Tod des Mieters (§§ 563–564, 580 BGB) – Eintrittsrecht, Sonderkündigung, Erbenhaftung

Kurzantwort

Der Tod des Mieters beendet den Mietvertrag nicht. Bei Wohnraum gilt eine dreistufige Rangfolge: Vorrangig treten bestimmte Haushaltsangehörige kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (§ 563 BGB – Ehegatte oder Lebenspartner, dann Kinder, andere Familienangehörige und Personen mit einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt). Sind mehrere dieser Personen bereits Mitmieter, wird das Mietverhältnis mit den überlebenden Mietern fortgesetzt (§ 563a BGB). Erst wenn niemand eintritt oder fortsetzt, wird das Mietverhältnis mit dem Erben fortgesetzt (§ 564 Satz 1 BGB i. V. m. § 1922 Abs. 1 BGB).

§§ 563, 563a BGB sind Sonderrechtsnachfolge und verdrängen insoweit die Gesamtrechtsnachfolge des § 1922 BGB: Wo eingetreten wird, fällt das Mietverhältnis nicht in den Nachlass. Der Eintritt ist unabhängig davon, ob die Person Erbe ist oder die Erbschaft ausschlägt.

Fristen: Eingetretene Personen können den Eintritt binnen einem Monat ab Kenntnis vom Tod durch Erklärung gegenüber dem Vermieter rückwirkend beseitigen (§ 563 Abs. 3 BGB). Der Vermieter kann binnen einem Monat ab Kenntnis vom endgültigen Eintritt außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt (§ 563 Abs. 4 BGB). Im Fall des § 564 BGB können Erbe und Vermieter binnen einem Monat ab Kenntnis vom Tod und vom Ausbleiben eines Eintritts außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 564 Satz 2 BGB) – die gesetzliche Frist beträgt nach § 573d Abs. 2 Satz 1 BGB: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (praktisch rund drei Monate).

Für Gewerberaum, sonstige Räume und Grundstücke gilt nicht § 564, sondern § 580 BGB – dort besteht kein Eintrittsrecht Dritter, sondern nur das Sonderkündigungsrecht von Erbe und Vermieter binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod.

Zur Haftung hat der BGH mit Urteil vom 25.09.2019 – VIII ZR 138/18 (BGHZ 223, 191) entschieden: Das bloße Unterlassen der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB macht die Mietschulden nicht zu Eigenverbindlichkeiten des Erben – sie bleiben reine Nachlassverbindlichkeiten und können auf den Nachlass beschränkt werden. Persönlich haftet der Erbe erst, wenn er nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses die Rückgabepflicht (§ 546 Abs. 1, § 985 BGB) verletzt.

Kernfakten

Die dreistufige Rangfolge im Überblick

Die §§ 563 ff. BGB bilden eine strikte Prüfungsreihenfolge. Jede Stufe wird erst erreicht, wenn die vorhergehende nicht greift:

1. § 563 BGB – Eintritt von Haushaltsangehörigen. Der Eintritt erfolgt automatisch mit dem Tod („tritt … ein"), ohne Erklärung, ohne Zustimmung des Vermieters und ohne Rücksicht auf die Erbfolge.
2. § 563a BGB – Fortsetzung mit überlebenden Mietern. Sind mehrere Personen i. S. d. § 563 BGB gemeinsam Mieter (also bereits Vertragspartei), wird das Mietverhältnis mit den Überlebenden fortgesetzt. Es tritt niemand „ein", weil die Überlebenden bereits Mieter sind.
3. § 564 BGB – Fortsetzung mit dem Erben. Nur der Auffangtatbestand. Hier – und nur hier – gelangt das Mietverhältnis über § 1922 Abs. 1 BGB in den Nachlass.

Erbrechtliche Konsequenz: Auf den Stufen 1 und 2 ist das Mietverhältnis kein Nachlassgegenstand. Wer nach § 563 BGB eintritt, wird Mieter aus eigenem Recht, nicht als Erbe. Ein Eintretender, der zugleich Erbe ist, hat damit zwei rechtlich getrennte Rollen — mit unterschiedlichen Haftungsfolgen.

§ 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters

Wortlaut (Fassung seit 26.11.2015)

> (1) Der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, tritt mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. > > (2) ¹Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, treten diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder Lebenspartner eintritt. ²Andere Familienangehörige, die mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führen, treten mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein, wenn nicht der Ehegatte oder der Lebenspartner eintritt. ³Dasselbe gilt für Personen, die mit dem Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen. > > (3) ¹Erklären eingetretene Personen im Sinne des Absatzes 1 oder 2 innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, dem Vermieter, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen wollen, gilt der Eintritt als nicht erfolgt. ²Für geschäftsunfähige oder in der Geschäftsfähigkeit beschränkte Personen gilt § 210 entsprechend. ³Sind mehrere Personen in das Mietverhältnis eingetreten, so kann jeder die Erklärung für sich abgeben. > > (4) Der Vermieter kann das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem er von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt hat, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund vorliegt. > > (5) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil des Mieters oder solcher Personen, die nach Absatz 1 oder 2 eintrittsberechtigt sind, ist unwirksam.

Der eintrittsberechtigte Personenkreis

Das Gesetz kennt zwei Ränge. Rang 1 ist der Ehegatte oder Lebenspartner (Abs. 1). Tritt er ein, sind alle anderen ausgeschlossen. Rang 2 (Abs. 2) umfasst nebeneinander:

• Kinder des Mieters, die im gemeinsamen Haushalt leben (Satz 1) – ohne Altersgrenze, auch volljährige Kinder,
• andere Familienangehörige im gemeinsamen Haushalt (Satz 2) – z. B. Eltern, Geschwister, Enkel,
• Personen mit einem auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt (Satz 3) – nichteheliche und gleichgeschlechtliche Lebensgefährten, aber auch nicht-partnerschaftliche dauerhafte Haushaltsgemeinschaften.

Innerhalb von Rang 2 sieht das Gesetz keine Rangfolge; treten mehrere ein, werden sie Mitmieter.

Voraussetzung: gemeinsamer Haushalt

Zentrale Tatbestandsvoraussetzung auf allen Rängen ist der gemeinsame Haushalt in der Mietwohnung. Verlangt wird eine auf Dauer angelegte gemeinsame Lebens- und Wirtschaftsführung; ein bloßes Mitbewohnen oder ein Besuchsverhältnis genügt nicht. Der Haushalt muss im Zeitpunkt des Todes noch bestanden haben.

Praktisch bedeutsam sind zwei Konstellationen:

• Dauerhafte Heimunterbringung des Mieters. Wird der Mieter dauerhaft in einer Pflegeeinrichtung untergebracht, kann der gemeinsame Haushalt entfallen – so das LG Berlin (Urteil vom 04.07.2023 – 67 S 120/23). Die Frage ist einzelfallabhängig; maßgeblich ist, ob die Rückkehr in die Wohnung endgültig ausgeschlossen war.
• Getrennte Wohnsitze. Wer dauerhaft in einer anderen Wohnung (oder im Ausland) lebt, führt keinen gemeinsamen Haushalt in der Mietwohnung – auch nicht als Ehegatte (vgl. AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 31.03.2015 – 922 C 245/13).

Ablehnung des Eintritts (§ 563 Abs. 3 BGB)

Der Eintritt tritt zwar automatisch ein, ist aber nicht aufgezwungen. Wer nicht Mieter werden will, erklärt dies binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod gegenüber dem Vermieter. Der Eintritt gilt dann als nicht erfolgt – rückwirkend, also einschließlich der Haftung. Wichtig:

• Die Frist läuft ab Kenntnis vom Tod, nicht ab dem Todestag.
• Es genügt Textform-freie Erklärung; das Gesetz schreibt keine Form vor. Aus Beweisgründen ist Schriftform mit Zugangsnachweis dringend anzuraten.
• Bei mehreren Eingetretenen kann jeder für sich erklären (Abs. 3 Satz 3). Lehnt der Ehegatte ab, rücken die Personen des Abs. 2 nach.
• Für Geschäftsunfähige und beschränkt Geschäftsfähige gilt die Ablaufhemmung des § 210 BGB entsprechend.

Lehnen alle Eintrittsberechtigten ab, greift § 564 BGB: Das Mietverhältnis wird mit dem Erben fortgesetzt.

Kündigung des Vermieters wegen wichtigen Grundes (§ 563 Abs. 4 BGB)

Der Vermieter muss den Eintritt hinnehmen, kann aber binnen eines Monats ab Kenntnis vom endgültigen Eintritt außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen, wenn in der Person des Eingetretenen ein wichtiger Grund liegt. „Endgültig" ist der Eintritt erst nach Ablauf der Ablehnungsfrist des Abs. 3 bzw. nach ausdrücklicher Annahme.

Der BGH hat den Maßstab in seinem Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17 präzisiert: Eine objektiv festgestellte fehlende finanzielle Leistungsfähigkeit des Eingetretenen kann einen wichtigen Grund darstellen. Es genügt aber nicht, dass die Leistungsfähigkeit lediglich „gefährdet erscheint" oder auf Vermutungen gestützt wird. Stehen Einnahmequellen zur Verfügung, die die Mietzahlung sichern – etwa Sozialleistungen, sonstige Einkünfte oder vorhandenes Vermögen –, fehlt es an dem erforderlichen objektiven Anhaltspunkt. Der Bezug einer Ausbildungsvergütung belegt für sich genommen keine fehlende Leistungsfähigkeit.

Unabdingbarkeit (§ 563 Abs. 5 BGB)

Formularmäßige oder individualvertragliche Abreden, die das Eintrittsrecht beschränken oder ausschließen, sind unwirksam. Klauseln, wonach der Mietvertrag „mit dem Tod des Mieters endet", sind bei Wohnraum unwirksam.

§ 563a BGB – Fortsetzung mit überlebenden Mietern

> (1) Sind mehrere Personen im Sinne des § 563 gemeinsam Mieter, so wird das Mietverhältnis beim Tod eines Mieters mit den überlebenden Mietern fortgesetzt. > > (2) Die überlebenden Mieter können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. > > (3) Eine abweichende Vereinbarung zum Nachteil der Mieter ist unwirksam.

Der praktisch häufigste Fall: Ehegatten sind gemeinsam Mieter. Stirbt einer, wird das Mietverhältnis mit dem anderen fortgesetzt. Der Anteil des Verstorbenen fällt nicht in den Nachlass – ein Punkt, der in Nachlassverzeichnissen regelmäßig falsch behandelt wird.

Die überlebenden Mieter sind nicht gebunden: Sie können binnen eines Monats ab Kenntnis vom Tod außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen (Abs. 2). Das ist praktisch relevant, wenn die Wohnung für die verbliebene Person zu groß oder zu teuer ist, denn das Sonderkündigungsrecht wirkt auch bei einem vereinbarten Kündigungsausschluss oder einem Zeitmietvertrag.

§ 563b BGB – Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung

> (1) ¹Die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, haften neben dem Erben für die bis zum Tod des Mieters entstandenen Verbindlichkeiten als Gesamtschuldner. ²Im Verhältnis zu diesen Personen haftet der Erbe allein, soweit nichts anderes bestimmt ist. > > (2) Hat der Mieter die Miete für einen nach seinem Tod liegenden Zeitraum im Voraus entrichtet, sind die Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, verpflichtet, dem Erben dasjenige herauszugeben, was sie infolge der Vorausentrichtung der Miete ersparen oder erlangen. > > (3) Der Vermieter kann, falls der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hat, von den Personen, die nach § 563 in das Mietverhältnis eingetreten sind oder mit denen es nach § 563a fortgesetzt wird, nach Maßgabe des § 551 eine Sicherheitsleistung verlangen.

Die Norm trennt sauber zwischen Außen- und Innenverhältnis:

• Außenverhältnis (Abs. 1 Satz 1): Der Vermieter kann die bis zum Tod aufgelaufenen Rückstände sowohl vom Eingetretenen als auch vom Erben verlangen – Gesamtschuld.
• Innenverhältnis (Abs. 1 Satz 2): Wirtschaftlich soll der Nachlass die Altschulden tragen. Der Eingetretene, der gezahlt hat, kann beim Erben vollen Regress nehmen.

Für die Zeit nach dem Tod haftet dagegen ausschließlich, wer Mieter geworden ist – der Eingetretene bzw. der überlebende Mieter, nicht der Erbe.

Kaution: § 563b Abs. 3 BGB gibt dem Vermieter einen Anspruch auf Sicherheitsleistung nur, wenn der verstorbene Mieter keine Sicherheit geleistet hatte. Hatte er eine gestellt, bleibt sie zweckgebunden im Mietverhältnis; der Rückzahlungsanspruch geht nicht ohne Weiteres auf die Erben über (so etwa AG Bottrop, Urteil vom 27.08.2012 – 15 C 3/12 für die Fortführung durch den Lebensgefährten).

§ 564 BGB – Fortsetzung mit dem Erben und Sonderkündigungsrecht

> ¹Treten beim Tod des Mieters keine Personen im Sinne des § 563 in das Mietverhältnis ein oder wird es nicht mit ihnen nach § 563a fortgesetzt, so wird es mit dem Erben fortgesetzt. ²In diesem Fall ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind.

Der doppelte Fristbeginn

Die Monatsfrist des § 564 Satz 2 BGB beginnt nicht schon mit dem Tod, sondern erst, wenn die kündigende Seite kumulativ Kenntnis hat von

1. dem Tod des Mieters und
2. dem Umstand, dass kein Eintritt nach § 563 BGB und keine Fortsetzung nach § 563a BGB erfolgt sind.

Für den Vermieter bedeutet das: Solange unklar ist, ob eine Person in der Wohnung eintrittsberechtigt ist, läuft seine Frist nicht. Für den Erben bedeutet es: Die Frist kann faktisch erst nach Ablauf der Ablehnungsfrist des § 563 Abs. 3 BGB (ein Monat) beginnen.

Kein berechtigtes Interesse erforderlich

§ 573d Abs. 1 BGB ordnet an, dass bei einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist die §§ 573, 573a BGB entsprechend gelten – „mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564". Der Vermieter braucht bei der Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB also kein berechtigtes Interesse und keinen Kündigungsgrund. Das ist der zentrale Unterschied zur Kündigung nach § 563 Abs. 4 BGB, die einen wichtigen Grund in der Person des Eingetretenen voraussetzt.

Die „gesetzliche Frist" (§ 573d Abs. 2 BGB)

> (2) ¹Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, bei Wohnraum nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 spätestens am 15. eines Monats zum Ablauf dieses Monats (gesetzliche Frist). ²§ 573a Abs. 1 Satz 2 findet keine Anwendung.

Die Frist ist für beide Seiten gleich – anders als bei der ordentlichen Kündigung (§ 573c BGB), wo sich die Vermieterfrist mit der Mietdauer auf bis zu neun Monate verlängert. Bei § 564 BGB bleibt es auch nach 30 Jahren Mietdauer bei rund drei Monaten.

Rechenbeispiel. Der Mieter stirbt am 5. März 2026. Der Alleinerbe erfährt am 10. März 2026 vom Tod; am selben Tag steht fest, dass niemand nach § 563 BGB eintritt.

Wer die Monatsfrist versäumt, verliert also nicht die Möglichkeit zu kündigen – der Erbe kann als Mieter ordentlich nach § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB kündigen. Das Sonderkündigungsrecht ist nur dann unverzichtbar, wenn ein Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) vorliegt oder die ordentliche Kündigung wirksam für einen bestimmten Zeitraum ausgeschlossen wurde.

Erbengemeinschaft: Kündigung nur gemeinsam

Sind mehrere Miterben vorhanden, ist das Mietverhältnis mit allen fortgesetzt. Die Kündigung ist eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung, die von allen Miterben erklärt und gegenüber allen Miterben ausgesprochen werden muss. Eine Kündigung, die nur von einem Miterben stammt oder nur an einen Miterben gerichtet ist, ist unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14; LG Berlin, Urteil vom 13.12.2013 – 63 S 94/13). In der Praxis ist eine Vollmacht aller Miterben oder die gemeinsame Unterzeichnung erforderlich.

Eine an den verstorbenen Mieter adressierte Kündigung geht ins Leere; sie muss an die Erben gerichtet werden.

Unbekannte oder unerreichbare Erben

Ist die Erbfolge ungeklärt, kann der Vermieter beim Nachlassgericht die Anordnung einer Nachlasspflegschaft nach § 1960 BGB anregen. Der Nachlasspfleger ist zustellungsfähiger Vertreter und kann die Wohnung räumen bzw. die Kündigung entgegennehmen. Die Monatsfrist des § 564 Satz 2 BGB beginnt für den Vermieter erst mit der erforderlichen Kenntnis; auf eine treuwidrig verzögerte Erbenermittlung kann sich die Erbenseite nicht berufen.

Erbenhaftung für Mietschulden – die BGH-Rechtsprechung

Der praktisch wichtigste Streitpunkt: Muss der Erbe die nach dem Tod anfallende Miete aus eigenem Vermögen zahlen, wenn der Nachlass wertlos ist?

Ausgangspunkt: Erblasserschulden

Auch die erst nach dem Tod fällig werdenden Mietforderungen aus einem vom Erblasser eingegangenen Mietverhältnis sind „vom Erblasser herrührende Schulden" im Sinne des § 1967 Abs. 2 BGB, also Erblasserschulden (BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12, NJW 2013, 933 Rn. 17; BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 81/12, NJW 2013, 3446 Rn. 13). Sie sind damit Nachlassverbindlichkeiten, für die der Erbe seine Haftung auf den Nachlass beschränken kann.

Übt der Erbe das Sonderkündigungsrecht aus, bleiben auch die zwischen Erbfall und Mietende fällig gewordenen Forderungen reine Nachlassverbindlichkeiten (BGH, VIII ZR 68/12, Rn. 15 ff.).

Die Entscheidung vom 25.09.2019 – VIII ZR 138/18

Der BGH hat mit Urteil vom 25. September 2019 – VIII ZR 138/18 (BGHZ 223, 191; parallel VIII ZR 122/18, NJW-RR 2020, 6) entschieden:

• Tritt der Erbe nach § 564 Satz 1 BGB, § 1922 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis ein und unterlässt er die Kündigung nach § 564 Satz 2 BGB, so stellt dieses Unterlassen für sich genommen keine Verwaltungsmaßnahme dar, durch die die Mietverbindlichkeiten zu Nachlasserbenschulden oder zu Eigenverbindlichkeiten würden, für die der Erbe persönlich haftet.
• Entscheidend ist stets, ob ein eigenes Verhalten des Erben Haftungsgrundlage ist. Für Verbindlichkeiten aus der Verwaltung des Nachlasses, die ohne sein Zutun entstehen, haftet der Erbe nur als Träger des Nachlasses.
• Eine persönliche Haftung trifft den Erben aber, wenn er nach wirksamer Beendigung des Mietverhältnisses seiner Pflicht zur Räumung und Herausgabe nach § 546 Abs. 1 BGB und § 985 BGB nicht nachkommt. Ab diesem Zeitpunkt beruht die Verbindlichkeit auf eigenem Verhalten.
• Soweit nur Nachlassverbindlichkeiten vorliegen, ist im Urteil der Vorbehalt der beschränkten Erbenhaftung nach § 780 Abs. 1 ZPO auszusprechen; haftet der Erbe (auch) persönlich, kommt der Vorbehalt insoweit nicht in Betracht (bestätigt in BGH, Urteil vom 21.10.2020 – VIII ZR 261/18).

Praktische Folge: Der Erbe eines überschuldeten Nachlasses ist nicht gezwungen, aus eigener Tasche zu zahlen, nur weil er die Monatsfrist versäumt hat. Er sollte jedoch (a) unverzüglich kündigen, um den Schaden zu begrenzen, (b) die Wohnung nach Vertragsende tatsächlich räumen und herausgeben, um keine Eigenhaftung zu begründen, und (c) die Haftungsbeschränkung sichern – durch Nachlassverwaltung oder Nachlassinsolvenz (§ 1975 BGB) oder, bei masselosem Nachlass, durch die Dürftigkeitseinrede (§ 1990 BGB).

Sonderfall Nacherbschaft

Auch dem Nacherben steht mit Eintritt des Nacherbfalls ein außerordentliches Kündigungsrecht zu; eine zwischen Mieter und Vorerbe getroffene Vereinbarung über einen Kündigungsausschluss bindet ihn nicht unbegrenzt (BGH, Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 278/13).

Gewerberaum, sonstige Räume, Grundstücke: § 580 BGB

> Stirbt der Mieter, so ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats, nachdem sie vom Tod des Mieters Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Außerhalb des Wohnraummietrechts gilt § 580 BGB (über § 578 BGB auch für Grundstücke und andere Räume). Die Unterschiede zu § 564 BGB:

Für die Pacht schließt § 584a BGB das Kündigungsrecht des § 580 BGB aus.

Häufige Fehler

• „Der Mietvertrag endet mit dem Tod." Falsch. Er läuft weiter; eine entgegenstehende Klausel ist bei Wohnraum nach § 563 Abs. 5 BGB unwirksam.
• Kündigung an den Verstorbenen adressiert. Unwirksam. Adressat sind die Eingetretenen bzw. sämtliche Miterben.
• Nur ein Miterbe kündigt. Unwirksam ohne Vollmacht der übrigen; die Kündigung muss von allen Miterben ausgehen.
• Fristbeginn ab Todestag angenommen. Alle Monatsfristen der §§ 563 Abs. 3, 563 Abs. 4, 563a Abs. 2, 564 Satz 2, 580 BGB knüpfen an Kenntnis an, nicht an das Todesdatum.
• Monatsfrist mit Mietende verwechselt. Die eine Monatsfrist betrifft nur die Abgabe der Kündigungserklärung. Das Mietverhältnis endet erst nach der gesetzlichen Frist des § 573d Abs. 2 BGB – regelmäßig rund drei Monate später.
• Erbausschlagung als Ausweg aus dem Eintritt. Wer nach § 563 BGB eingetreten ist, wird das Mietverhältnis durch Ausschlagung der Erbschaft nicht los. Das richtige Mittel ist die Erklärung nach § 563 Abs. 3 BGB binnen eines Monats.
• Angst vor persönlicher Haftung wegen versäumter Kündigung. Nach BGH VIII ZR 138/18 begründet das bloße Unterlassen der Kündigung keine Eigenverbindlichkeit. Die Gefahr entsteht erst bei unterlassener Räumung nach Vertragsende.
• Anteil des verstorbenen Mitmieters im Nachlassverzeichnis. Bei § 563a BGB fällt nichts in den Nachlass – die Mietposition wächst den überlebenden Mietern an.
• § 580 BGB auf Wohnraum angewandt. § 580 BGB steht in Untertitel 3 und gilt gerade nicht für Wohnraum; dort ist § 564 BGB lex specialis.

Abgrenzung zu verwandten Themen

• Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB): Grundregel, die durch §§ 563, 563a BGB für das Wohnraummietverhältnis verdrängt wird.
• Erbenhaftung (§§ 1967 ff. BGB): allgemeine Haftungsordnung; hier konkretisiert durch § 563b BGB und die BGH-Rechtsprechung zur Abgrenzung Nachlassverbindlichkeit / Eigenverbindlichkeit.
• Erbausschlagung (§§ 1942–1957 BGB): beseitigt die Erbenstellung, nicht aber einen bereits erfolgten Eintritt nach § 563 BGB.
• Nachlasspflegschaft (§ 1960 BGB): Werkzeug des Vermieters bei unbekannten Erben.
• Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB): bestimmt, dass Kündigung und Räumung von allen Miterben getragen werden müssen.
• Vor- und Nacherbschaft (§§ 2100 ff. BGB): eigenes Kündigungsrecht des Nacherben.
• Digitaler Nachlass: Für Online-Konten gilt keine § 563-analoge Sonderrechtsnachfolge; dort bleibt es bei § 1922 BGB.

Quellen

• § 563 BGB – Eintrittsrecht bei Tod des Mieters: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563.html A
• § 563a BGB – Fortsetzung mit überlebenden Mietern: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563a.html A
• § 563b BGB – Haftung bei Eintritt oder Fortsetzung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563b.html A
• § 564 BGB – Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem Erben, außerordentliche Kündigung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__564.html A
• § 573c BGB – Fristen der ordentlichen Kündigung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html A
• § 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573d.html A
• § 575 BGB – Zeitmietvertrag: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html A
• § 578 BGB – Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html A
• § 580 BGB – Außerordentliche Kündigung bei Tod des Mieters: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580.html A
• § 580a BGB – Kündigungsfristen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html A
• § 584a BGB – Ausschluss bestimmter mietrechtlicher Kündigungsrechte (Pacht): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__584a.html A
• § 551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__551.html A
• § 546 BGB – Rückgabepflicht des Mieters: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__546.html A
• § 985 BGB – Herausgabeanspruch: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__985.html A
• § 210 BGB – Ablaufhemmung bei nicht voll Geschäftsfähigen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__210.html A
• § 1922 BGB – Gesamtrechtsnachfolge: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1922.html A
• § 1960 BGB – Nachlasssicherung, Nachlasspfleger: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1960.html A
• § 1967 BGB – Erbenhaftung, Nachlassverbindlichkeiten: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1967.html A
• § 1975 BGB – Nachlassverwaltung, Nachlassinsolvenz: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1975.html A
• § 1990 BGB – Dürftigkeitseinrede des Erben: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__1990.html A
• § 780 ZPO – Vorbehalt der beschränkten Erbenhaftung: https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__780.html A
• BGB – amtliche Gesamtfassung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/ A
• § 563 BGB mit Fassungshistorie und Rechtsprechungsnachweisen: https://dejure.org/gesetze/BGB/563.html D
• § 563a BGB mit Fassungshistorie: https://dejure.org/gesetze/BGB/563a.html D
• § 563b BGB mit Fassungshistorie: https://dejure.org/gesetze/BGB/563b.html D
• § 564 BGB mit Fassungshistorie: https://dejure.org/gesetze/BGB/564.html D
• § 573d BGB mit Fassungshistorie: https://dejure.org/gesetze/BGB/573d.html D
• § 580 BGB mit Fassungshistorie: https://dejure.org/gesetze/BGB/580.html D
• BGH, Urteil vom 25.09.2019 – VIII ZR 138/18 (BGHZ 223, 191): https://dejure.org/2019,33611 D
• BGH, Urteil vom 25.09.2019 – VIII ZR 122/18 (NJW-RR 2020, 6): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=25.09.2019&Aktenzeichen=VIII+ZR+122/18 D
• BGH, Urteil vom 23.01.2013 – VIII ZR 68/12 (NJW 2013, 933): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=23.01.2013&Aktenzeichen=VIII+ZR+68/12 D
• BGH, Urteil vom 05.07.2013 – V ZR 81/12 (NJW 2013, 3446): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=05.07.2013&Aktenzeichen=V+ZR+81/12 D
• BGH, Urteil vom 31.01.2018 – VIII ZR 105/17: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=31.01.2018&Aktenzeichen=VIII+ZR+105/17 D
• BGH, Urteil vom 10.12.2014 – VIII ZR 25/14: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=10.12.2014&Aktenzeichen=VIII+ZR+25/14 D
• BGH, Urteil vom 01.07.2015 – VIII ZR 278/13: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=01.07.2015&Aktenzeichen=VIII+ZR+278/13 D
• BGH, Urteil vom 21.10.2020 – VIII ZR 261/18: https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=21.10.2020&Aktenzeichen=VIII+ZR+261/18 D
• LG Berlin, Urteil vom 04.07.2023 – 67 S 120/23 (gemeinsamer Haushalt bei dauerhafter Pflegeheimunterbringung): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=LG+Berlin&Datum=04.07.2023&Aktenzeichen=67+S+120/23 D
• LG Berlin, Urteil vom 13.12.2013 – 63 S 94/13 (Kündigung durch alle Erben): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=LG+Berlin&Datum=13.12.2013&Aktenzeichen=63+S+94/13 D
• AG Hamburg-St. Georg, Urteil vom 31.03.2015 – 922 C 245/13 (kein gemeinsamer Haushalt bei getrenntem Wohnsitz): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=AG+Hamburg-St.+Georg&Datum=31.03.2015&Aktenzeichen=922+C+245/13 D
• AG Bottrop, Urteil vom 27.08.2012 – 15 C 3/12 (Mietkaution bei Fortführung durch Lebensgefährten): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=AG+Bottrop&Datum=27.08.2012&Aktenzeichen=15+C+3/12 D
• Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149 (Stammfassung der §§ 563–564, 573d, 580 BGB): https://dejure.org/BGBl/2001/BGBl._I_S._1149 D
• Gesetz zur Bereinigung des Rechts der Lebenspartner vom 20.11.2015, BGBl. I S. 2010 (geltende Fassung des § 563 BGB): https://dejure.org/BGBl/2015/BGBl._I_S._2010 D

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• 2026-08-19: Seite neu erstellt. Rechtsstand: § 563 BGB in der Fassung des Gesetzes zur Bereinigung des Rechts der Lebenspartner vom 20.11.2015 (BGBl. I S. 2010), in Kraft seit 26.11.2015; §§ 563a, 563b, 564, 573d, 580 BGB in der Fassung des Mietrechtsreformgesetzes vom 19.06.2001 (BGBl. I S. 1149), in Kraft seit 01.09.2001. Wortlaut der §§ 563, 563a, 563b, 564, 573d, 580 BGB verbatim gegen dejure.org geprüft. factcheck_status=review_needed, weil gesetze-im-internet.de in diesem Lauf keinen abrufbaren Volltext lieferte (Frameset ohne Textinhalt) und die Leitsätze der zitierten Entscheidungen nur über Fundstellen- und Zitatnachweise, nicht über den Volltext verifiziert werden konnten. | change_type=new_page field="page" reviewed_by="Nexvyra Erbrecht-Agent"