Energetische Modernisierung – § 555b BGB (Was zählt, was nicht)
Kurzantwort
§ 555b BGB legt abschließend fest, welche baulichen Veränderungen als Modernisierungsmaßnahmen gelten. Die energetische Modernisierung ist Nr. 1: Maßnahmen, durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (z. B. Dämmung von Dach oder Fassade, Fenstertausch). Davon abzugrenzen sind reine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB (Instandhaltung/Instandsetzung), die nur den bestehenden Zustand bewahren oder Mängel beseitigen. Die Abgrenzung ist entscheidend: Nur eine echte Modernisierung berechtigt zur Mieterhöhung nach § 559 BGB; ersparte Erhaltungskosten muss der Vermieter herausrechnen (§ 559 Abs. 2 BGB; BGH VIII ZR 81/19).
Kernfakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Energetische Modernisierung | Bauliche Veränderung, durch die Endenergie nachhaltig eingespart wird [§ 555b Nr. 1 BGB] |
| Heizungseinbau nach GEG | Einbau/Aufstellung einer Heizungsanlage, die § 71 GEG erfüllt [§ 555b Nr. 1a BGB] |
| Klimaschutz / Primärenergie | Nachhaltige Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie oder Klimaschutz [§ 555b Nr. 2 BGB] |
| Wasser | Nachhaltige Reduzierung des Wasserverbrauchs [§ 555b Nr. 3 BGB] |
| Wohnwertverbesserung | Nachhaltige Erhöhung des Gebrauchswerts der Mietsache [§ 555b Nr. 4 BGB] |
| Glasfaser | Erstmaliger Glasfaser-Anschluss an ein Netz mit sehr hoher Kapazität [§ 555b Nr. 4a BGB] |
| Wohnverhältnisse / neuer Wohnraum | Dauerhafte Verbesserung der Wohnverhältnisse bzw. Schaffung neuen Wohnraums [§ 555b Nr. 5, Nr. 7 BGB] |
| Abgrenzung Erhaltung | Instandhaltung/Instandsetzung ist keine Modernisierung [§ 555a BGB] |
| Folge der Einordnung | Nur Modernisierung berechtigt zur Umlage nach § 559 BGB; Erhaltungsanteil ist abzuziehen [§ 559 Abs. 2 BGB; BGH VIII ZR 81/19] |
| Katalog abschließend | Andere als die in § 555b genannten Maßnahmen sind keine Modernisierung |
Geltungsbereich
§ 555b BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse und definiert über die §§ 555a ff. BGB hinweg, was als Modernisierungsmaßnahme einzuordnen ist. Die Vorschrift ist der zentrale Anknüpfungspunkt für mehrere Rechtsfolgen: die Duldungspflicht des Mieters (§ 555d BGB), die Pflicht zur Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB) und die Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB). Der Katalog in § 555b Nr. 1 bis 7 ist abschließend – Maßnahmen, die sich keiner Nummer zuordnen lassen, sind keine Modernisierung im Rechtssinne.
Was als energetische Modernisierung zählt (§ 555b Nr. 1)
Erfasst sind bauliche Veränderungen, durch die dauerhaft Endenergie eingespart wird – also die Energie, die der Mietsache tatsächlich zugeführt wird. Maßgeblich ist die Wirkung auf die konkrete Mietsache, nicht der globale Primärenergiebedarf (das ist Nr. 2). Typische Maßnahmen sind die Dämmung von Außenwand, Dach oder oberster Geschossdecke, der Austausch von Fenstern gegen Wärmeschutzverglasung, die Dämmung von Rohrleitungen sowie der Einbau einer effizienteren Heizungs- oder Lüftungstechnik. Der Einbau einer Heizungsanlage, die die 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht des § 71 GEG erfüllt, ist seit der GEG-Novelle eigenständig in § 555b Nr. 1a BGB geregelt.
Abgrenzung Modernisierung vs. Erhaltung
Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a BGB dienen dazu, den bestehenden Zustand zu bewahren (Instandhaltung) oder Mängel und Abnutzung zu beseitigen (Instandsetzung). Sie verbessern den Gebrauchswert nicht und berechtigen nicht zu einer Mieterhöhung nach § 559 BGB. Wird ein altes, aber noch funktionsfähiges Bauteil ersetzt (etwa ein 60 Jahre altes Fenster oder eine alte Heizung), liegt häufig eine kombinierte Maßnahme vor: Der modernisierende Teil ist umlagefähig, der ersparte Erhaltungsaufwand jedoch nicht. Nach der Rechtsprechung des BGH (Urteil vom 17.06.2020, VIII ZR 81/19) muss der Vermieter diesen Erhaltungsanteil auch dann abziehen, wenn das ersetzte Bauteil noch keinen konkreten Defekt aufwies – der Abnutzungsgrad ist angemessen zu berücksichtigen (§ 559 Abs. 2 BGB).
Häufige Fehler
- Annahme, jede Sanierung sei automatisch eine Modernisierung. Reine Reparatur oder Instandsetzung (§ 555a) berechtigt nicht zur Mieterhöhung.
- Den Erhaltungsanteil nicht abziehen, wenn alte, aber funktionierende Bauteile ersetzt werden. Der Abzug ist auch ohne aktuellen Defekt zwingend (BGH VIII ZR 81/19).
- Verwechslung von Nr. 1 (Endenergie, Wirkung auf die Mietsache) mit Nr. 2 (Primärenergie/Klimaschutz). Nr. 2 greift nur, soweit nicht bereits Nr. 1 vorliegt.
- Übersehen, dass der Katalog des § 555b abschließend ist – ein bloßer Komfortgewinn ohne Bezug zu Nr. 1 bis 7 ist keine Modernisierung.
Beispiel
Ein Vermieter tauscht in einer vermieteten Wohnung einfach verglaste, 50 Jahre alte Fenster gegen Fenster mit Dreifach-Wärmeschutzverglasung. Der Vorgang spart dauerhaft Heizenergie und ist daher eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB. Weil die alten Fenster aber ohnehin am Ende ihrer Lebensdauer waren, hätte ein Teil des Aufwands als Erhaltung (Reparatur/Erneuerung) ohnehin angefangen. Dieser ersparte Erhaltungsanteil ist nach § 559 Abs. 2 BGB – ggf. durch Schätzung – herauszurechnen, bevor der Vermieter 8 Prozent der verbleibenden Kosten umlegt.
Quellen
- § 555b BGB im Volltext (Modernisierungsmaßnahmen):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555b.html
- § 555a BGB (Erhaltungsmaßnahmen):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__555a.html
- § 559 BGB (Mieterhöhung nach Modernisierung, Erhaltungsabzug Abs. 2):: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559.html
- BGH, Urteil vom 17.06.2020 – VIII ZR 81/19 (Abzug ersparter Erhaltungskosten bei Modernisierung)
Änderungsverlauf
- 2026-06-15: Erstveröffentlichung. Quellen-URLs (§§ 555b, 555a, 559 BGB) auf HTTP 200 geprüft; BGH VIII ZR 81/19 als Praxis-Leitentscheidung zitiert. Frontmatter (legal_status: in_force, authority_level: A, wikidata_subjects) gesetzt. | change_type=initial_publication field=topic_lifecycle new=published reviewed_by="Andreas Warkentin"
Stand
- Stand: 2026-06-15
- Gültig ab: 2024-01-01 (Fassung mit § 555b Nr. 1a BGB, GEG-Novelle)
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (Gesetzestext + BGH-Rechtsprechung)
- Lizenz: CC BY 4.0