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Bestellung und Abberufung des Verwalters sowie zertifizierter Verwalter in der WEG (§§ 26, 26a WEG) In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-10-02 · letzte Prüfung: 2026-10-02 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Über die **Bestellung und Abberufung des Verwalters** beschließen die Wohnungseigentümer (§ 26 Absatz 1 WEG). Die Bestellung gilt für **höchstens fünf Jahre**, bei der **ersten** Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums für **höchstens drei Jahre**; eine Wiederbestellung braucht einen erneuten Beschluss, der **frühestens ein Jahr vor Ablauf** der Bestellungszeit gefasst werden kann (Absatz 2). Der Verwalter kann **jederzeit abberufen** werden, und sein Vertrag endet **spätestens sechs Monate nach der Abberufung** (Absatz 3); Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig (Absatz 5). Als **zertifizierter Verwalter** darf sich nach § 26a WEG nur bezeichnen, wer vor einer Industrie- und Handelskammer die Prüfung bestanden hat oder nach der ZertVerwV gleichgestellt ist; auf die Bestellung eines solchen Verwalters besteht nach § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG ein Anspruch als Teil ordnungsmäßiger Verwaltung, mit Ausnahme kleiner Gemeinschaften mit einem Eigentümer als Verwalter.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage Bestellung§ 26 WEG – „Über die Bestellung und Abberufung des Verwalters beschließen die Wohnungseigentümer." [gesetze-im-internet.de/woeigg/__26.html, Absatz 1]
Höchstdauer der Bestellung„höchstens fünf Jahre, im Fall der ersten Bestellung nach der Begründung von Wohnungseigentum aber auf höchstens drei Jahre" [§ 26 Absatz 2 Satz 1 WEG]
WiederbestellungZulässig; sie „bedarf eines erneuten Beschlusses der Wohnungseigentümer, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann" [§ 26 Absatz 2 Satz 2 WEG]
Abberufung„Der Verwalter kann jederzeit abberufen werden." [§ 26 Absatz 3 Satz 1 WEG]
Ende des Verwaltervertrags„Ein Vertrag mit dem Verwalter endet spätestens sechs Monate nach dessen Abberufung." [§ 26 Absatz 3 Satz 2 WEG]
Nachweis der VerwaltereigenschaftGenügt die Vorlage einer Niederschrift über den Bestellungsbeschluss mit öffentlich beglaubigten Unterschriften der in § 24 Absatz 6 WEG bezeichneten Personen [§ 26 Absatz 4 WEG]
Zwingendes Recht„Abweichungen von den Absätzen 1 bis 3 sind nicht zulässig." [§ 26 Absatz 5 WEG]
Zertifizierter VerwalterWer „vor einer Industrie- und Handelskammer durch eine Prüfung nachgewiesen hat, dass er über die … notwendigen rechtlichen, kaufmännischen und technischen Kenntnisse verfügt" [§ 26a Absatz 1 WEG]
VerordnungsermächtigungDas Bundesministerium der Justiz kann durch Rechtsverordnung Näheres zur Prüfung regeln, u. a. zu Inhalt und Verfahren, Zertifikat, juristischen Personen und Befreiungen [§ 26a Absatz 2 WEG]
PrüfungsverordnungVerordnung über die Prüfung zum zertifizierten Verwalter nach dem Wohnungseigentumsgesetz (Zertifizierter-Verwalter-Prüfungsverordnung – ZertVerwV) [gesetze-im-internet.de/zertverwv/]
PrüfungsaufbauSchriftlicher und mündlicher Teil; schriftlicher Teil dauert mindestens 90 Minuten; mündlicher Teil mit höchstens fünf Prüflingen und mindestens 15 Minuten je Prüfling [§ 3 ZertVerwV]
BestehensgrenzeSchriftlicher Teil: in allen Themenbereichen je mindestens 50 Prozent der Punkte; mündlicher Teil: mindestens 50 Prozent [§ 5 Absatz 2 ZertVerwV]
WiederholungDie Prüfung darf beliebig oft wiederholt werden [§ 6 Absatz 1 ZertVerwV]
GleichgestellteBefähigung zum Richteramt; Ausbildung zur Immobilienkauffrau bzw. zum Immobilienkaufmann oder Kauffrau/Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft; Geprüfter Immobilienfachwirt/Geprüfte Immobilienfachwirtin; Hochschulabschluss mit immobilienwirtschaftlichem Schwerpunkt [§ 7 ZertVerwV]
Juristische Personen und PersonengesellschaftenDürfen sich als zertifizierte Verwalter bezeichnen, wenn die unmittelbar mit Aufgaben der Wohnungseigentumsverwaltung betrauten Beschäftigten die Prüfung bestanden haben oder nach § 7 gleichgestellt sind [§ 8 ZertVerwV]
Anspruch auf zertifizierten VerwalterDie Bestellung eines zertifizierten Verwalters nach § 26a gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung [§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG]
Ausnahme„es sei denn, es bestehen weniger als neun Sondereigentumsrechte, ein Wohnungseigentümer wurde zum Verwalter bestellt und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer (§ 25 Absatz 2) verlangt die Bestellung eines zertifizierten Verwalters" [§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG]
Übergangsrecht§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG ist ab dem 1. Dezember 2023 anwendbar; wer am 1. Dezember 2020 Verwalter war, galt bis zum 1. Juni 2024 als zertifizierter Verwalter [§ 48 Absatz 4 WEG]
Befugnisse des VerwaltersBerechtigt und verpflichtet zu Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung ohne erhebliche Verpflichtungen sowie zu Maßnahmen, die zur Wahrung einer Frist oder Abwendung eines Nachteils erforderlich sind; Erweiterung oder Einschränkung durch Beschluss [§ 27 Absätze 1, 2 WEG]
Abberufungsanspruch des EinzelnenBGH, Urteil vom 25.02.2022 – V ZR 65/21, Leitsatz 2a: Auch nach neuem Recht besteht ein Anspruch des einzelnen Wohnungseigentümers auf Abberufung „nur dann, wenn die Ablehnung der Abberufung aus objektiver Sicht nicht vertretbar erscheint"
Prüfung im EinzelfallBGH V ZR 65/21, Leitsatz 2b: Der Tatrichter prüft „in umfassender Würdigung aller Umstände des Einzelfalles und aller gegen den Verwalter erhobenen Vorwürfe"; „allgemeingültige zeitliche Grenzen, jenseits derer Pflichtverletzungen des Verwalters unbeachtlich sind, gibt es nicht"
Wirkung des neuen Rechts auf AltregelungenBGH V ZR 65/21, Leitsatz 3: Seit dem 1. Dezember 2020 kann der Verwalter jederzeit abberufen werden; „entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung sind unwirksam geworden"; ebenso entgegenstehende Vereinbarungen im Verwaltervertrag zur Vertragsdauer nach Abberufung
RechtsschutzAnfechtungs- oder Nichtigkeitsklage [§ 44 Absatz 1 Satz 1 WEG]; bei Unterbleiben einer notwendigen Beschlussfassung Beschlussersetzungsklage [§ 44 Absatz 1 Satz 2 WEG]; Klagegegner ist die Gemeinschaft [§ 44 Absatz 2 Satz 1 WEG]
Fristen der AnfechtungKlage innerhalb eines Monats, Begründung innerhalb zweier Monate nach der Beschlussfassung [§ 45 Satz 1 WEG]
GesetzesfassungWEG i. d. F. der Bekanntmachung vom 12.01.2021 (BGBl. I S. 34), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306)

Geltungsbereich

§§ 26 und 26a WEG gelten für jede Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Deutschland; es handelt sich um Bundesrecht, ein Föderalismus-Vorbehalt besteht nicht.

Bestellung durch Beschluss. Bestellung und Abberufung sind Sache der Wohnungseigentümer (§ 26 Absatz 1 WEG). Der Verwalter ist damit das ausführende Organ der Gemeinschaft; was er ohne Beschluss darf, bestimmt § 27 Absatz 1 WEG (Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung sowie Maßnahmen zur Fristwahrung oder Abwendung eines Nachteils). Die Eigentümer können seine Rechte und Pflichten nach § 27 Absatz 2 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Für Sanierungsvorhaben bedeutet das: Der Beschluss über die Maßnahme kommt von der Versammlung, die Umsetzung hängt am Verwalter und an dem, was ihm beschlossen übertragen wurde.

Laufzeit. Die Höchstdauer beträgt fünf Jahre, bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums drei Jahre. Eine wiederholte Bestellung ist zulässig, verlangt aber einen erneuten Beschluss, der frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden kann (§ 26 Absatz 2 Satz 2 WEG). Ein verfrüht gefasster Wiederbestellungsbeschluss liegt außerhalb dieses Zeitfensters.

Abberufung und Vertragsende. Nach § 26 Absatz 3 WEG ist die Abberufung jederzeit möglich; der Vertrag endet spätestens sechs Monate nach der Abberufung. Beides ist nach § 26 Absatz 5 WEG zwingend: Eine Gemeinschaftsordnung oder ein Verwaltervertrag kann das nicht abbedingen. Der BGH hat in V ZR 65/21 (Leitsatz 3) bestätigt, dass entgegenstehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung und im Verwaltervertrag seit dem 1. Dezember 2020 unwirksam geworden sind.

Zertifizierter Verwalter. § 26a Absatz 1 WEG schützt die Bezeichnung „zertifizierter Verwalter": Sie darf führen, wer vor einer IHK die Prüfung bestanden hat. Die Prüfung ist in der ZertVerwV geregelt. Die Pflicht (genauer: der Anspruch) folgt aus § 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG: Die Bestellung eines zertifizierten Verwalters gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung, jeder Eigentümer kann sie also nach § 18 Absatz 2 WEG verlangen. Anwendbar ist das seit dem 1. Dezember 2023 (§ 48 Absatz 4 Satz 1 WEG); die Übergangsfiktion für Bestandsverwalter lief am 1. Juni 2024 aus (§ 48 Absatz 4 Satz 2 WEG). Heute gilt also uneingeschränkt der Normalfall.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Gemeinschaft aus 12 Einheiten, in der ein Bauträger-Verwalter vorläufig tätig war. Die Eigentümer beschließen am 15.03.2026 die erste Bestellung eines neuen Verwalters.

Schritt 1 – Laufzeit (§ 26 Absatz 2 Satz 1 WEG). Bei der ersten Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums sind höchstens drei Jahre zulässig; eine Bestellung auf fünf Jahre würde diese Grenze überschreiten.

Schritt 2 – Qualifikation (§ 19 Absatz 2 Nummer 6 WEG). Bei 12 Einheiten greift die Ausnahme für Gemeinschaften mit weniger als neun Sondereigentumsrechten nicht. Jeder Eigentümer kann deshalb die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangen; ein Verwalter mit Befähigung zum Richteramt oder immobilienwirtschaftlichem Hochschulabschluss ist nach § 7 ZertVerwV gleichgestellt.

Schritt 3 – Wiederbestellung (§ 26 Absatz 2 Satz 2 WEG). Ein Beschluss über die Wiederbestellung kann frühestens ein Jahr vor Ablauf der Bestellungszeit gefasst werden, hier also frühestens im Frühjahr 2028.

Schritt 4 – Abberufung (§ 26 Absatz 3 WEG). Beschließen die Eigentümer am 10.03.2027 die Abberufung, endet der Verwaltervertrag spätestens sechs Monate danach, also etwa um den 10.09.2027; eine Klausel, die eine längere Restlaufzeit vorsähe, wäre nach § 26 Absatz 5 WEG und BGH V ZR 65/21 unwirksam.

Die Daten und die Einheitenzahl sind ein konstruiertes Rechenbeispiel zur Illustration der Fristen; es handelt sich um keinen realen Fall.

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

*Hinweis: Diese Seite gibt den Stand der amtlichen Quellen wieder und ist keine Rechtsberatung.*

Quellen

Letzte Änderung:
2026-10-02
Letzte Prüfung:
2026-10-02
In Kraft seit:
2020-12-01
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
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CC BY 4.0
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