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Nutzungsentschädigung bei verspäteter Rückgabe (§ 546a BGB) – Vorenthaltung, Wahlrecht zwischen vereinbarter Miete und Marktmiete, Verhältnis zu Schadensersatz und Bereicherungsrecht

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-09-03 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, kann der Vermieter nach § 546a Absatz 1 BGB „für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist" – er hat also ein Wahlrecht zwischen beiden Beträgen. Der Anspruch setzt nach ständiger Rechtsprechung des BGH kumulativ zweierlei voraus: Der Mieter gibt die Mietsache nicht zurück, und das Unterlassen der Herausgabe widerspricht dem Willen des Vermieters (BGH, Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23, Leitsatz a; bestätigt BGH, Urteil vom 12.07.2017 – VIII ZR 214/16). Am erforderlichen Rückerlangungswillen fehlt es etwa, wenn der Vermieter trotz einer Kündigung des Mieters vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht – dann besteht kein Anspruch aus § 546a BGB. Die „ortsübliche" Miete der zweiten Alternative ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht die Vergleichsmiete des § 558 Absatz 2 BGB, sondern die bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsübliche Marktmiete (BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16). Ein weiterer Schaden bleibt nach § 546a Absatz 2 BGB geltend machbar, bei Wohnraum aber nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 571 BGB.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 546a BGB („Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe") [gesetze-im-internet.de]
Normwortlaut Absatz 1„Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist."
Normwortlaut Absatz 2„Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen."
Anwendungsbereich§ 546a BGB steht im Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse" (§§ 535–548a BGB) und gilt damit für alle Mietverhältnisse – Wohnraum, Geschäftsraum, sonstige Sachen
Voraussetzung „Vorenthaltung"kumulativ: (1) keine Rückgabe der Mietsache und (2) Widerspruch der Nichtherausgabe zum Willen des Vermieters [BGH 18.06.2025 – VIII ZR 291/23, Leitsatz a]
Prüfungsebene der VorenthaltungDer Begriff ist „nicht lediglich für die Bemessung der Höhe des Anspruchs …, sondern bereits für das Bestehen dieses Anspruchs entscheidend" [BGH 18.06.2025 – VIII ZR 291/23, Rn. 24]
Kein Rückerlangungswilleu. a. wenn der Vermieter „trotz Kündigung des Mieters – vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht" [BGH 18.06.2025 – VIII ZR 291/23, Leitsatz b]
Rechtsfolge fehlenden RückerlangungswillensKein Anspruch aus § 546a BGB – auch dann nicht, wenn der Mieter zur Rückgabe außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit selbst verursacht hat [BGH 12.07.2017 – VIII ZR 214/16, Leitsatz c]
Wahlrecht der Höhevereinbarte Miete oder ortsübliche Miete (§ 546a Absatz 1 Alternative 1 und 2 BGB)
Maßstab der ortsüblichen Mietebei beendeten Wohnraummietverträgen die bei Neuabschluss eines Mietvertrags ortsübliche Miete (Marktmiete), nicht § 558 Absatz 2 BGB [BGH 18.01.2017 – VIII ZR 17/16, amtlicher Leitsatz]
Unerheblich für die Marktmieteob der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Sache selbst nutzen will [BGH 18.01.2017 – VIII ZR 17/16, Rn. 26]
Rechtsnatur„vertragsähnlicher Anspruch" im Abwicklungsverhältnis, der zusätzlichen Druck zur Rückgabe ausüben soll [BGH 18.01.2017 – VIII ZR 17/16, Rn. 25]
Weiterer Schaden bei Wohnraumnur, „wenn die Rückgabe infolge von Umständen unterblieben ist, die der Mieter zu vertreten hat", und nur, „als die Billigkeit eine Schadloshaltung erfordert"; nicht, „wenn der Mieter gekündigt hat" (§ 571 Absatz 1 BGB)
RäumungsfristBei einer Räumungsfrist nach § 721 oder § 794a ZPO kein Ersatz eines weiteren Schadens für diesen Zeitraum (§ 571 Absatz 2 BGB)
Abdingbarkeit des § 571 BGB„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam" (§ 571 Absatz 3 BGB)
Bereicherungsrecht als AuffanglösungNutzungsersatz nach §§ 812 Absatz 1, 818 Absatz 1 und 2 BGB; maßgeblich sind die tatsächlich gezogenen Nutzungen, der bloße Besitz genügt nicht [BGH 18.06.2025 – VIII ZR 291/23, Leitsatz c]
KonkurrenzEin bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch „wird weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt" [BGH 12.07.2017 – VIII ZR 214/16, Leitsatz e]
Rückgabepflicht§ 546 BGB – der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses zurückzugeben
Geltung der heutigen Fassung seit01.09.2001 (Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149); Vorgängernorm war § 557 BGB a. F.

Geltungsbereich

§ 546a BGB steht im Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse" des Mietvertragsrechts (§§ 535 bis 548a BGB) – unmittelbar hinter der Rückgabepflicht des § 546 BGB. Die Vorschrift gilt deshalb für alle Mietverhältnisse: Wohnraum, Geschäftsraum, Grundstücke und bewegliche Sachen. Sie muss für Nicht-Wohnraum nicht über § 578 BGB für entsprechend anwendbar erklärt werden.

Anders die Begrenzung des weiteren Schadensersatzes: § 571 BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum" und betrifft ausschließlich die verspätete Rückgabe von Wohnraum. Für Geschäftsraum gilt die Einschränkung nicht; dort bleibt es bei § 546a Absatz 2 BGB und den allgemeinen Regeln.

Der Anspruch besteht für die Dauer der Vorenthaltung – also ab Beendigung des Mietverhältnisses bis zur Rückgabe. Beendigung und Vorenthaltung fallen nicht zwingend zusammen: Solange es am Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt, läuft der Anspruch trotz beendeten Mietverhältnisses nicht.

Die zwei kumulativen Voraussetzungen der Vorenthaltung

Der amtliche Leitsatz a) von BGH, Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23 lautet:

> „Die Mietsache wird dem Vermieter dann im Sinne des § 546a Abs. 1 BGB nach Beendigung des Mietverhältnisses vorenthalten, wenn – kumulativ – der Mieter die Mietsache nicht zurückgibt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (Bestätigung von Senatsurteil vom 12. Juli 2017 – VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997 Rn. 19, 25 …)."

Wichtig ist die dogmatische Einordnung: Nach Randnummer 24 desselben Urteils ist der Begriff der Vorenthaltung „nicht lediglich für die Bemessung der Höhe des Anspruchs des Vermieters, sondern bereits für das Bestehen dieses Anspruchs entscheidend". Fehlt eine der beiden Voraussetzungen, entsteht der Anspruch also gar nicht erst – er wird nicht etwa nur der Höhe nach reduziert.

Leitsatz b) benennt die praktisch wichtigste Fallgruppe des fehlenden Rückerlangungswillens:

> „An einem Rückerlangungswillen des Vermieters fehlt es etwa, wenn er – trotz Kündigung des Mieters – vom Fortbestehen des Mietverhältnisses ausgeht."

Der BGH hat daraus „bereits mehrfach entschieden, dass ein Anspruch nach § 546a BGB ausscheidet, wenn der Vermieter die Auffassung vertritt, die Kündigung des Mieters sei unwirksam und er die Rückgabe der Wohnung nicht geltend macht" (VIII ZR 291/23, Rn. 25). Die Revision hatte in diesem Verfahren einen bedingten Rückerlangungswillen konstruieren wollen – der Vermieter wolle die Sache ja für den Fall zurück, dass sich die Kündigung des Mieters als wirksam erweise. Der Senat hat das abgelehnt: Anderenfalls würde „das wirtschaftliche Risiko, das sich einzig daraus ergibt, dass der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses durch den Mieter für unwirksam hält, ohne sachlichen Grund einseitig auf den Mieter verlagert" (Rn. 29). Die Rechtsunsicherheit gehe vielmehr „zu Lasten derjenigen Partei, deren Standpunkt sich als unzutreffend erweist" (Rn. 32).

BGH, Urteil vom 12.07.2017 – VIII ZR 214/16 zieht daraus in Leitsatz c) eine für Mieter günstige Konsequenz: Fehlt der Rückerlangungswille, steht dem Vermieter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB „grundsätzlich auch dann nicht zu, wenn der Mieter zur Rückgabe der Mietsache außerstande ist und die subjektive Unmöglichkeit durch ihn selbst verursacht wurde".

Die Höhe: vereinbarte Miete oder Marktmiete

§ 546a Absatz 1 BGB stellt zwei Beträge nebeneinander, zwischen denen der Vermieter wählen kann: die vereinbarte Miete (Alternative 1) oder die Miete, „die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist" (Alternative 2). In der Praxis ist die zweite Alternative dann interessant, wenn die Marktmiete über der zuletzt vereinbarten Miete liegt.

Der amtliche Leitsatz von BGH, Urteil vom 18.01.2017 – VIII ZR 17/16 legt den Maßstab fest:

> „Die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete, die der Vermieter gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB für die Dauer der Vorenthaltung der Mietsache verlangen kann, wenn der Mieter diese nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, ist bei beendeten Wohnraummietverträgen nicht nach Maßgabe der auf laufende Mietverhältnisse zugeschnittenen Regelung über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 Abs. 2 BGB), sondern anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages über die Wohnung ortsüblichen Miete (Marktmiete) zu bestimmen."

Begründet wird das mit Entstehungsgeschichte und Zweck der Norm. Der Gesetzgeber wollte dem Vermieter den Betrag zugänglich machen, der bei einer Neuvermietung erzielbar gewesen wäre; die Beschränkungen der §§ 558 ff. BGB „sind im Gesetzgebungsverfahren hingegen nicht herangezogen worden" (Rn. 22, unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553, S. 44 f.). § 546a Absatz 1 BGB begründet nach der Rechtsprechung einen „vertragsähnlichen Anspruch" im Abwicklungsverhältnis, „durch den ein zusätzlicher Druck auf den früheren Mieter ausgeübt werden soll, die geschuldete Rückgabe der Mietsache zu vollziehen" (Rn. 25).

Zwei Klarstellungen aus Randnummer 26 desselben Urteils: Der Mieter kann sich in der Vorenthaltungszeit nicht darauf berufen, die ortsübliche Miete sei wie in einem laufenden Mietverhältnis unter Berücksichtigung des Bezugszeitraums des § 558 Absatz 2 Satz 1 BGB zu bestimmen. Und es ist nicht von Belang, ob der Vermieter wegen Eigenbedarfs gekündigt hat und die Wohnung künftig selbst nutzen will.

Weiterer Schaden: § 546a Absatz 2 BGB und die Schranke des § 571 BGB

§ 546a Absatz 2 BGB stellt klar, dass „die Geltendmachung eines weiteren Schadens … nicht ausgeschlossen" ist. Für Wohnraum wird dieser weitere Schaden durch § 571 BGB aber erheblich eingeschränkt:

Bereicherungsrecht, wenn § 546a BGB nicht greift

Scheitert der Anspruch am fehlenden Rückerlangungswillen, ist der Vermieter nicht schutzlos. Nach BGH, Urteil vom 12.07.2017 – VIII ZR 214/16, Leitsatz e) wird ein bereicherungsrechtlicher Nutzungsersatzanspruch „weder durch § 546a BGB ausgeschlossen noch durch die §§ 987 ff. BGB verdrängt". Grundlage sind § 812 Absatz 1 Satz 1 Alternative 1 bzw. Satz 2 Alternative 1 BGB in Verbindung mit § 818 Absatz 1 und 2 BGB.

Der Maßstab ist aber ein anderer als bei § 546a BGB. Leitsatz c) von BGH, Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23:

> „Für einen bereicherungsrechtlichen Nutzungsersatzanspruch des Vermieters, der dann gegeben sein kann, wenn der (ehemalige) Mieter die Sache über die vereinbarte Laufzeit hinaus nutzt, kommt es maßgeblich auf die tatsächlich gezogenen Nutzungen an; der bloße (unmittelbare oder mittelbare) Besitz an der Wohnung reicht hierfür nicht aus."

Nutzt der frühere Mieter die Wohnung nicht mehr zum Wohnen, sondern lässt dort nur noch einige Möbelstücke stehen, bildet der objektive Mietwert der Wohnung den Wert der gezogenen Nutzungen nicht ab. Der Senat hält es in einem solchen Fall für sachgerecht, „den Wert dieser Nutzungen … anhand derjenigen Kosten zu bestimmen, die der (ehemalige) Wohnungsmieter für die Miete eines entsprechenden Lagerraums hätte aufwenden müssen" (Rn. 46). Voraussetzung dafür ist nach Randnummer 45, dass „die verkehrsüblichen Kosten für die Anmietung von Räumlichkeiten zum Zwecke der tatsächlich gezogenen Nutzungen signifikant niedriger" sind als die Kosten der vertragsgemäßen Nutzung.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Der Sachverhalt von BGH, Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23 zeigt beide Anspruchsebenen nebeneinander. Der Mieter hatte gekündigt und war ausgezogen, ließ in der Wohnung aber einige Möbelstücke und eine Einbauküche zurück; der Vermieter hielt die Kündigung für unwirksam und ging vom Fortbestehen des Mietverhältnisses aus. Der Mieter zahlte weiter – unter Vorbehalt.

Die Zahlen dieses Beispiels stammen aus dem entschiedenen Einzelfall und sind keine allgemeingültigen Werte; der Wert eines vergleichbaren Lagerraums ist jeweils gesondert zu ermitteln.

Quellen

Änderungsverlauf

Stand