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§ 559f BGB – Mieterhöhung nach Einbau einer Wärmepumpe: Nachweis der Jahresarbeitszahl 2,5 (Stand 2026)

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-08-21 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Baut ein Vermieter in eine vermietete Wohnung eine Wärmepumpe ein, darf er die Modernisierungskosten nur dann in voller Höhe auf die Miete umlegen, wenn er nachweist, dass die Jahresarbeitszahl (JAZ) der Wärmepumpe mindestens 2,5 beträgt (§ 559f Abs. 1 Satz 1 BGB). Der Nachweis muss von einem Fachunternehmer stammen und wird in der Regel vor der Inbetriebnahme nach der Richtlinie VDI 4650 Blatt 1, Berichtigung 2024-08 (oder einem vergleichbaren Verfahren) ermittelt – nicht anhand späterer Betriebswerte (§ 559f Abs. 1 Satz 3 und 4 BGB).

Fehlt dieser Nachweis, darf der Vermieter der Mieterhöhung nur die Hälfte der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zugrunde legen (§ 559f Abs. 2 BGB). Die Vorschrift gilt sowohl für die reguläre Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 1 BGB als auch für die geförderte Heizungsumlage nach § 559e Abs. 1 BGB.

Der Nachweis ist entbehrlich, wenn das Gebäude eine von vier alternativen Voraussetzungen erfüllt (§ 559f Abs. 1 Satz 2 BGB) – im Kern: Baujahr nach 1996, Wärmeschutzniveau der Wärmeschutzverordnung 1994/95, Sanierung mindestens auf das Niveau des § 38 GModG oder eine Vorlauftemperatur von höchstens 55 °C bei lokaler Norm-Außentemperatur.

§ 559f BGB ist am 29. Juli 2026 in Kraft getreten und übernimmt inhaltlich die Regelung des früheren § 71o GEG, die mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) aus dem Energierecht in das Mietrecht verlagert wurde.

Kernfakten

PunktWert
Norm§ 559f BGB – „Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Wärmepumpe" [dejure.org/gesetze/BGB/559f]
In Kraft seit29.07.2026 [dejure.org; BGBl. 2026 I Nr. 226]
Eingefügt durchGesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes … vom 23.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226 (verkündet 28.07.2026) [recht.bund.de]
Vorgängerregelung§ 71o GEG (mit dem GModG ins BGB verlagert) [BBSR-GModG-Infoportal]
Erfasste MaßnahmeEinbau oder Aufstellung einer Wärmepumpe [§ 559f Abs. 1 Satz 1 BGB]
Betroffene Erhöhungstatbestände§ 559 Abs. 1 BGB (8 %) und § 559e Abs. 1 BGB (10 % bei Förderung) [§ 559f Abs. 1 Satz 1 BGB]
Mindest-Jahresarbeitszahl2,5 [§ 559f Abs. 1 Satz 1 BGB]
Rechtsfolge ohne NachweisNur 50 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten sind umlagefähig [§ 559f Abs. 2 BGB]
Wer erbringt den NachweisFachunternehmer [§ 559f Abs. 1 Satz 3 BGB]
ErmittlungsverfahrenVDI 4650 Blatt 1, Berichtigung 2024-08 oder vergleichbares Verfahren [§ 559f Abs. 1 Satz 4 BGB]
Zeitpunkt der Ermittlungin der Regel vor Inbetriebnahme, ausdrücklich nicht anhand von Betriebswerten [§ 559f Abs. 1 Satz 4 BGB]
Ausnahme 1 – BaujahrGebäude nach 1996 errichtet [§ 559f Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 BGB]
Ausnahme 2 – WärmeschutzErrichtung mindestens nach der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 (BGBl. I S. 2121) in der bis 31.01.2002 geltenden Fassung – oder Nachweis eines nicht höheren Jahres-Heizwärmebedarfs [§ 559f Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BGB]
Ausnahme 3 – SanierungGebäude entspricht nach Sanierung mindestens den Anforderungen des § 38 GModG [§ 559f Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB]
Ausnahme 4 – VorlauftemperaturBeheizbarkeit mit höchstens 55 °C Vorlauftemperatur bei lokaler Norm-Außentemperatur [§ 559f Abs. 1 Satz 2 Nr. 4 BGB]
Kappungsgrenze Heizungsumlage (unberührt)max. 0,50 €/m² Wohnfläche in sechs Jahren [§ 559 Abs. 3a Satz 3, § 559e Abs. 3 BGB]

Geltungsbereich

§ 559f BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse. Er greift immer dann, wenn der Vermieter eine Wärmepumpe einbaut oder aufstellt und daraus eine Mieterhöhung ableiten will – gleichgültig, ob er die reguläre Modernisierungsumlage nach § 559 Abs. 1 BGB (8 % der aufgewendeten Kosten) oder die Sonderumlage für geförderte Heizungen nach § 559e Abs. 1 BGB (10 % nach Abzug der Drittmittel) geltend macht. Über § 549 Abs. 1 BGB erstreckt sich die Vorschrift auf die allgemeinen Wohnraummietverhältnisse.

Die Norm ist eine Deckelungsregel für die Bemessungsgrundlage, kein eigener Erhöhungstatbestand: Sie ändert nichts an den formalen Anforderungen der Modernisierungsankündigung (§ 555c BGB), der Erhöhungserklärung in Textform und der Wirksamkeit ab dem dritten Monat nach Zugang (§ 559b BGB) oder an den Kappungsgrenzen des § 559 Abs. 3a BGB – insbesondere nicht an der besonderen Grenze von 0,50 €/m² in sechs Jahren für Heizungsmaßnahmen. Details dazu auf der Seite Modernisierungsumlage nach § 559 BGB.

Für Gas- und Ölheizungen nach § 43 GModG gelten stattdessen eigene Mieterschutzregeln: der Wegfall des 15-%-Pauschalabzugs in § 559e Abs. 2 Satz 2 BGB sowie die hälftige Aufteilung von Netzentgelten, CO2-Kosten und Bio-Brennstoffanteil nach §§ 5a ff. CO2KostAufG – siehe Mieterschutz bei neuer Gas- oder Ölheizung.

Wie der Nachweis funktioniert

Die Jahresarbeitszahl beschreibt das Verhältnis der über ein Jahr abgegebenen Nutzwärme zur dafür eingesetzten Antriebsenergie. Eine JAZ von 2,5 bedeutet: Aus einer Kilowattstunde Strom werden 2,5 Kilowattstunden Wärme. Der Gesetzgeber knüpft die volle Umlagefähigkeit an diesen Wert, weil eine ineffizient betriebene Wärmepumpe die Betriebskosten des Mieters stärker erhöhen kann als die Modernisierung ihm nützt.

Maßgeblich ist ausdrücklich eine Prognoserechnung, nicht die spätere Messung: § 559f Abs. 1 Satz 4 BGB verweist auf VDI 4650 Blatt 1 in der Berichtigung 2024-08 und stellt klar, dass die Ermittlung „in der Regel vor der Inbetriebnahme der Anlage und nicht anhand von den Werten im Betrieb" erfolgt. Ein „vergleichbares Verfahren" ist zulässig. Aussteller muss ein Fachunternehmer sein (§ 559f Abs. 1 Satz 3 BGB); eine Eigenerklärung des Vermieters genügt nicht.

Erfüllt das Gebäude eine der vier Ausnahmen des § 559f Abs. 1 Satz 2 BGB, entfällt die Nachweispflicht vollständig. Praktisch am einfachsten zu belegen ist meist Nr. 1 (Errichtung nach 1996) über die Bauakte oder den Energieausweis; bei Altbauten ist Nr. 4 (Vorlauftemperatur ≤ 55 °C bei lokaler Norm-Außentemperatur) der gängige Weg, der ohnehin eine raumweise Heizlastberechnung und einen hydraulischen Abgleich voraussetzt – siehe Pflicht zum hydraulischen Abgleich.

Rechenbeispiel

Für eine 70-m²-Wohnung entfallen auf den Wärmepumpeneinbau nach Abzug des Erhaltungsanteils (§ 559 Abs. 2 BGB) 8.000 € umlagefähige Kosten. Der Vermieter rechnet ohne Förderung nach § 559 Abs. 1 BGB mit 8 %. Die Kappungsgrenze für Heizungsmaßnahmen beträgt 0,50 €/m² × 70 m² = 35 €/Monat (§ 559 Abs. 3a Satz 3 BGB).

Das Beispiel zeigt zweierlei: Bei hoher Investitionssumme je Quadratmeter wirkt oft schon die 0,50-€-Kappung, sodass der fehlende Nachweis sich gar nicht auswirkt. Erst unterhalb dieser Schwelle schlägt die Halbierung nach § 559f Abs. 2 BGB voll durch. Die Zahlen illustrieren die Rechenlogik und sind keine Erfahrungswerte.

Ungeklärt: Wird zusätzlich nach § 559e Abs. 1 BGB gerechnet, ist die Reihenfolge von Halbierung (§ 559f Abs. 2 BGB), Drittmittelabzug (§ 559a BGB) und 15-%-Erhaltungspauschale (§ 559e Abs. 2 Satz 1 BGB) im Gesetzeswortlaut nicht ausdrücklich geregelt; hierzu liegt noch keine Rechtsprechung vor.

Häufige Fehler und Missverständnisse

Offene Punkte / Vorbehalt

Quellen

Änderungsverlauf

Stand