Für wen gilt WEG-Beschluss für energetische Sanierung?

Die Regeln gelten für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Zu unterscheiden sind zwei Kategorien: Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – z. B. Reparatur einer defekten Heizung oder Erneuerung eines schadhaften Dachs.

Wie sieht ein Praxisbeispiel für WEG-Beschluss für energetische Sanierung aus?

Eine Eigentümergemeinschaft mit 10 Einheiten stimmt über eine Fassadendämmung ab. Anwesend sind Eigentümer mit zusammen 8 Stimmen. Variante A: 6 von 8 stimmen zu (75 % der abgegebenen Stimmen) und diese 6 repräsentieren 60 % aller Miteigentumsanteile. → Quorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 erfüllt (> 2/3 der Stimmen und > 1/2 aller Anteile): Alle 10 Eigentümer tragen die Kosten nach Anteilen.

WEG-Beschluss für energetische Sanierung – Mehrheit und Kostenverteilung (§§ 20, 21 WEG)

Kurzantwort

Energetische Sanierungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum (z. B. Fassadendämmung, Fenstertausch, Heizungstausch) sind bauliche Veränderungen im Sinne des § 20 Abs. 1 WEG und können seit der WEG-Reform 2020 (WEMoG, in Kraft seit 1. Dezember 2020) mit einfacher Mehrheit der abgegebenen Stimmen beschlossen werden. Die früher nötige „doppelt qualifizierte Mehrheit" ist entfallen. Wer die Kosten trägt, hängt jedoch vom Abstimmungsergebnis ab: Wird die Maßnahme mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen, tragen alle Eigentümer die Kosten nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG); dasselbe gilt, wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (Nr. 2). Andernfalls zahlen nur die zustimmenden Eigentümer (§ 21 Abs. 3 WEG). Eine bauliche Veränderung, die die Wohnanlage grundlegend umgestaltet oder einzelne Eigentümer unbillig benachteiligt, darf nicht beschlossen werden (§ 20 Abs. 4 WEG).

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage Beschluss	§ 20 Abs. 1 WEG – bauliche Veränderungen [gesetze-im-internet.de, § 20 WEG]
Erforderliche Mehrheit	einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen [§ 20 Abs. 1 WEG i. V. m. § 25 Abs. 1 WEG]
Doppelt qualifizierte Mehrheit	seit WEMoG (1.12.2020) nicht mehr erforderlich [§ 20 Abs. 1 WEG]
Kosten tragen alle Eigentümer, wenn …	Beschluss mit > 2/3 der abgegebenen Stimmen UND > 1/2 aller Miteigentumsanteile [§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG]
Kosten tragen alle Eigentümer auch, wenn …	sich die Kosten innerhalb angemessener Zeit amortisieren [§ 21 Abs. 2 Nr. 2 WEG]
Ausnahme bei 2/3-Beschluss	greift nicht bei unverhältnismäßigen Kosten [§ 21 Abs. 2 Nr. 1 Halbs. 2 WEG]
Sonst: Kostentragung	nur die Eigentümer, die zugestimmt haben, nach Anteilen [§ 21 Abs. 3 WEG]
Verteilungsmaßstab	Verhältnis der Miteigentumsanteile (§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG) [§ 21 Abs. 2, Abs. 3 WEG]
Abweichende Verteilung	durch Beschluss möglich [§ 21 Abs. 5 WEG]
Grenze	keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, keine unbillige Benachteiligung [§ 20 Abs. 4 WEG]
Privilegierte Maßnahmen mit Anspruch	u. a. Barrierereduzierung, Laden von E-Fahrzeugen, Einbruchsschutz, Glasfaser, Steckersolargeräte [§ 20 Abs. 2 WEG]

Geltungsbereich

Die Regeln gelten für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG) bei Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Zu unterscheiden sind zwei Kategorien:

Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) nach § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG – z. B. Reparatur einer defekten Heizung oder Erneuerung eines schadhaften Dachs. Sie gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung und wird mit einfacher Mehrheit beschlossen; die Kosten tragen stets alle Eigentümer nach Anteilen.
Bauliche Veränderung nach § 20 WEG – Maßnahmen, die über die bloße Erhaltung hinausgehen, etwa eine erstmalige Fassadendämmung, der Austausch einer funktionierenden Heizung gegen eine Wärmepumpe oder der Einbau einer Photovoltaikanlage. Hier gilt das oben beschriebene Mehrheits- und Kostenregime.

Bei energetischen Sanierungen ist die Abgrenzung wichtig, weil viele Maßnahmen zugleich Erhaltungs- und Modernisierungselemente enthalten („modernisierende Instandsetzung"). Maßgeblich für die Kostenfolge ist, mit welcher Mehrheit der Beschluss zustande kommt.

Mehrheiten und Kostenverteilung im Überblick

Konstellation	Beschluss möglich mit	Wer zahlt?
Einfache Mehrheit (z. B. 51 %)	einfache Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 20 Abs. 1)	nur die zustimmenden Eigentümer (§ 21 Abs. 3)
> 2/3 der Stimmen und > 1/2 aller Miteigentumsanteile	einfache Mehrheit genügt; das 2/3-Quorum betrifft nur die Kostenfolge	alle Eigentümer nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 Nr. 1)
Kosten amortisieren sich in angemessener Zeit	einfache Mehrheit	alle Eigentümer nach Anteilen (§ 21 Abs. 2 Nr. 2)
Privilegierte Maßnahme (§ 20 Abs. 2, z. B. Wallbox)	Anspruch des einzelnen Eigentümers; Durchführung per Beschluss	grundsätzlich der verlangende Eigentümer (§ 21 Abs. 1)

Wichtig: Die 2/3-Schwelle ist keine Beschlussvoraussetzung, sondern nur die Bedingung dafür, dass die Kosten auf alle Eigentümer verteilt werden. Beschlossen werden kann die Maßnahme bereits mit einfacher Mehrheit.

Häufige Fehler / Missverständnisse

„Für energetische Sanierung braucht man eine doppelt qualifizierte Mehrheit." Das war die alte Rechtslage (§ 22 Abs. 2 WEG a. F. bis 30.11.2020). Seit der WEG-Reform genügt für den Beschluss die einfache Mehrheit (§ 20 Abs. 1 WEG).
„2/3 der Anwesenden reichen für die Kostenverteilung auf alle." Nein – § 21 Abs. 2 Nr. 1 verlangt mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen UND mehr als die Hälfte ALLER Miteigentumsanteile, nicht nur der anwesenden.
„Wer dagegen stimmt, muss trotzdem zahlen." Nur bei einem qualifizierten 2/3-Beschluss (§ 21 Abs. 2) oder bei Amortisation. Bei einfacher Mehrheit tragen nur die zustimmenden Eigentümer die Kosten (§ 21 Abs. 3).
„Die Mehrheit kann alles beschließen." Grenze ist § 20 Abs. 4 WEG: keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage, keine unbillige Benachteiligung einzelner Eigentümer.

Beispiel

Eine Eigentümergemeinschaft mit 10 Einheiten stimmt über eine Fassadendämmung ab. Anwesend sind Eigentümer mit zusammen 8 Stimmen.

Variante A: 6 von 8 stimmen zu (75 % der abgegebenen Stimmen) und diese 6 repräsentieren 60 % aller Miteigentumsanteile. → Quorum des § 21 Abs. 2 Nr. 1 erfüllt (> 2/3 der Stimmen und > 1/2 aller Anteile): Alle 10 Eigentümer tragen die Kosten nach Anteilen.
Variante B: 5 von 8 stimmen zu (knappe einfache Mehrheit), repräsentieren aber nur 45 % aller Anteile. → Beschluss wirksam, aber 2/3-Quorum nicht erreicht: Die Kosten tragen nur die zustimmenden Eigentümer (§ 21 Abs. 3), sofern sich die Kosten nicht ohnehin in angemessener Zeit amortisieren.

Rechtsprechungs-Hinweis

Der für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat das reformierte Recht mehrfach konkretisiert:

BGH, Urteile vom 9. Februar 2024 – V ZR 244/22 und V ZR 33/23: Maßstab für bauliche Veränderungen nach neuem WEG; die Grenze der „grundlegenden Umgestaltung" und der „unbilligen Benachteiligung" (§ 20 Abs. 4 WEG) ist eng auszulegen, gerade bei privilegierten Maßnahmen wie der Barrierereduzierung.
BGH, Urteil vom 17. Mai 2024 – V ZR 1/24: Eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums setzt einen Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG voraus; fehlt er, kann sogar der vermietende Eigentümer als mittelbarer Störer haften. Ein Eingriff in die Bausubstanz ist für eine bauliche Veränderung nicht erforderlich.

Für die genaue Mehrheits- und Kostenfolge im Einzelfall kommt es auf die konkrete Maßnahme und das Abstimmungsergebnis an.

Quellen

§ 20 WEG (Bauliche Veränderungen):: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__20.html A
§ 21 WEG (Nutzungen und Kosten bei baulichen Veränderungen):: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__21.html A
§ 19 WEG (Verwaltung und Benutzung, ordnungsmäßige Erhaltung):: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__19.html A
§ 16 WEG (Nutzungen, Lasten und Kosten, Verteilungsmaßstab):: https://www.gesetze-im-internet.de/woeigg/__16.html A
BGH, Pressemitteilung Nr. 26/2024 zu den Urteilen vom 9.2.2024 (V ZR 244/22, V ZR 33/23) – bauliche Veränderungen zur Barrierereduzierung:: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2024/2024026.html A
BGH, Urteil vom 17.5.2024 – V ZR 1/24 (Gestattungsbeschluss nach § 20 Abs. 1 WEG, Volltext):: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2024/V_ZR___1-24.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A

Änderungsverlauf

2026-06-17: Erstveröffentlichung. Volltext §§ 19, 20, 21, 16 WEG (gesetze-im-internet.de) ausgewertet; Quellen-URLs mit curl auf HTTP 200 geprüft (BGH per GET/Browser-UA, 400 nur bei HEAD); BGH-Aktenzeichen V ZR 244/22, V ZR 33/23 (PM 26/2024) und V ZR 1/24 verifiziert; Frontmatter (legal_status: in_force, authority_level: A, wikidata_subjects) gesetzt. | change_type=initial_publication field=topic_lifecycle new=published reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

Stand: 2026-06-17
Gültig ab: 2020-12-01 (WEG-Reform / WEMoG, neue Fassung der §§ 20, 21 WEG)
Status: aktuell
Quellenautorität: A (WEG-Gesetzestext, BGH-Rechtsprechung)
Lizenz: CC BY 4.0

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