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GModG § 111 – Übergangsrecht 2026: Welcher Rechtsstand gilt für mein Bauvorhaben? (Stichtage, Optierungsrecht, Inkrafttretensstufen)

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-09-02 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Seit dem 29. Juli 2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), und die §§ 71 bis 73 GEG – Kernstück des früheren „Heizungsgesetzes“ mit der 65-%-Erneuerbaren-Pflicht – sind ersatzlos entfallen. Damit stellt sich für jedes laufende Vorhaben die praktisch wichtigste Frage: Gilt für mein Projekt noch das alte oder schon das neue Recht?

Die Antwort steht in § 111 GModG („Allgemeine Übergangsvorschriften“). Er arbeitet nicht mit dem Datum der Fertigstellung, sondern mit drei Stichtagen, je nachdem, in welchem bauordnungsrechtlichen Verfahren das Vorhaben steht (BBSR-GModG-Infoportal, „Übergangsrecht“):

  1. Genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtige Vorhaben → maßgeblich ist der Zeitpunkt der Bauantragstellung, des Antrags auf Zustimmung oder der Bauanzeige.
  2. Nicht genehmigungsbedürftige Vorhaben mit Kenntnisgabepflicht → maßgeblich ist der Eingang der Kenntnisgabe bei der zuständigen Behörde.
  3. Sonstige nicht genehmigungsbedürftige Vorhaben (genehmigungs-, anzeige- und verfahrensfreie Vorhaben) → maßgeblich ist der Beginn der Bauausführung.

Liegt der Stichtag vor dem 29.07.2026, gilt das Recht in der damals geltenden Fassung weiter – also GEG 2024, GEG 2023, GEG 2020 oder sogar noch EnEV bzw. EEWärmeG. Liegt er ab dem 29.07.2026, gilt das GModG.

Umgekehrt gibt es ein Optierungsrecht des Bauherrn (§ 111 Abs. 3): Er kann verlangen, dass neues Recht angewendet wird, solange über den Bauantrag, den Antrag auf Zustimmung oder nach einer Bauanzeige noch nicht bestandskräftig entschieden ist. Das ist eine Alles-oder-nichts-Entscheidung – ein Rosinenpicken einzelner Vorschriften ist nach der Darstellung des BBSR ausdrücklich nicht möglich.

Zweite Ebene des Übergangsrechts ist das gestufte Inkrafttreten des Änderungsgesetzes selbst: Nicht alles, was im GModG steht, gilt bereits. In Kraft sind seit 29.07.2026 die Artikel 1, 5, 6 und 8 (Heizungsrecht); ab 01.01.2027 folgen die Artikel 2 und 7 (EPBD-Umsetzung), ab 01.01.2028 Artikel 3 und ab 01.01.2030 Artikel 4 (Nullemissionsgebäude) (BBSR, „Neuregelungen mit dem GModG“).

Vorbehalt: Der konsolidierte amtliche Volltext des § 111 GModG war zum Redaktionszeitpunkt maschinell nicht auswertbar. Der unten wiedergegebene Wortlaut stammt aus der GEG-Fassung mit Stand 22.06.2026; die Struktur (drei Stichtage, Optierungsrecht) ist durch das amtliche BBSR-GModG-Infoportal für das GModG bestätigt. Diese Seite wird deshalb mit factcheck_status: review_needed geführt (siehe „Offene Punkte“).

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 111 GModG – „Allgemeine Übergangsvorschriften“
GesetzGebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – „Gesetz zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden“ (vormals Gebäudeenergiegesetz, GEG)
Verkündung des ÄnderungsgesetzesBGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026
Erste Inkrafttretensstufe29.07.2026 (Artikel 1, 5, 6 und 8) – Heizungsrecht, Wegfall der §§ 71–73 GEG
Zweite Stufe01.01.2027 (Artikel 2 und 7) – EPBD-Umsetzung: Ökobilanzierung, MEPS, Primärenergiefaktoren, Anlage 10a, Solarpflicht § 106, GEIG
Dritte Stufe01.01.2028 (Artikel 3) – Nullemissionsstandard für behördliche Neubauten (§ 10a GModG)
Vierte Stufe01.01.2030 (Artikel 4) – Nullemissionsstandard für alle Neubauten (neuer § 10 GModG)
Erfasste VorhabenartenErrichtung, Änderung, größere Renovierung, Erweiterung oder Ausbau von Gebäuden
Stichtag 1 (genehmigungs-/zustimmungs-/anzeigepflichtig)Zeitpunkt der Bauantragstellung, des Antrags auf Zustimmung oder der Bauanzeige
Stichtag 2 (kenntnisgabepflichtig)Zeitpunkt des Eingangs der Kenntnisgabe bei der zuständigen Behörde
Stichtag 3 (verfahrensfrei)Zeitpunkt des Beginns der Bauausführung
Weiter anwendbare RechtsständeGEG 2024, GEG 2023, GEG 2020, ggf. EnEV und EEWärmeG
Optierungsrecht§ 111 Abs. 3 – auf Verlangen des Bauherrn neues Recht, solange noch nicht bestandskräftig entschieden
Reichweite des Optierungsrechtskein Optieren für einzelne Vorschriften („Rosinenpicken“) – BBSR
Wirkung für die ZukunftDie Stichtagsregelung gilt entsprechend für künftige Änderungen des GModG – Zweck: Planungssicherheit für den Bauherrn
Sonderübergangsrecht Energieausweise§ 113 GModG – Ausstellungsberechtigung; Bestandsschutz zurückgehend auf die EnEV 2007
Aktuelle Lesefassunggesetze-im-internet.de, Gültigkeitszeitraum 29.07.2026 bis 31.12.2026
Nicht geregelt in § 111betriebsbezogene Pflichten (z. B. Heizungsprüfung § 60b, Betriebsprüfung Wärmepumpen § 60a, Nachrüstpflichten §§ 34, 35) – sie knüpfen an eigene Fristen, nicht an einen Bauantrag

Geltungsbereich

Sachlich erfasst § 111 GModG Vorhaben, welche die Errichtung, die Änderung, die größere Renovierung, die Erweiterung oder den Ausbau von Gebäuden zum Gegenstand haben. Die Norm ist damit vorhabenbezogen: Sie beantwortet die Frage nach dem anwendbaren Rechtsstand für ein konkretes Bauprojekt – nicht die Frage, ab wann eine allgemeine Betreiber- oder Eigentümerpflicht greift.

Zeitlich wirkt § 111 in zwei Richtungen. Absatz 1 ordnet an, dass das Gesetz auf Vorhaben mit Stichtag vor Inkrafttreten nicht anzuwenden ist und stattdessen die abgelösten Vorschriften in der damaligen Fassung weitergelten. Absatz 2 formuliert dieselbe Regel positiv: Auf ein Vorhaben ist das Gesetz in der zum Stichtag geltenden Fassung anzuwenden. Praktisch heißt das: Ein Bauantrag friert den Rechtsstand ein – auch gegenüber späteren Novellen des GModG.

Persönlich adressiert Absatz 3 den Bauherrn: Nur er kann die Anwendung neuen Rechts verlangen, und nur solange über den Bauantrag, den Antrag auf Zustimmung oder nach einer Bauanzeige noch nicht bestandskräftig entschieden worden ist. Nach Bestandskraft ist der Rechtsstand endgültig fixiert.

Der praktisch wichtigste Fall ist der verfahrensfreie Heizungstausch. Der Austausch eines Heizkessels ist bauordnungsrechtlich in aller Regel verfahrensfrei. Damit greift die dritte Stichtagsvariante: Maßgeblich ist der Beginn der Bauausführung. Wurde mit dem Einbau vor dem 29.07.2026 begonnen, ist das GEG 2024 anzuwenden – einschließlich der damals noch geltenden 65-%-EE-Anforderung des § 71 GEG, soweit sie für die betreffende Kommune schon galt. Wurde ab dem 29.07.2026 begonnen, gelten die §§ 42 bis 46 GModG (Optionskatalog, Bio-Treppe, Stromdirektheizung). Diese Zuordnung setzt voraus, dass der Heizungstausch als „Änderung“ eines Gebäudes im Sinne des § 111 zu qualifizieren ist – dazu siehe „Offene Punkte“.

Nicht über § 111 laufen laufzeit- und betriebsbezogene Pflichten. Die Heizungsprüfung nach § 60b GModG (Frist 30.09.2027), die Betriebsprüfung von Wärmepumpen nach § 60a GModG, der hydraulische Abgleich nach § 60c, die Nachrüstpflichten der §§ 34 und 35 GModG oder die Nachrüstfrist der Gebäudeautomatisierung (31.12.2029, § 56) haben eigene gesetzliche Stichtage. Wer sie über § 111 „wegoptieren“ will, verkennt den Regelungsgegenstand der Norm.

Landesrecht bleibt unberührt. Die Solarpflichten der Bundesländer, die Vollzugsregelungen der Länder und die Öffnungsklausel des § 9 GModG haben ihre eigenen Übergangsbestimmungen; § 111 GModG sagt darüber nichts.

Die Regelung im Detail

Häufige Fehler

Beispiel

Fall 1 – Bauantrag im Mai 2026, Baubeginn 2027. Eine Bauherrin hat für ein Einfamilienhaus am 20.05.2026 den Bauantrag gestellt; gebaut wird ab Frühjahr 2027. Maßgeblich ist nach § 111 Abs. 2 der Zeitpunkt der Bauantragstellung – anwendbar ist also das GEG 2024 einschließlich der damaligen Anforderungen an Niedrigstenergiegebäude und der 65-%-EE-Anforderung. Sie kann aber nach § 111 Abs. 3 verlangen, dass das GModG angewendet wird, solange über den Bauantrag noch nicht bestandskräftig entschieden ist. Das kann attraktiv sein, weil der Optionskatalog des § 42 GModG weiter ist als das alte § 71-Regime – die Entscheidung gilt dann aber für das gesamte Vorhaben.

Fall 2 – Heizungstausch mit Baubeginn am 27.07.2026. Ein Eigentümer lässt seinen defekten Gaskessel ersetzen; der Handwerker beginnt am 27.07.2026 mit den Arbeiten. Der Heizungstausch ist verfahrensfrei, maßgeblich ist damit der Beginn der Bauausführung – zwei Tage vor Inkrafttreten des GModG. Anwendbar bleibt das GEG 2024; ob die 65-%-EE-Anforderung greift, richtet sich nach der Einwohnerzahl der Gemeinde und dem Stand der kommunalen Wärmeplanung. Ein Optierungsrecht besteht praktisch nicht, weil es keinen Bescheid und damit keine Bestandskraft gibt.

Fall 3 – Derselbe Tausch, Baubeginn am 30.07.2026. Beginnt der Einbau drei Tage später, gilt das GModG: Der Kessel muss zu den zehn Optionen des § 42 Abs. 2 GModG gehören; als Gasheizung unterliegt er der Bio-Treppe des § 43 mit den Mindestanteilen ab 2029. Die 65-%-Regel spielt keine Rolle mehr.

Fall 4 – Nichtwohngebäude, Bauantrag im Dezember 2026. Ein Investor stellt den Bauantrag für ein Bürogebäude am 15.12.2026. Maßgeblich ist der Antragszeitpunkt: Anwendbar ist das GModG in der Fassung vom 29.07.2026 – also ohne die erst zum 01.01.2027 in Kraft tretenden Artikel 2 und 7. Die neuen Primärenergiefaktoren der Anlage 4, die geänderten Referenzgebäude und die Solarpflicht des § 106 greifen für dieses Vorhaben deshalb noch nicht. Stellt er den Antrag stattdessen am 05.01.2027, gelten sie.

Fall 5 – Sanierung eines Altbaus mit Kenntnisgabeverfahren. In einem Bundesland mit Kenntnisgabeverfahren geht die Kenntnisgabe für eine umfassende Fassadensanierung am 10.07.2026 bei der Behörde ein. Maßgeblich ist der Eingang der Kenntnisgabe; anwendbar bleibt das GEG 2024 mit den damaligen Bauteilanforderungen.

Offene Punkte / Vorbehalt zum Rechtsstand

Diese Seite wird bewusst mit factcheck_status: review_needed geführt. Zum Redaktionszeitpunkt ungeklärt bzw. gegenzuprüfen:

  1. Wortlaut des § 111 GModG nicht aus dem amtlichen Volltext verifiziert. Weder das Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) noch die Lesefassung auf gesetze-im-internet.de waren maschinell auswertbar. Der oben zitierte Wortlaut stammt aus einer nichtamtlichen Wiedergabe der GEG-Fassung mit Stand 22.06.2026. Dass die Struktur (drei Stichtage, Optierungsrecht) im GModG fortbesteht, ist durch das amtliche BBSR-Infoportal bestätigt; ob der Wortlaut redaktionell angepasst wurde (etwa im Hinblick auf den neuen Gesetzestitel), ist offen.
  2. Ist ein Heizungstausch eine „Änderung“ im Sinne des § 111? Der Wortlaut nennt „Errichtung, Änderung, größere Renovierung, Erweiterung oder Ausbau von Gebäuden“. Der Austausch einer Heizungsanlage wird in der Praxis über die dritte Stichtagsvariante (Beginn der Bauausführung) erfasst; eine ausdrückliche amtliche Auslegung, die den Heizungstausch als „Änderung des Gebäudes“ qualifiziert, lag zum Redaktionszeitpunkt nicht vor. Diese Zuordnung ist für die Abgrenzung GEG 2024 / GModG entscheidend und sollte gegen die Vollzugsauslegungen der Länder geprüft werden.
  3. Existiert eine spezielle Übergangsvorschrift für Heizungsanlagen? Ob das Änderungsgesetz neben § 111 eine eigene Übergangsregelung für vor dem 29.07.2026 beauftragte oder bestellte Heizungen enthält (etwa in § 112 GModG), konnte nicht am Volltext verifiziert werden. Das BBSR-Infoportal erwähnt neben § 111 nur § 113 (Ausstellungsberechtigte).
  4. Inhalt und Überschrift des § 112 GModG. Der Paragraph zwischen § 111 und § 113 wurde nicht geprüft.
  5. Datum der zweiten Inkrafttretensstufe. Das BBSR nennt auf der Chronologie-Seite „sechs Monate später“, auf der Seite „Neuregelungen mit dem GModG“ dagegen ausdrücklich ab 1. Januar 2027 (Artikel 2 und 7). Diese Seite folgt der konkreteren Angabe (01.01.2027); der Wortlaut der Inkrafttretensvorschrift (Artikel 9 des Änderungsgesetzes) wurde nicht im Volltext geprüft.
  6. Bestandskraft bei verfahrensfreien Vorhaben. Die hier vertretene Auffassung, dass das Optierungsrecht des § 111 Abs. 3 bei verfahrensfreien Vorhaben mangels Bescheid praktisch leerläuft, ist eine Auslegung und nicht durch eine amtliche Quelle belegt.
  7. Verhältnis zu landesrechtlichen Übergangsvorschriften. Ob und wie § 111 GModG mit den Übergangsregeln der Landesbauordnungen und der Landes-Solargesetze zusammenwirkt, ist hier nicht geprüft worden.

_Diese Punkte werden beim nächsten Themen-Review gegen den amtlichen Volltext geprüft._

Quellen

Amtliche Primärquellen (Stufe A):

Behörden / Verwaltung (Stufe B):

Nichtamtliche Wiedergabe des Normtextes (Stufe C, zur Kontrolle):

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