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Betretungsrecht des Vermieters und Wohnungsbesichtigung – konkreter sachlicher Grund, Ankündigung und Grenzen

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-09-01 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Ein allgemeines, anlassloses Recht des Vermieters, die vermietete Wohnung zu betreten, gibt es nicht. Während der Mietzeit ist das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung dem Mieter zugewiesen; die Wohnung steht als räumliche Sphäre des Privatlebens unter dem Schutz des Artikels 13 Absatz 1 GG, der das Recht gewährleistet, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden". Der Bundesgerichtshof leitet deshalb aus § 242 BGB nur eine eingeschränkte Nebenpflicht des Mieters ab: Zutritt – nach entsprechender Vorankündigung – ist zu gewähren, wenn es dafür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13). Ein periodisches Kontrollrecht alle ein bis zwei Jahre besteht nicht, und eine Formularklausel, die dem Vermieter das Betreten ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist nach § 307 Absatz 1 Satz 1 BGB unwirksam. Die beabsichtigte Veräußerung der Wohnung ist ein solcher konkreter sachlicher Grund; die Interessen des Mieters treten dann regelmäßig zurück, ausnahmsweise aber nicht bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr (BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21).

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage der Zutrittspflichtkeine ausdrückliche Norm, sondern eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 2; BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Leitsatz]
Voraussetzungein konkreter sachlicher Grund, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 2 und Rn. 20]
Zweite Voraussetzungentsprechende Vorankündigung durch den Vermieter [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 2]
Kein anlassloses KontrollrechtDem Vermieter steht kein periodisches, etwa alle ein bis zwei Jahre zu gewährendes Recht zu, ohne besonderen Anlass den Zustand der Wohnung zu kontrollieren [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Rn. 16, 19]
Unwirksame FormularklauselEine Formularbestimmung, die dem Wohnraumvermieter ein Betretungsrecht ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes" einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam (§ 307 Absatz 1 Satz 1 BGB) [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 3]
Wirksame Vertragsklausel möglichEine Zutrittspflicht kann sich zusätzlich aus einer entsprechenden Vereinbarung im Mietvertrag ergeben – im entschiedenen Fall eine Klausel „aus besonderem Anlass (insbesondere im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses zwecks anderweitiger Vermietung oder bei beabsichtigtem Verkauf der Mietsache)" [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Leitsatz und Rn. 1, 16]
Verkaufsabsicht als GrundDer konkrete sachliche Grund kann in der gewünschten Besichtigung anlässlich des beabsichtigten Verkaufs mit Immobilienmaklern, Gutachtern und Kaufinteressenten liegen [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Rn. 15]
Regel-Abwägungsergebnis beim VerkaufWegen der lediglich geringfügigen Beeinträchtigung treten die Interessen des Mieters aus Artikel 13 Absatz 1, Artikel 14 Absatz 1 GG regelmäßig hinter das Interesse des Vermieters zurück, über sein Eigentum frei zu verfügen und es bei Bedarf zu veräußern [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Rn. 18]
Grundrechtlicher RahmenAbwägung zwischen dem Eigentumsrecht des Vermieters (Artikel 14 Absatz 1 GG) einerseits und dem Recht des Mieters, in den Mieträumen „in Ruhe gelassen" zu werden (Artikel 13 Absatz 1 GG), sowie seinem ebenfalls von Artikel 14 Absatz 1 GG geschützten Besitzrecht andererseits [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Rn. 17]
Ausnahmeschranke GesundheitDie Vermieterinteressen können ausnahmsweise eine Beschränkung erfahren, wenn der Mieter durch die Besichtigung der Gefahr schwerwiegender Gesundheitsbeeinträchtigungen oder gar einer Lebensgefahr ausgesetzt und damit in seinem Grundrecht aus Artikel 2 Absatz 2 Satz 1 GG beeinträchtigt ist [BGH, 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Rn. 19]
ErhaltungsmaßnahmenDer Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Instandhaltung oder Instandsetzung erforderlich sind; sie sind ihm rechtzeitig anzukündigen, es sei denn, sie wirken nur unerheblich ein oder ihre sofortige Durchführung ist zwingend erforderlich [§ 555a Absatz 1 und 2 BGB]
ModernisierungsmaßnahmenDuldungspflicht nach § 555d Absatz 1 BGB; Ankündigung spätestens drei Monate vor Beginn in Textform mit den Pflichtangaben des § 555c Absatz 1 Satz 2 BGB [§§ 555c, 555d BGB]
Beispiel eines DuldungsfallsEinbau von Rauchwarnmeldern durch den Vermieter – nachhaltige Verbesserung im Sinne von § 555b Nummer 4 und 5 BGB, auch wenn der Mieter bereits eigene Geräte angebracht hat [BGH, 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, Leitsatz]
Eigenmächtiges BetretenDer Mieter ist unmittelbarer Besitzer der Wohnung; wer ihn ohne seinen Willen im Besitz stört, handelt widerrechtlich – verbotene Eigenmacht [§ 858 Absatz 1 BGB]
Selbsthilfe des MietersDer Besitzer darf sich verbotener Eigenmacht mit Gewalt erwehren; die Grenzen der Notwehr (§ 227 BGB) sind dabei zu beachten [§ 859 Absatz 1 BGB; § 227 BGB]
Rückwirkung auf KündigungenIn die Würdigung, ob der Vermieter ein berechtigtes Interesse nach § 573 Absatz 2 Nummer 1 BGB hat oder ihm die Fortsetzung nach § 543 Absatz 1 BGB unzumutbar ist, ist ein vorangegangenes vertragswidriges Verhalten des Vermieters einzubeziehen, insbesondere wenn es das Verhalten des Mieters provoziert hat [BGH, 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Leitsatz 1]
Abweichende VereinbarungZum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen zu Ankündigung und Aufwendungsersatz bei Erhaltungsmaßnahmen sind unwirksam [§ 555a Absatz 4 BGB]; für Modernisierungsankündigungen gilt dasselbe [§ 555c Absatz 5 BGB]

Geltungsbereich

Die Frage betrifft jedes Wohnraummietverhältnis. Ausgangspunkt ist § 535 Absatz 1 BGB: Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren und sie in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten. Aus dieser Gebrauchsüberlassung folgt, dass während der Mietzeit das alleinige und uneingeschränkte Gebrauchsrecht an der Wohnung beim Mieter liegt. Der Vermieter bleibt Eigentümer, hat aber keinen freien Zugang mehr zu den überlassenen Räumen.

Verfassungsrechtlich verstärkt wird diese Position durch Artikel 13 Absatz 1 GG („Die Wohnung ist unverletzlich."). Der Bundesgerichtshof formuliert unter Bezugnahme auf das Bundesverfassungsgericht, die Wohnung des Mieters stehe als die räumliche Sphäre, in der sich das Privatleben entfaltet, unter dem Schutz dieses Grundrechts, das das Recht gewährleiste, in diesen Räumen „in Ruhe gelassen zu werden" (BGH, Urteil vom 04.06.2014 – VIII ZR 289/13, Rn. 18). Auf der anderen Seite steht das Eigentumsrecht des Vermieters aus Artikel 14 Absatz 1 GG – wobei auch das Besitzrecht des Mieters an der Wohnung von Artikel 14 Absatz 1 GG geschützt ist (BGH, Urteil vom 26.04.2023 – VIII ZR 420/21, Rn. 17).

Zwei Wege können eine Zutrittspflicht begründen:

  1. Gesetzliche Nebenpflicht aus § 242 BGB. Sie besteht nur, wenn es für den Zutritt einen konkreten sachlichen Grund gibt, und setzt eine entsprechende Vorankündigung voraus (BGH, VIII ZR 289/13, Leitsatz 2).
  2. Vertragliche Vereinbarung. Eine Zutrittspflicht kann sich zusätzlich aus einer Klausel im Mietvertrag ergeben (BGH, VIII ZR 420/21, Leitsatz). Formularklauseln unterliegen dabei der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB; eine anlasslose Kontrollbefugnis lässt sich auf diesem Weg nicht wirksam vereinbaren.

Davon zu unterscheiden sind die gesetzlichen Duldungspflichten bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen (§§ 555a, 555d BGB). Sie sind eigenständig geregelt und folgen eigenen Ankündigungsregeln; wer sich auf sie stützt, braucht die Nebenpflicht aus § 242 BGB nicht.

Wann ein konkreter sachlicher Grund vorliegt

Der Bundesgerichtshof hat keinen abschließenden Katalog aufgestellt, sondern zwei Anker gesetzt.

Ordnungsgemäße Bewirtschaftung des Objektes. Im Urteil vom 04.06.2014 (VIII ZR 289/13) heißt es, eine Nebenpflicht des Mieters, dem Vermieter nach entsprechender Vorankündigung den Zutritt zu gewähren, bestehe nur dann, „wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt, der sich zum Beispiel aus der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann" (Rn. 20). Das ist ein Beispiel, keine Begrenzung – der Grund muss aber jeweils konkret benannt werden können.

Beabsichtigte Veräußerung. Im Urteil vom 26.04.2023 (VIII ZR 420/21) hat der Senat entschieden, dass der konkrete sachliche Grund in der gewünschten Besichtigung der Mietwohnung anlässlich ihres beabsichtigten Verkaufs mit Immobilienmaklern, Gutachtern und Kaufinteressenten liegen kann (Rn. 15). Weil die damit verbundene Beeinträchtigung des Mieters lediglich geringfügig ist, treten dessen Interessen aus Artikel 13 Absatz 1 und Artikel 14 Absatz 1 GG regelmäßig hinter das Verfügungsinteresse des Vermieters zurück (Rn. 18).

Für die praktische Handhabung folgt daraus ein Prüfungsraster: Es braucht (1) einen benennbaren Anlass, (2) eine vorherige Ankündigung und (3) eine Ausgestaltung von Termin, Dauer und Personenkreis, die die widerstreitenden grundrechtlich geschützten Positionen zu einem angemessenen Ausgleich bringt – eine Aufgabe, die der BGH ausdrücklich den Tatgerichten zuweist (VIII ZR 420/21, Rn. 17). Wie ein solcher Ausgleich aussehen kann, zeigt der Verfahrensgang in derselben Sache: Das Amtsgericht hatte den Zutritt für den Vermieter oder eine schriftlich bevollmächtigte Person zugesprochen, beschränkt auf höchstens zwei Personen, höchstens 45 Minuten, an einem Werktag zwischen 10.00 und 18.00 Uhr und nach schriftlicher Ankündigung mindestens eine Woche vor dem Termin (VIII ZR 420/21, Rn. 3). Das sind Bedingungen eines Einzelfalls, keine vom BGH aufgestellten Grenzwerte – gesetzliche Fristen oder Zeitfenster für Besichtigungen gibt es nicht.

Zutritt bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Für Baumaßnahmen regelt das Gesetz die Duldung ausdrücklich:

Ein praktisch wichtiger Duldungsfall ist der Einbau von Rauchwarnmeldern. Der BGH hat entschieden, dass die Ausstattung einer Wohnung mit Rauchwarnmeldern regelmäßig zu einer Verbesserung der Sicherheit führt, insbesondere wenn ein Mehrfamilienhaus durch den Vermieter einheitlich ausgestattet wird; dass Einbau und Wartung „in einer Hand" liegen, gewährleiste ein hohes Maß an Sicherheit und führe zu einer nachhaltigen Verbesserung im Sinne von § 555b Nummer 4 und 5 BGB – auch gegenüber einem Zustand, den der Mieter durch selbst ausgewählte Geräte bereits erreicht hat (BGH, Urteil vom 17.06.2015 – VIII ZR 216/14, Leitsatz).

Föderalismus-Hinweis: Ob und wo Rauchwarnmelder überhaupt vorgeschrieben sind, ergibt sich nicht aus dem BGB, sondern aus dem Bauordnungsrecht der Länder. Die genannte BGH-Entscheidung betraf ausdrücklich die bauordnungsrechtliche Lage in Sachsen-Anhalt. Eine bundeseinheitliche Einbau- oder Wartungspflicht gibt es nicht; maßgeblich ist die jeweilige Landesbauordnung.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Eine Vermieterin möchte ihre vermietete Eigentumswohnung verkaufen und bittet den Mieter, die Wohnung gemeinsam mit einem Makler und Kaufinteressenten besichtigen zu dürfen. Der Mieter lehnt ab, weil er kein anlassloses Betretungsrecht anerkennen will.

Die Bewertung folgt dem Raster des BGH. Die beabsichtigte Veräußerung ist ein konkreter sachlicher Grund im Sinne der Nebenpflicht aus § 242 BGB (BGH, VIII ZR 420/21, Rn. 15). Weil die Beeinträchtigung des Mieters bei einer angekündigten, zeitlich und personell begrenzten Besichtigung nur geringfügig ist, tritt sein Interesse regelmäßig hinter das Verfügungsinteresse der Eigentümerin zurück (Rn. 18). Erforderlich bleibt die vorherige Ankündigung; über Termin, Dauer und Personenkreis ist ein angemessener Ausgleich zu suchen.

Drei Abwandlungen zeigen die Grenzen:

Betritt die Vermieterin die Wohnung eigenmächtig, etwa mit einem zurückbehaltenen Schlüssel, stört sie den Besitz des Mieters ohne dessen Willen und handelt damit widerrechtlich (§ 858 Absatz 1 BGB). Eine daraufhin ausgesprochene Kündigung wegen des Verhaltens des Mieters steht unter dem Vorbehalt des Leitsatzes 1 von VIII ZR 289/13: Das eigene vorangegangene vertragswidrige Verhalten der Vermieterin ist in die Abwägung einzubeziehen.

Siehe auch

Quellen

Änderungsverlauf

Stand