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Selbstvornahme und Aufwendungsersatz des Mieters (§ 536a Absatz 2 BGB) – Verzug, Notmaßnahme, Sperrwirkung gegenüber § 539 BGB

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-09-04 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Der Mieter darf einen Mangel der Mietsache nur in zwei Fällen selbst beseitigen und dafür Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen: wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist (§ 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB) oder wenn die umgehende Beseitigung zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 536a Absatz 2 Nummer 2 BGB). Für den Verzug genügt die bloße Mängelanzeige nach § 536c Absatz 1 BGB nicht – nötig ist eine Mahnung im Sinne des § 286 Absatz 1 Satz 1 BGB, also die Aufforderung, den Mangel zu beseitigen. Beseitigt der Mieter den Mangel eigenmächtig, ohne dass eine dieser beiden Voraussetzungen vorliegt, bekommt er sein Geld nach dem amtlichen Leitsatz von BGH, Urteil vom 16.01.2008 – VIII ZR 222/06 „weder nach § 539 Abs. 1 BGB noch als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB" ersetzt; § 536a Absatz 2 BGB ist insoweit abschließend. Statt vorzuleisten kann der Mieter bei Verzug des Vermieters einen zweckgebundenen Kostenvorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen (BGH, Urteil vom 28.05.2008 – VIII ZR 271/07). Aufwendungsersatzansprüche des Mieters verjähren in sechs Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses (§ 548 Absatz 2 BGB).

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 536a Absatz 2 BGB („Schadens- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels") [gesetze-im-internet.de/bgb/__536a.html]
Zwei – und nur zwei – TatbeständeNummer 1: „der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels in Verzug ist"; Nummer 2: „die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist" (§ 536a Absatz 2 BGB)
RechtsfolgeDer Mieter „kann den Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen" (§ 536a Absatz 2 BGB)
Voraussetzung des VerzugsMahnung nach Fälligkeit (§ 286 Absatz 1 Satz 1 BGB); der Mahnung stehen Leistungsklage und Zustellung eines Mahnbescheids gleich (§ 286 Absatz 1 Satz 2 BGB)
Mahnung entbehrlichu. a. bei ernsthafter und endgültiger Leistungsverweigerung (§ 286 Absatz 2 Nummer 3 BGB) und wenn der sofortige Verzugseintritt aus besonderen Gründen unter Interessenabwägung gerechtfertigt ist (§ 286 Absatz 2 Nummer 4 BGB)
Kein Verzug ohne Vertretenmüssen„Der Schuldner kommt nicht in Verzug, solange die Leistung infolge eines Umstands unterbleibt, den er nicht zu vertreten hat" (§ 286 Absatz 4 BGB)
Mängelanzeige ≠ Mahnung§ 536c Absatz 1 BGB verpflichtet den Mieter nur zur unverzüglichen Anzeige; die Anzeige setzt den Vermieter nicht in Verzug
Zweck der Nummer 2„Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen" [BGH VIII ZR 222/06, Randnummer 17, unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553, S. 41]
SperrwirkungBei eigenmächtiger Mangelbeseitigung kein Rückgriff auf § 539 Absatz 1 BGB i. V. m. Geschäftsführung ohne Auftrag und kein Schadensersatz nach § 536a Absatz 1 BGB [BGH 16.01.2008 – VIII ZR 222/06, amtlicher Leitsatz]
Anwendungsbereich des § 539 Absatz 1 BGBNach den Gesetzesmaterialien nur Aufwendungen ohne Mängelbezug – „Fälle, in denen der Mieter Einbauten vornimmt, die in erster Linie im eigenen Interesse liegen, wie zum Beispiel die Ausstattung von Küchen und Badezimmern" [BGH VIII ZR 222/06, Randnummer 21, unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553, S. 42]
Vorschussanspruch„Ist der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels der Mietsache in Verzug, kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen (lassen) und zu diesem Zweck vom Vermieter einen Vorschuss in Höhe der voraussichtlich erforderlichen Beseitigungskosten verlangen" [BGH 28.05.2008 – VIII ZR 271/07, amtlicher Leitsatz b]
Grenze des Vorschusses„Der Mieter hat keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind" [BGH 21.04.2010 – VIII ZR 131/09, amtlicher Leitsatz a]
Maßstab „erforderlich"Aufwendungen, „die der Mieter bei Anwendung der im Verkehr erforderlichen Sorgfalt für angemessen halten darf"; erfasst „lediglich solche Kosten, die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind" [BGH VIII ZR 131/09, Randnummer 18]
Ausschluss bei KenntnisKennt der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss, stehen ihm die Rechte aus §§ 536 und 536a BGB nicht zu (§ 536b Satz 1 BGB)
Folge unterlassener MängelanzeigeSoweit der Vermieter deshalb nicht Abhilfe schaffen konnte, entfallen u. a. Minderung und Schadensersatz nach § 536a Absatz 1 BGB (§ 536c Absatz 2 Satz 2 BGB)
Verjährungsechs Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses für Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen (§ 548 Absatz 2 BGB)
Abgrenzung ErhaltungsmaßnahmeAufwendungen, die der Mieter infolge einer Erhaltungsmaßnahme des Vermieters machen muss, sind nach § 555a Absatz 3 BGB in angemessenem Umfang zu ersetzen; „auf Verlangen hat er Vorschuss zu leisten"
Geltung seit01.09.2001 (Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149; § 536a Absatz 2 Nummer 1 BGB entspricht § 538 Absatz 2 BGB a. F. – BT-Drucksache 14/4553, S. 41)

Geltungsbereich

§ 536a BGB steht im Untertitel 1 „Allgemeine Vorschriften für Mietverhältnisse" und gilt damit für Wohnraum- und Geschäftsraummietverhältnisse gleichermaßen; über § 578 Absatz 1 und 2 BGB erfasst die Vorschrift auch Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind.

Der Anspruch setzt voraus:

  1. Ein Mangel im Sinne des § 536 BGB – ein Fehler, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt oder mindert, oder das Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft (§ 536 Absatz 1 und 2 BGB). Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht (§ 536 Absatz 1 Satz 3 BGB).
  2. Einer der beiden Tatbestände des § 536a Absatz 2 BGB – Verzug (Nummer 1) oder Notmaßnahme (Nummer 2).
  3. Erforderlichkeit der Aufwendungen. Der Wortlaut spricht von „Ersatz der erforderlichen Aufwendungen". Der BGH konkretisiert das dahin, dass nur Kosten erfasst sind, „die nach vernünftiger wirtschaftlicher Betrachtungsweise nötig und zweckmäßig sind" (BGH VIII ZR 131/09, Randnummer 18).

Zum Verzug (Nummer 1). Verzug tritt nach § 286 Absatz 1 Satz 1 BGB ein, wenn der Schuldner auf eine nach Fälligkeit erfolgte Mahnung des Gläubigers nicht leistet. Fällig ist der Mangelbeseitigungsanspruch aus § 535 Absatz 1 Satz 2 BGB; die Mahnung ist die Aufforderung, den Mangel zu beseitigen. Nach § 286 Absatz 2 BGB ist sie unter anderem entbehrlich, wenn der Vermieter die Beseitigung „ernsthaft und endgültig verweigert" (Nummer 3) oder wenn „aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen der sofortige Eintritt des Verzugs gerechtfertigt ist" (Nummer 4). In der Sache VIII ZR 222/06 hat der BGH § 286 Absatz 2 Nummer 4 BGB geprüft und im konkreten Fall verneint: Die Vertragsklausel „Heizung muss dringend kontrolliert werden" machte eine Mahnung in Bezug auf die Beseitigung von Mängeln nicht entbehrlich, weil danach „allenfalls eine Kontrolle der Heizung, aber nicht die Beseitigung von Mängeln in Auftrag" gegeben werden durfte (Randnummer 16).

Zur Notmaßnahme (Nummer 2). Der Tatbestand erfasst nach den Entscheidungsgründen „Notmaßnahmen des Mieters, die keinen Aufschub dulden und auch ohne vorherige Mahnung einen Aufwendungsersatzanspruch auslösen sollen" (BGH VIII ZR 222/06, Randnummer 17, unter Verweis auf BT-Drucksache 14/4553, S. 41). Das Berufungsgericht hatte in derselben Sache angenommen, dies könne bei einem Totalausfall der Heizung in den Wintermonaten der Fall sein; der BGH hat diese Einschätzung referiert und den Anspruch daran scheitern lassen, dass die Mieterin dazu nichts vorgetragen hatte (Randnummern 8 und 17). Der Gesetzeswortlaut knüpft nicht an die Unbewohnbarkeit an, sondern an die Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

In einer Mietwohnung fällt Anfang Dezember die Heizung aus.

Quellen

Änderungsverlauf

Stand