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Kleinreparaturklausel im Wohnraummietvertrag – Wirksamkeitsvoraussetzungen der Kostenabwälzung

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-08-31 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Instandsetzung und Instandhaltung der Mietsache sind Sache des Vermieters: Nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB hat er die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Diese Vorschrift ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs dispositiv, sie kann also abbedungen werden – in einem Formularmietvertrag aber nur durch eine Klausel, die der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB standhält. Für Kleinreparaturen verlangt der Bundesgerichtshof dafür zweierlei: Die Klausel muss gegenständlich auf Teile der Mietsache beschränkt sein, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, und sie muss eine Höchstgrenze für den Fall enthalten, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums – etwa binnen eines Jahres – mehrere Kleinreparaturen anfallen (BGH, Urteil vom 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1). Zulässig ist außerdem nur eine reine Kostentragungsklausel: Eine Klausel, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vorzunehmen hat, benachteiligt ihn nach dem amtlichen Leitsatz des Bundesgerichtshofs auch dann unangemessen, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt ist (BGH, Urteil vom 06.05.1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194). Fehlt eine der Voraussetzungen, entfällt die Klausel ersatzlos und es bleibt nach § 306 Absatz 2 BGB bei der gesetzlichen Erhaltungspflicht des Vermieters.

Kernfakten

PunktWert
Gesetzlicher AusgangspunktDer Vermieter hat die Mietsache dem Mieter „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten" [§ 535 Absatz 1 Satz 2 BGB]
Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch„Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten." [§ 538 BGB]
Abdingbarkeit„Die Bestimmung des § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ist dispositiv" [BGH, 06.03.2024 – VIII ZR 79/22, Rn. 20]
Prüfungsmaßstab im FormularvertragInhaltskontrolle nach § 307 BGB: unwirksam bei unangemessener Benachteiligung entgegen Treu und Glauben; im Zweifel anzunehmen, wenn die Klausel „mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist" [§ 307 Absatz 1 und Absatz 2 Nummer 1 BGB]
Erste WirksamkeitsvoraussetzungGegenständliche Beschränkung auf Teile der Mietsache, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind [BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, BGHZ 108, 1, wiedergegeben in BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 unter II 1]
Zweite WirksamkeitsvoraussetzungEine „im Rahmen des Zumutbaren näher zu bestimmende" Höchstgrenze für den Fall, dass innerhalb eines bestimmten Zeitraums – etwa binnen eines Jahres – mehrere Kleinreparaturen anfallen [BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88, wiedergegeben in BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 unter II 1]
Dritte VoraussetzungDer vom Mieter zu tragende Gesamtaufwand muss sich im Rahmen des Zumutbaren halten [BGHZ 108, 1, 11, zitiert in BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 unter II 2]
Vornahmeklausel unwirksamAmtlicher Leitsatz: „Eine Klausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum, nach welcher der Mieter Kleinreparaturen selbst vorzunehmen hat, benachteiligt diesen auch dann unangemessen, wenn die Reparaturpflicht gegenständlich und betragsmäßig in dem gebotenen Umfang beschränkt ist." [BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91, BGHZ 118, 194]
Konkrete BetragsgrenzenGesetzlich nicht festgelegt. Weder das BGB noch eine Verordnung nennt einen Einzel- oder Jahreshöchstbetrag für Kleinreparaturklauseln; der Bundesgerichtshof verlangt nur eine Grenze „im Rahmen des Zumutbaren" [BGH, 07.06.1989 – VIII ZR 91/88]
Amtliche Umschreibung der „kleinen Instandhaltungen"„Das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlußvorrichtungen von Fensterläden" [§ 28 Absatz 3 Satz 2 II. BV; als Anknüpfungspunkt zitiert in BGH, 06.05.1992 – VIII ZR 129/91 unter II 2]
Rechtsfolge der UnwirksamkeitDer Vertrag bleibt im Übrigen wirksam, sein Inhalt richtet sich insoweit nach den gesetzlichen Vorschriften – also nach § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB [§ 306 Absatz 1 und 2 BGB]
Auch bei einmaliger VerwendungIn Verbraucherverträgen gelten §§ 305c Absatz 2, 306, 307 bis 309 BGB auch für vorformulierte Bedingungen, die nur zur einmaligen Verwendung bestimmt sind, soweit der Verbraucher auf den Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte [§ 310 Absatz 3 Nummer 2 BGB]
Keine Umlage über die BetriebskostenInstandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich nicht zu den Betriebskosten [§ 1 Absatz 2 Nummer 2 BetrKV]
Aber: § 556 Absatz 4 BGB sperrt nicht jede KostenbelastungDas Abweichungsverbot des § 556 Absatz 4 BGB schließt nicht „jedwede Belastung des Mieters mit sonstigen Kosten, mithin auch solchen, die ihre Rechtsgrundlage in anderen Bestimmungen haben", aus [BGH, 06.03.2024 – VIII ZR 79/22, Rn. 17]
Parallelwertung Gewerberaum„Die formularmäßige Auferlegung der Instandhaltung und Instandsetzung gemeinschaftlich genutzter Flächen und Anlagen auf den Mieter ohne Beschränkung der Höhe nach verstößt gegen § 9 AGBG/§ 307 Abs. 1, 2 BGB." [BGH, 06.04.2005 – XII ZR 158/01, amtlicher Leitsatz]
IndividualvereinbarungKeine AGB liegen vor, „soweit die Vertragsbedingungen zwischen den Vertragsparteien im Einzelnen ausgehandelt sind" [§ 305 Absatz 1 Satz 3 BGB] – die §§ 307 ff. BGB greifen dann nicht

Geltungsbereich

Die Regeln gelten für Wohnraummietverhältnisse, bei denen die Kleinreparaturklausel als Allgemeine Geschäftsbedingung gestellt wird. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach § 305 Absatz 1 Satz 1 BGB alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Vertragsschluss stellt. Bei Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher erweitert § 310 Absatz 3 BGB diesen Anwendungsbereich: Die Bedingungen gelten als vom Unternehmer gestellt, sofern sie nicht der Verbraucher eingeführt hat (Nummer 1), und die Inhaltskontrolle greift auch bei einer nur einmaligen Verwendung, soweit der Verbraucher auf den Inhalt keinen Einfluss nehmen konnte (Nummer 2). Ein handelsüblicher Formularmietvertrag eines gewerblichen Vermieters unterliegt damit stets der Kontrolle nach § 307 BGB.

Sachlich betrifft die Klausel den Bereich der Instandsetzung, nicht der Dekoration. Die Erhaltungspflicht des § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB umfasst nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch die Ausführung von Schönheitsreparaturen (BGH, Urteil vom 06.03.2024 – VIII ZR 79/22, Rn. 19). Beide Klauseltypen wälzen also Teile derselben gesetzlichen Pflicht ab, folgen aber unterschiedlichen Wirksamkeitsregeln: Für Schönheitsreparaturen gelten eigene Maßstäbe, die auf einer gesonderten Themenseite dargestellt sind. Der Bundesgerichtshof hat die beiden Bereiche in der Entscheidung VIII ZR 129/91 ausdrücklich als „nicht miteinander vergleichbar" behandelt, weil Schönheitsreparaturen erst nach Ablauf längerer Fristen anfallen und ihr Unterbleiben im Regelfall noch nicht zu einem die Gebrauchstauglichkeit aufhebenden oder mindernden Zustand führt.

Für die gegenständliche Reichweite knüpft der Bundesgerichtshof an § 28 Absatz 3 Satz 2 der Zweiten Berechnungsverordnung an. Diese Vorschrift umschreibt „kleine Instandhaltungen" amtlich als das Beheben kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden. Das sind genau die Gegenstände, die dem unmittelbaren und häufigen Zugriff des Mieters unterliegen.

Zeitlicher Rahmen: Die heutigen Paragraphennummern gelten seit dem Mietrechtsreformgesetz (§§ 535, 536, 538 BGB, in Kraft seit 01.09.2001) und der Schuldrechtsmodernisierung, mit der das AGB-Gesetz als §§ 305 bis 310 in das BGB überführt wurde (in Kraft seit 01.01.2002). Die zitierten Entscheidungen aus den Jahren 1989 und 1992 ergingen noch zu § 9 AGB-Gesetz sowie zu §§ 536, 537 BGB alter Fassung; diese Vorschriften entsprechen inhaltlich § 307 BGB, § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB und § 536 BGB in der heutigen Fassung.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

In einem Formularmietvertrag über eine Wohnung heißt es, der Mieter trage die Kosten der Instandsetzung von Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und Gas, von Heiz- und Kocheinrichtungen sowie von Fenster- und Türverschlüssen, und zwar bis zu einem bestimmten Betrag je Einzelfall und höchstens bis zu einem bestimmten Gesamtbetrag im Kalenderjahr. Die Reparatur beauftragt der Vermieter; der Mieter erstattet die Kosten.

Diese Klausel entspricht der Struktur, die der Bundesgerichtshof am 07.06.1989 in der Sache VIII ZR 91/88 (BGHZ 108, 1) gebilligt hat: Sie ist gegenständlich auf Teile beschränkt, die häufig dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, sie enthält eine Grenze für den Fall mehrerer Kleinreparaturen innerhalb eines Jahres, und sie belässt die Durchführung beim Vermieter. Ob die konkret eingesetzten Beträge „im Rahmen des Zumutbaren" liegen, ist eine Frage des Einzelfalls; eine gesetzliche Grenze existiert nicht.

Drei Abwandlungen zeigen, wo dieselbe Klausel kippt:

Siehe auch

Quellen

Änderungsverlauf

Stand