Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB) – Sicherheitsverlangen des Unternehmers, Höhe, Kündigungsrecht und Ausnahmen In Kraft

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 650f BGB steht in Kapitel 2 des werkvertraglichen Untertitels und gilt damit für den Bauvertrag im Sinne des § 650a BGB. Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon (§ 650a Abs. 1 Satz 1 BGB). Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist nur dann Bauvertrag, wenn das Werk für Konstruktion, Bestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist (§ 650a Abs. 2 BGB). Der Austausch einer Heizungsanlage oder die Dämmung der Gebäudehülle fällt regelmäßig darunter; das Nachstreichen einer Wand nicht.

Wer den Anspruch hat. Anspruchsinhaber ist allein der Unternehmer. Die Bauhandwerkersicherung ist also kein Instrument des Bauherrn, sondern ein Druckmittel des Bauunternehmers gegen das Risiko, am Ende eines Bauvorhabens einem zahlungsunfähigen Besteller gegenüberzustehen. Sie sichert die noch nicht gezahlte Vergütung – und zwar ausdrücklich auch jene, die erst in Zusatzaufträgen vereinbart wurde (§ 650f Abs. 1 Satz 1 BGB). Treten an die Stelle der Vergütung andere Ansprüche, etwa ein Schadensersatz- oder Kündigungsvergütungsanspruch, erstreckt sich der Sicherungsanspruch in demselben Umfang auch darauf (§ 650f Abs. 1 Satz 2 BGB).

Zeitlich unabhängig von der Abnahme. § 650f Abs. 1 Satz 3 BGB stellt ausdrücklich klar, dass der Anspruch nicht dadurch ausgeschlossen wird, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Der Unternehmer kann die Sicherheit also auch dann noch verlangen, wenn die Bauleistung längst fertig und abgenommen ist und nur die Schlussrechnung offen bleibt. Das unterscheidet § 650f BGB von vielen anderen Sicherungsrechten und macht ihn zum praktisch wichtigsten Druckmittel in der Abrechnungsphase.

Zeitliche Anwendung. § 650f BGB stammt in der heutigen Fassung aus dem Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts und gilt seit dem 1. Januar 2018. Für vorher entstandene Schuldverhältnisse bleibt nach Art. 229 § 39 EGBGB das alte Recht maßgeblich; dort war die Bauhandwerkersicherung in § 648a BGB a. F. geregelt. Wer Altverträge beurteilt, muss deshalb die frühere Vorschrift heranziehen.

Höhe der Sicherheit und wie sie geleistet wird

Die Höhe ergibt sich aus zwei Bausteinen (§ 650f Abs. 1 Satz 1 BGB):

1. die noch nicht gezahlte vereinbarte Vergütung, Zusatzaufträge eingeschlossen, und
2. ein pauschaler Zuschlag von 10 Prozent dieses Betrags für die dazugehörigen Nebenforderungen.

Der 10-Prozent-Zuschlag ist keine Schätzung, die zu begründen wäre: Das Gesetz setzt die Nebenforderungen mit diesem Wert an. Bei der Berechnung der zu sichernden Vergütung bleiben Forderungen, mit denen der Besteller aufrechnen könnte, grundsätzlich unberücksichtigt – der Besteller kann die Sicherheit also nicht durch das Behaupten von Gegenansprüchen kleinrechnen. Nur zwei Arten von Gegenforderungen zählen: unstreitige und rechtskräftig festgestellte (§ 650f Abs. 1 Satz 4 BGB).

Form der Sicherheit. Neben den allgemeinen Sicherungsmitteln kann die Sicherheit auch durch eine Garantie oder ein sonstiges Zahlungsversprechen eines im Geltungsbereich des BGB zum Geschäftsbetrieb befugten Kreditinstituts oder Kreditversicherers geleistet werden (§ 650f Abs. 2 Satz 1 BGB) – in der Praxis typischerweise eine Bankbürgschaft. Damit diese Sicherheit nicht zur verdeckten Vorauszahlung wird, beschränkt Satz 2 die Auszahlung: Das Institut darf nur leisten, soweit der Besteller den Vergütungsanspruch anerkennt oder durch vorläufig vollstreckbares Urteil zur Zahlung verurteilt worden ist und die Voraussetzungen vorliegen, unter denen die Zwangsvollstreckung begonnen werden darf.

Widerrufsvorbehalt – der wichtigste Punkt der Bürgschaftsgestaltung. Nach § 650f Abs. 1 Satz 5 BGB ist eine Sicherheit auch dann als ausreichend anzusehen, wenn sich der Sicherungsgeber vorbehält, sein Versprechen im Fall einer wesentlichen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Bestellers zu widerrufen. Der Vorbehalt wirkt jedoch nur für Vergütungsansprüche aus Bauleistungen, die der Unternehmer bei Zugang der Widerrufserklärung noch nicht erbracht hatte. Bereits erbrachte Leistungen bleiben also gesichert – der Unternehmer verliert die Sicherheit nicht rückwirkend.

Kosten. Die Kosten der Sicherheitsleistung trägt wirtschaftlich der Unternehmer: Er hat dem Besteller die üblichen Kosten zu erstatten, höchstens 2 Prozent für das Jahr (§ 650f Abs. 3 Satz 1 BGB). Diese Erstattungspflicht entfällt, soweit die Sicherheit nur deshalb aufrechterhalten werden muss, weil der Besteller Einwendungen gegen den Vergütungsanspruch erhebt, und sich diese Einwendungen später als unbegründet erweisen (Satz 2).

Verhältnis zur Sicherungshypothek. Hat der Unternehmer eine Sicherheit nach Abs. 1 oder 2 erlangt, ist der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek am Baugrundstück nach § 650e BGB in diesem Umfang ausgeschlossen (§ 650f Abs. 4 BGB). Beide Institute stehen also nicht kumulativ zur Verfügung: Wer die Bankbürgschaft hat, bekommt nicht zusätzlich die Hypothek.

Leistungsverweigerung und Kündigung nach Absatz 5

Der Sicherungsanspruch wäre wertlos, wenn seine Nichterfüllung ohne Folgen bliebe. § 650f Abs. 5 BGB gibt dem Unternehmer deshalb zwei Rechte, sobald er dem Besteller erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit bestimmt hat:

• Leistungsverweigerung – der Unternehmer darf die Arbeiten einstellen, ohne in Verzug zu geraten, und
• Kündigung des Vertrags.

Kündigt er, kann er die vereinbarte Vergütung verlangen, muss sich aber anrechnen lassen, was er infolge der Vertragsaufhebung an Aufwendungen erspart oder durch anderweitige Verwendung seiner Arbeitskraft erwirbt oder böswillig zu erwerben unterlässt (§ 650f Abs. 5 Satz 2 BGB). Die Abrechnung dieses Anspruchs ist in der Praxis aufwendig, weil der Unternehmer ersparte Aufwendungen offenlegen muss. Deshalb enthält Satz 3 eine Vermutung zu seinen Gunsten: Es wird vermutet, dass ihm 5 Prozent der auf den noch nicht erbrachten Teil der Werkleistung entfallenden vereinbarten Vergütung zustehen. Der Unternehmer muss also nicht zwingend kalkulieren; er kann sich auf die Pauschale stützen, und es ist Sache des Bestellers, eine niedrigere Quote darzulegen.

Entscheidend ist die Fristsetzung: Ohne vorangegangene, erfolglos abgelaufene angemessene Frist entstehen weder Leistungsverweigerungs- noch Kündigungsrecht. Welche Frist angemessen ist, bestimmt das Gesetz nicht; sie richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls, insbesondere danach, wie lange der Besteller realistischerweise braucht, um eine Bankbürgschaft beizubringen.

Ausnahmen

§ 650f Abs. 6 Satz 1 BGB nimmt zwei Bestellergruppen von den Absätzen 1 bis 5 vollständig aus:

• Insolvenzunfähige öffentliche Hand (Nr. 1). Der Besteller ist eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen, über deren Vermögen ein Insolvenzverfahren unzulässig ist. Die Begründung liegt auf der Hand: Wo kein Insolvenzverfahren möglich ist, fehlt das Ausfallrisiko, gegen das die Sicherheit schützen soll. Maßgeblich ist die Insolvenzunfähigkeit – nicht schon die Eigenschaft als öffentlicher Auftraggeber. Eine kommunale GmbH ist eine juristische Person des Privatrechts und damit nicht erfasst.
• Verbraucher bei Verbraucherbauvertrag oder Bauträgervertrag (Nr. 2). Der Besteller ist Verbraucher und es handelt sich um einen Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB oder einen Bauträgervertrag nach § 650u BGB. Beide Voraussetzungen müssen zusammen vorliegen.

Gegenausnahme Baubetreuer. Die Verbraucherausnahme gilt nicht, wenn das Bauvorhaben durch einen Baubetreuer betreut wird, der zur Verfügung über die Finanzierungsmittel des Bestellers ermächtigt ist (§ 650f Abs. 6 Satz 2 BGB). In dieser Konstellation bleibt die Bauhandwerkersicherung also anwendbar.

Unabdingbarkeit. Nach § 650f Abs. 7 BGB ist jede von den Absätzen 1 bis 5 abweichende Vereinbarung unwirksam. Der Sicherungsanspruch lässt sich damit weder individualvertraglich noch durch Allgemeine Geschäftsbedingungen ausschließen oder einschränken. Bemerkenswert ist der Zuschnitt: Abs. 7 nennt die Absätze 1 bis 5 – die Ausnahmetatbestände des Abs. 6 stehen nicht zur Disposition der Parteien, weil sie den Anwendungsbereich von vornherein begrenzen.

Häufige Fehler

• Den Anspruch nach der Abnahme für erledigt halten. § 650f Abs. 1 Satz 3 BGB sagt das Gegenteil: Der Sicherungsanspruch wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Besteller Erfüllung verlangen kann oder das Werk abgenommen hat. Gerade in der Abrechnungsphase ist die Sicherheit am wertvollsten.
• Den Bauträgervertrag pauschal für ausgenommen halten. Das ist der verbreitetste Irrtum zu dieser Norm. § 650u Abs. 2 BGB schließt beim Bauträgervertrag nur die §§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Abs. 1, 650l und 650m Abs. 1 BGB aus – § 650f steht dort nicht. Die Ausnahme für den Bauträgervertrag folgt allein aus § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB und greift deshalb nur, wenn der Besteller Verbraucher ist. Bei einem gewerblichen Erwerber bleibt die Bauhandwerkersicherung anwendbar.
• Zusatzaufträge vergessen. Der Wortlaut erfasst ausdrücklich die „auch in Zusatzaufträgen vereinbarte" Vergütung (§ 650f Abs. 1 Satz 1 BGB). Wer nur den ursprünglichen Auftragswert sichert, verschenkt Sicherheit für genau die Nachträge, die am Bau typischerweise streitig werden.
• Den 10-Prozent-Zuschlag weglassen. Die Nebenforderungen sind mit 10 Prozent des zu sichernden Vergütungsanspruchs anzusetzen – das ist keine Obergrenze, die zu belegen wäre, sondern eine gesetzliche Pauschale.
• Sich von behaupteten Gegenforderungen herunterhandeln lassen. Aufrechenbare Ansprüche des Bestellers bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt, sofern sie nicht unstreitig oder rechtskräftig festgestellt sind (§ 650f Abs. 1 Satz 4 BGB).
• Eine Bürgschaft mit Widerrufsvorbehalt als unzureichend zurückweisen. § 650f Abs. 1 Satz 5 BGB erklärt sie ausdrücklich für ausreichend – begrenzt auf noch nicht erbrachte Leistungen. Wer sie ablehnt, riskiert, dass seine Fristsetzung nach Abs. 5 ins Leere geht.
• Ohne Fristsetzung die Arbeit einstellen oder kündigen. Leistungsverweigerungs- und Kündigungsrecht entstehen erst, wenn der Unternehmer erfolglos eine angemessene Frist zur Leistung der Sicherheit bestimmt hat (§ 650f Abs. 5 Satz 1 BGB). Wer vorher die Baustelle verlässt, ist selbst in Verzug.
• Sicherheit und Sicherungshypothek zugleich verlangen. Soweit eine Sicherheit nach Abs. 1 oder 2 erlangt ist, ist der Anspruch aus § 650e BGB ausgeschlossen (§ 650f Abs. 4 BGB).
• Die Kostenrichtung verwechseln. Nicht der Besteller zahlt dem Unternehmer die Sicherungskosten, sondern der Unternehmer erstattet dem Besteller die üblichen Kosten bis zu 2 Prozent für das Jahr (§ 650f Abs. 3 Satz 1 BGB).
• Den Ausschluss für Verbraucher als Schutzlücke lesen. Der Verbraucher steht nicht ohne Regime da, sondern unter einem anderen: § 650m BGB deckelt Abschlagszahlungen auf 90 Prozent der Gesamtvergütung (Abs. 1) und gibt dem Verbraucher bei der ersten Abschlagszahlung eine Fertigstellungssicherheit von 5 Prozent (Abs. 2 Satz 1), bei Vergütungserhöhung um mehr als 10 Prozent weitere 5 Prozent des zusätzlichen Anspruchs (Abs. 2 Satz 2). Umgekehrt sind Sicherheiten zulasten des Verbrauchers oberhalb der nächsten Abschlagszahlung oder von 20 Prozent der vereinbarten Vergütung unwirksam (Abs. 4).
• Den Ausschluss per Vertrag vereinbaren. Unwirksam (§ 650f Abs. 7 BGB) – und zwar unabhängig davon, ob er in AGB oder individuell verhandelt wurde.
• § 650f BGB auf Altverträge anwenden. Für Schuldverhältnisse vor dem 01.01.2018 gilt § 648a BGB a. F. (Art. 229 § 39 EGBGB).

Beispiel

Ein Dachdeckerbetrieb saniert für eine gewerbliche Bestellerin – eine GmbH – das Dach eines Mehrfamilienhauses. Vereinbart sind 180.000 Euro; im Verlauf kommt ein Zusatzauftrag über 20.000 Euro für die Aufsparrendämmung hinzu. Gezahlt sind bislang 80.000 Euro in Abschlägen nach § 632a BGB. Die Bestellerin gerät in Zahlungsschwierigkeiten.

• Höhe der Sicherheit. Noch nicht gezahlt sind 180.000 + 20.000 − 80.000 = 120.000 Euro. Der Zusatzauftrag ist ausdrücklich mitgesichert (§ 650f Abs. 1 Satz 1 BGB). Hinzu kommt der Nebenforderungszuschlag von 10 Prozent = 12.000 Euro. Der Betrieb kann damit Sicherheit über 132.000 Euro verlangen.
• Gegenforderung der Bestellerin. Sie behauptet einen Schadensersatzanspruch von 15.000 Euro wegen Bauzeitverzögerung, den der Betrieb bestreitet. Diese Forderung ist weder unstreitig noch rechtskräftig festgestellt und bleibt deshalb unberücksichtigt (§ 650f Abs. 1 Satz 4 BGB) – es bleiben 132.000 Euro.
• Form und Kosten. Die Bestellerin stellt eine Bürgschaft ihrer Hausbank, die sich den Widerruf bei wesentlicher Verschlechterung ihrer Vermögensverhältnisse vorbehält. Diese Sicherheit ist ausreichend (§ 650f Abs. 1 Satz 5 BGB). Kostet die Bürgschaft üblich 1,5 Prozent im Jahr, erstattet der Betrieb der Bestellerin 1,5 Prozent von 132.000 Euro = 1.980 Euro pro Jahr; die Obergrenze von 2 Prozent (= 2.640 Euro) ist nicht erreicht (§ 650f Abs. 3 Satz 1 BGB).
• Variante – keine Sicherheit. Die Bestellerin leistet nichts. Der Betrieb setzt ihr eine angemessene Frist; sie läuft fruchtlos ab. Nun darf er die Leistung verweigern oder kündigen (§ 650f Abs. 5 Satz 1 BGB). Kündigt er, während Leistungen im Wert von 50.000 Euro noch nicht erbracht sind, wird vermutet, dass ihm hiervon 5 Prozent = 2.500 Euro zustehen (§ 650f Abs. 5 Satz 3 BGB); für die bereits erbrachten Leistungen bleibt der volle Vergütungsanspruch.
• Variante – Verbraucherin als Bestellerin. Wäre die Bestellerin eine Verbraucherin und der Vertrag ein Verbraucherbauvertrag nach § 650i BGB, entfiele der Sicherungsanspruch vollständig (§ 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB). Sie müsste dafür ihrerseits bei der ersten Abschlagszahlung eine Fertigstellungssicherheit von 5 Prozent erhalten (§ 650m Abs. 2 Satz 1 BGB), und die Abschläge dürften 90 Prozent der Gesamtvergütung nicht übersteigen (§ 650m Abs. 1 BGB).
• Variante – Bauträgervertrag mit gewerblichem Erwerber. Erwirbt ein Immobilienunternehmen vom Bauträger, liegt zwar ein Bauträgervertrag nach § 650u BGB vor, der Erwerber ist aber kein Verbraucher. Damit greift die Ausnahme des § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB nicht – und § 650u Abs. 2 BGB nimmt § 650f ohnehin nicht aus. Die Bauhandwerkersicherung bleibt anwendbar.

Der Sachverhalt ist konstruiert. Die Prozentsätze (10 Prozent Nebenforderungen, 2 Prozent Kostenhöchstsatz, 5 Prozent Vermutungsquote, 90 und 20 Prozent nach § 650m BGB) stammen unverändert aus den §§ 632a, 650f, 650i, 650m und 650u BGB in der am 12.09.2026 abgerufenen konsolidierten Fassung; Auftragswerte, Zahlungsstand, Bürgschaftskosten und der Restleistungswert sind frei gewählte Rechengrößen.

Änderungsverlauf

• 2026-09-12: Erstveröffentlichung. Erste Themenseite zur Bauhandwerkersicherung im Nexvyra-Bestand (Glob-Prüfung auf `*650f*` und `*bauhandwerker*` in `public/fakten` ohne Treffer; die Schwesterseiten `bauabnahme-640-bgb-werkvertrag` und `bauvertrag-anordnungsrecht-650b-650c-bgb` erwähnen die Bauhandwerkersicherung nicht). Sämtliche Normzitate stammen aus den am 12.09.2026 abgerufenen konsolidierten Fassungen auf gesetze-im-internet.de; §§ 650f, 650a, 650e, 650i, 650m, 650u und 632a BGB wurden im Volltext geprüft (Body-Kontrolle über die `<title>`-Zeile „§ … BGB - Einzelnorm", nicht nur Statuscode). Die Linkprüfung erfolgte abweichend vom Standardverfahren im In-App-Browser, da die Linux-Sandbox und damit `curl` am 12.09.2026 nicht verfügbar waren (Mount-Fehler, Windows-Update vom 08.09.2026). BGH-Rechtsprechung zu Abs. 5 bewusst nicht zitiert (siehe Hinweis im Quellenblock). | change_type=initial_publication reviewed_by="Nexvyra-Bau-Agent (automatisiert)" field="topic_lifecycle" new="published"

Stand

• Stand: 2026-09-12
• Gültig ab: 2018-01-01 (Fassung nach dem Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts; für vor diesem Tag entstandene Schuldverhältnisse gilt § 648a BGB a. F., Art. 229 § 39 EGBGB)
• Gültig bis: offen
• Status: aktuell (in_force)
• Quellenautorität: A (Normwortlaut auf gesetze-im-internet.de, im Volltext geprüft)
• Lizenz: CC BY 4.0
• factcheck_status: ok

Quellen

• § 650f BGB – Bauhandwerkersicherung; Sicherungsanspruch und 10-Prozent-Zuschlag (Abs. 1 Satz 1), Surrogate (Satz 2), Bestand nach Abnahme (Satz 3), Behandlung aufrechenbarer Forderungen (Satz 4), Widerrufsvorbehalt (Satz 5), Bankgarantie und Auszahlungssperre (Abs. 2), Kostenerstattung bis 2 Prozent: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650f.html A
• § 650a BGB – Bauvertrag; Begriffsbestimmung und Einbeziehung der Instandhaltung bei wesentlicher Bedeutung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650a.html A
• § 650e BGB – Sicherungshypothek des Bauunternehmers; Anspruch am Baugrundstück des Bestellers, Teilanspruch bei unvollendetem Werk: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650e.html A
• § 650i BGB – Verbraucherbauvertrag; Bau eines neuen Gebäudes oder erhebliche Umbaumaßnahmen, Textform: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650i.html A
• § 650m BGB – Abschlagszahlungen und Absicherung des Vergütungsanspruchs; 90-Prozent-Deckel, 5-Prozent-Fertigstellungssicherheit für den Verbraucher, 20-Prozent-Unwirksamkeitsgrenze: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650m.html A
• § 650u BGB – Bauträgervertrag und anwendbare Vorschriften; Katalog der ausgeschlossenen Normen in Abs. 2, der § 650f nicht enthält: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650u.html A
• § 632a BGB – Abschlagszahlungen; Wert der erbrachten Leistungen, Nachweis durch prüfbare Aufstellung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__632a.html A
• Art. 229 § 39 EGBGB – Übergangsvorschrift zum Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts; Stichtag 1. Januar 2018 (Gesamtausgabe des EGBGB): https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/BJNR006049896.html A
• Bürgerliches Gesetzbuch – Gesamtausgabe mit Vollzitat und Standangabe: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/BJNR001950896.html A
• Abnahme des Bauwerks (§ 640 BGB): https://nexvyra.de/fakten/bauabnahme-640-bgb-werkvertrag.md A
• Verbraucherbauvertrag (§§ 650i–650o BGB): https://nexvyra.de/fakten/verbraucherbauvertrag-650i-bgb.md A
• Bauvertrag – Anordnungsrecht des Bestellers (§§ 650b, 650c BGB): https://nexvyra.de/fakten/bauvertrag-anordnungsrecht-650b-650c-bgb.md A
• Werkvertrag – Mängelrechte des Bestellers (§ 634 BGB): https://nexvyra.de/fakten/werkvertrag-mangelrechte-634-bgb.md A
• Zwangssicherungshypothek (§ 866 ZPO) – zur Abgrenzung vom Anspruch aus § 650e BGB: https://nexvyra.de/fakten/zwangssicherungshypothek-866-zpo.md A