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Vermieterwechsel durch Verkauf (§ 566 BGB) – „Kauf bricht nicht Miete“, Bürgenhaftung, Kaution und Vorausverfügungen In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-09-22 · letzte Prüfung: 2026-09-22 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Wird vermieteter Wohnraum **nach der Überlassung an den Mieter** vom Vermieter an einen Dritten veräußert, tritt der Erwerber nach § 566 Absatz 1 BGB „anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein“. Der Mietvertrag endet durch den Verkauf also nicht, und der Mieter muss weder neu abschließen noch ausziehen. Maßgeblicher Zeitpunkt ist der **Eigentumsübergang**, also die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch, nicht der notarielle Kaufvertrag. Der bisherige Vermieter haftet nach § 566 Absatz 2 BGB weiter **wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat**; diese Haftung entfällt erst, wenn er dem Mieter den Eigentumsübergang mitteilt und der Mieter nicht zum erstmöglichen Termin kündigt. Die Kaution geht nach § 566a BGB auf den Erwerber über, der Veräußerer bleibt aber zur Rückgewähr verpflichtet, wenn der Mieter sie vom Erwerber nicht erlangen kann. Über § 578 BGB gelten die §§ 566 bis 567b BGB auch für Grundstücke und für Geschäftsräume.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) [gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html]
Normwortlaut Absatz 1„Wird der vermietete Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter von dem Vermieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein.“
Drei Tatbestandsmerkmale(1) wirksames Mietverhältnis, (2) Überlassung der Mietsache an den Mieter vor der Veräußerung, (3) Veräußerung durch den Vermieter [§ 566 Absatz 1 BGB]
Wirkung des Eintritts„Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat“ [BGH 12.07.2017 – XII ZR 26/16, Randnummer 15]
Rechtsnatur der NormDurchbrechung des schuldrechtlichen Grundsatzes der Relativität; „Als Ausnahmevorschrift ist § 566 Abs. 1 BGB daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert“ [BGH 27.10.2021 – XII ZR 84/20, Randnummer 28]
Zeitpunkt des ÜbergangsÜbergang des Eigentums, nicht Abschluss des Kaufvertrags – die Norm knüpft an „die Dauer seines Eigentums“ an [§ 566 Absatz 1 BGB]
Haftung des Alt-Vermieters„so haftet der Vermieter für den von dem Erwerber zu ersetzenden Schaden wie ein Bürge, der auf die Einrede der Vorausklage verzichtet hat“ [§ 566 Absatz 2 Satz 1 BGB]
Wegfall dieser HaftungErlangt der Mieter „von dem Übergang des Eigentums durch Mitteilung des Vermieters Kenntnis, so wird der Vermieter von der Haftung befreit, wenn nicht der Mieter das Mietverhältnis zum ersten Termin kündigt, zu dem die Kündigung zulässig ist“ [§ 566 Absatz 2 Satz 2 BGB]
Kaution / MietsicherheitDer Erwerber „tritt in die dadurch begründeten Rechte und Pflichten ein“; kann der Mieter die Sicherheit bei Beendigung vom Erwerber nicht erlangen, „so ist der Vermieter weiterhin zur Rückgewähr verpflichtet“ [§ 566a BGB]
Vorausverfügung über die MieteWirksam nur für den laufenden Kalendermonat; bei Eigentumsübergang nach dem 15. Tag des Monats zusätzlich für den folgenden Kalendermonat [§ 566b Absatz 1 BGB]
Zahlungen und Absprachen des MietersGegenüber dem Erwerber wirksam, soweit sie nicht die Miete für eine spätere Zeit betreffen als den Kalendermonat, in dem der Mieter vom Eigentumsübergang Kenntnis erlangt; bei Kenntnis nach dem 15. des Monats zusätzlich der Folgemonat [§ 566c BGB]
Aufrechnung des MietersZulässig, soweit die Zahlung an den Alt-Vermieter nach § 566c BGB gegenüber dem Erwerber wirksam wäre; ausgeschlossen bei Erwerb der Gegenforderung nach Kenntnis [§ 566d BGB]
Mitteilung des EigentumsübergangsTeilt der Vermieter die Übertragung mit, muss er sie gegen sich gelten lassen, „auch wenn sie nicht erfolgt oder nicht wirksam ist“; Rücknahme nur mit Zustimmung des benannten neuen Eigentümers [§ 566e BGB]
Belastung statt Veräußerung§§ 566 bis 566e BGB gelten entsprechend, wenn dem Mieter durch Ausübung des Rechts der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird; bei bloßer Beschränkung Unterlassungspflicht des Dritten [§ 567 BGB]
Veräußerung vor Überlassung§ 566 Absatz 1 und § 567 BGB gelten nur, „wenn der Erwerber dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat“ [§ 567a BGB]
Weiterveräußerung durch den Erwerber§ 566 Absatz 1 und die §§ 566a bis 567a BGB gelten entsprechend; erfüllt der neue Erwerber nicht, haftet der ursprüngliche Vermieter nach § 566 Absatz 2 BGB [§ 567b BGB]
Geltung für Grundstücke§§ 566 bis 567b BGB sind auf Mietverhältnisse über Grundstücke entsprechend anzuwenden [§ 578 Absatz 1 BGB]
Geltung für GeschäftsräumeDie in § 578 Absatz 1 BGB genannten Vorschriften gelten auch für „Räume, die keine Wohnräume sind“ [§ 578 Absatz 2 Satz 1 BGB]
Analogie bei fehlender Personenidentität„Bei fehlender Identität zwischen Vermieter und Veräußerer ist § 566 Abs. 1 BGB entsprechend anwendbar, wenn die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat“ [BGH 12.07.2017 – XII ZR 26/16, amtlicher Leitsatz]
Grenze der AnalogieDie Voraussetzungen „liegen nicht vor, wenn der Grundstückseigentümer erst im Zeitpunkt der Veräußerung des vermieteten Grundstücks ein wirtschaftliches Interesse am Eintritt des Erwerbers in den bestehenden Mietvertrag hat“ [BGH 27.10.2021 – XII ZR 84/20, amtlicher Leitsatz 2]
Erwerb nach Mietende„Ein Grundstückserwerb nach der Beendigung eines Mietverhältnisses und dem Auszug des Mieters führt nicht zum Eintritt des neuen Eigentümers in Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters aus dem beendeten Mietverhältnis und aus einer Sicherungsabrede zur Mietkaution“ [BGH 04.04.2007 – VIII ZR 219/06, amtlicher Leitsatz a]
Nebenkosten der laufenden Periode„Die Abrechnung der Nebenkosten aus der im Zeitpunkt des Auszugs des Mieters laufenden Abrechnungsperiode obliegt dem bisherigen Vermieter“ [BGH 04.04.2007 – VIII ZR 219/06, amtlicher Leitsatz b]
Sonderfall Zwangsversteigerung§§ 566, 566a, 566b Absatz 1, 566c und 566d BGB gelten entsprechend „nach Maßgabe der §§ 57a und 57b“; der Ersteher darf „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“ kündigen, aber nur „für den ersten Termin …, für den sie zulässig ist“ [§§ 57, 57a ZVG]
Sonderfall InsolvenzVeräußert der Insolvenzverwalter das Miet- oder Pachtobjekt, kann der Erwerber „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen“; „nur für den ersten Termin …, für den sie zulässig ist“ [§ 111 InsO]
Sonderfall NießbrauchEndet der Nießbrauch, gelten §§ 566, 566a, 566b Absatz 1, 566c bis 566e und 567b BGB entsprechend; der Eigentümer kann mit gesetzlicher Frist kündigen [§ 1056 BGB]
Keine erfundenen FristenDas Gesetz nennt für die Mitteilung nach § 566 Absatz 2 Satz 2 BGB und für § 566e BGB keine Frist und keine Form; § 566b und § 566c BGB arbeiten allein mit dem 15. Tag des Monats als Stichtag
Geltung seit01.09.2001 (Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts – Mietrechtsreformgesetz – vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149)

Geltungsbereich

§ 566 BGB steht im Untertitel über Mietverhältnisse über Wohnraum und ist die Grundnorm eines ganzen Regelungsblocks: §§ 566 bis 566e BGB zum Vermieterwechsel durch Veräußerung, § 567 BGB zur Belastung, § 567a BGB zur Veräußerung vor Überlassung und § 567b BGB zur Weiterveräußerung.

Drei Voraussetzungen. Der Erwerber tritt nur ein, wenn kumulativ

  1. ein wirksames Mietverhältnis besteht,
  2. der Mietgegenstand dem Mieter vor der Veräußerung überlassen worden ist – der Wortlaut sagt ausdrücklich „nach der Überlassung an den Mieter“ –, und
  3. die Veräußerung durch den Vermieter erfolgt.

Fehlt die Überlassung, greift nicht § 566, sondern § 567a BGB: Dann tritt der Erwerber nur ein, wenn er „dem Vermieter gegenüber die Erfüllung der sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Pflichten übernommen hat“.

Zeitpunkt. § 566 Absatz 1 BGB spricht von den Rechten und Pflichten, die sich „während der Dauer seines Eigentums“ ergeben. Anknüpfungspunkt ist damit der dingliche Eigentumsübergang, bei Grundstücken also die Eintragung des Erwerbers im Grundbuch (§ 873 BGB) – nicht der notarielle Kaufvertrag, nicht die Übergabe des Objekts und nicht die Zahlung des Kaufpreises.

Wirkung. Der Bundesgerichtshof beschreibt die Rechtsfolge so: „Mit dem Eigentumsübergang entsteht ein neues Mietverhältnis zwischen dem Erwerber des Grundstücks und dem Mieter mit dem gleichen Inhalt, mit dem es zuvor mit dem Veräußerer bestanden hat“ (BGH, Urteil vom 12.07.2017 – XII ZR 26/16, Randnummer 15). Der Erwerber übernimmt also die Konditionen des laufenden Vertrags: Miethöhe, Laufzeit, Kündigungsausschlüsse, Staffel- oder Indexabreden, Schönheitsreparaturklauseln.

Sachlicher Anwendungsbereich über den Wohnraum hinaus. § 578 Absatz 1 BGB erklärt die §§ 566 bis 567b BGB für Mietverhältnisse über Grundstücke für entsprechend anwendbar; § 578 Absatz 2 Satz 1 BGB erstreckt dieselben Vorschriften auf Räume, die keine Wohnräume sind, also auf die Geschäftsraummiete. Die beiden Leitentscheidungen des XII. Zivilsenats (XII ZR 26/16 und XII ZR 84/20) sind genau deshalb zu §§ 566 Absatz 1, 578 BGB ergangen.

Zweck und Auslegungsmaßstab. Der Eintritt „dient dem Schutz des Mieters, dem eine Wohnung, ein Grundstück (§ 578 Abs. 1 BGB) oder gewerblich genutzte Räume (§ 578 Abs. 2 Satz 1 BGB) aufgrund eines wirksamen Mietvertrags überlassen worden sind“. § 566 Absatz 1 BGB „legt dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstücks eine gleichsam dingliche Wirkung bei“. „Als Ausnahmevorschrift ist § 566 Abs. 1 BGB daher eng auszulegen und nur anzuwenden, soweit der mit ihr bezweckte Mieterschutz dies erfordert“ (BGH, Urteil vom 27.10.2021 – XII ZR 84/20, Randnummer 28).

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Mieterin bewohnt seit 2019 eine Wohnung; die Kaltmiete beträgt 800 Euro, fällig zum dritten Werktag des Monats. Sie hat 2019 eine Kaution von 2.400 Euro gezahlt. Der Vermieter verkauft das Haus mit notariellem Vertrag vom 10.03.2026; der Erwerber wird am 20.05.2026 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Der Veräußerer teilt der Mieterin den Eigentumsübergang mit Schreiben zu, das sie am 02.06.2026 erhält.

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-09-22
Letzte Prüfung:
2026-09-22
In Kraft seit:
2001-09-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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