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Nach dem Hauskauf – welche energetischen Pflichten habe ich in den ersten zwei Jahren? (GModG, Stand 2026)

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-08-11 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Wer ein bestehendes Wohngebäude kauft oder erbt, hat nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG – so heißt das frühere Gebäudeenergiegesetz seit dem 29. Juli 2026) noch zwei Nachrüstpflichten mit Zwei-Jahres-Frist: die Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 35 GModG) und die Dämmung ungedämmter, zugänglicher Wärmeverteilungs- und Warmwasserleitungen außerhalb beheizter Räume (§ 69 GModG). Die frühere Austauschpflicht für über 30 Jahre alte Konstanttemperatur-Heizkessel ist entfallen – die §§ 71 bis 73 des Gesetzes sind mit dem GModG weggefallen. Die Zwei-Jahres-Frist betrifft ausschließlich Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat; sie läuft ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. In allen anderen Fällen gelten die Pflichten unmittelbar und ohne Sonderfrist.

Kernfakten

PunktWert
RechtsgrundlageGebäudemodernisierungsgesetz (GModG), früher Gebäudeenergiegesetz (GEG) [gesetze-im-internet.de, Inhaltsübersicht GModG]
Umbenennung/Neufassung in Kraft seit29.07.2026 (Verkündung 28.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 226) [BBSR-GModG-Infoportal, Rubrik Gesetzgebungsverfahren]
Pflicht 1: oberste Geschossdecke dämmenU-Wert höchstens 0,24 W/(m²·K) [§ 35 Abs. 1 Satz 1 GModG]
Alternative zu Pflicht 1Dämmung des darüberliegenden Dachs bzw. Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2 [§ 35 Abs. 1 Satz 2 GModG]
Pflicht 2: Rohrleitungs- und Armaturendämmungungedämmte, zugängliche Leitungen außerhalb beheizter Räume nach Anlage 8 [§ 69 Abs. 2 GModG]
Zwei-Jahres-Frist2 Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 [§ 35 Abs. 3 Satz 2; § 69 Abs. 4 GModG]
Voraussetzung der FristWohngebäude mit höchstens 2 Wohnungen, eine davon am 1.2.2002 vom Eigentümer selbst bewohnt [§ 35 Abs. 3 Satz 1; § 69 Abs. 3 GModG]
Entfallen: Austauschpflicht alte Heizkessel§§ 71, 72, 73 GModG „(weggefallen)" [gesetze-im-internet.de, Inhaltsübersicht GModG]
Ausnahme Wirtschaftlichkeitkeine Pflicht, wenn die Aufwendungen nicht in angemessener Frist erwirtschaftet werden können (selbstgenutzte Ein-/Zweifamilienhäuser) [§ 35 Abs. 4 GModG]
Befreiung auf Antragunbillige Härte oder gleichwertige Zielerreichung, Behörde nach Landesrecht [§ 102 Abs. 1 GModG]
Baudenkmal / erhaltenswerte BausubstanzAbweichung möglich [§ 105 GModG]
Bußgeld bei Verstoß gegen Pflicht 1bis 50.000 € [§ 108 Abs. 1 Nr. 2 i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 GModG]
Bußgeld bei Verstoß gegen Pflicht 2bis 50.000 € [§ 108 Abs. 1 Nr. 14 i. V. m. Abs. 2 Nr. 1 GModG]
Energieausweismuss dem Käufer spätestens bei Vertragsschluss übergeben werden [§ 80 Abs. 4 GModG]

Geltungsbereich

Adressat der Nachrüstpflichten ist der Eigentümer – nach einem Kauf also der Erwerber, nicht der Verkäufer. § 35 Abs. 1 GModG erfasst Wohngebäude sowie Nichtwohngebäude, die jährlich mindestens vier Monate auf mindestens 19 Grad Celsius beheizt werden.

Die vielzitierte Zwei-Jahres-Frist ist kein allgemeiner Schonzeitraum für Käufer, sondern das Ende einer Schutzklausel für Altbestands-Selbstnutzer: Bei Wohngebäuden mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnt hat, ruhen die Pflichten, solange dieser Eigentümer im Haus wohnt (§ 35 Abs. 3 Satz 1, § 69 Abs. 3 GModG). Mit dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 treffen sie den neuen Eigentümer – dann binnen zwei Jahren.

Für alle übrigen Gebäude – Mehrfamilienhäuser, vermietete Häuser, Objekte, die schon vor 2002 den Eigentümer gewechselt haben – bestehen die Pflichten unmittelbar. Ein späterer Käufer erhält in diesen Fällen keine neue Zwei-Jahres-Frist.

Was seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr gilt

Bis zum Inkrafttreten des GModG gehörte zum Pflichtenpaket nach Eigentümerwechsel auch der Austausch von Konstanttemperatur-Heizkesseln, die älter als 30 Jahre sind. Diese Pflicht beruhte auf dem Betriebsverbot des früheren § 72 und den Übergangsregeln des früheren § 73. Beide Vorschriften sind – ebenso wie der frühere § 71 mit der 65-Prozent-Erneuerbare-Pflicht – in der Inhaltsübersicht des GModG als „(weggefallen)" ausgewiesen.

Für Käufer bedeutet das: Ein alter Heizkessel muss allein wegen des Eigentümerwechsels nicht mehr stillgelegt oder ersetzt werden. Erst wenn die Heizungsanlage tatsächlich ersetzt wird, greifen die neuen Regeln des § 42 GModG (Optionen für den Ersatz einer Heizungsanlage) und – bei Gas, Heizöl oder Flüssiggas – die Bio-Treppe des § 43 GModG.

Wann die Frist beginnt

Maßgeblich ist der Eigentumsübergang, nicht der Einzug und nicht der Notartermin:

Details und Fallkonstellationen: siehe Themenseite „2-Jahres-Frist bei Eigentümerwechsel".

Ausnahmen

Häufige Fehler / Missverständnisse

Beispiel

Ein Ehepaar kauft im März 2026 ein 1968 errichtetes Einfamilienhaus. Die Verkäuferin hatte es 1995 gekauft und dort seit 1996 selbst gewohnt; ein Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 hat bis zum Verkauf nicht stattgefunden. Die Eintragung der Käufer im Grundbuch erfolgt im Juni 2026.

Damit ist der Kauf der erste Eigentumsübergang nach dem Stichtag: Die oberste Geschossdecke ist – sofern sie den Mindestwärmeschutz nicht erfüllt – bis Juni 2028 auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²·K) zu dämmen (§ 35 Abs. 1, Abs. 3 GModG); ebenso sind die ungedämmten Heizungsrohre im unbeheizten Keller nach Anlage 8 zu dämmen (§ 69 Abs. 2 bis 4 GModG). Der 1998 eingebaute Gaskessel darf dagegen weiterlaufen; eine Austauschpflicht wegen des Eigentümerwechsels besteht seit dem 29. Juli 2026 nicht mehr. Ergibt eine Berechnung, dass sich die Dämmkosten nicht in angemessener Frist erwirtschaften lassen, greift die Ausnahme des § 35 Abs. 4 GModG.

Quellen

Änderungsverlauf

Stand