Welche häufigen Fehler gibt es bei Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB)?

„Bei jeder Umwandlung in Eigentumswohnungen habe ich ein Vorkaufsrecht.“ Falsch. Erforderlich ist zusätzlich ein Verkauf an einen Dritten; die Umwandlung allein löst nichts aus. Und die Wohnungseigentumsbegründung muss zeitlich nach der Überlassung an den Mieter liegen oder beabsichtigt worden sein. „Wird das ganze Haus verkauft, kann ich meine Wohnung herauskaufen.“ In der Regel nicht.

Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB) – Entstehung, Mitteilungspflicht, Zwei-Monats-Ausschlussfrist und Schadensersatz

Q: Was regelt Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB) – Entstehung, Mitteilungspflicht, Zwei-Monats-Ausschlussfrist und Schadensersatz?

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter nach § 577 Absatz 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Das Recht entsteht nicht beim Verkauf an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Q: Gibt es Ausnahmen bei Vorkaufsrecht des Mieters bei Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577 BGB)?

Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. § 577 Absatz 1 Satz 2 BGB nimmt diesen Fall ausdrücklich aus. Der BGH betont in VIII ZR 51/14 Randnummer 17, dass es um die „als solche eng auszulegende[n]“ Ausnahmeregelung des § 577 Absatz 1 Satz 2 BGB geht (Randnummer 17 im Zusammenhang: „Eine … analoge Anwendung der als solche eng auszulegenden Ausnahmeregelung des § 577 Abs.

Kurzantwort

Werden vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder begründet werden soll, an einen Dritten verkauft, so ist der Mieter nach § 577 Absatz 1 Satz 1 BGB zum Vorkauf berechtigt. Das Recht entsteht nicht beim Verkauf an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen des Haushalts des Vermieters (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB). Der Vermieter muss dem Mieter den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Kaufvertrags unverzüglich mitteilen (§ 577 Absatz 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Absatz 1 Satz 1 BGB) – ersatzweise genügt nach § 469 Absatz 1 Satz 2 BGB die Mitteilung des Dritten – und diese Mitteilung mit einer Unterrichtung über das Vorkaufsrecht verbinden (§ 577 Absatz 2 BGB). Ab Empfang dieser Mitteilung läuft eine Frist von zwei Monaten (§ 577 Absatz 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Absatz 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB), innerhalb derer der Mieter das Vorkaufsrecht durch schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer ausüben muss (§ 577 Absatz 3 BGB); nach dem amtlichen Leitsatz 2 von BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 201/23 ist das eine Ausschlussfrist, die „nach ihrem Ablauf nicht mehr der Disposition der Parteien unterliegt“. Unterlässt der Vermieter die Mitteilungen und erfährt der Mieter erst nach Vollzug des Kaufvertrags davon, kann er nach BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 „Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen“ – und zwar auch dann, wenn er sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht mehr ausgeübt hat.

Kernfakten

Punkt	Wert
Rechtsgrundlage	§ 577 BGB („Vorkaufsrecht des Mieters“), ergänzt durch die allgemeinen Vorkaufsvorschriften der §§ 463–473 BGB [gesetze-im-internet.de]
Verweisung auf das allgemeine Vorkaufsrecht	„Soweit sich nicht aus den nachfolgenden Absätzen etwas anderes ergibt, finden auf das Vorkaufsrecht die Vorschriften über den Vorkauf Anwendung“ (§ 577 Absatz 1 Satz 3 BGB)
Auslösender Tatbestand (Alternative 1)	Nach Überlassung an den Mieter ist Wohnungseigentum begründet worden und wird an einen Dritten verkauft (§ 577 Absatz 1 Satz 1 Alt. 1 BGB)
Auslösender Tatbestand (Alternative 2)	Nach Überlassung an den Mieter soll Wohnungseigentum begründet werden und das künftige Wohnungseigentum wird an einen Dritten verkauft (§ 577 Absatz 1 Satz 1 Alt. 2 BGB)
Ausnahme Familie/Haushalt	„Dies gilt nicht, wenn der Vermieter die Wohnräume an einen Familienangehörigen oder an einen Angehörigen seines Haushalts verkauft“ (§ 577 Absatz 1 Satz 2 BGB)
Mitteilungspflicht	Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags „unverzüglich“ mitzuteilen; die Mitteilung des Verpflichteten wird durch die Mitteilung des Dritten ersetzt (§ 469 Absatz 1 BGB)
Zusätzliche Unterrichtungspflicht	„Die Mitteilung … ist mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden“ (§ 577 Absatz 2 BGB)
Ausübungsfrist	zwei Monate ab Empfang der Mitteilung (§ 577 Absatz 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Absatz 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB – Grundstücke; bei anderen Gegenständen eine Woche). § 469 Absatz 2 Satz 2 BGB: „Ist für die Ausübung eine Frist bestimmt, so tritt diese an die Stelle der gesetzlichen Frist.“ Wegen § 577 Absatz 5 BGB kommt beim Mietervorkaufsrecht nur eine längere Frist in Betracht (BGH VIII ZR 201/23, Randnummer 41)
Rechtsnatur der Frist	Ausschlussfrist; ihr Ablauf führt zum Untergang des Vorkaufsrechts – amtlicher Leitsatz 2 BGH 21.05.2025 – VIII ZR 201/23
Form der Ausübung	„durch schriftliche Erklärung des Mieters gegenüber dem Verkäufer“ (§ 577 Absatz 3 BGB) – strenger als die formfreie Ausübung nach § 464 Absatz 1 Satz 2 BGB
Rechtsfolge der Ausübung	Der Kauf kommt zwischen Mieter und Vermieter „unter den Bestimmungen zustande, welche der Verpflichtete mit dem Dritten vereinbart hat“ (§ 464 Absatz 2 BGB)
Übergang beim Tod des Mieters	Das Vorkaufsrecht geht auf diejenigen über, die nach § 563 Absatz 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten (§ 577 Absatz 4 BGB)
Unabdingbarkeit	„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam“ (§ 577 Absatz 5 BGB)
Ausschluss bei Zwangsvollstreckung/Insolvenz	§ 471 BGB: Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt
Gesamtpreis bei Paketverkauf	§ 467 Satz 1 BGB: verhältnismäßiger Teil des Gesamtpreises; Erstreckungsverlangen des Verpflichteten nach Satz 2
Teileigentum statt Wohnungseigentum	§ 577 Absatz 1 Satz 1 BGB ist analog anwendbar – amtlicher Leitsatz 1 BGH 21.05.2025 – VIII ZR 201/23
Verkauf des ungeteilten Hauses	Vorkaufsrecht entsteht „in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen“ („Erwerbermodell“) – amtlicher Leitsatz 2 BGH 22.11.2013 – V ZR 96/12
Realteilung eines Grundstücks	§§ 577, 577a BGB finden auf die Realteilung eines mit zu Wohnzwecken vermieteten Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks entsprechende Anwendung – amtlicher Leitsatz 1 BGH 23.06.2010 – VIII ZR 325/09
Schadensersatz bei Vereitelung	Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis abzüglich ersparter Erwerbskosten, § 280 Absatz 1 BGB – amtlicher Leitsatz BGH 21.01.2015 – VIII ZR 51/14
Verhältnis zur Kündigungssperrfrist	§ 577a BGB (drei Jahre, durch Landesverordnung bis zu zehn Jahre) steht selbständig neben § 577 BGB – siehe eigene Themenseite

Geltungsbereich

§ 577 BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum“ und gilt dort unmittelbar. Über § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB wird die Vorschrift zusätzlich auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege erstreckt, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen. Der Fußnotenhinweis auf gesetze-im-internet.de zu § 577 BGB verweist ausdrücklich auf diese Anwendungserstreckung. § 578 Absatz 3 BGB ist nach Art. 229 § 49 Absatz 3 EGBGB „auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis … nicht anzuwenden“.

Der Tatbestand hat zwei Alternativen, die der Bundesgerichtshof in den amtlichen Leitsätzen zu VIII ZR 143/15 (Versäumnisurteil vom 06.04.2016) trennscharf beschrieben hat. Die Entscheidung führt unter der Überschrift „BGB § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 und 2“ die Leitsätze a) und b) – auf rechtsprechung-im-internet.de als „1a.“ und „2b.“ gezählt; der vorangestellte Leitsatz 1. betrifft die hier nicht einschlägige Zulässigkeit der Stufenklage nach § 254 ZPO:

Alternative 1 – Wohnungseigentum bereits begründet: „Ein Vorkaufsrecht des Mieters entsteht nach § 577 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB, wenn nach der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist und dieses dann an einen Dritten verkauft wird.“ Dass vor der Überlassung an den Mieter bereits eine Teilungserklärung nach § 8 WEG notariell beurkundet worden ist, hindert das Entstehen des Vorkaufsrechts nach dieser Alternative nicht, „weil die Teilung erst mit der Anlegung der Wohnungsgrundbücher wirksam wird“.
Alternative 2 – Wohnungseigentum soll begründet werden: Diese Alternative setzt voraus, dass die Aufteilungsabsicht nach der Überlassung gefasst wurde. Nach dem zweiten dieser beiden Leitsätze besteht ein Vorkaufsrecht „daher nach dieser Alternative nicht, wenn die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, schon vor der Überlassung der vermieteten Wohnräume an den Mieter gefasst worden und sich nach außen hinreichend manifestiert hat, etwa durch die notarielle Beurkundung einer Teilungserklärung (§ 8 WEG)“.

Für den Verkauf eines noch ungeteilten Mietshauses hat der V. Zivilsenat in V ZR 96/12 (Urteil vom 22.11.2013, BGHZ 199, 136) die Grenzen gezogen: Das Vorkaufsrecht nach § 577 Absatz 1 Satz 1 Alt. 2 BGB entsteht „im Grundsatz nur dann, wenn sich der Veräußerer vertraglich zur Durchführung der Aufteilung gemäß § 8 WEG verpflichtet und ferner die von dem Vorkaufsrecht erfasste zukünftige Wohnungseigentumseinheit in dem Vertrag bereits hinreichend bestimmt oder zumindest bestimmbar ist“. Der VIII. Zivilsenat hat diesen Maßstab in VIII ZR 61/15 (Urteil vom 27.04.2016) auf die Realteilung eines noch ungeteilten Gesamtgrundstücks übertragen: Auch dort muss der Verkäufer die Aufteilungsverpflichtung im Kaufvertrag übernommen haben, und die künftige Einzelfläche muss bereits hinreichend bestimmt oder bestimmbar sein.

Seit VIII ZR 201/23 (Urteil vom 21.05.2025) steht fest, dass die Vorschrift auch dann greift, wenn statt Wohnungseigentum Teileigentum an zu Wohnzwecken vermieteten Räumen begründet wird. Der Senat hat eine direkte Anwendung abgelehnt, weil das WEG in § 1 zwischen Wohnungs- und Teileigentum unterscheidet und § 577 BGB nur das Wohnungseigentum nennt, und stattdessen eine Analogie bejaht (Ablehnung der direkten Anwendung Randnummern 19 bis 21, Analogieschluss Randnummer 22, Analogie-Maßstab Randnummer 23, tragende Begründung Randnummern 24 bis 33).

Mitteilungspflicht und Zwei-Monats-Frist

Die Fristmechanik ergibt sich aus dem Zusammenspiel dreier Normen, das der BGH in VIII ZR 201/23 Randnummer 38 zusammengefasst hat („Die für den Fristenlauf maßgeblichen Mitteilungen über den Inhalt des Kaufvertrags sowie das Bestehen eines Vorkaufsrechts (§ 577 Abs. 1 Satz 3, § 469 Abs. 1 Satz 1, 2, § 577 Abs. 2 BGB …)“):

§ 469 Absatz 1 Satz 1 BGB – der Vermieter hat dem Mieter den Inhalt des mit dem Dritten geschlossenen Vertrags „unverzüglich mitzuteilen“. Nach Satz 2 wird diese Mitteilung durch die Mitteilung des Dritten – also des Käufers – ersetzt.
§ 577 Absatz 2 BGB – diese Mitteilung ist „mit einer Unterrichtung des Mieters über sein Vorkaufsrecht zu verbinden“. Die bloße Übersendung des Kaufvertrags genügt also nicht; der Hinweis auf das Vorkaufsrecht gehört dazu.
§ 469 Absatz 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB – ab Empfang der Mitteilung läuft die Frist von zwei Monaten (Grundstücke; bei anderen Gegenständen eine Woche). Nach Satz 2 tritt eine vertraglich bestimmte Frist an die Stelle der gesetzlichen.

Der VIII. Zivilsenat hat in VIII ZR 201/23 Randnummer 40 unter Verweis auf ständige Rechtsprechung bestätigt, dass es sich um eine Ausschlussfrist handelt, deren Ablauf „den Untergang des Vorkaufsrechts zur Folge“ hat, „so dass dieses auch hinsichtlich seiner zeitlichen Geltendmachung nicht mehr Gegenstand einer Vereinbarung zwischen den Parteien sein und auch nicht durch eine Genehmigung seitens des Vorkaufsverpflichteten geheilt werden kann“. Weder § 469 Absatz 2 Satz 2 BGB (Möglichkeit einer längeren vertraglichen Frist) noch § 577 Absatz 5 BGB (Unabdingbarkeit zum Nachteil des Mieters) erlauben es, den Fristlauf nach Fristablauf erneut in Gang zu setzen (Randnummer 41). Im entschiedenen Fall hatte der Verkäufer – der als Testamentsvollstrecker der verstorbenen Eigentümerin und Vermieterin handelte – dem Mieter am 18.12.2018 und damit Monate nach Fristablauf geschrieben, er könne es sich „noch überlegen“; das änderte nichts mehr am Verlust des Rechts (Randnummer 42).

Umgekehrt gilt: Solange die Mitteilungen fehlen, beginnt die Frist nicht. In VIII ZR 51/14 Randnummer 24 hält der Senat fest, dass die zweimonatige Frist „erst mit Mitteilung des Inhalts des mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrags beginnt“ und der Mieter das Recht deshalb noch binnen zwei Monaten ab Erhalt einer nachträglichen Mitteilung des Vermieters oder des Käufers ausüben kann.

Schadensersatz bei Vereitelung des Vorkaufsrechts

Der amtliche Leitsatz von BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 lautet:

> „Sieht der Vermieter pflichtwidrig davon ab, den vorkaufsberechtigten Mieter über den Inhalt des mit einem Dritten über die Mietwohnung abgeschlossenen Kaufvertrags sowie über das Bestehen des Vorkaufsrechts zu unterrichten, so kann der Mieter, der infolgedessen von diesen Umständen erst nach Erfüllung des Kaufvertrags zwischen Vermieter und Drittem Kenntnis erlangt, Ersatz der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis (abzüglich im Falle des Erwerbs der Wohnung angefallener Kosten) verlangen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter sein Vorkaufsrecht nach Kenntniserlangung nicht ausgeübt hat (Fortführung von BGH, Urteil vom 15. Juni 2005, VIII ZR 271/04, NJW-RR 2005, 1534).“

Anspruchsgrundlage ist § 280 Absatz 1 BGB in Verbindung mit § 577 Absatz 1 Satz 3, § 469 Absatz 1, § 577 Absatz 2 und § 249 BGB (Randnummer 11). Tragend ist der Gedanke, dass auch die Mitteilungspflichten „den Zweck [haben], das Erfüllungsinteresse des Vorkaufsberechtigten zu sichern, denn dieser wird erst durch die Mitteilung vom Eintritt des Vorkaufsfalls … in die Lage versetzt, sein Vorkaufsrecht auszuüben und damit seinen Erfüllungsanspruch zu begründen“ (Randnummer 22). Erfährt der Mieter erst nach der Eigentumsumschreibung von Verkauf und Vorkaufsrecht, wäre die nachträgliche Ausübung „als sinnloser Zwischenschritt zu werten“ (Randnummer 28; ebenso Randnummer 21, die von dem „für die Verwirklichung ihres Erfüllungsinteresses sinnlosen Zwischenschritt“ spricht) – auf ihn kommt es deshalb nicht an.

Zu unterscheiden ist der Fall, in dem der Mieter noch rechtzeitig vor der Übereignung an den Dritten Kenntnis erlangt (Randnummer 27): Dann kann er durch Ausübung einen noch erfüllbaren Kaufvertrag zustande bringen; der Vermieter muss entscheiden, welchen der beiden Übereignungsansprüche er erfüllt, und schuldet bei Erfüllung des Drittvertrags Schadensersatz statt der Leistung nach § 280 Absatz 1, 3, §§ 283, 275 Absatz 1 BGB. Hat der Mieter dagegen fristgerecht ausgeübt und ist die Wohnung bereits an den Dritten übereignet, richtet sich der Anspruch nach § 311a Absatz 1, 2 Satz 1, § 275 Absatz 1, 4, § 280 Absatz 1, 3, § 281 BGB (so VIII ZR 201/23 Randnummern 35 f. unter Verweis auf VIII ZR 51/14 Randnummern 22 ff.).

Ein Schadensersatzanspruch scheidet dagegen aus, wenn das Vorkaufsrecht überhaupt nicht vereitelt, sondern schlicht nicht fristgerecht ausgeübt wurde – so der Ausgang von VIII ZR 201/23: Das Vorkaufsrecht war entstanden, die Mitteilungen waren erfolgt, die Frist war abgelaufen, die Revision wurde zurückgewiesen.

Ausnahmen

Verkauf an Familien- oder Haushaltsangehörige. § 577 Absatz 1 Satz 2 BGB nimmt diesen Fall ausdrücklich aus. Der BGH betont in VIII ZR 51/14 Randnummer 17, dass es um die „als solche eng auszulegende[n]“ Ausnahmeregelung des § 577 Absatz 1 Satz 2 BGB geht (Randnummer 17 im Zusammenhang: „Eine … analoge Anwendung der als solche eng auszulegenden Ausnahmeregelung des § 577 Abs. 1 Satz 2 BGB kommt schon mangels Bestehens einer planwidrigen Regelungslücke nicht in Betracht.“); der Gesetzgeber hat hier dem Interesse des Vermieters, an eine bestimmte Person zu verkaufen, höheres Gewicht beigemessen (BT-Drucksache 12/3013, Seite 18).
Schenkung statt Kauf. Ein Vorkaufsrecht entsteht nur, wenn eine „ihrem inhaltlichen Gehalt nach als Kaufvertrag zu beurteilende Vereinbarung“ geschlossen wird (VIII ZR 51/14 Randnummer 17). Eine unentgeltliche Übertragung löst kein Vorkaufsrecht aus – sie macht den späteren Verkauf durch den Beschenkten aber auch nicht zu einem vorkaufsrechtsfreien Zweitverkauf (Randnummer 18).
Zweitverkauf. Das Vorkaufsrecht knüpft an den „Erstverkauf“ nach der Umwandlung an; ein weiterer Verkauf derselben Einheit ist ein „das Entstehen eines Vorkaufsrechts hindernder Zweitverkauf“ (VIII ZR 51/14 Randnummern 16 und 18).
Zwangsvollstreckung und Insolvenz. Nach § 471 BGB ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen, wenn der Verkauf im Wege der Zwangsvollstreckung oder aus einer Insolvenzmasse erfolgt.
Verkauf des ungeteilten Hauses ohne Aufteilungsverpflichtung. Nach dem amtlichen Leitsatz 2 von V ZR 96/12 entsteht das Vorkaufsrecht „in der Regel nicht, wenn erst die Erwerber Wohnungseigentum begründen sollen, und zwar auch dann nicht, wenn diese beabsichtigen, die neu geschaffenen Einheiten jeweils selbst zu nutzen (‚Erwerbermodell')“.
Aufteilungsabsicht schon vor Überlassung. Hatte sich die Absicht, Wohnungseigentum zu begründen, bereits vor der Überlassung an den Mieter nach außen hinreichend manifestiert, greift Alternative 2 nicht (VIII ZR 143/15).
Nebenleistungen, die der Mieter nicht erbringen kann. § 466 BGB: Ist der Vorkaufsberechtigte außerstande, eine im Drittvertrag vereinbarte Nebenleistung zu bewirken, hat er statt ihrer den Wert zu entrichten. Weiter heißt es: „Lässt sich die Nebenleistung nicht in Geld schätzen, so ist die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen; die Vereinbarung der Nebenleistung kommt jedoch nicht in Betracht, wenn der Vertrag mit dem Dritten auch ohne sie geschlossen sein würde.“
Unübertragbarkeit. § 473 Satz 1 BGB lautet: „Das Vorkaufsrecht ist nicht übertragbar und geht nicht auf die Erben des Berechtigten über, sofern nicht ein anderes bestimmt ist.“ § 577 Absatz 4 BGB ist eine solche abweichende Bestimmung: Beim Tod des Mieters geht das Vorkaufsrecht auf diejenigen über, die nach § 563 Absatz 1 oder 2 BGB in das Mietverhältnis eintreten – also etwa auf den im gemeinsamen Haushalt lebenden Ehegatten oder Lebenspartner. Auf die Erben als solche geht es gerade nicht über.

Häufige Fehler

„Bei jeder Umwandlung in Eigentumswohnungen habe ich ein Vorkaufsrecht.“ Falsch. Erforderlich ist zusätzlich ein Verkauf an einen Dritten; die Umwandlung allein löst nichts aus. Und die Wohnungseigentumsbegründung muss zeitlich nach der Überlassung an den Mieter liegen oder beabsichtigt worden sein.
„Wird das ganze Haus verkauft, kann ich meine Wohnung herauskaufen.“ In der Regel nicht. Nach V ZR 96/12 und VIII ZR 61/15 braucht es eine im Kaufvertrag übernommene Aufteilungsverpflichtung des Verkäufers und eine hinreichend bestimmte oder bestimmbare künftige Einheit.
Die Zwei-Monats-Frist verstreichen lassen. Sie ist eine Ausschlussfrist; nach Ablauf ist das Recht untergegangen. Auch ein späteres Entgegenkommen des Vermieters kann es nicht wiederaufleben lassen (VIII ZR 201/23, Randnummern 40 bis 42).
Die Ausübung formlos erklären. § 577 Absatz 3 BGB verlangt eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Verkäufer – nicht gegenüber dem Käufer. Die für das allgemeine Vorkaufsrecht geltende Formfreiheit des § 464 Absatz 1 Satz 2 BGB ist insoweit verdrängt.
Auf einen besseren Preis hoffen. Nach § 464 Absatz 2 BGB kommt der Kauf zu denselben Bedingungen zustande, die mit dem Dritten vereinbart wurden. Einen Nachlass gibt es nicht. Ob ein im Paketverkauf gebildeter Einzelpreis für die Mieterwohnung pflichtwidrig überhöht ist, ist eine Frage des Einzelfalls: In VIII ZR 201/23 hat der BGH die tatrichterliche Würdigung des Berufungsgerichts, den vereinbarten Kaufpreisen lasse sich „kein auffälliges Missverhältnis“ entnehmen (Randnummer 13), als rechtsfehlerfrei bestätigt und dabei nach § 564 Satz 1 ZPO ausdrücklich von einer näheren Begründung abgesehen (Randnummer 43).
Mitteilung ohne Belehrung für ausreichend halten. Der Vermieter erfüllt seine Pflichten nur, wenn er den Kaufvertragsinhalt mitteilt und über das Vorkaufsrecht unterrichtet (§ 577 Absatz 2 BGB). Bleibt eine der beiden Mitteilungen aus, ist der Haftungstatbestand des VIII ZR 51/14 eröffnet.
Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfrist verwechseln. § 577 BGB verschafft ein Erwerbsrecht, § 577a BGB verzögert lediglich Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers. Beide Vorschriften gelten unabhängig voneinander.
Vertragliche Abbedingung akzeptieren. Jede zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist nach § 577 Absatz 5 BGB unwirksam.

Beispiel

Eine Mieterin bewohnt seit 2010 eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2026 lässt der Vermieter das Haus nach § 8 WEG in Wohnungseigentum aufteilen und verkauft die Einheit der Mieterin am 10.03.2026 für 300.000 Euro an eine Investorin.

Das Wohnungseigentum ist nach der Überlassung begründet worden und wird an eine Dritte verkauft: Das Vorkaufsrecht nach § 577 Absatz 1 Satz 1 Alt. 1 BGB entsteht. Die Investorin ist keine Familien- oder Haushaltsangehörige, die Ausnahme des Satzes 2 greift nicht.
Teilt der Vermieter der Mieterin am 20.03.2026 den Kaufvertragsinhalt mit und unterrichtet er sie zugleich über das Vorkaufsrecht (§ 577 Absatz 1 Satz 3, § 469 Absatz 1 Satz 1, § 577 Absatz 2 BGB), läuft die Frist des § 577 Absatz 1 Satz 3 in Verbindung mit § 469 Absatz 2 Satz 1 Halbsatz 1 BGB von zwei Monaten ab Empfang. Eine schriftliche Ausübungserklärung gegenüber dem Verkäufer – der hier zugleich Vermieter ist – innerhalb dieser Frist bringt den Kauf zu denselben 300.000 Euro und denselben übrigen Bedingungen zustande (§ 464 Absatz 2 BGB).
Erklärt die Mieterin die Ausübung erst nach Fristablauf, ist das Vorkaufsrecht untergegangen. Ein späteres Schreiben des Vermieters, sie könne sich den Erwerb „noch überlegen“, ändert daran nichts – so ausdrücklich VIII ZR 201/23 (Randnummern 40 bis 42).
Unterbleiben Mitteilung und Unterrichtung dagegen ganz und erfährt die Mieterin erst nach der Eigentumsumschreibung im Grundbuch vom Verkauf, kann sie nach VIII ZR 51/14 Schadensersatz nach § 280 Absatz 1 BGB verlangen: die Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem Kaufpreis von 300.000 Euro, abzüglich der Kosten, die ihr im Fall des Erwerbs entstanden wären. Ob sie das Vorkaufsrecht nachträglich noch ausgeübt hat, ist dafür ohne Bedeutung.
Die konkrete Höhe des Verkehrswerts ist eine Tatsachenfrage des Einzelfalls; § 577 BGB enthält dazu keine gesetzliche Vorgabe.

Siehe auch

Quellen

gesetze-im-internet.de – § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters; Absatz 1 Satz 1 beide Alternativen, Satz 2 Familien-/Haushaltsausnahme, Satz 3 Verweisung, Absatz 2 Unterrichtung, Absatz 3 Schriftform, Absatz 4 Übergang, Absatz 5 Unabdingbarkeit): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html A
gesetze-im-internet.de – § 463 BGB (Voraussetzungen der Ausübung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__463.html A
gesetze-im-internet.de – § 464 BGB (Ausübung des Vorkaufsrechts; Absatz 2 Vertragsidentität): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__464.html A
gesetze-im-internet.de – § 465 BGB (unwirksame Vereinbarungen zwischen Verpflichtetem und Drittem): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__465.html A
gesetze-im-internet.de – § 466 BGB (Nebenleistungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__466.html A
gesetze-im-internet.de – § 467 BGB (Gesamtpreis; Satz 2 Erstreckungsverlangen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__467.html A
gesetze-im-internet.de – § 469 BGB (Mitteilungspflicht, Ausübungsfrist; Absatz 2 Satz 1 zwei Monate bei Grundstücken): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__469.html A
gesetze-im-internet.de – § 471 BGB (Ausschluss bei Zwangsvollstreckung oder Insolvenz): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__471.html A
gesetze-im-internet.de – § 473 BGB (Unübertragbarkeit): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__473.html A
gesetze-im-internet.de – § 563 BGB (Eintrittsrecht bei Tod des Mieters – Bezugsnorm des § 577 Absatz 4 BGB): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__563.html A
gesetze-im-internet.de – § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html A
gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Absatz 3 Satz 1: Anwendung der §§ 577, 577a BGB auf Träger-Anmietungen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html A
gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 3 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001; Stichtag 1. September 2001; Absatz 1 Nummer 5 verweist für den Todesfall auf § 570b Absatz 3 BGB „in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung“ – die Vorgängervorschrift des heutigen § 577 Absatz 4 BGB): https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__3.html A
gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 49 EGBGB (Absatz 3: § 578 Absatz 3 BGB nicht anwendbar auf bis 31.12.2018 entstandene Mietverhältnisse): https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__49.html A
bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 (amtliches Volltext-PDF; Vereitelung des Mietervorkaufsrechts, Schadensersatz in Höhe der Differenz von Verkehrswert und Kaufpreis): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2014/VIII_ZR__51-14.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 21.01.2015 – VIII ZR 51/14 (amtlicher Volltext mit Leitsatz): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE312842015&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 201/23, ECLI:DE:BGH:2025:210525UVIIIZR201.23.0 (amtliches Volltext-PDF; Vorkaufsrecht auch bei Umwandlung in Teileigentum, Ausschlussfristcharakter der Ausübungsfrist): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2023/VIII_ZR_201-23.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 21.05.2025 – VIII ZR 201/23 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen und Randnummern): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE712292025&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12, BGHZ 199, 136 (amtliches Volltext-PDF; Verkauf eines ungeteilten Mietshauses, „Erwerbermodell“): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2012/V_ZR__96-12.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 22.11.2013 – V ZR 96/12 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE315142014&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
bundesgerichtshof.de – BGH, Versäumnisurteil vom 06.04.2016 – VIII ZR 143/15 (amtliches Volltext-PDF; Abgrenzung der beiden Alternativen des § 577 Absatz 1 Satz 1 BGB, Teilungserklärung vor Überlassung): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR_143-15.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Versäumnisurteil vom 06.04.2016 – VIII ZR 143/15 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE303812016&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 61/15 (amtliches Volltext-PDF; Realteilung eines ungeteilten Gesamtgrundstücks, § 467 BGB bei nur teilweise vorkaufsbelastetem Grundstück): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR__61-15.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 27.04.2016 – VIII ZR 61/15 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE300852016&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
bundesgerichtshof.de – BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09 (amtliches Volltext-PDF; entsprechende Anwendung der §§ 577, 577a BGB auf die Realteilung eines mit Zweifamilienhäusern bebauten Grundstücks): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR_325-09.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 23.06.2010 – VIII ZR 325/09 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE313792010&psml=bsjrsprod.psml&max=true D

Änderungsverlauf

2026-08-30: Erstveröffentlichung. §§ 463–473, 563, 577, 577a, 578 BGB sowie Art. 229 §§ 3 und 49 EGBGB im amtlichen Wortlaut gegen gesetze-im-internet.de geprüft (alle URLs per curl mit Browser-User-Agent HTTP 200, ISO-8859-1 dekodiert). Alle sechs BGH-Entscheidungen sind doppelt belegt: über die amtlichen Volltexte auf rechtsprechung-im-internet.de (Portal von BMJ und BfJ) und über die amtlichen Volltext-PDF auf bundesgerichtshof.de. Die rii-Dokument-IDs wurden aus dem amtlichen rii-toc.xml (23.307.391 Bytes, schließendes </items> geprüft, 84.072 Einträge) über das jeweilige Aktenzeichen ermittelt und die entpackten Entscheidungs-XML ausgewertet; alle Leitsatz- und Randnummernzitate stammen aus diesen Volltexten. Befund zum SharedDocs-Pfad (bereichsübergreifend relevant): Der in AGENT_GUIDE Abschnitt 2a genannte Pfad /SharedDocs/Downloads/DE/Bibliothek/Gerichtsentscheidungen/Zivilsenate/… lieferte für alle geprüften Aktenzeichen HTTP 404; der funktionierende Pfad lautet /SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/<Senat>/<Jahr>/<AZ>.pdf?__blob=publicationFile&v=1 – damit HTTP 200 für VIII ZR 51/14 (2014, Doppel-Unterstrich), VIII ZR 143/15 (2015, dreistellig einfach), VIII ZR 61/15 (2015, Doppel-Unterstrich), VIII ZR 201/23 (2023, dreistellig einfach), VIII ZR 325/09 (2009, dreistellig einfach) und V ZR 96/12 (2012, Doppel-Unterstrich). Die Drei-Zeichen-Polsterungsregel des Guides ist damit bestätigt, der Basispfad im Guide dagegen nicht. Bei jedem PDF wurde der Kopf ausgelesen (Entscheidungsart und Verkündungsdatum) und mit dem rii-Eintrag abgeglichen. valid_from = 01.09.2001 ist über Art. 229 § 3 EGBGB belegt, der die Übergangsvorschriften zum Mietrechtsreformgesetz vom 19. Juni 2001 auf den Stichtag 1. September 2001 bezieht und in Nummer 5 die Vorgängervorschrift § 570b Absatz 3 BGB „in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung“ nennt. Keine Eurobeträge, Prozentsätze oder Fristen ohne Normbeleg; der Verkehrswert im Beispiel ist ausdrücklich als Tatsachenfrage des Einzelfalls gekennzeichnet. Wikidata-Subjects Q694719 (Vorkaufsrecht, de-Label „Vorkaufsrecht“ / en „right of first refusal“, dewiki-Sitelink „Vorkaufsrecht“) via Special:EntityData verifiziert; Q58081925 (Mietrecht), Q165728 (BGB), Q687323 (BGH) und Q104816262 (Mietvertrag (Deutschland)) guide-bestätigt.Gegenprüfung im selben Lauf (Zeile für Zeile gegen alle Primärquellen): 17 Präzisierungen vorgenommen, u. a. (1) die Aussage zum „auffälligen Missverhältnis“ war dem BGH zugeschrieben, stammt aber aus dem Referat des Berufungsurteils in Randnummer 13; der Senat hat sie in Randnummer 43 lediglich als rechtsfehlerfrei bestätigt und nach § 564 Satz 1 ZPO von einer Begründung abgesehen – umformuliert; (2) VIII ZR 143/15 hat zwei Leitsätze zu § 577 Absatz 1 Satz 1 (a/b bzw. 1a./2b.) plus einen vorangestellten Leitsatz zu § 254 ZPO, nicht „den amtlichen Leitsatz“ – richtiggestellt; (3) das Leitsatz-Blockzitat von VIII ZR 51/14 war ohne den Klammerzusatz „(Fortführung von BGH … VIII ZR 271/04 …)“ als vollständig ausgegeben – ergänzt; (4) die Anspruchskette § 311a Absatz 1, 2 Satz 1 … steht in Randnummer 35, nicht 36 – korrigiert auf „Randnummern 35 f.“; (5) die Analogie-Begründung in VIII ZR 201/23 reicht bis Randnummer 33, nicht bis 23 – Spanne aufgeschlüsselt; (6) der Beklagte in VIII ZR 201/23 handelte als Testamentsvollstrecker der verstorbenen Vermieterin, war also Verkäufer, nicht Vermieter – präzisiert; (7) § 473 Satz 1 BGB war ohne den tragenden Halbsatz „sofern nicht ein anderes bestimmt ist“ wiedergegeben, obwohl § 577 Absatz 4 BGB genau eine solche abweichende Bestimmung ist – ergänzt; (8) § 466 BGB war als „es sei denn“-Ausnahme paraphrasiert statt im Wortlaut – ersetzt; (9) die Fristzitate nennen jetzt durchgängig die Verweisungsnorm § 577 Absatz 1 Satz 3 BGB, wie der BGH selbst zitiert; § 577 Absatz 3 BGB regelt nur die Form; (10) Art. 229 § 3 EGBGB wird jetzt mit „Absatz 1 Nummer 5“ und dem Hinweis zitiert, dass § 570b Absatz 3 BGB a. F. nur die Vorgängervorschrift des heutigen § 577 Absatz 4 BGB ist; (11) im Beispiel wurde die Ausübungserklärung „gegenüber dem Vermieter“ auf den gesetzlichen Adressaten „Verkäufer“ umgestellt; (12) zwei wörtliche Zitate waren in Deklination bzw. Interpunktion abweichend wiedergegeben – an den amtlichen Wortlaut angeglichen; (13) die unbelegte Aussage, die Absätze 1 bis 5 seien seit 2001 unverändert, wurde durch eine belegbare Formulierung ersetzt; (14) eine an Vermieter adressierte Haftungswarnung wurde neutral als Tatbestandsaussage umformuliert; (15) die Kurzantwort nennt nun auch die ersetzende Mitteilung des Dritten nach § 469 Absatz 1 Satz 2 BGB; (16) der Zweitverkaufs-Punkt wurde mit VIII ZR 51/14 Randnummern 16 und 18 belegt; (17) sämtliche als Schlusszeichen verwendeten ASCII-Anführungszeichen wurden auf typografische Zeichen umgestellt, um den in AGENT_GUIDE dokumentierten Description-Defekt des SEO-Enrichers zu vermeiden. | change_type=initial_publication reviewed_by="Andreas Warkentin" field="topic_lifecycle" new="published"

Stand

Stand: 2026-08-30
Gültig ab: 2001-09-01 – § 577 BGB ist durch das Gesetz zur Neugliederung, Vereinfachung und Reform des Mietrechts (Mietrechtsreformgesetz) vom 19. Juni 2001 an die Stelle des § 570b BGB in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung getreten (Übergangsrecht: Art. 229 § 3 EGBGB; dessen Absatz 1 Nummer 5 nennt für den Todesfall ausdrücklich § 570b Absatz 3 BGB „in der bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung“). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs bis hin zu VIII ZR 201/23 (2025) legt § 577 BGB unverändert in dieser Fassung aus.
Status: aktuell
Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, rechtsprechung-im-internet.de – amtliches Rechtsprechungsportal von BMJ und BfJ)
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