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Modernisierungsvereinbarung (§ 555f BGB) – Inhalt, Grenzen und Widerruf In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-30 · letzte Prüfung: 2026-09-30 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Vermieter und Mieter dürfen nach Abschluss des Mietvertrags aus Anlass von Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahmen eine Vereinbarung treffen – insbesondere über die zeitliche und technische Durchführung, über Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters und über die künftige Höhe der Miete (§ 555f BGB). Die Vorschrift erlaubt nur die Vereinbarung selbst; sie hebt die halbzwingenden Mieterschutzvorschriften der §§ 555a bis 555e, 559b BGB nicht auf. Eine Modernisierungsvereinbarung über die Miethöhe ist ein Verbrauchervertrag: Wird sie außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen, steht dem Mieter ein Widerrufsrecht zu (§ 312 Abs. 2 Nr. 5, Abs. 3, § 312g Abs. 1, § 355 BGB). Nach dem Widerruf kann der Vermieter die höhere Miete nicht über einen Wertersatz durchsetzen, sondern muss das gesetzliche Verfahren der §§ 559, 559b BGB nachholen (BGH, Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16).

Kernfakten

PunktWert
Zeitpunktnur nach Abschluss des Mietvertrags [§ 555f BGB]
AnlassErhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme [§ 555f BGB]
Regelbare Gegenständezeitliche und technische Durchführung; Gewährleistungsrechte und Aufwendungsersatzansprüche des Mieters; künftige Höhe der Miete [§ 555f Nr. 1–3 BGB]
Formim Gesetz nicht vorgeschrieben
Unabdingbare Nachbarnormen§ 555a Abs. 4, § 555c Abs. 5, § 555d Abs. 7, § 555e Abs. 3, § 559b Abs. 3, § 557 Abs. 4, § 536 Abs. 4 BGB
VertragsstrafeVereinbarung einer Vertragsstrafe zugunsten des Vermieters unwirksam [§ 555 BGB]
Geltung für Gewerberaum§ 555f BGB ist entsprechend anzuwenden [§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB]
Ausnahme bei Sonderwohnraum§§ 557 bis 561 BGB gelten nicht für die in § 549 Abs. 2 BGB genannten Mietverhältnisse
Widerrufsrechtbei Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz [§ 312 Abs. 2 Nr. 5, Abs. 3 Satz 1, § 312g Abs. 1, § 355 BGB]
Widerrufsfrist14 Tage [§ 355 Abs. 2 Satz 1 BGB]; Beginn erst nach Unterrichtung [§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB]; Erlöschen spätestens zwölf Monate und 14 Tage [§ 356 Abs. 4 Satz 1 BGB]
Folge des Widerrufskein Wertersatz in Höhe der vereinbarten Mieterhöhung; erforderlich ist die Nachholung des Verfahrens nach §§ 559, 559b BGB [BGH VIII ZR 29/16]
In Kraft seit01.05.2013 (MietRÄndG vom 11.03.2013, BGBl. I S. 434)

Geltungsbereich

§ 555f BGB steht am Ende des Kapitels über Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555a bis 555f BGB). Die Vorschrift stellt klar, dass die Mietvertragsparteien die Modalitäten einer konkreten Maßnahme im Einvernehmen regeln dürfen, statt allein das gesetzliche Verfahren aus Ankündigung (§ 555c BGB), Duldung (§ 555d BGB), Sonderkündigungsrecht (§ 555e BGB) und Mieterhöhungserklärung (§ 559b BGB) zu durchlaufen.

Zwei Einschränkungen ergeben sich unmittelbar aus dem Wortlaut. Erstens ist die Vereinbarung nur nach Abschluss des Mietvertrags zulässig. Eine im Mietvertrag selbst vorweggenommene Regelung über künftige, noch unbestimmte Modernisierungen wird von § 555f BGB nicht gedeckt. Zweitens ist die Vereinbarung an einen Anlass gebunden, also an eine konkrete Erhaltungs- oder Modernisierungsmaßnahme.

Über § 578 Abs. 2 Satz 1 BGB ist § 555f BGB auf Mietverhältnisse über Räume, die keine Wohnräume sind, entsprechend anzuwenden. Für die in § 549 Abs. 2 BGB genannten Mietverhältnisse – unter anderem Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist – gelten die Mieterhöhungsvorschriften der §§ 557 bis 561 BGB nicht; der Spielraum für eine Vereinbarung über die künftige Miete ist dort entsprechend größer.

Was vereinbart werden kann

Grenzen: die halbzwingenden Vorschriften bleiben

§ 555f BGB ist keine Öffnungsklausel für den gesamten Modernisierungskomplex. Das Kapitel enthält an mehreren Stellen ausdrückliche Verbote nachteiliger Abweichungen, die durch eine Vereinbarung nicht überspielt werden:

Zulässig ist eine Vereinbarung deshalb nur als echtes Zugeständnis oder als Regelung von Punkten, die das Gesetz offenlässt – nicht als Verzicht des Mieters auf gesetzliche Rechte. Der Bundesgerichtshof hat die Systematik in der Entscheidung vom 17.05.2017 so beschrieben: Der Gesetzgeber hat zum Schutz des Mieters in die Gestaltungsfreiheit der Mietvertragsparteien eingegriffen, indem er „(halb-)zwingende Regelungen zugunsten des Mieters geschaffen“ und dem Mieter zusätzlich Rechte wie den Härteeinwand und ein Sonderkündigungsrecht eingeräumt hat (BGH VIII ZR 29/16, Rn. 7 – Wiedergabe der Erwägungen des Berufungsgerichts, denen der Senat gefolgt ist).

Widerruf der Modernisierungsvereinbarung

Eine Vereinbarung über die künftige Miethöhe verpflichtet den Mieter zur Zahlung eines Entgelts und ist damit ein Verbrauchervertrag, wenn der Vermieter als Unternehmer handelt. Für Verträge über die Vermietung von Wohnraum gelten nach § 312 Abs. 2 Nr. 5, Abs. 3 Satz 1 BGB unter anderem die Begriffsbestimmungen der §§ 312b, 312c BGB, die Informationspflicht über das Widerrufsrecht (§ 312d Abs. 1 BGB) und § 312g BGB über das Widerrufsrecht. Die Ausnahme des § 312 Abs. 3 Satz 2 BGB betrifft nur die Begründung eines Mietverhältnisses bei vorheriger Besichtigung – eine spätere Modernisierungsvereinbarung fällt nicht darunter.

Wird die Vereinbarung außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, etwa bei einem Hausbesuch in der Wohnung, steht dem Mieter daher ein Widerrufsrecht nach § 312g Abs. 1, § 355 BGB zu. Die Frist beträgt 14 Tage (§ 355 Abs. 2 Satz 1 BGB), beginnt aber erst mit der ordnungsgemäßen Unterrichtung über das Widerrufsrecht (§ 356 Abs. 3 Satz 1 BGB) und erlischt spätestens zwölf Monate und 14 Tage nach dem gesetzlichen Fristbeginn (§ 356 Abs. 4 Satz 1 BGB).

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 17.05.2017 – VIII ZR 29/16 entschieden: Widerruft der Mieter eine in einer Haustürsituation geschlossene Modernisierungsvereinbarung wirksam, schuldet er „nicht allein schon wegen der durch die nachfolgende Modernisierungsmaßnahme eingetretenen Steigerung des bisherigen Wohnwerts einen Wertersatz in Gestalt einer nunmehr höheren Miete“. Dazu bedarf es vielmehr einer – lediglich für die Zukunft wirkenden – Nachholung des gesetzlichen Verfahrens zur Mieterhöhung bei Modernisierung (amtlicher Leitsatz). Ein Wertersatzanspruch nach § 346 Abs. 2 BGB scheitert nach der Begründung des Senats bereits dem Grunde nach an den mieterschützenden Besonderheiten der §§ 559, 559b BGB, von denen nicht zum Nachteil des Mieters abgewichen werden kann (Rn. 18); auch ein Rückgriff auf § 812 BGB ist ausgeschlossen, weil die §§ 559 ff. BGB abschließend regeln, wie der Vermieter Modernisierungskosten auf den Mieter abwälzen kann (Rn. 20). Der entschiedene Fall betraf eine Vereinbarung aus dem Jahr 2009 und damit Vorschriften in der damals geltenden Fassung; § 555f BGB existierte noch nicht. Die Aussage zum Verhältnis von Vereinbarung und gesetzlichem Erhöhungsverfahren ist davon unabhängig.

Häufige Fehler

Beispiel

Beispiel nach dem Wortlaut des § 555f BGB (keine Rechtsberatung): Der Vermieter kündigt den Austausch der Heizungsanlage an. Mieter und Vermieter vereinbaren anschließend schriftlich, dass die Arbeiten in den Schulferien stattfinden, dass der Mieter für die Bauphase eine Minderung von 15 Prozent erhält und dass die Nettomiete nach Abschluss der Arbeiten um einen festen Betrag steigt. Punkt eins fällt unter § 555f Nr. 1 BGB, Punkt zwei unter Nr. 2, Punkt drei unter Nr. 3 in Verbindung mit § 557 Abs. 1 BGB. Würde dieselbe Vereinbarung bei einem unangekündigten Hausbesuch unterschrieben und dem Mieter keine Widerrufsbelehrung erteilt, könnte der Mieter sie nach § 312g Abs. 1, § 355 BGB noch längere Zeit widerrufen; der Vermieter müsste die Erhöhung dann über §§ 559, 559b BGB erklären.

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-30
Letzte Prüfung:
2026-09-30
In Kraft seit:
2013-05-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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