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Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG) – Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren, Nachweis des niedrigeren Werts

Immobilienbewertung für die Erbschaftsteuer (§§ 176–198 BewG)

Kurzantwort

Erbt jemand ein Grundstück, setzt das Finanzamt nicht den frei geschätzten Marktpreis an, sondern einen typisierten Grundbesitzwert, der in einem eigenen Verfahren gesondert festgestellt wird (§ 12 Abs. 3 ErbStG i. V. m. § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Zuständig ist das Belegenheitsfinanzamt – also das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt (§ 152 Nr. 1 BewG), nicht das Erbschaftsteuerfinanzamt. Bewertungsziel ist zwar der gemeine Wert (§ 177 Abs. 1 BewG), erreicht wird er aber über drei streng zugeordnete Massenverfahren: das Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, das Ertragswertverfahren für Mietwohn- und vermietete Geschäftsgrundstücke und das Sachwertverfahren als Auffangverfahren (§ 182 BewG). Weil diese Verfahren typisieren, kann der Grundbesitzwert im Einzelfall deutlich über dem tatsächlichen Verkehrswert liegen – etwa bei Sanierungsstau, Denkmalschutz, Nießbrauch oder ungünstigem Zuschnitt. Das einzige Korrektiv ist § 198 BewG: Der Steuerpflichtige kann einen niedrigeren gemeinen Wert nachweisen, und zwar durch ein Gutachten des Gutachterausschusses oder eines bestellten/zertifizierten Sachverständigen (§ 198 Abs. 2 BewG) oder durch einen Kaufpreis aus dem Zeitfenster ein Jahr vor bis ein Jahr nach dem Bewertungsstichtag (§ 198 Abs. 3 BewG). Die Nachweislast liegt dabei vollständig beim Erben.

Kernfakten

PunktWert
BewertungsanlassErwerb von Todes wegen oder Schenkung mit Grundbesitz
Ansatz in der ErbschaftsteuerGesondert festgestellter Grundbesitzwert [§ 12 Abs. 3 ErbStG]
FeststellungsnormGesonderte Feststellung [§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG]
Zuständiges FinanzamtBelegenheitsfinanzamt (Lage des Grundstücks) [§ 152 Nr. 1 BewG]
FeststellungserklärungNur auf Anforderung des Finanzamts; Frist mindestens 1 Monat [§ 153 Abs. 1, 2 BewG]
BewertungszielGemeiner Wert [§ 177 Abs. 1 BewG i. V. m. § 9 BewG]
Belastungen (Nießbrauch, Wohnrecht, Baulast)Bei der Grundstücksbewertung nicht berücksichtigt [§ 177 Abs. 4 Satz 1 BewG]
GrundstücksartenSechs Arten: Ein-/Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück, Wohnungs-/Teileigentum, Geschäftsgrundstück, gemischt genutzt, sonstiges [§ 181 BewG]
VergleichswertverfahrenWohnungseigentum, Teileigentum, Ein- und Zweifamilienhäuser [§ 182 Abs. 2 BewG]
ErtragswertverfahrenMietwohngrundstücke; Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit ermittelbarer üblicher Miete [§ 182 Abs. 3 BewG]
SachwertverfahrenAuffangverfahren, u. a. wenn kein Vergleichswert vorliegt [§ 182 Abs. 4 BewG]
Vorrangige DatengrundlageVergleichspreise/-faktoren der Gutachterausschüsse [§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG]
BodenwertFläche × Bodenrichtwert (§ 196 BauGB) [§ 179 BewG]
Liegenschaftszinssatz Mietwohngrundstück (gesetzlich)3,5 % [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BewG]
Liegenschaftszinssatz gemischt genutzt (gewerbl. Anteil ≤ 50 %)4,5 % [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BewG]
Liegenschaftszinssatz gemischt genutzt (gewerbl. Anteil > 50 %)5,0 % [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 3 BewG]
Liegenschaftszinssatz Geschäftsgrundstück6,0 % [§ 188 Abs. 2 Satz 2 Nr. 4 BewG]
Gesamtnutzungsdauer Wohnobjekte80 Jahre [Anlage 22 zu §§ 185, 190 BewG]
Mindest-Restnutzungsdauer30 % der Gesamtnutzungsdauer [§ 185 Abs. 3 Satz 6, § 190 Abs. 6 Satz 5 BewG]
Mindestansatz im ErtragswertverfahrenMindestens der Bodenwert [§ 184 Abs. 3 Satz 2 BewG]
Nachweis eines niedrigeren WertsGutachten Gutachterausschuss oder bestellter/zertifizierter Sachverständiger [§ 198 Abs. 2 BewG]
Kaufpreis als NachweisKaufpreis 1 Jahr vor bis 1 Jahr nach dem Bewertungsstichtag [§ 198 Abs. 3 BewG]
NachweislastTrägt der Steuerpflichtige (echte Beweislast) [BFH II R 26/20]
Vermietete WohnimmobilieAnsatz mit 90 % des Werts (10 % Abschlag) [§ 13d ErbStG]
Stundung bei WohnnutzungAuf Antrag bis zu 10 Jahre, bei Erwerb von Todes wegen zinslos [§ 28 Abs. 3 ErbStG]
Freibetrag Ehegatte 2026500.000 € [§ 16 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG]
Freibetrag Kind 2026400.000 € [§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG]
Freibetrag Enkel 2026200.000 € [§ 16 Abs. 1 Nr. 3 ErbStG]

Geltungsbereich

Die Vorschriften der §§ 176–198 BewG gelten für die Bedarfsbewertung von inländischem Grundvermögen für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer (sowie in Teilen der Grunderwerbsteuer). Sie sind nicht identisch mit der Bewertung für die Grundsteuer (§§ 218 ff. BewG) und nicht identisch mit der Verkehrswertermittlung nach der Immobilienwertermittlungsverordnung, auch wenn beide Systeme dieselben Grundbegriffe verwenden.

Der Bewertungsstichtag ist der Todestag des Erblassers (§ 11 i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG). Maßgeblich sind die tatsächlichen Verhältnisse und die Wertverhältnisse an diesem Tag (§ 157 Abs. 1 BewG) – spätere Wertsteigerungen oder Wertverluste bleiben außer Betracht.

Ausländischer Grundbesitz wird nicht nach §§ 176 ff. BewG bewertet, sondern nach § 31 BewG mit dem gemeinen Wert; hier gilt zudem die erweiterte Mitwirkungspflicht des § 90 Abs. 2 AO.

Der Verfahrensweg: erst Feststellung, dann Steuer

Die Immobilienbewertung läuft in einem eigenständigen Feststellungsverfahren ab, das dem Erbschaftsteuerverfahren vorgelagert ist:

  1. Das Erbschaftsteuerfinanzamt fordert beim Belegenheitsfinanzamt die Feststellung des Grundbesitzwerts an (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG).
  2. Das Belegenheitsfinanzamt kann vom Erwerber eine Feststellungserklärung anfordern; die dafür gesetzte Frist beträgt mindestens einen Monat (§ 153 BewG).
  3. Es ergeht ein Feststellungsbescheid über den Grundbesitzwert.
  4. Dieser Bescheid ist Grundlagenbescheid für den Erbschaftsteuerbescheid (§ 171 Abs. 10, § 182 Abs. 1 AO).

Daraus folgt die praktisch wichtigste Konsequenz: Wer den Wert der Immobilie angreifen will, muss Einspruch gegen den Feststellungsbescheid einlegen – nicht gegen den Erbschaftsteuerbescheid. Wird die Feststellung bestandskräftig, ist der Wert für die Erbschaftsteuer bindend, selbst wenn er erkennbar zu hoch ist.

Schritt 1: Welches Verfahren gilt? (§§ 181, 182 BewG)

Die Zuordnung ist gesetzlich zwingend und steht weder im Ermessen des Finanzamts noch zur Wahl des Erben. Sie richtet sich nach der Grundstücksart (§ 181 BewG):

GrundstücksartVerfahrenNorm
WohnungseigentumVergleichswertverfahren§ 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG
TeileigentumVergleichswertverfahren§ 182 Abs. 2 Nr. 2 BewG
Ein- und ZweifamilienhäuserVergleichswertverfahren§ 182 Abs. 2 Nr. 3 BewG
MietwohngrundstückeErtragswertverfahren§ 182 Abs. 3 Nr. 1 BewG
Geschäfts- und gemischt genutzte Grundstücke mit ermittelbarer üblicher MieteErtragswertverfahren§ 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG
Objekte des Abs. 2, wenn kein Vergleichswert vorliegtSachwertverfahren§ 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG
Übrige Geschäfts-/gemischt genutzte GrundstückeSachwertverfahren§ 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG
Sonstige bebaute GrundstückeSachwertverfahren§ 182 Abs. 4 Nr. 3 BewG

Unbebaute Grundstücke werden nach § 179 BewG bewertet: Fläche × Bodenrichtwert (§ 196 BauGB). Anzusetzen ist der zuletzt vor dem Bewertungsstichtag ermittelte Bodenrichtwert.

Schritt 2a: Vergleichswertverfahren (§ 183 BewG)

Beim Vergleichswertverfahren werden Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke herangezogen. Vorrangige Grundlage sind die von den Gutachterausschüssen (§§ 192 ff. BauGB) mitgeteilten Vergleichspreise (§ 183 Abs. 1 Satz 2 BewG). Alternativ können Vergleichsfaktoren je Bezugseinheit – typischerweise je Quadratmeter Wohnfläche – verwendet werden; beziehen sich diese nur auf das Gebäude, ist der Bodenwert nach § 179 BewG gesondert hinzuzurechnen (§ 183 Abs. 2 Satz 2 BewG).

Der BFH hat mit Urteil vom 11.03.2026 – II R 6/23 klargestellt, dass die vom Gutachterausschuss ermittelten Vergleichspreise für das Vergleichswertverfahren grundsätzlich maßgebend sind und die finanzgerichtliche Kontrolle sich im Wesentlichen auf offensichtliche Unrichtigkeiten beschränkt. Wer den Wert für zu hoch hält, kommt daher praktisch nicht um den Weg über § 198 BewG herum.

Liegen ausnahmsweise keine Vergleichspreise oder -faktoren der Gutachterausschüsse vor, kann nach BFH, 24.08.2022 – II R 14/20 auch ein zeitnah zum Bewertungsstichtag vereinbarter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück selbst als Vergleichspreis dienen.

Schritt 2b: Ertragswertverfahren (§§ 184–188 BewG)

Der Ertragswert setzt sich aus Bodenwert (§ 179 BewG) und Gebäudeertragswert zusammen; er beträgt mindestens den Bodenwert (§ 184 Abs. 3 BewG). Der Gebäudeertragswert wird in fünf Schritten ermittelt:

  1. Rohertrag (§ 186 BewG): die vertraglich vereinbarte Jahresmiete ohne Betriebskosten; bei Selbstnutzung, unentgeltlicher Überlassung oder Vermietung mehr als 20 % unter der üblichen Miete tritt die übliche Miete an ihre Stelle.
  2. Abzug der Bewirtschaftungskosten (§ 187 BewG): seit dem Jahressteuergesetz 2022 zwingend pauschaliert nach Anlage 23 und jährlich anhand des Verbraucherpreisindex fortgeschrieben – nicht mehr nach Erfahrungssätzen der Gutachterausschüsse. Ergebnis: Reinertrag.
  3. Abzug der Bodenwertverzinsung (§ 185 Abs. 2 BewG): Bodenwert × Liegenschaftszinssatz. Ergebnis: Gebäudereinertrag.
  4. Kapitalisierung des Gebäudereinertrags mit dem Vervielfältiger nach Anlage 21 (§ 185 Abs. 3 Satz 1 BewG); maßgebend sind Liegenschaftszinssatz und Restnutzungsdauer.
  5. Addition des Bodenwerts.

Der Liegenschaftszinssatz ist der Hebel mit der größten Wirkung. Vorrangig gelten die vom Gutachterausschuss ermittelten Sätze (§ 188 Abs. 2 Satz 1 BewG). Nur wenn solche nicht zur Verfügung stehen, greifen die gesetzlichen Zinssätze des § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG: 3,5 % (Mietwohngrundstücke), 4,5 % (gemischt genutzt, gewerblicher Anteil bis 50 %), 5,0 % (gemischt genutzt, gewerblicher Anteil über 50 %), 6,0 % (Geschäftsgrundstücke). Diese Sätze wurden durch das Jahressteuergesetz 2022 (in Kraft seit 21.12.2022) abgesenkt – niedrigere Zinssätze bedeuten höhere Vervielfältiger und damit höhere Grundbesitzwerte.

Die Restnutzungsdauer ergibt sich aus der Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22 (für Wohnobjekte 80 Jahre) abzüglich des Gebäudealters. Sie beträgt jedoch bei einem noch nutzbaren Gebäude mindestens 30 % der Gesamtnutzungsdauer (§ 185 Abs. 3 Satz 6 BewG) – bei einem Wohngebäude also mindestens 24 Jahre, unabhängig davon, wie alt es tatsächlich ist.

Schritt 2c: Sachwertverfahren (§§ 189–191 BewG)

Im Sachwertverfahren werden Bodenwert und Gebäudesachwert getrennt ermittelt und addiert; das Ergebnis ist der vorläufige Sachwert, der mit einer Wertzahl an den gemeinen Wert angepasst wird (§ 189 Abs. 3 BewG).

Der Gebäudesachwert (§ 190 BewG) errechnet sich aus:

Die Wertzahlen sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen abgeleiteten Sachwertfaktoren; hilfsweise gelten die Werte der Anlage 25 (§ 191 BewG). Regionalfaktor und Alterswertminderungsfaktor wurden durch das Jahressteuergesetz 2022 neu gefasst.

Der Ausweg: Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts (§ 198 BewG)

§ 198 BewG ist die Öffnungsklausel des gesamten Systems – und der einzige Weg, ein typisiertes Ergebnis zu korrigieren. Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach §§ 179, 182–196 BewG ermittelte Wert, ist der niedrigere Wert anzusetzen (§ 198 Abs. 1 Satz 1 BewG).

Zwei Nachweiswege sind gesetzlich anerkannt:

Die Nachweislast trifft den Steuerpflichtigen. Nach BFH, 17.11.2021 – II R 26/20 geht sie über eine bloße Feststellungslast hinaus; das Finanzgericht ist nicht verpflichtet, von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen. Wer kein taugliches Gutachten vorlegt, verliert.

Von der Bewertung zur Steuer

Der festgestellte Grundbesitzwert ist nur der Ausgangspunkt. Auf der Ebene der Erbschaftsteuer greifen anschließend:

Diese Einordnung ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Häufige Fehler

Quellen

Änderungsverlauf

Siehe auch

Stand