Welche häufigen Fehler gibt es bei Betriebskosten?

„Alle Kosten des Vermieters sind umlagefähig." Falsch – nur laufende Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Verwaltung und Reparaturen trägt der Vermieter (§ 1 Abs. 2 BetrKV). „Reparatur des Aufzugs zählt zu den Aufzugskosten." Nein – umlagefähig sind nur Betriebskosten (Strom, Wartung, Prüfung). Reparaturen sind Instandsetzung und nicht umlagefähig. „Sonstige Betriebskosten (Nr.

Betriebskosten – was umlagefähig ist (§ 2 BetrKV)

Q: Was regelt Betriebskosten – was umlagefähig ist (§ 2 BetrKV)?

Umlagefähig sind nur die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgezählten 17 Kostenpositionen – und auch das nur, wenn die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV).

Mietrecht Betriebskosten BetrKV Nebenkosten Status: In Kraft

Kurzantwort

Umlagefähig sind nur die in § 2 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) abschließend aufgezählten 17 Kostenpositionen – und auch das nur, wenn die Umlage im Mietvertrag wirksam vereinbart ist (§ 556 Abs. 1 BGB). Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten (§ 1 Abs. 2 BetrKV). Position 17 („sonstige Betriebskosten") ist offen, erfasst aber nur laufende Kosten im Sinne des § 1 BetrKV und muss im Mietvertrag konkret benannt sein.

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage Umlage	§ 556 Abs. 1 BGB – Umlage muss vereinbart sein [gesetze-im-internet.de, § 556 BGB]
Katalog der Kostenarten	§ 2 BetrKV – 17 Positionen [gesetze-im-internet.de, § 2 BetrKV]
Definition Betriebskosten	laufend entstehende Kosten durch Eigentum/Gebrauch [§ 1 Abs. 1 BetrKV]
Nicht umlagefähig	Verwaltungskosten [§ 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV]
Nicht umlagefähig	Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten [§ 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV]
Nr. 1–16	abschließend aufgezählt [§ 2 BetrKV]
Nr. 17 „sonstige Betriebskosten"	offen, aber muss im Mietvertrag konkret benannt sein [BGH VIII ZR 117/21]
Antennen-/Breitbandkosten (Nr. 15 a, b)	nur bis 30. Juni 2024 umlagefähig; für Anlagen ab 1.12.2021 nicht anwendbar [§ 2 Nr. 15 BetrKV]
In-Kraft-Treten BetrKV	1. Januar 2004 [gesetze-im-internet.de, BetrKV]

Die 17 Betriebskostenpositionen (§ 2 BetrKV)

Laufende öffentliche Lasten des Grundstücks (namentlich die Grundsteuer)
Kosten der Wasserversorgung
Kosten der Entwässerung (Haus- und Grundstücksentwässerung)
Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage (bzw. Brennstoffversorgung, Wärmelieferung, Wartung von Etagenheizungen)
Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage
Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
Kosten der Straßenreinigung und Müllbeseitigung
Kosten der Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
Kosten der Gartenpflege
Kosten der Beleuchtung (Außen- und Gemeinschaftsflächen)
Kosten der Schornsteinreinigung
Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung (Gebäude-, Glas-, Haftpflichtversicherung)
Kosten für den Hauswart (ohne Instandhaltungs-, Verwaltungs- und Schönheitsreparatur-Anteile)
Kosten der Gemeinschafts-Antennenanlage / Breitbandanlage (Nr. 15 a, b: laufendes Nutzungsentgelt nur bis 30.06.2024)
Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
Sonstige Betriebskosten im Sinne des § 1 BetrKV, die von Nr. 1–16 nicht erfasst sind

Häufige Fehler

„Alle Kosten des Vermieters sind umlagefähig." Falsch – nur laufende Betriebskosten nach § 2 BetrKV. Verwaltung und Reparaturen trägt der Vermieter (§ 1 Abs. 2 BetrKV).
„Reparatur des Aufzugs zählt zu den Aufzugskosten." Nein – umlagefähig sind nur Betriebskosten (Strom, Wartung, Prüfung). Reparaturen sind Instandsetzung und nicht umlagefähig.
„Sonstige Betriebskosten (Nr. 17) kann der Vermieter pauschal abrechnen." Falsch – sie müssen im Mietvertrag konkret benannt sein (BGH VIII ZR 117/21).
„Kabel-/Antennengebühren sind immer umlagefähig." Nicht mehr: Das Nebenkostenprivileg für laufende TV-/Breitband-Sammelverträge endete zum 30. Juni 2024.

Quellen

Betriebskostenverordnung § 2 – Aufstellung der Betriebskosten:: https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html A
Betriebskostenverordnung § 1 – Betriebskosten (Definition, Ausschlüsse):: https://www.gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html A
§ 556 BGB – Vereinbarungen über Betriebskosten:: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html A
BGH VIII ZR 117/21 (Urteil vom 5. Oktober 2022) – Wartungskosten Rauchwarnmelder als sonstige Betriebskosten (§ 2 Nr. 17 BetrKV):: https://www.bundesgerichtshof.de/DE/Entscheidungen/entscheidungen_node.html A

Änderungsverlauf

2026-06-05: Erstveröffentlichung. Alle 17 Positionen verbatim gegen § 2 BetrKV (gesetze-im-internet.de) geprüft; Ausschlüsse gegen § 1 Abs. 2 BetrKV; Nr. 17 gegen BGH VIII ZR 117/21. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Andreas Warkentin"

Stand

Stand: 2026-06-05
Gültig ab: 2004-01-01
Status: aktuell
Quellenautorität: A (BetrKV, BGB, BGH)
Lizenz: CC BY 4.0

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