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Mieterschutz bei neuer Gas- oder Ölheizung – hälftige Kostenteilung nach §§ 5a–5d CO2KostAufG (GModG, Stand 2026)

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-08-15 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – verkündet am 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226), in Kraft für die Heizungsregelungen am 29. Juli 2026 – darf wieder eine Gas- oder Ölheizung eingebaut werden, sie unterliegt dann aber der Bio-Treppe des § 43 GModG. Weil die dadurch verursachten Mehrkosten beim Brennstoff und beim Gasnetz auf die Nebenkostenabrechnung durchschlagen, hat der Gesetzgeber das Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) um die §§ 5a bis 5d erweitert. Kernregel: Bei einer nach § 43 Abs. 1 GModG eingebauten Gas-, Öl- oder Flüssiggasheizung tragen Vermieter und Mieter drei Kostenbestandteile je zur Hälfte – die Gas-Netzentgelte ab dem 1. Januar 2028, die CO2-Kosten ab dem 1. Januar 2028 (abweichend vom bisherigen Stufenmodell des § 5 Abs. 2 CO2KostAufG) und ab dem 1. Januar 2029 den Preisbestandteil für die verpflichtend beizumischenden biogenen Brennstoffe, letzteres begrenzt auf maximal 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs (§ 5a Abs. 3 CO2KostAufG). Für Neubauten, die bis zum 31. Dezember 2029 erstmals genutzt werden, gilt dasselbe (§ 5b) – nicht aber, wenn der Bauantrag vor dem 13. Mai 2026 gestellt wurde. Bei Heizungshavarie greifen 12-Monats-Ausnahmen (§ 5a Abs. 4), bei kleinen, günstig vermietenden Eigentümern eine eng gefasste Härtefallregel (§ 5d). Parallel wurde das Mietrecht angepasst: § 559e BGB erlaubt bei geförderten Heizungsmodernisierungen 10 % Umlage statt 8 %, verwehrt aber die 15-%-Erhaltungskostenpauschale bei einer § 43-GModG-Heizung, und der neue § 559f BGB knüpft die volle Umlage der Wärmepumpenkosten an eine nachgewiesene Jahresarbeitszahl von mindestens 2,5.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlagen§§ 5a, 5b, 5c, 5d CO2KostAufG; § 6 Abs. 1 S. 2, § 6 Abs. 2, § 7 Abs. 5 CO2KostAufG; §§ 559e, 559f BGB
Auslösendes GesetzArt. 4 und Art. 5 des Gesetzes vom 23.07.2026 (GModG), BGBl. 2026 I Nr. 226, verkündet 28.07.2026
Inkrafttreten der Vorschriften29.07.2026
Neuer Gesetzestitel CO2KostAufG„Gesetz zur Aufteilung der Kohlendioxidkosten und zur Aufteilung der Betriebskosten bei Einbau einer mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickten Heizungsanlage"
AnwendungsfallEinbau und Betrieb einer Heizungsanlage nach § 43 Abs. 1 GModG (Bio-Treppe) in Wohnraummietverhältnissen
Hälftig geteilt – Bestandteil 1Gas-Netzentgelte nach § 40 Abs. 3 Nr. 4 EnWG, ab 01.01.2028 (§ 5a Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3 Nr. 1)
Hälftig geteilt – Bestandteil 2Kohlendioxidkosten ab 01.01.2028, abweichend vom Stufenmodell des § 5 Abs. 2 (§ 5a Abs. 3 Nr. 2)
Hälftig geteilt – Bestandteil 3Preisbestandteil der pflichtig beizumischenden Brennstoffe ab 01.01.2029 (§ 5a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Nr. 3)
Deckelung Bestandteil 3maximal 30 Prozent des insgesamt verbrauchten Brennstoffs (§ 5a Abs. 3 Nr. 3)
Neubau§ 5a gilt entsprechend für Gebäude, die bis 31.12.2029 neu errichtet und erstmals genutzt werden (§ 5b S. 1)
Neubau-Ausnahmekeine Anwendung, wenn Bauantrag / Zustimmungsantrag / Bauanzeige vor dem 13.05.2026 erfolgte (§ 5b S. 2)
Havarie-Ausnahme 1Einbau wegen irreparablen Ausfalls weniger als 12 Monate vor dem 01.01.2028: §§ 5a Abs. 1–3 für 12 Monate ab Einbau nicht anwendbar (§ 5a Abs. 4 S. 1)
Havarie-Ausnahme 2im Zeitraum des § 43 Abs. 7 S. 1 GModG keine Anwendung, wenn zum Zeitpunkt des Ausfalls keine Pflicht nach § 43 Abs. 1 GModG bestand (§ 5a Abs. 4 S. 2)
Havarie-Ausnahme 3im Fall des § 43 Abs. 7 S. 2 GModG: 12 Monate ab Einbau, wenn bei Ausfall keine § 43-Abs.-1-Pflicht bestand (§ 5a Abs. 4 S. 3)
Härtefall (§ 5d Abs. 1)fünf kumulative Voraussetzungen: kein angespannter Wohnungsmarkt; Miete < 85 % der ortsüblichen Vergleichsmiete; Vermieter vermietet nicht mehr als 6 Wohnungen; Gebäude in Effizienzklasse G oder H (§ 86 Abs. 1 i. V. m. Anlage 10 GModG); persönliche Härte
Härtefall im angespannten MarktMiete muss < 70 % der ortsüblichen Vergleichsmiete betragen; zusätzlich Fall des § 5d Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 (§ 5d Abs. 1 S. 2)
Härtefall selbstgenutztes Zweifamilienhaus§ 5d Abs. 3: max. 2 Wohnungen, eine vom Vermieter bewohnt, gemeinsame Wärmeversorgung, nicht im angespannten Wohnungsmarkt
Informationspflicht Härtefallin Textform bei Vertragsschluss bzw. bei erstmaliger Geltendmachung; verspätete Mitteilung wirkt erst im Folgezeitraum (§ 5d Abs. 4)
Abweichende Vereinbarungunwirksam, soweit der Mieter mehr als seinen Anteil tragen soll (§ 6 Abs. 1 S. 1 und 2)
Selbstversorgender MieterErstattungsanspruch gegen den Vermieter; Geltendmachung binnen 12 Monaten in Textform (§ 6 Abs. 2)
Sanktion bei fehlerhafter AbrechnungMieter darf seinen Heizkostenanteil um 3 Prozent kürzen (§ 7 Abs. 4, über § 7 Abs. 5 S. 3 entsprechend)
Evaluierung§§ 5a und 5b werden im Jahr 2036 auf ihre Verteilungswirkung evaluiert (§ 5c)
Modernisierungsumlage Heizung10 % der aufgewendeten Kosten abzüglich Drittmittel, wenn Förderfähigkeit dem Grunde nach besteht und Drittmittel in Anspruch genommen wurden (§ 559e Abs. 1 S. 1 BGB)
15-%-Erhaltungspauschalegilt nicht, soweit Kosten durch Einbau einer Heizungsanlage i. S. d. § 43 GModG entstanden sind (§ 559e Abs. 2 S. 2 BGB)
Kappungsgrenze Heizungsumlagemonatliche Miete darf sich um höchstens 0,50 €/m² Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren erhöhen (§ 559e Abs. 3 S. 1 BGB)
Wärmepumpe – volle Umlagenur bei Nachweis einer Jahresarbeitszahl ≥ 2,5 durch einen Fachunternehmer (§ 559f Abs. 1 S. 1, S. 3 BGB)
Wärmepumpe – BerechnungsgrundlageVDI 4650 Blatt 1, Berichtigung 2024-08 oder vergleichbares Verfahren, vor Inbetriebnahme, nicht anhand von Betriebswerten (§ 559f Abs. 1 S. 4 BGB)
Wärmepumpe – ohne Nachweisnur 50 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten umlagefähig (§ 559f Abs. 2 BGB)

Geltungsbereich

Die neuen §§ 5a bis 5d CO2KostAufG greifen ausschließlich bei Wohnraummietverhältnissen und nur dann, wenn eine Heizungsanlage nach § 43 Abs. 1 GModG eingebaut und betrieben wird – also eine mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickte Anlage, die der Bio-Treppe unterliegt. Wer stattdessen eine Wärmepumpe, einen Fernwärmeanschluss, eine Biomasseheizung oder eine andere nicht-fossile Lösung wählt, löst die Kostenteilung des § 5a nicht aus; für diese Gebäude bleibt es beim bisherigen Stufenmodell der CO2-Kostenaufteilung nach § 5 Abs. 2 CO2KostAufG und der Anlage zum Gesetz.

Systematisch verschiebt sich damit die Risikoverteilung: Das CO2KostAufG regelte bis Juli 2026 nur die Aufteilung der CO2-Kosten nach dem spezifischen Kohlendioxidausstoß des Gebäudes (10-Stufen-Tabelle, Vermieteranteil 0 % bis 95 %). Neu hinzugekommen ist die Aufteilung von Betriebskosten, die erst durch die gesetzliche Beimischungspflicht entstehen. Der Gesetzgeber begründet dies damit, dass die künftige Höhe der Preisbestandteile für biogene Brennstoffe und der Gas-Netzentgelte mit erheblicher Unsicherheit behaftet ist und deutlich über heutigen Erdgaspreisen liegen kann. Die Entscheidung für eine fossile Heizung trifft der Vermieter – das Kostenrisiko soll er deshalb nicht vollständig auf den Mieter abwälzen können.

Wichtig für Nichtwohngebäude: § 8 CO2KostAufG (hälftige Aufteilung der CO2-Kosten) bleibt unberührt; die §§ 5a bis 5d gelten dort nicht.

Der Zeitplan der hälftigen Kostenteilung

Damit die Aufteilung überhaupt berechenbar ist, verpflichtet § 3 Abs. 1 Nr. 6 CO2KostAufG die Brennstofflieferanten, den Preisbestandteil für den pflichtig beizumischenden Brennstoff auf der Rechnung gesondert auszuweisen. § 3a CO2KostAufG verbietet Lieferanten zusätzlich, einen sachlich nicht gerechtfertigten Preisbestandteil zu erheben, und weist dem Bundeskartellamt die Prüfung zu – einschließlich der Möglichkeit, eine Rückerstattung erwirtschafteter Vorteile anzuordnen. Die Darlegungs- und Beweislast für die sachliche Rechtfertigung trägt der Brennstofflieferant.

Härtefall nach § 5d – enge Voraussetzungen

Der Vermieter trägt abweichend von § 5a Abs. 3 und § 5b nur die CO2-Kosten nach dem normalen Stufenmodell des § 5 Abs. 2, wenn alle fünf Voraussetzungen des § 5d Abs. 1 S. 1 vorliegen:

  1. Der vermietete Wohnraum liegt nicht in einem durch Rechtsverordnung (§ 556d Abs. 2 S. 1, § 558 Abs. 3 S. 3 oder § 577a Abs. 2 S. 2 BGB) bestimmten angespannten Wohnungsmarkt.
  2. Die vereinbarte Miete beträgt weniger als 85 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB).
  3. Der Vermieter vermietet nicht mehr als sechs Wohnungen.
  4. Das vermietete Gebäude ist der Effizienzklasse G oder H nach § 86 Abs. 1 i. V. m. Anlage 10 GModG zugeordnet.
  5. Die Kostenbeteiligung im Umfang des § 5a Abs. 3 würde für den Vermieter eine persönliche Härte bedeuten, die unter Würdigung der berechtigten Interessen des Mieters nicht zu rechtfertigen ist.

Liegt der Wohnraum doch in einem angespannten Wohnungsmarkt, gilt die Härtefallregel nur, wenn die Miete weniger als 70 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete beträgt und zusätzlich einer der Fälle des § 5d Abs. 2 Nr. 3 oder Nr. 4 vorliegt.

Bei der Abwägung zur „persönlichen Härte" sind nach § 5d Abs. 2 insbesondere zu berücksichtigen: der wirtschaftliche Aufwand einer alternativen, nicht unter § 43 GModG fallenden Beheizung; die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit beider Vertragsparteien; der Umstand, dass ein Wärmepumpeneinbau technisch nicht möglich ist und kein Fernwärmenetz zum Anschluss zur Verfügung steht; sowie – bei vermietetem Wohnungseigentum – eine Beschlusslage der WEG, die eine Alternative verhindert, obwohl sich der vermietende Eigentümer für eine entsprechende Beschlussfassung eingesetzt hat und überstimmt oder blockiert wurde.

Eigenständiger Härtefall (§ 5d Abs. 3): Vermietet jemand eine Wohnung in einem selbst bewohnten Gebäude mit höchstens zwei Wohnungen und werden beide Wohnungen durch eine gemeinsame Wärmeversorgung versorgt, trägt er ebenfalls nur die CO2-Kosten nach § 5 Abs. 2 – es sei denn, das Gebäude liegt in einem angespannten Wohnungsmarkt.

Formvorgabe: Nach § 5d Abs. 4 muss der Vermieter den Mieter in Textform über das Vorliegen der Härtefallvoraussetzungen informieren – bei Vertragsschluss, spätestens bei erstmaliger Geltendmachung, und erneut bei Änderung der maßgeblichen Umstände. Wird ein maßgeblicher Umstand erst später mitgeteilt, bleibt er im laufenden Abrechnungszeitraum unberücksichtigt.

Mieterhöhung nach Heizungseinbau: §§ 559e und 559f BGB

§ 559e BGB (Fassung vom 23.07.2026) regelt die Modernisierungsumlage nach Einbau einer Heizungsanlage:

§ 559f BGB ist neu und regelt die Wärmepumpe: Der Vermieter kann eine Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 oder § 559e Abs. 1 BGB in voller Höhe nur verlangen, wenn er nachweist, dass die Jahresarbeitszahl mindestens 2,5 beträgt. Der Nachweis muss von einem Fachunternehmer erbracht und nach VDI 4650 Blatt 1, Berichtigung 2024-08 (oder einem vergleichbaren Verfahren) in der Regel vor Inbetriebnahme ermittelt werden – nicht anhand von Betriebswerten. Der Nachweis entfällt, wenn das Gebäude eine der vier Bedingungen des § 559f Abs. 1 S. 2 erfüllt:

  1. Errichtung nach 1996;
  2. Errichtung mindestens nach der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 (BGBl. I S. 2121) in der bis 31.01.2002 geltenden Fassung – oder Nachweis eines entsprechend niedrigen Jahres-Heizwärmebedarfs;
  3. nach einer Sanierung Einhaltung mindestens der Anforderungen des § 38 GModG;
  4. Beheizbarkeit mit einer Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C bei lokaler Norm-Außentemperatur.

Fehlt der Nachweis und greift keine Ausnahme, darf der Vermieter der Mieterhöhung nur 50 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen (§ 559f Abs. 2 BGB).

Beispiel

Eine Vermieterin mit vier Wohnungen in einer mittelgroßen Stadt ohne Mietpreisbremse ersetzt Anfang 2029 die alte Gastherme des Mehrfamilienhauses durch einen neuen Gasbrennwertkessel nach § 43 Abs. 1 GModG. In der Heizkostenabrechnung für 2029 weist der Gaslieferant nach § 3 Abs. 1 Nr. 6 CO2KostAufG den Preisbestandteil für den 10-prozentigen Biomethan-Pflichtanteil gesondert aus. Die Vermieterin muss nun die Hälfte der Gas-Netzentgelte, die Hälfte der CO2-Kosten (nicht mehr nach der Stufentabelle) und die Hälfte des Biomethan-Preisbestandteils tragen. Da der Pflichtanteil 2029 bei 10 Prozent liegt, wirkt die 30-Prozent-Deckelung des § 5a Abs. 3 Nr. 3 noch nicht.

Auf die Härtefallregel des § 5d Abs. 1 kann sie sich nicht berufen: Sie vermietet zwar nur vier Wohnungen und der Markt ist nicht angespannt, ihre Miete liegt aber bei 95 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete – Voraussetzung Nr. 2 (< 85 Prozent) ist nicht erfüllt, und die fünf Voraussetzungen müssen kumulativ vorliegen.

Für die Modernisierungsumlage nutzt sie § 559e BGB: Sie hat BEG-Förderung erhalten, darf also 10 Prozent der um die Förderung bereinigten Kosten umlegen – muss aber den Erhaltungskostenanteil konkret herausrechnen, weil die 15-Prozent-Pauschale bei einer § 43-GModG-Heizung nicht anwendbar ist. Die Erhöhung bleibt in jedem Fall auf 0,50 €/m² innerhalb von sechs Jahren begrenzt.

Häufige Fehler

Vorbehalt: sehr junger Rechtsstand

Die §§ 5a bis 5d CO2KostAufG und § 559f BGB sind seit dem 29. Juli 2026 in Kraft; belastbare Rechtsprechung und Verwaltungsauslegung liegen zum Redaktionsschluss nicht vor. Zu Detailfragen – etwa zur konkreten Ermittlung des „Preisbestandteils" nach § 3 Abs. 1 Nr. 6 CO2KostAufG, zur Berechnung des 30-Prozent-Deckels oder zur Handhabung der Effizienzklassen nach Anlage 10 GModG – ist mit Auslegungshinweisen der Vollzugsbehörden und mit ergänzenden Regelungen zu rechnen. Zusätzlich kündigt § 42a GModG bis zum 01.12.2026 ein Gesetz zur Grüngas-/Grünheizölquote an, das die Preisbildung für die beizumischenden Brennstoffe unmittelbar beeinflussen wird. Diese Seite wird bei Änderungen fortgeschrieben.

Quellen

Amtliche Primärquellen (Stufe A):

Behörden / Verwaltung (Stufe B):

Nichtamtliche Fassung (zur Volltext-Verifikation herangezogen):

Änderungsverlauf

Stand

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