Wie lange habe ich nach dem Hauskauf Zeit, die Nachrüstpflichten zu erfüllen?

Bei einem selbstgenutzten Ein- oder Zweifamilienhaus, in dem der Voreigentümer am 1. Februar 2002 wohnte, muss der neue Eigentümer die Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002 erfüllen (§ 47 Abs. 3 S. 2 GEG, § 73 Abs. 2 GEG).

Ab wann läuft die Zwei-Jahres-Frist – ab Kauf oder ab Einzug?

Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, nicht der Einzug. Beim Kauf geht das Eigentum mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB), beim Erbfall bereits mit dem Tod des Erblassers (§ 1922 BGB).

Bekomme ich als späterer Käufer erneut zwei Jahre Zeit?

Nein. Die Frist läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002. War das Gebäude bereits vorher verkauft, erbt oder verschenkt worden, ist die Frist abgelaufen und die Pflicht besteht beim Weiterverkauf unmittelbar fort (§ 47 Abs. 3 S. 2 GEG).

Welche Pflichten sind an die Zwei-Jahres-Frist gebunden?

Die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG), die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Bereichen (§ 69 Abs. 2 GEG) sowie das Betriebsverbot für alte Konstanttemperatur-Heizkessel über 30 Jahre (§ 72 GEG). Die Frist für Rohrdämmung und Heizkessel ergibt sich aus § 73 GEG.

Was passiert, wenn ich die Frist versäume?

Verstöße gegen die Nachrüstpflichten sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet werden (§ 108 Abs. 1 Nr. 2, 11 und 20 i.V.m. Abs. 2 Nr. 1 GEG).

2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel – Nachrüstpflichten nach GEG (§ 47, § 73)

GEG Nachrüstpflicht Eigentümerwechsel 2-Jahres-Frist Hauskauf Erbe Deutschland Status: in Kraft

Kurzantwort Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, erbt oder geschenkt bekommt, in dem der bisherige Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst wohnte, muss die GEG-Nachrüstpflichten innerhalb von zwei Jahren erfüllen. Betroffen sind die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 Abs. 3 GEG) sowie die Rohrleitungsdämmung und der Austausch alter Heizkessel (§ 73 GEG). Die Frist läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 – nicht ab dem Einzug und nicht ab jedem weiteren Verkauf. Maßgeblich für den Fristbeginn ist beim Kauf die Eintragung im Grundbuch (§ 873 BGB), beim Erbfall der Todestag des Erblassers (§ 1922 BGB).

Kernfakten

Punkt	Wert
Frist zur Pflichterfüllung	2 Jahre [§ 47 Abs. 3 S. 2 GEG; § 73 Abs. 2 GEG]
Fristbeginn	erster Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 [§ 47 Abs. 3 S. 2; § 73 Abs. 2 GEG]
Auslösende Ereignisse	Kauf, Erbschaft, Schenkung (Eigentümerwechsel) [§ 47 Abs. 3 S. 1; § 73 Abs. 1 GEG]
Betroffene Gebäude	Wohngebäude mit höchstens 2 Wohnungen, davon 1 vom Eigentümer am 1.2.2002 selbst bewohnt [§ 47 Abs. 3 S. 1; § 73 Abs. 1 GEG]
Pflicht 1: oberste Geschossdecke dämmen	U-Wert ≤ 0,24 W/(m²·K) [§ 47 Abs. 1 i.V.m. Abs. 3 GEG]
Pflicht 2: Rohrleitungsdämmung (unbeheizte Bereiche)	Anlage 8 GEG [§ 69 Abs. 2 i.V.m. § 73 GEG]
Pflicht 3: Austausch alter Heizkessel	Konstanttemperaturkessel > 30 Jahre bzw. vor 1991 [§ 72 Abs. 1, 2 i.V.m. § 73 GEG]
Ausnahme fossiler Weiterbetrieb Heizkessel	längstens bis 31.12.2044 [§ 72 Abs. 4 i.V.m. § 73 Abs. 3 GEG]
Wirtschaftlichkeitsausnahme	keine Pflicht, wenn Kosten nicht in angemessener Frist erwirtschaftet [§ 47 Abs. 4 GEG; § 72 Abs. 4 GEG]
Sanktion	Bußgeld bis 50.000 € [§ 108 Abs. 1 Nr. 2, 11, 20 i.V.m. Abs. 2 Nr. 1 GEG]

Geltungsbereich

Die Zwei-Jahres-Frist ist Teil einer Schutzklausel für Selbstnutzer. Sie betrifft ausschließlich Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine Wohnung selbst bewohnt hat (§ 47 Abs. 3 S. 1 GEG, § 73 Abs. 1 GEG). Für diese Konstellation ruhen die Nachrüstpflichten, solange der Alteigentümer im Haus wohnt. Erst mit einem Eigentümerwechsel nach dem 1.2.2002 treffen sie den neuen Eigentümer – dann binnen zwei Jahren.

Für alle anderen Gebäude – Wohngebäude mit mehr als zwei Wohnungen oder Häuser, die der Eigentümer nicht selbst bewohnt – gelten die Nachrüstpflichten unmittelbar und sind nicht an einen Eigentümerwechsel geknüpft. Hier gibt es keine gesonderte Zwei-Jahres-Frist ab Kauf.

Wann beginnt die Frist?

Fristauslöser ist der erste Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 (§ 47 Abs. 3 S. 2 GEG, § 73 Abs. 2 GEG). Der Zeitpunkt des Eigentumsübergangs bestimmt sich nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch:

Kauf und Schenkung: Das Eigentum an einem Grundstück geht erst mit der Eintragung im Grundbuch über (§ 873 BGB) – nicht mit der Unterschrift beim Notar und nicht mit der Schlüsselübergabe.
Erbfall: Bei Erbschaft geht das Eigentum bereits mit dem Tod des Erblassers über (Gesamtrechtsnachfolge, § 1922 BGB). Die spätere Grundbuchberichtigung ist dafür nicht maßgeblich.

Wann endet die Frist – und läuft sie neu?

Die Frist endet zwei Jahre nach dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002. Entscheidend ist das Wort „erster": Wechselt das Gebäude nach 2002 mehrfach den Eigentümer, knüpft die Frist an den ersten Übergang an. Ein späterer Erwerber erhält keine neue Zwei-Jahres-Frist – ist die Pflicht beim Vorbesitzer bereits fällig geworden, besteht sie beim Weiterverkauf unmittelbar fort.

Häufige Fehler / Missverständnisse

„Die Frist beginnt mit dem Einzug." Nein – maßgeblich ist der Eigentumsübergang (Grundbuch bzw. Erbfall), nicht der tatsächliche Einzug.
„Als Käufer habe ich immer zwei Jahre Zeit." Nur, wenn es sich um den ersten Eigentumsübergang nach dem 1.2.2002 handelt. War das Haus schon vorher verkauft worden, ist die Frist längst abgelaufen und die Pflicht sofort fällig.
„Die Frist gilt für jedes Haus beim Kauf." Nein – sie ist eine Schutzklausel nur für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Bei größeren oder vermieteten Gebäuden bestehen die Pflichten ohnehin direkt.
„Nach dem Kauf muss die alte Heizung sofort raus." Der Austausch alter Heizkessel ist eine der drei Pflichten und ebenfalls an die Zwei-Jahres-Frist gebunden; Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind vom Betriebsverbot ausgenommen (§ 72 Abs. 3 GEG).

Beispiel

Ein Ehepaar bewohnt seit 1995 sein Einfamilienhaus mit ungedämmter oberster Geschossdecke und einem 1988 eingebauten Öl-Konstanttemperaturkessel. Solange es dort wohnt, greifen die Nachrüstpflichten wegen der Schutzklausel nicht. Verkauft das Paar das Haus 2026 und wird der Käufer im März 2026 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, muss dieser bis März 2028 die oberste Geschossdecke dämmen, die Rohrleitungen in unbeheizten Bereichen dämmen und den alten Kessel stilllegen oder ersetzen. War das Haus dagegen schon 2010 einmal verkauft worden, wäre die Frist bereits 2012 abgelaufen – der Käufer von 2026 müsste die Pflichten unmittelbar erfüllen.

Quellen

Amtliche Primärquellen (Stufe A):

§ 47 GEG (Nachrüstung eines bestehenden Gebäudes, Abs. 3: 2-Jahres-Frist): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__47.html A
§ 73 GEG (Ausnahmen für Selbstnutzer, Abs. 1 u. 2: Frist für Rohrdämmung u. Heizkessel): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__73.html A
§ 72 GEG (Betriebsverbot alte Heizkessel): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__72.html A
§ 69 GEG (Wärmeabgabe von Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__69.html A
§ 108 GEG (Bußgeldvorschriften): https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html A
§ 873 BGB (Eigentumserwerb durch Grundbucheintragung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__873.html A
§ 1922 BGB (Gesamtrechtsnachfolge im Erbfall): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html A

Behörde / Verwaltung (Stufe D, ergänzend):

BBSR – GEG-Infoportal, Nachrüstungspflichten: https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/GEGRegelungen/Gebaeudebestand/Nachruestungspflichten/Nachruestungspflichten-node.html D

Stand:: 2026-07-09
Gültig ab:: 2024-01-01
Status:: aktuell
Quellenautorität:: A (gesetze-im-internet.de – GEG §§ 47, 73, 72, 69, 108; BGB §§ 873, 1922)
Lizenz:: CC BY 4.0