationFile A
• rechtsprechung-im-internet.de – BGH VIII ZR 251/10, amtlicher Permalink (BMJ/BfJ-Portal, docid KORE311952011): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE311952011&psml=bsjrsprod.psml&max=true A