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Eigentümerversammlung und Beschlussfassung in der WEG (§§ 23, 24, 25 WEG) – Einberufung, virtuelle Versammlung, Umlaufbeschluss und Stimmrecht In Kraft

Inhaltlich verantwortlich: Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · letzte Änderung: 2026-10-02 · letzte Prüfung: 2026-10-02 · Quellen-Autorität A Fehler melden ✉
Kurzantwort Wohnungseigentümer entscheiden über gemeinschaftliche Angelegenheiten grundsätzlich durch **Beschluss in einer Versammlung** (§ 23 Absatz 1 WEG). Der Verwalter muss die Versammlung **mindestens einmal im Jahr** in **Textform** einberufen; die Einberufungsfrist **soll mindestens drei Wochen** betragen, außer bei besonderer Dringlichkeit (§ 24 Absätze 1 und 4 WEG). Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Gegenstand **bei der Einberufung bezeichnet** war (§ 23 Absatz 2 WEG). Es entscheidet die **Mehrheit der abgegebenen Stimmen**, wobei nach dem gesetzlichen Regelfall **jeder Wohnungseigentümer eine Stimme** hat – unabhängig davon, wie viele Einheiten ihm gehören (§ 25 Absätze 1 und 2 WEG; BGH V ZR 189/24). Seit dem **17.10.2024** können die Eigentümer mit **mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen** für längstens **drei Jahre** eine **rein virtuelle** Versammlung beschließen (§ 23 Absatz 1a WEG); bis einschließlich 2028 bleibt dann grundsätzlich eine Präsenzversammlung pro Jahr Pflicht (§ 48 Absatz 6 WEG).

Kernfakten

PunktWert
GrundsatzAngelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, werden „durch Beschlussfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet" [§ 23 Absatz 1 Satz 1 WEG]
Online-Teilnahme (hybride Versammlung)Die Eigentümer können beschließen, dass Eigentümer „auch ohne Anwesenheit an deren Ort teilnehmen" und ihre Rechte „im Wege elektronischer Kommunikation ausüben" [§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG]
Virtuelle VersammlungBeschluss mit mindestens drei Vierteln der abgegebenen Stimmen; Geltung längstens drei Jahre ab Beschlussfassung; ohne physische Präsenz von Eigentümern und Verwalter [§ 23 Absatz 1a Satz 1 WEG]
Anforderung an die virtuelle VersammlungMuss „hinsichtlich der Teilnahme und Rechteausübung mit einer Präsenzversammlung vergleichbar sein" [§ 23 Absatz 1a Satz 2 WEG]
Inkrafttreten Absatz 1a17.10.2024 – Gesetz vom 10.10.2024, verkündet am 16.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306), Inkrafttreten „am Tag nach der Verkündung" [BGBl. 2024 I Nr. 306, Art. 1 Nr. 2 und Inkrafttretensartikel]
ÜbergangsregelBei Beschluss nach § 23 Absatz 1a vor dem 01.01.2028: bis einschließlich 2028 mindestens einmal im Jahr Präsenzversammlung, sofern nicht einstimmig verzichtet; ein Verstoß macht virtuelle Beschlüsse weder nichtig noch anfechtbar [§ 48 Absatz 6 WEG]
Bezeichnung des Gegenstands„Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist." [§ 23 Absatz 2 WEG]
UmlaufbeschlussOhne Versammlung gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung in Textform erklären [§ 23 Absatz 3 Satz 1 WEG]
AbsenkungsbeschlussFür einen einzelnen Gegenstand kann beschlossen werden, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt [§ 23 Absatz 3 Satz 2 WEG] – selbstständig anfechtbar [BGH, Urteil vom 17.07.2026 – V ZR 190/25, Leitsatz 1]
Nichtigkeit / AnfechtbarkeitNichtig ist ein Beschluss, der gegen eine unverzichtbare Rechtsvorschrift verstößt; im Übrigen gültig, solange er nicht rechtskräftig für ungültig erklärt ist [§ 23 Absatz 4 WEG]
EinberufungspflichtDurch den Verwalter mindestens einmal im Jahr [§ 24 Absatz 1 WEG]
EinberufungsverlangenPflicht zur Einberufung, wenn mehr als ein Viertel der Eigentümer dies in Textform unter Angabe von Zweck und Gründen verlangt (oder in vereinbarten Fällen) [§ 24 Absatz 2 WEG]
ErsatzeinberufungFehlt ein Verwalter oder weigert er sich pflichtwidrig: Vorsitzender des Verwaltungsbeirats, dessen Vertreter oder ein durch Beschluss ermächtigter Eigentümer [§ 24 Absatz 3 WEG]
Form und FristEinberufung in Textform; Frist soll mindestens drei Wochen betragen, sofern kein Fall besonderer Dringlichkeit [§ 24 Absatz 4 WEG]
VorsitzDer Verwalter, sofern die Versammlung nichts anderes beschließt [§ 24 Absatz 5 WEG]
NiederschriftUnverzüglich; zu unterschreiben vom Vorsitzenden, einem Wohnungseigentümer und ggf. dem Beiratsvorsitzenden bzw. dessen Vertreter [§ 24 Absatz 6 WEG]
Beschluss-SammlungPflicht; Wortlaut der Beschlüsse und Urteilsformeln, fortlaufend nummeriert, Einsichtsrecht jedes Eigentümers; geführt vom Verwalter [§ 24 Absätze 7 und 8 WEG]
Mehrheit„Bei der Beschlussfassung entscheidet die Mehrheit der abgegebenen Stimmen." [§ 25 Absatz 1 WEG] – eine Regel zur Beschlussfähigkeit enthält § 25 WEG nicht
Stimmrecht (Kopfprinzip)„Jeder Wohnungseigentümer hat eine Stimme." Mehrere Mitberechtigte stimmen einheitlich [§ 25 Absatz 2 WEG]; nach dem gesetzlichen Regelfall entfällt auf jedes Mitglied eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Einheiten ihm gehören [BGH, Urteil vom 27.02.2026 – V ZR 189/24, Rn. 21]
Abweichende VereinbarungAbweichung vom Kopfstimmrecht durch Vereinbarung möglich (z. B. Objektstimmrecht); Ausschluss bestimmter Eigentümer vom Stimmrecht bei Verwalterbestellung, Jahresabrechnung und Wirtschaftsplan ist nichtig [BGH V ZR 189/24, Leitsätze 1 und 2]
VollmachtBedarf zu ihrer Gültigkeit der Textform [§ 25 Absatz 3 WEG]
StimmverbotBei Rechtsgeschäft mit dem Eigentümer über die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, bei Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn und nach rechtskräftiger Verurteilung nach § 17 WEG (Entziehung) [§ 25 Absatz 4 WEG]
LadungsmängelFormvorschriften des § 24 WEG sind dispositiv; die Nichteinladung einzelner Eigentümer führt „regelmäßig nur zur Anfechtbarkeit …, nicht aber zu deren Nichtigkeit" [BGH, Urteil vom 08.03.2024 – V ZR 80/23, Rn. 22]
Hinweis auf Online-TeilnahmeNach einem Beschluss nach § 23 Absatz 1 Satz 2 WEG muss der Verwalter nicht schon in der Ladung auf die Online-Teilnahme hinweisen; der Eigentümer muss sein Recht aktiv geltend machen [BGH, Urteil vom 20.09.2024 – V ZR 123/23, Leitsätze 2a und 2b]
RechtsschutzAnfechtungs-, Nichtigkeits- und Beschlussersetzungsklage gegen die Gemeinschaft [§ 44 Absätze 1 und 2 WEG]; Klage binnen eines Monats, Begründung binnen zweier Monate nach Beschlussfassung [§ 45 Satz 1 WEG]
GesetzesfassungWEG i. d. F. der Bekanntmachung vom 12.01.2021 (BGBl. I S. 34), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 10.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 306)

Geltungsbereich

Die §§ 23 bis 25 WEG gelten für jede Gemeinschaft der Wohnungseigentümer in Deutschland – vom Zweifamilienhaus mit zwei Einheiten bis zur Großanlage. Sie regeln, wie die Eigentümer ihren Willen bilden: wo beschlossen wird (Versammlung, virtuell, im Umlauf), wer einlädt und wie (Einberufung), und wer mit welchem Gewicht abstimmt (Stimmrecht und Mehrheit). Was beschlossen werden darf, regeln andere Vorschriften – etwa § 19 WEG (ordnungsmäßige Verwaltung), § 20 WEG (bauliche Veränderungen) oder § 28 WEG (Vorschüsse und Nachschüsse).

Für Sanierungsvorhaben sind die §§ 23 bis 25 WEG die Vorstufe jedes Beschlusses: Ohne ordnungsgemäß einberufene Versammlung, ohne Bezeichnung des Gegenstands in der Einladung und ohne korrekt ermittelte Mehrheit ist ein Sanierungsbeschluss nach §§ 20, 21 WEG anfechtbar – auch wenn er inhaltlich einwandfrei wäre.

Die drei Wege zum Beschluss.

  1. Präsenzversammlung (§ 23 Absatz 1 Satz 1 WEG) – der gesetzliche Regelfall.
  2. Hybride Versammlung (§ 23 Absatz 1 Satz 2 WEG) – Präsenzversammlung, an der Eigentümer aufgrund eines Beschlusses zusätzlich elektronisch teilnehmen können; dafür genügt die einfache Mehrheit.
  3. Virtuelle Versammlung (§ 23 Absatz 1a WEG) – ohne Versammlungsort; erfordert einen Beschluss mit drei Vierteln der abgegebenen Stimmen und ist auf längstens drei Jahre ab Beschlussfassung befristet.

Daneben steht der Umlaufbeschluss ohne Versammlung (§ 23 Absatz 3 WEG): grundsätzlich allstimmig in Textform, für einen einzelnen Gegenstand nach einem vorherigen Absenkungsbeschluss auch mit einfacher Mehrheit.

Föderalismus-Hinweis: Das Wohnungseigentumsgesetz ist Bundesrecht und gilt bundesweit einheitlich. Es gibt keine landesrechtlichen Sonderregeln für Einberufung, Versammlung oder Stimmrecht. Die während der Corona-Pandemie geltenden landesrechtlichen Infektionsschutzvorgaben, mit denen sich BGH V ZR 123/23 befasst, sind ausgelaufen.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Gemeinschaft mit 12 Einheiten und 10 Eigentümern – Eigentümerin E hält drei Einheiten. Die Gemeinschaftsordnung enthält keine Stimmrechtsregel. Der Verwalter will eine Fassadendämmung beschließen lassen und die Versammlungen künftig virtuell abhalten.

Schritt 1 – Einberufung (§ 24 Absatz 4 WEG). Der Verwalter lädt per E-Mail (Textform) drei Wochen vor dem Termin ein. Die Tagesordnung nennt ausdrücklich „TOP 3: Beschluss über die Fassadendämmung" und „TOP 4: Beschluss über die virtuelle Versammlung nach § 23 Abs. 1a WEG" (§ 23 Absatz 2 WEG).

Schritt 2 – Stimmen zählen (§ 25 Absatz 2 WEG). Es gilt das Kopfprinzip: 10 Stimmen, nicht 12. E hat trotz drei Einheiten eine Stimme.

Schritt 3 – TOP 3. Anwesend bzw. vertreten sind 8 Eigentümer; Eigentümer B ist per Vollmacht in Textform vertreten (§ 25 Absatz 3 WEG). Ergebnis: 5 Ja, 2 Nein, 1 Enthaltung. Abgegeben sind 7 Stimmen, die Mehrheit ist mit 5 erreicht (§ 25 Absatz 1 WEG). Ob der Beschluss inhaltlich ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht und wie die Kosten verteilt werden, richtet sich nach §§ 19 bis 21 WEG.

Schritt 4 – TOP 4. 6 Ja, 2 Nein, keine Enthaltung. Drei Viertel von 8 abgegebenen Stimmen sind 6 – die qualifizierte Mehrheit des § 23 Absatz 1a WEG ist erreicht. Die Versammlungen können für längstens drei Jahre virtuell stattfinden. Weil der Beschluss vor dem 01.01.2028 gefasst wurde, muss bis einschließlich 2028 dennoch einmal im Jahr eine Präsenzversammlung stattfinden, sofern nicht einstimmig verzichtet wird (§ 48 Absatz 6 WEG).

Schritt 5 – Niederschrift und Beschluss-Sammlung (§ 24 Absätze 6 und 7 WEG). Der Verwalter fertigt unverzüglich die Niederschrift, die er als Vorsitzender sowie ein Eigentümer unterschreiben, und trägt beide Beschlüsse mit laufender Nummer in die Beschluss-Sammlung ein.

Abwandlung – vergessene Einladung. Hat der Verwalter Eigentümer C nicht eingeladen, sind die Beschlüsse nach BGH V ZR 80/23 regelmäßig anfechtbar, nicht nichtig. C muss binnen eines Monats nach der Beschlussfassung Anfechtungsklage gegen die Gemeinschaft erheben und sie binnen zweier Monate begründen (§§ 44, 45 WEG).

*Die Zahl der Einheiten und Eigentümer sowie die Abstimmungsergebnisse sind frei gewählte Größen zur Veranschaulichung. Normativ vorgegeben sind allein die Mehrheits- und Fristregeln der §§ 23, 24, 25, 45 und 48 Absatz 6 WEG.*

Siehe auch

Änderungsverlauf

Stand

Quellen

Letzte Änderung:
2026-10-02
Letzte Prüfung:
2026-10-02
In Kraft seit:
2024-10-17
Status:
In Kraft
Quellen-Autorität:
A
Lizenz:
CC BY 4.0
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