Nullemissionsgebäude nach GModG (§ 10a bzw. § 10) – neuer Neubaustandard ab 2028 (behördliche Gebäude) und ab 2030 (alle Neubauten), Stand 2026

Kurzantwort

Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) – am 10. Juli 2026 von Bundestag und Bundesrat beschlossen und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet (BGBl. 2026 I Nr. 226) – führt das Nullemissionsgebäude als neuen Standard für Neubauten ein. Das geschieht in zwei Stufen: Ab dem 1. Januar 2028 müssen neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, die von einer Behörde genutzt werden, als Nullemissionsgebäude errichtet werden (§ 10a GModG, Artikel 3 des Änderungsgesetzes). Ab dem 1. Januar 2030 gilt der Standard für alle Neubauten; dann ersetzt ein neu gefasster § 10 GModG die bisherigen §§ 10 und 10a (Artikel 4 des Änderungsgesetzes). Bis dahin bleibt es beim Standard Niedrigstenergiegebäude nach § 10 GModG (Begrenzung des Gesamtenergiebedarfs, baulicher Wärmeschutz, Einhaltung der Heizungsvorschriften der §§ 42–45 GModG). Hintergrund ist die EU-Gebäuderichtlinie EPBD (Richtlinie (EU) 2024/1275), die den Nullemissionsgebäude-Standard europaweit vorgibt. Kern des Standards: keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort plus eine sehr hohe Gesamtenergieeffizienz. Wichtiger Hinweis: Diese Seite gibt den frühen Rechtsstand wenige Wochen nach Verkündung wieder und stützt sich auf die amtliche Darstellung des BBSR-GEG-/GModG-Infoportals; der Wortlaut der §§ 10 und 10a GModG in der verkündeten Fassung ist noch gegen den amtlichen Volltext zu verifizieren (siehe Abschnitt „Vorbehalt").

Kernfakten

Geltungsbereich

Der Nullemissionsgebäude-Standard betrifft ausschließlich zu errichtende Gebäude (Neubau), nicht den Gebäudebestand. Für den Bestand sieht das GModG mit den Mindestenergiestandards (MEPS, § 40 GModG) ein eigenes, auf Nichtwohngebäude bezogenes Regime nach dem „Worst-first"-Ansatz vor.

Die Einführung erfolgt in zwei zeitlichen Stufen:

• Ab 1. Januar 2028 (Artikel 3 des Änderungsgesetzes, § 10a GModG): Erfasst sind neu errichtete Nichtwohngebäude, die sich im Eigentum der öffentlichen Hand befinden und von einer Behörde genutzt werden. Beide Merkmale müssen zusammentreffen – ein Gebäude der öffentlichen Hand, das nicht behördlich genutzt wird (etwa vermietete Flächen), fällt nach dem Wortlaut der amtlichen Darstellung nicht unter die frühere Stufe.
• Ab 1. Januar 2030 (Artikel 4 des Änderungsgesetzes, neuer § 10 GModG): Der Nullemissionsstandard gilt für alle Neubauten, also für Wohn- und Nichtwohngebäude unabhängig vom Eigentümer. Der neu gefasste § 10 ersetzt dabei sowohl den bisherigen § 10 (Niedrigstenergiegebäude) als auch den § 10a.

Bis zum 31. Dezember 2027 – und für private Bauherren bis zum 31. Dezember 2029 – bleibt der bisherige Neubaustandard maßgeblich: das Niedrigstenergiegebäude nach § 10 GModG. Dessen drei kumulativ einzuhaltende Grundpflichten sind die Begrenzung des Gesamtenergiebedarfs, die Begrenzung der Energieverluste durch baulichen Wärmeschutz und die Einhaltung der §§ 42 bis 45 GModG zum Einbau neuer Heizungsanlagen. Ergänzt wird dies durch die Grundpflichten zu Mindestwärmeschutz (§ 11), Wärmebrücken (§ 12), Dichtheit (§ 13) und sommerlichem Wärmeschutz (§ 14).

Da der Neubau-Primärenergiebedarf und der Wärmeschutz weiterhin über das Referenzgebäudeverfahren nachgewiesen werden und das GModG die Referenzgebäude (Anlagen 1 und 2) sowie die Primärenergiefaktoren (§ 22 i. V. m. Anlage 4) zum 1. Januar 2027 neu fasst, ändert sich die Nachweissystematik bereits vor der Nullemissions-Stufe.

Ausnahmen

Das GModG enthält für die Neubau-Grundpflichten mehrere Ausnahmetatbestände. Sie gelten nach der amtlichen Darstellung des BBSR für § 10 GModG in der ab dem 29. Juli 2026 geltenden Fassung; ob und wie sie in den Nullemissions-Stufen fortgeschrieben werden, ist am Volltext zu prüfen.

• Kollision mit anderem öffentlichem Recht: Die Grundpflichten sind nicht anzuwenden, soweit ihre Erfüllung mit öffentlich-rechtlichen Vorschriften zur Standsicherheit, zum Brandschutz, zum Schallschutz, zum Arbeitsschutz oder zum Schutz der Gesundheit kollidiert.
• Hallenartige Zonen: Von der Pflicht zur Einhaltung der §§ 42 bis 45 GModG ausgenommen sind bestimmte hallenartige Zonen von Nichtwohngebäuden mit Deckenhöhen über 4 m, die durch dezentrale Gebläse- oder Strahlungsheizungen beheizt werden.
• Verteidigungsgebäude: Ebenfalls ausgenommen sind Gebäude der Landes- und Bündnisverteidigung, die sich im Eigentum des Bundes, der verbündeten Streitkräfte oder einer Gesellschaft mit Beteiligung des Bundes befinden.
• Kleine Gebäude und Raumzellen (§ 104 GModG): Bei Gebäuden bis 50 m² Nutzfläche gelten die übrigen Neubauanforderungen als erfüllt, wenn alle Außenbauteile die Einzelbauteilanforderungen nach Anlage 7 GModG (Zeile „Ersatz oder erstmaliger Einbau") einhalten. Dasselbe gilt für Raumzellen bis 50 m², die zu größeren Gebäuden zusammengefügt werden und deren Nutzungsdauer 10 Jahre nicht übersteigt (Länderklausel: Verlängerung um bis zu 2 Jahre zur Unterbringung von Personen möglich). Mindestanforderungen an die Anlagentechnik bleiben unberührt; ein Energieausweis wird in diesen Fällen bei Fertigstellung nicht gefordert.
• Flüchtlingsunterkünfte: Die Ausnahmefrist wurde bis zum 31. Dezember 2030 verlängert (§ 102 GModG).
• Innovationsklausel (§ 103 GModG): Bis zum 31. Dezember 2030 kann im Einzelfall die Bezugsgröße „Treibhausgasemissionen" anstelle des Primärenergiebedarfs angewendet werden.
• Befreiung im Einzelfall: Die allgemeinen Befreiungstatbestände des § 102 GModG (unbillige Härte) bleiben daneben anwendbar.

Eine generelle Ausnahme vom Nullemissionsstandard für Ein- und Zweifamilienhäuser gibt es nicht – ab dem 1. Januar 2030 sind grundsätzlich alle Neubauten erfasst.

Was ein Nullemissionsgebäude ausmacht

Der Begriff stammt aus der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD, Richtlinie (EU) 2024/1275). Die drei tragenden Elemente sind:

1. Keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort. Das ist die zentrale Anforderung – eine mit Erdgas, Heizöl oder Flüssiggas betriebene Heizung ist im Nullemissionsgebäude nicht mehr zulässig. Praktisch bedeutet das Wärmepumpe, Fernwärme, Solarthermie, Biomasse oder vergleichbar emissionsfreie Lösungen.
2. Sehr hohe Gesamtenergieeffizienz. Die EPBD verlangt gegenüber dem nationalen Niedrigstenergiegebäude-Niveau eine nochmals verbesserte Effizienz; nach Darstellung mehrerer Fachquellen um mindestens 10 Prozent. Dieser Wert ist eine Sekundärangabe und noch gegen den Richtlinientext bzw. die deutsche Umsetzung zu prüfen.
3. Mess- und Steuerungstechnik. Die Richtlinie verknüpft den Standard mit Anforderungen an Messung und Regelung des Energieverbrauchs.

Zu unterscheiden ist das Nullemissionsgebäude von der Ökobilanzierung: Die ab dem 1. Januar 2027 nach § 7 GModG einzuführende Berechnung der Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen (graue Emissionen aus Herstellung, Errichtung, Rückbau) ist eine eigenständige Nachweis- und Berichtspflicht. Das Nullemissionsgebäude zielt dagegen auf die betriebsbedingten Emissionen am Standort. Beide Stränge laufen im modernisierten, digitalisierten Energieausweis zusammen.

Ablauf und Fristen

• 29.07.2026: Erste Regelungen des GModG treten in Kraft (Artikel 1, 5, 6 und 8) – Umbenennung des GEG in GModG, Wegfall der §§ 71–73 GEG (65-%-EE-Anforderung, Beratungspflicht, Betriebsverbote), neue Heizungsanforderungen der §§ 42 ff. GModG einschließlich der „Bio-Treppe" (§ 43).
• 01.12.2026: Frist, bis zu der die Bundesregierung ein Gesetz zur Grüngas-/Grünheizölquote vorlegen soll (§ 42a GModG).
• 01.01.2027: Umsetzung der EPBD-Vorgaben (Artikel 2 und 7) – Ökobilanzierung (§ 7), MEPS für bestehende Nichtwohngebäude (§ 40), erweiterte Gebäudeautomatisierung (§ 56), neue Referenzgebäude und Primärenergiefaktoren, Energieeffizienzklassen A–G für Nichtwohngebäude, Änderungen des GEIG (Ladeinfrastruktur und Fahrradstellplätze).
• 01.01.2028: Stufe 1 des Nullemissionsstandards – neue behördlich genutzte Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand (§ 10a GModG, Artikel 3).
• 01.01.2030: Stufe 2 des Nullemissionsstandards – alle Neubauten (neuer § 10 GModG, Artikel 4).
• 2030: Evaluierung des GModG hinsichtlich seines Beitrags zu den Klimaschutzzielen (§ 9a GModG).

Maßgeblich für die Anwendung ist im Baurecht regelmäßig der Zeitpunkt des Bauantrags bzw. der Bauanzeige; das Übergangsrecht des § 111 GModG ist im Einzelfall zu prüfen. Wer ein größeres Neubauvorhaben mit Fertigstellung um 2030 plant, sollte daher früh klären, welcher Rechtsstand greift.

Häufige Fehler

• Fehlannahme: Der Nullemissionsstandard gilt schon seit dem 29. Juli 2026. Nein. Am 29.07.2026 sind nur die Heizungsregelungen (Artikel 1, 5, 6 und 8) in Kraft getreten. Der Nullemissionsstandard folgt erst 2028 bzw. 2030.
• Fehlannahme: Ab 2028 muss jeder Neubau ein Nullemissionsgebäude sein. 2028 betrifft ausschließlich neue Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand, die von einer Behörde genutzt werden. Für private Bauherren wird der Standard erst ab 2030 verbindlich.
• Fehlannahme: Nullemissionsgebäude = klimaneutrales Gebäude über den Lebenszyklus. Nein. Der Standard adressiert die betriebsbedingten Emissionen und die Emissionsfreiheit am Standort. Die grauen Emissionen werden separat über die Ökobilanzierung nach § 7 GModG erfasst.
• Fehlannahme: Die „Bio-Treppe" rettet die Gasheizung auch im Neubau ab 2030. Die Bio-Treppe des § 43 GModG regelt Mindestanteile klimafreundlicher Brennstoffe für neu eingebaute Gas- und Ölheizungen. Sobald der Nullemissionsstandard greift, sind fossile CO2-Emissionen am Standort ausgeschlossen – eine fossil betriebene Heizung erfüllt den Standard dann nicht mehr.
• Fehlannahme: Weil das GEG abgeschafft wurde, gibt es keine Neubauanforderungen mehr. Das GEG wurde nicht aufgehoben, sondern umbenannt und geändert. Die Neubauanforderungen (Niedrigstenergiegebäude, Wärmeschutz, Dichtheit, sommerlicher Wärmeschutz) bestehen fort.
• Fehlannahme: Kleine Gebäude sind vollständig ausgenommen. § 104 GModG enthält Erleichterungen für Gebäude bis 50 m² Nutzfläche und für Raumzellen, ersetzt die Anforderungen aber durch Einzelbauteilanforderungen nach Anlage 7; Mindestanforderungen an die Anlagentechnik bleiben unberührt.

Beispiel

Eine Kommune plant ein neues Verwaltungsgebäude mit Bauantrag im Frühjahr 2028. Weil es sich um ein Nichtwohngebäude im Eigentum der öffentlichen Hand handelt, das von einer Behörde genutzt wird, greift bereits Stufe 1 des Nullemissionsstandards nach § 10a GModG: Am Standort dürfen keine CO2-Emissionen aus fossilen Brennstoffen entstehen, die Wärmeversorgung wird deshalb über eine Wärmepumpe mit PV-Anlage und Fernwärme-Rückfallebene geplant. Parallel ist seit dem 1. Januar 2027 die Ökobilanzierung nach § 7 GModG zu erstellen, sodass die Lebenszyklus-Treibhausgasemissionen bereits in der Entwurfsphase berechnet und im Energieausweis ausgewiesen werden. Ein privates Mehrfamilienhaus desselben Bauherrn mit Bauantrag im Jahr 2028 unterliegt dagegen noch dem Niedrigstenergiegebäude-Standard – erst ab dem 1. Januar 2030 gilt auch dort der Nullemissionsstandard.

Vorbehalt: früher Rechtsstand, Volltext noch zu verifizieren

Diese Seite entstand rund zwei Wochen nach Inkrafttreten der ersten GModG-Regelungen. Sie stützt sich auf die amtliche Darstellung des GEG-/GModG-Infoportals des BBSR (gmodg.bund.de) sowie auf die dort verlinkte Verkündung im Bundesgesetzblatt. Noch nicht gegen den amtlichen Volltext verifiziert sind:

• der Wortlaut des § 10a GModG (Definition und Anforderungen des Nullemissionsgebäudes, Nachweisverfahren, Vermutungsregel),
• der Wortlaut des ab 2030 geltenden neuen § 10 GModG,
• die Angabe, dass die EPBD ein um mindestens 10 % besseres Effizienzniveau gegenüber dem Niedrigstenergiegebäude verlangt (bislang nur Sekundärquellen),
• die Paragraphenzuordnung der Solarpflicht: Das GModG-Infoportal nennt an einer Stelle § 106 GModG für die schrittweise Solarpflicht, an anderer Stelle § 106 GModG für gemischt genutzte Gebäude. Diese Inkonsistenz der amtlichen Darstellung ist ungeklärt; die Solarpflicht wird auf dieser Seite deshalb bewusst ohne Paragraphenangabe erwähnt,
• die Frage, ob und in welcher Form die Ausnahmetatbestände des § 10 GModG (Hallenzonen, Verteidigungsgebäude) in den Nullemissions-Stufen ab 2028/2030 fortgeschrieben werden.

Der amtliche Regelungstext liegt bislang nur als PDF im Bundesgesetzblatt vor; ein maschinell auswertbarer Volltext der neuen §§ 10 und 10a war zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Seite nicht abrufbar. Die konsolidierte Lesefassung auf gesetze-im-internet.de bildet nach eigener Angabe zunächst nur den Gültigkeitszeitraum 29.07.2026 bis 31.12.2026 ab – also ohne die späteren Nullemissions-Stufen.

Zudem sind gegen das GModG verfassungsrechtliche Einwände erhoben worden; die Deutsche Umwelthilfe hat eine Klage angekündigt. Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 9. Juli 2026 (Az. 2 BvE 3/26) lediglich eine Organklage im Eilverfahren als unzulässig zurückgewiesen und sich zur materiellen Verfassungsmäßigkeit ausdrücklich nicht geäußert; das Aktenzeichen ist über zwei unabhängige Quellen belegt, die BVerfG-Pressemitteilung selbst konnte nicht direkt geprüft werden. Änderungen der Rechtslage sind daher nicht ausgeschlossen.

Siehe ergänzend die Themenseiten „GModG ‚Bio-Treppe' (§ 43)", „Mindesteffizienzstandards (MEPS) für Gebäude", „EPBD 2024 – Umsetzung in Deutschland" und „Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ab 2026".

Quellen

Amtliche Primärquellen (Stufe A):

• Verkündung des Änderungsgesetzes im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026, Ausfertigung 23.07.2026):: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/226/VO.html D
• Amtlicher Regelungstext als PDF (BGBl. 2026 I Nr. 226):: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2026/226/regelungstext.pdf?__blob=publicationFile&v=1 D
• ELI-Permalink der Verkündung:: https://www.recht.bund.de/eli/bund/bgbl-1/2026/226 D
• Nichtamtliche Lesefassung des GModG (gesetze-im-internet.de):: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/ A
• Richtlinie (EU) 2024/1275 (EPBD-Neufassung), amtlicher Text (EUR-Lex):: https://eur-lex.europa.eu/legal-content/DE/TXT/PDF/?uri=OJ%3AL_202401275 A

Behörden / Verwaltung (Stufe B):

• BBSR – GEG-/GModG-Infoportal, „Neuregelungen mit dem GModG" (Stufenplan Inkrafttreten, § 10a ab 2028, neuer § 10 ab 2030):: https://www.gmodg.bund.de/GEGPortal/DE/GEGRegelungen/GModG_neu/GModG_neu-node.html D
• BBSR – GEG-/GModG-Infoportal, „Gebäudemodernisierungsgesetz: Inhalt und Verfahren" (Gesetzgebungschronologie):: https://www.gmodg.bund.de/GEGPortal/DE/Home/startseite/GModG_News/GModG_News-node.html D
• BBSR – GEG-/GModG-Infoportal, „Anforderungen an Neubauten" (§ 10 Niedrigstenergiegebäude, Grundpflichten, Ausnahmen, § 104 kleine Gebäude):: https://www.gmodg.bund.de/GEGPortal/DE/GEGRegelungen/Neubau/Neubau-node.html D
• BBSR – GEG-Infoportal, „EU-Gebäuderichtlinie (EPBD)":: https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/ErgaenzendeRegelungen/EPBD/epbd_node.html D

Gesetzgebungsmaterialien:

• BT-Drs. 21/6278 – Regierungsentwurf (Kabinettfassung) des GModG vom 08.06.2026:: https://dserver.bundestag.de/btd/21/062/2106278.pdf D
• BT-Drs. 21/7009 – Beschlussempfehlung des Ausschusses für Wirtschaft und Energie vom 08.07.2026:: https://dserver.bundestag.de/btd/21/070/2107009.pdf D
• BVerfG, Beschluss vom 09.07.2026, Az. 2 BvE 3/26 (Organklage im Eilverfahren abgewiesen) – Fundstelle nach der Chronologie des BBSR-GModG-Infoportals und dem GÖRG Legal Update; die BVerfG-Pressemitteilung (bvg26-040) konnte im Rahmen dieser Recherche **nicht direkt abgerufen und damit nicht verifiziert** werden, daher hier bewusst ohne Deep-Link:: https://www.bundesverfassungsgericht.de/DE/Entscheidungen/entscheidungen_node.html A

Fachliche Sekundärquelle (zur Einordnung herangezogen, nicht als Faktenbeleg):

• GÖRG Legal Update vom 17.07.2026, „Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) schafft GEG ab":: https://www.goerg.de/de/aktuelles/veroeffentlichungen/17-07-2026/gebaeudemodernisierungsgesetz-gmodg-schafft-geg-ab-was-sich-aendert-und-was-bleibt D

Änderungsverlauf

• 2026-08-10: Erstveröffentlichung. Stufenplan des Nullemissionsstandards (§ 10a GModG ab 01.01.2028 für behördlich genutzte Nichtwohngebäude der öffentlichen Hand, Artikel 3; neuer § 10 GModG ab 01.01.2030 für alle Neubauten, Artikel 4) gegen die amtliche Darstellung des BBSR-GModG-Infoportals abgeglichen. Verkündung BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026 über recht.bund.de verifiziert. Grundpflichten und Ausnahmen des § 10 GModG (Fassung ab 29.07.2026) sowie Erleichterungen des § 104 GModG gegen die amtliche Neubau-Seite abgeglichen. BGBl.-Fundstelle, Ausfertigungsdatum 23.07.2026, amtlicher Titel des Änderungsgesetzes und ELI-Permalink direkt gegen recht.bund.de verifiziert. Ergänzt: Abschnitt „Ausnahmen" (§§ 10, 102, 103, 104 GModG). factcheck_status auf review_needed gesetzt, da der Wortlaut der §§ 10/10a GModG, das EPBD-Effizienzdelta von 10 % und die Paragraphenzuordnung der Solarpflicht noch nicht am amtlichen Volltext verifiziert sind (Regelungstext liegt nur als PDF vor). BVerfG-Az. 2 BvE 3/26 über zwei unabhängige Quellen belegt, Pressemitteilung nicht direkt abrufbar – daher kein Deep-Link. | change_type=initial_publication reviewed_by="Bau-Agent (automatisiert)" field="topic_lifecycle" new="published"

Stand

• Stand: 2026-08-10
• Gültig ab: 2028-01-01 (Stufe 1) bzw. 2030-01-01 (Stufe 2)
• Status: verkündet, gestuftes Inkrafttreten (enacted_not_yet_in_force)
• Vorbehalt: Wortlaut §§ 10/10a GModG noch nicht am amtlichen Volltext verifiziert; verfassungsrechtliche Angriffe gegen das GModG angekündigt
• Quellenautorität: A (BGBl./EUR-Lex) ergänzt um B (BBSR-GModG-Infoportal)
• Lizenz: CC BY 4.0