Anordnung der Zwangsversteigerung und Beschlagnahme des Grundstücks (§§ 15–23, 27, 28 ZVG) In Kraft

Kernfakten

Antrag und Voraussetzungen (§§ 15–18 ZVG)

Ohne Antrag eines Gläubigers gibt es keine Zwangsversteigerung: Das Vollstreckungsgericht – das Amtsgericht – ordnet sie nur auf Antrag an (§ 15 ZVG). Der Antrag soll das Grundstück, den Eigentümer, den Anspruch und den vollstreckbaren Titel bezeichnen. Dem Antrag sind die Urkunden beizufügen, die für den Beginn der Zwangsvollstreckung erforderlich sind (§ 16 ZVG), also in der Regel der Titel mit Vollstreckungsklausel und Zustellnachweis (siehe Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung).

Besonders wichtig ist § 17 ZVG: Das Verfahren darf nur angeordnet werden, wenn der Schuldner als Eigentümer im Grundbuch eingetragen oder Erbe des eingetragenen Eigentümers ist. Die Eintragung ist durch ein Zeugnis des Grundbuchamts nachzuweisen; gehören Vollstreckungsgericht und Grundbuchamt demselben Amtsgericht an, genügt die Bezugnahme auf das Grundbuch. Die Erbfolge ist durch Urkunden glaubhaft zu machen, sofern sie bei Gericht nicht offenkundig ist.

Mehrere Grundstücke können in demselben Verfahren versteigert werden, wenn die Vollstreckung wegen einer Forderung gegen denselben Schuldner, wegen eines an jedem Grundstück bestehenden Rechts oder wegen einer Forderung betrieben wird, für die die Eigentümer gesamtschuldnerisch haften (§ 18 ZVG).

Versteigerungsvermerk im Grundbuch (§ 19 ZVG)

Ordnet das Gericht die Zwangsversteigerung an, hat es zugleich das Grundbuchamt um Eintragung der Anordnung in das Grundbuch zu ersuchen (§ 19 Abs. 1 ZVG). Das ist der Zwangsversteigerungsvermerk. Nach der Eintragung erteilt das Grundbuchamt dem Gericht eine beglaubigte Abschrift des Grundbuchblatts, bezeichnet die bestellten Zustellungsbevollmächtigten und teilt mit, was ihm über Wohnort und Wohnung der eingetragenen Beteiligten bekannt ist (§ 19 Abs. 2 ZVG). Spätere Eintragungen soll das Grundbuchamt dem Gericht mitteilen (§ 19 Abs. 3 ZVG).

Der Vermerk hat auch praktische Bedeutung für Dritte: Für mithaftende bewegliche Sachen gilt die Beschlagnahme ab Eintragung des Vermerks als bekannt (§ 23 Abs. 2 Satz 2 ZVG).

Beschlagnahme: Eintritt und Umfang (§§ 20–22 ZVG)

Der Anordnungsbeschluss gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstücks (§ 20 Abs. 1 ZVG). Sie umfasst auch die Gegenstände, auf die sich bei einem Grundstück die Hypothek erstreckt (§ 20 Abs. 2 ZVG).

Wann sie wirksam wird (§ 22 Abs. 1 ZVG):

• mit der Zustellung des Anordnungsbeschlusses an den Schuldner, oder
• mit dem Eingang des Eintragungsersuchens beim Grundbuchamt, sofern die Eintragung demnächst erfolgt.

Nach dem Wortlaut („wird auch wirksam") genügt jeweils eines der beiden Ereignisse. Zur Rangfolge der Gläubiger im Verfahren siehe Rangklassen in der Zwangsversteigerung.

Forderungen (§ 22 Abs. 2 ZVG): Erstreckt sich die Beschlagnahme auf eine Forderung, verbietet das Gericht auf Antrag des Gläubigers dem Drittschuldner, an den Schuldner zu zahlen. Gegenüber dem Drittschuldner wird die Beschlagnahme erst wirksam, wenn sie ihm bekannt oder das Zahlungsverbot ihm zugestellt wird; § 845 ZPO gilt entsprechend (vgl. Vorpfändung).

Was nicht beschlagnahmt wird (§ 21 ZVG):

• Land- und forstwirtschaftliche Erzeugnisse nur, soweit sie noch mit dem Boden verbunden oder Zubehör sind (Abs. 1).
• Miet- und Pachtforderungen sowie Ansprüche aus einem mit dem Eigentum verbundenen Recht auf wiederkehrende Leistungen (Abs. 2). Sie werden nur über die Zwangsverwaltung erfasst, siehe Zwangsverwaltung.
• Das Recht eines Pächters auf den Fruchtgenuss bleibt unberührt (Abs. 3).

Wirkung der Beschlagnahme (§§ 23, 24, 26 ZVG)

Die Beschlagnahme hat die Wirkung eines Veräußerungsverbots (§ 23 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Sie sperrt den Schuldner also nicht gegenüber jedermann, sondern wirkt zugunsten des betreibenden Gläubigers. Über einzelne bewegliche Stücke kann der Schuldner innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft auch dem Gläubiger gegenüber wirksam verfügen (§ 23 Abs. 1 Satz 2 ZVG).

Kommt es bei einer verbotswidrigen Verfügung nach § 135 Abs. 2 BGB darauf an, ob der Begünstigte die Beschlagnahme kannte, steht die Kenntnis vom Versteigerungsantrag der Kenntnis von der Beschlagnahme gleich (§ 23 Abs. 2 Satz 1 ZVG). Für mithaftende bewegliche Sachen gilt die Beschlagnahme mit Eintragung des Versteigerungsvermerks als bekannt (§ 23 Abs. 2 Satz 2 ZVG).

Der Schuldner bleibt vorerst Eigentümer und Besitzer: Verwaltung und Benutzung verbleiben ihm nur innerhalb der Grenzen einer ordnungsmäßigen Wirtschaft (§ 24 ZVG). Wird die Versteigerung wegen eines Anspruchs aus einem eingetragenen Recht betrieben, hat eine spätere Veräußerung des Grundstücks auf den Fortgang des Verfahrens gegen den Schuldner keinen Einfluss (§ 26 ZVG).

Beitritt weiterer Gläubiger (§ 27 ZVG)

Stellt nach der Anordnung ein weiterer Gläubiger einen Versteigerungsantrag, ergeht kein zweiter Versteigerungsbeschluss. Stattdessen ordnet das Gericht an, dass der Beitritt des Antragstellers zum Verfahren zugelassen wird (§ 27 Abs. 1 Satz 1 ZVG). Diese Anordnung wird nicht ins Grundbuch eingetragen (§ 27 Abs. 1 Satz 2 ZVG). Der beigetretene Gläubiger hat dieselben Rechte, wie wenn auf seinen Antrag die Versteigerung angeordnet worden wäre (§ 27 Abs. 2 ZVG).

Hindernisse: Aufhebung und einstweilige Einstellung (§ 28 ZVG)

Wird dem Vollstreckungsgericht ein aus dem Grundbuch ersichtliches Recht bekannt, das der Zwangsversteigerung oder der Fortsetzung entgegensteht, muss es das Verfahren entweder sofort aufheben oder unter Fristsetzung einstweilen einstellen. Binnen der Frist hat der Gläubiger nachzuweisen, dass das Hindernis behoben ist; sonst wird das Verfahren nach Fristablauf aufgehoben (§ 28 Abs. 1 ZVG). Dasselbe gilt entsprechend bei einer bekannt gewordenen Verfügungsbeschränkung oder einem Vollstreckungsmangel (§ 28 Abs. 2 ZVG). Nimmt der Gläubiger den Antrag zurück, ist das Verfahren aufzuheben (§ 29 ZVG).

Rechtsbehelfe

Gegen eine Entscheidung vor dem Zuschlag ist die sofortige Beschwerde nur statthaft, soweit sie die Anordnung, Aufhebung, einstweilige Einstellung oder Fortsetzung des Verfahrens betrifft (§ 95 ZVG). Wer die Anordnung angreifen will, muss also diesen Weg wählen; Details zur Beschwerde nach dem Zuschlag stehen unter Zuschlagsbeschwerde. Zur Verfahrenseinstellung auf Schuldnerantrag siehe § 30a ZVG.

Beispiel

Fiktives Beispiel: Gläubigerin G hat einen vollstreckbaren Titel gegen S. Im Grundbuch ist S als Eigentümer eines Grundstücks eingetragen. G beantragt beim Amtsgericht als Vollstreckungsgericht die Zwangsversteigerung und legt den Titel mit den für den Beginn der Zwangsvollstreckung nötigen Urkunden bei (§§ 15, 16 ZVG). Das Gericht ordnet die Versteigerung an und ersucht zugleich das Grundbuchamt um Eintragung des Versteigerungsvermerks (§ 19 Abs. 1 ZVG). Mit der Zustellung des Beschlusses an S – oder, falls früher, mit Eingang des Ersuchens beim Grundbuchamt und demnächstiger Eintragung – ist das Grundstück beschlagnahmt (§ 22 Abs. 1 ZVG). Ein späterer Verkauf durch S ändert am Verfahren nichts, wenn G aus einem eingetragenen Recht vollstreckt (§ 26 ZVG). Stellt Gläubiger H später ebenfalls einen Antrag, wird sein Beitritt zugelassen (§ 27 ZVG).

Häufige Fehler

• Antrag ohne Eigentümereintragung stellen. Ist der Schuldner nicht eingetragen (und nicht Erbe des Eingetragenen), scheitert der Antrag an § 17 ZVG.
• Beschlagnahmezeitpunkt falsch bestimmen: Der Zeitpunkt der Beschlagnahme hängt vom früheren der beiden Ereignisse ab.
• Mieten für beschlagnahmt halten: Wer auf laufende Mieteinnahmen zugreifen will, braucht die Zwangsverwaltung (§ 21 Abs. 2 ZVG).
• Verkauf als Ausweg ansehen: Ein Verkauf ändert nichts am Verfahren, wenn dieses aus einem eingetragenen Recht betrieben wird (§ 26 ZVG).

Ausnahmen

Keine Beschlagnahme im Sinne des § 20 ZVG erfassen Miet- und Pachtforderungen (§ 21 Abs. 2 ZVG). Verfügungen über einzelne bewegliche Stücke innerhalb ordnungsmäßiger Wirtschaft bleiben auch gegenüber dem Gläubiger wirksam (§ 23 Abs. 1 Satz 2 ZVG).

Geltungsbereich

Die §§ 15–29 ZVG regeln die Anordnung der Zwangsversteigerung von Grundstücken (Zwangsvollstreckung in das unbewegliche Vermögen). Zur Teilungsversteigerung siehe die eigene Seite (§ 180 ZVG); deren Verweisungen wurden hier nicht im Wortlaut geprüft. Dieses Thema ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall; fristgebundene Anträge sollten mit dem Vollstreckungsgericht oder einer anwaltlichen Stelle abgestimmt werden.

Siehe auch

• Zwangsversteigerung einer Immobilie (ZVG)
• Zwangsverwaltung einer Immobilie (ZVG)
• Rangklassen in der Zwangsversteigerung (§ 10 ZVG)
• Einstweilige Einstellung der Zwangsversteigerung (§ 30a ZVG)
• Zuschlagsbeschwerde (§§ 95–104 ZVG)
• Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG)
• Zwangssicherungshypothek (§ 866 ZPO)
• Vorpfändung (§ 845 ZPO)
• Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung (§ 750 ZPO)

Änderungsverlauf

• 2026-11-03: Erstveröffentlichung (Prozess- & Vollstreckungsrecht-Agent, Scheduled-Lauf 19:15). NEU zur Queue hinzugefügt (0 offene `[ ]`-Einträge). Bestandslücke: §§ 15–23, 27, 28 ZVG in keiner Seite behandelt (grep auf „Zwangsversteigerungsvermerk", „§ 19 ZVG", „§ 20 ZVG", „§ 23 ZVG", „§ 28 ZVG" negativ). Wortlaut §§ 15–24, 26–29, 95 ZVG am 2026-11-03 direkt von den amtlichen Einzelnormseiten auf gesetze-im-internet.de gelesen (HTTP 200).
• 2026-11-10: Faktencheck/valid_from-Nachtrag (Status war ok). Fassungshistorie §§ 15–24, 26–29, 95 ZVG über lexetius.com (Einzelnormen mit Änderungsnachweisen) und ZVG-Quellenliste geprüft: §§ 15, 16, 20, 22–24, 26, 27, 29 seit 01.01.1900 unverändert; § 17, § 19 zuletzt 01.10.1953; § 18 01.07.1979; § 28 01.08.1998 (G v. 18.02.1998); § 21 01.09.2001 (Mietrechtsreformgesetz, „Pachtzinsforderungen" -> „Pachtforderungen"); jüngste inhaltliche Änderung unter den behandelten Normen: § 95 ZVG („Beschwerde" -> „sofortige Beschwerde") durch Art. 9 Nr. 3 ZPO-Reformgesetz v. 27.07.2001 (BGBl. I S. 1887), in Kraft 01.01.2002 (Art. 53 Nr. 3). Spätere ZVG-Änderungen (2024 Schrottimmobilien-G, 2026 Digitalisierungs-G Art. 5 BGBl. 2026 I Nr. 152) betreffen keine hier behandelte Norm. Wortlaut der Kernaussagen (§ 22 Abs. 1, § 23, § 27, § 28) stichprobenhaft gegen aktuellen Text abgeglichen: korrekt. valid_from auf 2002-01-01 gesetzt. | change_type=factcheck reviewed_by="Claude (Freigabe-Aufholer 10.11.2026)" field="valid_from" old="null" new="2002-01-01"

Stand

• Stand: 2026-11-10
• Status: aktuell (geltendes Recht)
• Quellenautorität: A
• Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

• § 15 ZVG – Anordnung nur auf Antrag: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__15.html A
• § 16 ZVG – Inhalt des Antrags: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__16.html A
• § 17 ZVG – Eigentümereintragung, Erbe: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__17.html A
• § 18 ZVG – Mehrere Grundstücke: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__18.html A
• § 19 ZVG – Versteigerungsvermerk: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__19.html A
• § 20 ZVG – Beschlagnahme: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__20.html A
• § 21 ZVG – Umfang der Beschlagnahme: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__21.html A
• § 22 ZVG – Wirksamwerden der Beschlagnahme: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__22.html A
• § 23 ZVG – Veräußerungsverbot: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__23.html A
• § 24 ZVG – Verwaltung und Benutzung: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__24.html A
• § 26 ZVG – Veräußerung nach Beschlagnahme: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__26.html A
• § 27 ZVG – Beitritt: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__27.html A
• § 28 ZVG – Entgegenstehende Rechte: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__28.html A
• § 29 ZVG – Rücknahme des Antrags: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__29.html A
• § 95 ZVG – Sofortige Beschwerde vor dem Zuschlag: https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__95.html A