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Schimmelgefahr durch Wärmebrücken als Sachmangel (§ 536 BGB)

Kurzantwort

Geometrische Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung und die deshalb im Winter bestehende Gefahr einer Schimmelpilzbildung sind kein Sachmangel im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB, wenn der bauliche Zustand mit den zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes geltenden Bauvorschriften und technischen Normen im Einklang steht und die Parteien keine abweichende Beschaffenheitsvereinbarung getroffen haben. Das hat der Bundesgerichtshof mit zwei Urteilen vom 5. Dezember 2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18 entschieden. Ein erst Jahrzehnte nach der Errichtung in Kraft getretener technischer Standard – im entschiedenen Fall die DIN 4108-2:2003-07 – ist nicht der Maßstab; die Rechtsprechung zum „Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens" lässt sich nicht auf die Wärmedämmung übertragen. Welches Heiz- und Lüftungsverhalten dem Mieter zumutbar ist, lässt sich nach dem BGH nicht abstrakt-generell festlegen, sondern nur nach den Umständen des Einzelfalls. Unberührt bleibt: Tatsächlich vorhandene Bauschäden – etwa durchfeuchtetes Mauerwerk oder schadhafte Fensterblendrahmen – sind weiterhin ein Mangel und berechtigen zur Minderung.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 536 Absatz 1 BGB (Minderung), § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB (Gebrauchsgewährung)
LeitentscheidungenBGH, Urteile vom 05.12.2018 – VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18
Maßgeblicher Zeitpunkt für technische NormenErrichtungszeitpunkt des Gebäudes [BGH VIII ZR 271/17, Rn. 23]
Wärmebrücken als Mangelnein, wenn baualtersgemäß und ohne Beschaffenheitsvereinbarung [amtl. Leitsatz a) beider Urteile]
Baujahre der entschiedenen Fälle1971 (VIII ZR 271/17) und 1968 (VIII ZR 67/18) [BGH PM 179/2018]
Vorrang der ParteivereinbarungMangel bestimmt sich in erster Linie nach den Vereinbarungen der Mietvertragsparteien [BGH VIII ZR 271/17, Rn. 21]
Nachrangiger Maßstabüblicher Wohnstandard vergleichbarer Wohnungen nach Alter, Ausstattung, Art des Gebäudes, Miethöhe, Ortssitte [Rn. 22]
Zumutbares Heiz-/Lüftungsverhaltennicht abstrakt-generell bestimmbar, nur nach den Umständen des Einzelfalls [amtl. Leitsatz b) beider Urteile]
Vom Berufungsgericht aufgestellte Pauschalgrenzenvom BGH verworfen: Schlafzimmer nur 16 °C, übrige Zimmer 20 °C, höchstens zweimal tägliches Stoßlüften, beliebige Möblierung der Außenwände [Rn. 28, 31]
Im Verfahren sachverständig ermittelte Alternativenzweimal täglich 13–17 Min. Stoßlüften oder dreimal 10 Min. Stoßlüften oder dreimal 3 Min. Querlüften – vom BGH nicht als unzumutbar angesehen [Rn. 29, 30]
DIN 4108-2:2003-07für ein 1971 errichtetes Gebäude nicht maßgeblich [Rn. 25]
„Mindeststandard zeitgemäßen Wohnens"betrifft z. B. die Elektroinstallation, nicht die Wärmedämmung [Rn. 26, 27]
Kostenvorschuss für Innendämmungabgewiesen, da kein Mangel [Rn. 33]
Echte Bauschädenbleiben Mangel (primäre Bauteildurchfeuchtung, schadhafte Fensterblendrahmen) [Rn. 19]
Abweichende Vereinbarung bei Wohnraumzum Nachteil des Mieters unwirksam [§ 536 Absatz 4 BGB]

Geltungsbereich

Die Entscheidungen betreffen die Wohnraummiete und dort den Regelfall, dass die Mietvertragsparteien keine ausdrückliche Vereinbarung über die Beschaffenheit der Wohnung – etwa über Wärmedämmung, Energiestandard oder Schimmelfreiheit – getroffen haben. Praktisch relevant sind vor allem nicht sanierte und nicht grundlegend modernisierte Altbauten: In den entschiedenen Fällen waren die Gebäude 1968 und 1971 errichtet worden, als noch keine Verpflichtung bestand, Gebäude mit einer Wärmedämmung auszustatten; geometrische Wärmebrücken waren damals allgemein üblicher Bauzustand (BGH VIII ZR 271/17, Rn. 24).

Der Maßstab gilt für die Frage, ob überhaupt ein Sachmangel im Sinne des § 536 Absatz 1 BGB vorliegt. Davon hängen zugleich der Anspruch auf Mangelbeseitigung aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB, ein Zurückbehaltungsrecht und ein Kostenvorschuss für die Selbstvornahme ab – der BGH hat im Verfahren VIII ZR 271/17 die Zahlungsklage über 12.000 Euro Vorschuss für eine Innendämmung deshalb abgewiesen (Rn. 33).

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Ein Mieter bewohnt seit Jahren eine Wohnung in einem 1971 errichteten Gebäude. Der Mietvertrag enthält keine Aussage zur Wärmedämmung. Im Winter kondensiert Feuchtigkeit an den Außenwandecken und Fensterlaibungen; ein Sachverständiger stellt geometrische Wärmebrücken fest.

Eine Minderungsquote lässt sich daraus nicht ableiten – die Bemessung ist Tatfrage des Einzelfalls und im Streit vom Gericht zu bestimmen. Dies ist eine allgemeine Information und keine Rechtsberatung im Einzelfall.

Quellen

Änderungsverlauf

Stand