Welche häufigen Fehler gibt es bei Sonderkündigungsrecht des Erstehers?

„Nach der Zwangsversteigerung muss der Mieter sofort raus.“ Nein. Der Mietvertrag geht auf den Ersteher über (§ 57 ZVG); der Ersteher muss kündigen, bei Wohnraum mit berechtigtem Interesse (§ 573d Abs. 1 BGB). „Der Ersteher kann jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen.“ Nein. Nur zum ersten zulässigen Termin (§ 57a Satz 2 ZVG).

Sonderkündigungsrecht des Erstehers – Mietverhältnisse in der Zwangsversteigerung (§§ 57–57b ZVG) In Kraft

Kurzantwort Wird ein vermietetes Grundstück zwangsversteigert, bleibt der Mietvertrag bestehen und der Ersteher tritt als neuer Vermieter ein, allerdings nur nach Maßgabe der §§ 57a und 57b ZVG (§ 57 ZVG). Nach § 57a ZVG darf der Ersteher das Miet- oder Pachtverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist kündigen, auch wenn der Vertrag befristet ist oder längere Fristen vorsieht. Dieses Sonderkündigungsrecht ist ausgeschlossen, wenn die Kündigung nicht für den ersten zulässigen Termin erfolgt. Bei Wohnraum braucht der Ersteher trotzdem ein berechtigtes Interesse wie Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB). Ein im Mietvertrag mit dem früheren Eigentümer vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung steht dem Sonderkündigungsrecht nach dem BGH nicht entgegen (BGH, 15.09.2021 – VIII ZR 76/20). In der Teilungsversteigerung gibt es das Sonderkündigungsrecht nicht (§ 183 ZVG).

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage	§§ 57, 57a, 57b ZVG; für Wohnraum § 573d BGB (unbefristet) bzw. § 575a BGB (befristet)
Eigentumserwerb	„Durch den Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer des Grundstücks“ (§ 90 Abs. 1 ZVG)
Eintritt in den Mietvertrag	§§ 566, 566a, 566b Abs. 1, 566c, 566d BGB gelten entsprechend, „nach Maßgabe der §§ 57a und 57b“ (§ 57 ZVG)
Kündigungsrecht	Ersteher darf „unter Einhaltung der gesetzlichen Frist“ kündigen (§ 57a Satz 1 ZVG)
Ausschlussregel	Kündigung ausgeschlossen, „wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist“ (§ 57a Satz 2 ZVG)
Gesetzliche Frist Wohnraum	spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2, § 575a Abs. 3 BGB)
Kündigungsschutz Wohnraum	§§ 573, 573a BGB gelten entsprechend → berechtigtes Interesse nötig (§ 573d Abs. 1 BGB)
Befristeter Wohnraummietvertrag	zusätzlich §§ 574–574c BGB (Widerspruch), Fortsetzung höchstens bis zum vereinbarten Vertragsende (§ 575a Abs. 2 BGB)
Vorausverfügungen über Miete	statt des Eigentumsübergangs ist die Beschlagnahme maßgebend (§ 57b Abs. 1 ZVG)
Teilungsversteigerung	§§ 57a, 57b ZVG nicht anwendbar (§ 183 ZVG) – kein Sonderkündigungsrecht
Vertraglicher Kündigungsausschluss	verdrängt das Sonderkündigungsrecht nicht (BGH VIII ZR 76/20)

Was passiert mit dem Mietvertrag? (§§ 57, 90 ZVG)

Mit dem Zuschlag wird der Ersteher Eigentümer (§ 90 Abs. 1 ZVG). Ist das Grundstück einem Mieter oder Pächter überlassen, gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ auch hier: § 57 ZVG erklärt die §§ 566, 566a, 566b Abs. 1, 566c und 566d BGB für entsprechend anwendbar. Der Ersteher tritt also an die Stelle des bisherigen Vermieters – einschließlich der Mietsicherheit (§ 566a BGB). Anders als beim gewöhnlichen Verkauf gilt das aber nur nach Maßgabe der §§ 57a und 57b ZVG: Der Ersteher erhält ein zusätzliches Kündigungsrecht, und für Vorausverfügungen über die Miete zählt ein früherer Stichtag.

Das Sonderkündigungsrecht (§ 57a ZVG)

Inhalt: Der Ersteher darf das Miet- oder Pachtverhältnis mit der gesetzlichen Frist kündigen (§ 57a Satz 1 ZVG). Längere vertragliche Kündigungsfristen und eine vereinbarte feste Laufzeit hindern diese Kündigung nicht.
Nur zum ersten zulässigen Termin: Die Kündigung ist ausgeschlossen, wenn sie nicht für den ersten Termin erfolgt, für den sie zulässig ist (§ 57a Satz 2 ZVG). Wer diesen Termin verpasst, ist an die normalen vertraglichen und gesetzlichen Regeln gebunden.
Gesetzliche Frist bei Wohnraum: Die Kündigung ist spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig (§ 573d Abs. 2 BGB; für befristete Verträge § 575a Abs. 3 BGB). Bei Geschäftsräumen gelten die Quartalsfristen des § 580a BGB, die nach § 580a Abs. 4 BGB auch für die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist anzuwenden sind.
Kein Ausschluss durch den Mietvertrag: Das Sonderkündigungsrecht ist eine gesetzliche Versteigerungsbedingung und notwendiger Bestandteil des Zuschlagsbeschlusses. Es kann deshalb nicht durch eine Vereinbarung zwischen dem Vollstreckungsschuldner (früherer Eigentümer) und dem Mieter ausgeschlossen oder eingeschränkt werden (BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20). Eine Abweichung ist nur im Versteigerungsverfahren selbst möglich, also über abweichende Versteigerungsbedingungen.

Mieterschutz bei Wohnraum (§§ 573d, 575a BGB)

Das Sonderkündigungsrecht verkürzt nur die Frist – es hebt den Kündigungsschutz nicht auf. Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gelten die §§ 573 und 573a BGB entsprechend (§ 573d Abs. 1 BGB). Der Ersteher braucht also ein berechtigtes Interesse, typischerweise Eigenbedarf (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Für befristete Wohnraummietverträge gilt dasselbe nach § 575a Abs. 1 BGB; zusätzlich kann der Mieter nach den §§ 574–574c BGB widersprechen, die Fortsetzung aber höchstens bis zum vertraglich bestimmten Ende verlangen (§ 575a Abs. 2 BGB). Zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen sind unwirksam (§ 573d Abs. 3, § 575a Abs. 4 BGB).

Mietvorauszahlungen und Abtretungen (§ 57b ZVG)

Nach §§ 566b Abs. 1, 566c und 566d BGB kommt es beim normalen Verkauf für die Wirksamkeit von Vorausverfügungen über die Miete auf den Eigentumsübergang an. In der Zwangsversteigerung tritt an dessen Stelle die Beschlagnahme des Grundstücks (§ 57b Abs. 1 Satz 1 ZVG). Ist dem Mieter der Anordnungsbeschluss zugestellt, gilt die Beschlagnahme mit der Zustellung als ihm bekannt; die Zustellung erfolgt auf Antrag des Gläubigers an die von ihm bezeichneten Personen (§ 57b Abs. 1 Satz 2 ZVG). Auf Antrag des Gläubigers ermittelt das Gericht die Mieter und Pächter (§ 57b Abs. 1 Satz 4 ZVG). Eine Beschlagnahme zur Zwangsverwaltung steht gleich, wenn sie bis zum Zuschlag fortgedauert hat (§ 57b Abs. 2 ZVG). Für den Mieter heißt das: Mietzahlungen weit im Voraus an den alten Eigentümer sind nach der Beschlagnahme riskant.

Ausnahme: Teilungsversteigerung (§ 183 ZVG)

Bei der Versteigerung zur Aufhebung einer Gemeinschaft (z. B. Erbengemeinschaft, getrennte Ehegatten, §§ 180 ff. ZVG) finden die in den §§ 57a und 57b ZVG vorgesehenen Maßgaben keine Anwendung (§ 183 ZVG). Der Ersteher tritt dann wie ein gewöhnlicher Käufer in den Mietvertrag ein und hat kein Sonderkündigungsrecht.

Häufige Fehler

„Nach der Zwangsversteigerung muss der Mieter sofort raus.“ Nein. Der Mietvertrag geht auf den Ersteher über (§ 57 ZVG); der Ersteher muss kündigen, bei Wohnraum mit berechtigtem Interesse (§ 573d Abs. 1 BGB).
„Der Ersteher kann jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen.“ Nein. Nur zum ersten zulässigen Termin (§ 57a Satz 2 ZVG).
„Im Mietvertrag ist Eigenbedarf ausgeschlossen, also bin ich geschützt.“ Nicht gegenüber dem Ersteher bei Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen (BGH VIII ZR 76/20).
„Ein befristeter Mietvertrag schützt vor der Kündigung.“ Nein. § 57a ZVG gilt auch für befristete Verträge; der Mieterschutz läuft über § 575a BGB.
„Das gilt auch, wenn Miterben das Haus versteigern lassen.“ Nein. In der Teilungsversteigerung gibt es kein Sonderkündigungsrecht (§ 183 ZVG).

FAQ

Darf der Ersteher einer Wohnung dem Mieter sofort kündigen? Er darf mit der gesetzlichen Frist kündigen, aber nur zum ersten zulässigen Termin (§ 57a ZVG) und bei Wohnraum nur mit berechtigtem Interesse wie Eigenbedarf (§ 573d Abs. 1 BGB).

Welche Frist gilt bei der Sonderkündigung von Wohnraum? Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 573d Abs. 2 BGB; befristete Verträge § 575a Abs. 3 BGB).

Hilft ein im Mietvertrag vereinbarter Ausschluss der Eigenbedarfskündigung? Gegenüber dem Ersteher nicht, wenn der Zuschlag zu den gesetzlichen Versteigerungsbedingungen erteilt wurde (BGH, 15.09.2021 – VIII ZR 76/20).

Gilt das Sonderkündigungsrecht auch in der Teilungsversteigerung? Nein. § 183 ZVG schließt die Maßgaben der §§ 57a und 57b ZVG bei der Teilungsversteigerung aus.

Siehe auch

Änderungsverlauf

2026-11-05: Erstveröffentlichung der Faktenseite. §§ 57, 57a, 57b, 90, 183 ZVG sowie §§ 573d, 575a BGB im Wortlaut gegen gesetze-im-internet.de abgeglichen (HTTP 200); § 580a BGB per WebSearch auf gesetze-im-internet.de belegt; BGH VIII ZR 76/20 über dejure.org (Randnummer zur gesetzlichen Versteigerungsbedingung) belegt. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Claude (Prozess- & Vollstreckungsrecht-Agent)"

Stand

Stand: 2026-11-05
Status: aktuell (geltendes Recht)
Quellenautorität: A
Lizenz: CC BY 4.0

Quellen

§ 57 ZVG – Entsprechende Anwendung der §§ 566 ff. BGB (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57.html A
§ 57a ZVG – Kündigungsrecht des Erstehers (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57a.html A
§ 57b ZVG – Beschlagnahme statt Eigentumsübergang bei Vorausverfügungen (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__57b.html A
§ 90 ZVG – Eigentumserwerb durch Zuschlag (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__90.html A
§ 183 ZVG – Teilungsversteigerung, keine Anwendung der §§ 57a, 57b (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/zvg/__183.html A
§ 573d BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573d.html A
§ 575a BGB – Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist bei Zeitmietverträgen (Wortlaut am 2026-11-05 abgerufen, HTTP 200): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575a.html A
§ 580a BGB – Kündigungsfristen (Geschäftsräume): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__580a.html A
BGH, Urteil vom 15.09.2021 – VIII ZR 76/20 (Sonderkündigungsrecht trotz vertraglichem Ausschluss der Eigenbedarfskündigung): https://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Gericht=BGH&Datum=15.09.2021&Aktenzeichen=VIII+ZR+76%2F20 A

Letzte Änderung:: 2026-11-05
Letzte Prüfung:: 2026-11-05
In Kraft seit:: 2026-11-05
Status:: In Kraft
Quellen-Autorität:: A
Lizenz:: CC BY 4.0

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