Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung – Sozialklausel und Härtefall (§§ 574 bis 574c BGB)

Kurzantwort

Wird ein Wohnraummietverhältnis vom Vermieter ordentlich gekündigt, kann der Mieter der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist (§ 574 Absatz 1 Satz 1 BGB). Diese sogenannte Sozialklausel greift nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (§ 574 Absatz 1 Satz 2 BGB). Der Widerspruch ist in Textform zu erklären; der Vermieter kann die Fortsetzung ablehnen, wenn der Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt wurde (§ 574b Absatz 1 Satz 1, Absatz 2 Satz 1 BGB). Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Absatz 2 Satz 2 BGB). Kommt keine Einigung zustande, bestimmt das Gericht durch Urteil, ob, wie lange und zu welchen Bedingungen das Mietverhältnis fortgesetzt wird (§ 574a Absatz 2 BGB).

Kernfakten

Geltungsbereich

Die §§ 574 bis 574c BGB gelten für Mietverhältnisse über Wohnraum (§ 549 Absatz 1 BGB). § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB spricht allgemein von „der Kündigung des Vermieters"; erfasst ist damit die ordentliche Kündigung nach § 573 BGB – typischerweise wegen Eigenbedarfs (§ 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB), wegen erheblicher schuldhafter Pflichtverletzung (Nummer 1) oder wegen Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung (Nummer 3) – ebenso wie die erleichterte Kündigung des Vermieters im Zweifamilienhaus nach § 573a BGB, die kein berechtigtes Interesse voraussetzt. Bei einer wirksamen fristlosen Kündigung greift die Sozialklausel dagegen nicht (§ 574 Absatz 1 Satz 2 BGB).

Der Widerspruch richtet sich nicht gegen die Wirksamkeit der Kündigung. Er setzt eine wirksame Kündigung voraus und gibt dem Mieter einen Anspruch auf Fortsetzung des Mietverhältnisses. Prüfungsreihenfolge im Räumungsprozess ist deshalb: erst berechtigtes Interesse und formale Wirksamkeit der Kündigung (§ 573 BGB), dann die Härtefallabwägung (§ 574 BGB).

Über Verweisungsnormen gilt die Sozialklausel auch in weiteren Konstellationen:

• Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist: Wird ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt, gelten die §§ 574 bis 574c BGB entsprechend – mit der Maßgabe, dass die Fortsetzung höchstens bis zum vertraglich bestimmten Beendigungszeitpunkt verlangt werden kann (§ 575a Absatz 1 und 2 BGB). Diese Vorschrift erweitert den Anwendungsbereich der Sozialklausel und begrenzt lediglich die Fortsetzungsdauer.
• Kündigung nach Umwandlung in Wohnungseigentum: Die Kündigungssperrfristen des § 577a BGB stehen selbständig neben dem Widerspruchsrecht.

Nicht anwendbar sind die §§ 574 bis 574c BGB nach § 549 Absatz 2 BGB auf Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (Nummer 1), auf möblierten Wohnraum innerhalb der Vermieterwohnung unter den Voraussetzungen des § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB und auf Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen (Nummer 3). Die dritte Fallgruppe steht unter einer ausdrücklichen Bedingung: Die Ausnahme greift nur, wenn der Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und auf die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen wurde (§ 549 Absatz 2 Nummer 3 BGB). Fehlt dieser Hinweis, bleiben die §§ 574 bis 574c BGB anwendbar.

Von § 549 Absatz 2 BGB zu unterscheiden ist § 549 Absatz 3 BGB für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim: Dort nimmt das Gesetz die §§ 556d bis 561, 573, 573a, 573d Absatz 1, 575, 575a Absatz 1 sowie 577 und 577a BGB aus. Die §§ 574 bis 574c BGB sind dort gerade nicht genannt – anders als in Absatz 2, der ausdrücklich die „§§ 574 bis 575" ausnimmt.

Form und Frist des Widerspruchs (§ 574b BGB)

Der Widerspruch ist in Textform (§ 126b BGB) zu erklären (§ 574b Absatz 1 Satz 1 BGB). Ein bloß mündlich oder telefonisch erklärter Widerspruch genügt nicht. Verlangt der Vermieter Auskunft über die Gründe, soll der Mieter diese unverzüglich erteilen (§ 574b Absatz 1 Satz 2 BGB).

Die Textform gilt allerdings erst seit dem 1. Januar 2025. Zuvor verlangte § 574b Absatz 1 Satz 1 BGB Schriftform. Artikel 14 Nummer 6 des Vierten Gesetzes zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie vom 23. Oktober 2024 (BGBl. 2024 I Nr. 323, ausgegeben am 29.10.2024) hat das Wort „schriftlich" durch die Wörter „in Textform" ersetzt; die Änderung ist nach Artikel 74 Absatz 1 dieses Gesetzes am ersten Tag des auf die Verkündung folgenden Quartals in Kraft getreten.

Die Frist ist nach dem Gesetz keine starre Ausschlussfrist, sondern begründet ein Ablehnungsrecht des Vermieters: Er kann die Fortsetzung ablehnen, wenn der Mieter den Widerspruch nicht spätestens zwei Monate vor der Beendigung des Mietverhältnisses erklärt hat (§ 574b Absatz 2 Satz 1 BGB). Maßgeblich ist damit der Zeitpunkt, zu dem das Mietverhältnis nach der Kündigung enden soll – nicht der Zugang der Kündigung.

Eine wichtige Rückausnahme enthält § 574b Absatz 2 Satz 2 BGB: Hat der Vermieter nicht rechtzeitig vor Ablauf der Widerspruchsfrist auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären. Der Hinweis ist damit praktisch die Bedingung dafür, dass sich der Vermieter überhaupt auf die Zwei-Monats-Frist berufen kann.

Von diesen Vorgaben abweichende Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 574b Absatz 3 BGB).

Härtegründe und Interessenabwägung nach der BGH-Rechtsprechung

Das Gesetz benennt nur einen Härtegrund ausdrücklich: dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann (§ 574 Absatz 2 BGB). Im Übrigen ist § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB eine Generalklausel, die eine Abwägung im Einzelfall verlangt.

Die maßgebliche Leitentscheidung ist das Urteil des VIII. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 22. Mai 2019 – VIII ZR 180/18 (BGHZ; Parallelentscheidung vom selben Tag: VIII ZR 167/17). Die Entscheidung trägt amtliche Leitsätze zu § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB (Buchstaben a bis f), zu § 574 Absatz 2 BGB, zu § 574a Absatz 2 BGB sowie zu § 144 ZPO. Im Kern hat der Senat Folgendes geklärt:

• Abwägungsmaßstab: Eine Fortsetzung setzt nicht voraus, dass die Härte auf Mieterseite die Interessen des Vermieters deutlich überwiegt. Maßgebend ist allein, ob sich ein Übergewicht der Belange der Mieterseite feststellen lässt, die Interessenabwägung also zu einem klaren Ergebnis führt (Leitsatz a).
• Keine Fallgruppenbildung: Hohes Alter und/oder lange Mietdauer mit der damit einhergehenden Verwurzelung im bisherigen Umfeld wirken sich je nach Persönlichkeit und körperlicher wie psychischer Verfassung unterschiedlich stark aus. Ohne weitere Feststellungen zu den Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels rechtfertigen sie grundsätzlich noch keine Härte im Sinne des § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB (Leitsatz b). Nach Leitsatz f hat sich die Abwägung stets an den konkreten Umständen des Einzelfalls auszurichten; weder den Belangen des Vermieters noch denen des Mieters kommt von vornherein größeres Gewicht zu, weshalb es nicht zulässig ist, Kategorien zu bilden, in denen generell die Interessen einer Seite überwiegen.
• Gesundheit: Kommen zu diesen Umständen Erkrankungen hinzu, aufgrund derer beim Herauslösen aus der näheren Umgebung eine Verschlechterung des Gesundheitszustands zu erwarten steht, kann dies in der Gesamtschau zu einer Härte führen. Lässt der Gesundheitszustand einen Umzug nicht zu oder besteht zumindest die ernsthafte Gefahr einer erheblichen Verschlechterung der gesundheitlichen Situation des (schwer) erkrankten Mieters, kann sogar allein dies einen Härtegrund darstellen (Leitsatz b, unter Bestätigung von BGH, Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13, Rn. 20).
• Sachaufklärung: Werden substantiiert drohende schwerwiegende Gesundheitsgefahren geltend gemacht, müssen sich die Tatsacheninstanzen beim Fehlen eigener Sachkunde regelmäßig mit sachverständiger Hilfe ein genaues und nicht nur an der Oberfläche haftendes Bild davon verschaffen, welche gesundheitlichen Folgen mit einem Umzug verbunden sind, insbesondere welchen Schweregrad die zu erwartenden Beeinträchtigungen erreichen und mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten (Leitsatz c, in Bestätigung von BGH, Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15). Ein eigener Leitsatz zu § 144 ZPO präzisiert die prozessuale Seite: Macht ein Mieter unter Vorlage eines ärztlichen Attests geltend, ihm sei ein Umzug wegen einer schweren Erkrankung nicht zuzumuten, ist im Falle des Bestreitens dieses Vortrags regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen – beim Fehlen eines entsprechenden Beweisantritts von Amts wegen (Leitsatz a zu § 144 ZPO). Nach Leitsatz b zu § 144 ZPO ist vom Mieter als medizinischem Laien über ein ausführliches fachärztliches Attest hinaus nicht zu verlangen, weitere Angaben zu Schwere und Ernsthaftigkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Nachteile zu machen. In der Pressemitteilung Nr. 068/2019 fasst der Senat das dahin zusammen, dass ein Gutachten regelmäßig von Amts wegen einzuholen sein wird, wenn der Mieter eine zu besorgende Verschlechterung seines Gesundheitszustands durch ärztliches Attest belegt hat.
• Ersatzwohnraum: Zu § 574 Absatz 2 BGB stellt ein eigener Leitsatz klar, dass der Härtegrund nicht bereits dann vorliegt, wenn im Gemeindegebiet gerichtsbekannt eine angespannte Wohnlage herrscht, die auch zum Erlass entsprechender Verordnungen geführt hat. Eine solche Wohnlage kann allenfalls ein gewisses Indiz sein, das erst in Verbindung mit substantiiertem – unstreitigem oder nachgewiesenem – Parteivortrag zu konkret ergriffenen Maßnahmen die richterliche Überzeugung tragen kann, dass angemessener Wohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht zu erlangen ist.
• Grenze richterlicher Gestaltung: Die Gerichte haben nicht nur die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren, sondern dürfen auch bezüglich der Interessen des Mieters ihre eigenen Vorstellungen über den einzuschlagenden Weg nicht an dessen Stelle setzen – insbesondere dann nicht, wenn es um das Schicksal älterer Personen geht (Leitsatz e).

Die Abwägung ist nicht einseitig mieterfreundlich: Nach Leitsatz d des Urteils gelten für die Auslegung des Kündigungstatbestands des § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB einerseits und der Sozialklausel des § 574 BGB andererseits dieselben verfassungsrechtlichen Maßstäbe. Auch im Rahmen des § 574 BGB ist die vom Vermieter beabsichtigte Lebensplanung grundsätzlich zu respektieren. Es ist deshalb rechtsfehlerhaft, dem Erlangungsinteresse eines Vermieters allein deshalb schematisch geringeres Gewicht beizumessen, weil er eine bereits vermietete Wohnung erworben hat.

Auf Vermieterseite dürfen zudem nur die im Kündigungsschreiben nach § 573 Absatz 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt werden, es sei denn, sie sind nachträglich entstanden (§ 574 Absatz 3 BGB).

Fortsetzung des Mietverhältnisses (§§ 574a, 574c BGB)

Liegen die Voraussetzungen des § 574 BGB vor, kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses so lange verlangen, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist (§ 574a Absatz 1 Satz 1 BGB). Ist dem Vermieter eine Fortsetzung zu den bisherigen Bedingungen nicht zuzumuten, kann der Mieter nur eine Fortsetzung unter angemessener Änderung der Bedingungen verlangen (§ 574a Absatz 1 Satz 2 BGB) – in Betracht kommt etwa eine Anpassung der Miete.

Einigen sich die Parteien nicht, entscheidet das Gericht: Fortsetzung, Dauer und Bedingungen werden durch Urteil bestimmt (§ 574a Absatz 2 Satz 1 BGB). Ist ungewiss, wann die härtebegründenden Umstände voraussichtlich wegfallen, kann das Gericht bestimmen, dass das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortgesetzt wird (§ 574a Absatz 2 Satz 2 BGB). Der BGH hat dazu einen eigenen Leitsatz formuliert: Besteht auf Seiten des Vermieters dringender Wohnbedarf, haben die Gerichte auch bei einem Überwiegen der Mieterinteressen sorgfältig zu prüfen, ob eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit angeordnet werden soll (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Leitsatz zu § 574a Absatz 2 BGB).

§ 574c BGB regelt die Anschlusssituation:

• Wurde eine befristete Fortsetzung bestimmt, kann der Mieter eine weitere Fortsetzung nur verlangen, wenn dies durch eine wesentliche Änderung der Umstände gerechtfertigt ist oder wenn Umstände nicht eingetreten sind, deren vorgesehener Eintritt für die Zeitdauer der Fortsetzung bestimmend war (§ 574c Absatz 1 BGB).
• Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, dessen Fortsetzung auf unbestimmte Zeit durch Urteil bestimmt worden ist, kann der Mieter erneut widersprechen und die Fortsetzung auf unbestimmte Zeit verlangen. Haben sich die für die Fortsetzung bestimmenden Umstände jedoch verändert, richtet sich der Anspruch wieder nach § 574 BGB; unerhebliche Veränderungen bleiben außer Betracht (§ 574c Absatz 2 BGB).

Vom Fortsetzungsanspruch zu trennen ist die Räumungsfrist nach § 721 ZPO. Sie setzt kein Härtefallverfahren voraus, wird auf Antrag oder von Amts wegen im Räumungsurteil gewährt und darf insgesamt nicht mehr als ein Jahr betragen; die Jahresfrist rechnet vom Tag der Rechtskraft des Urteils an, bei einer Verurteilung zur künftigen Räumung von dem späteren Räumungstag an (§ 721 Absatz 1 und Absatz 5 ZPO). § 721 Absatz 1 bis 6 ZPO gilt allerdings nicht für Mietverhältnisse über Wohnraum im Sinne des § 549 Absatz 2 Nummer 3 BGB und nicht in den Fällen des § 575 BGB; endet ein Zeitmietverhältnis durch außerordentliche Kündigung, kann eine Räumungsfrist höchstens bis zum vertraglich bestimmten Beendigungszeitpunkt gewährt werden (§ 721 Absatz 7 ZPO). Für Räumungsvergleiche gilt § 794a ZPO; dort rechnet die Jahresgrenze vom Tag des Vergleichsabschlusses an (§ 794a Absatz 3 ZPO).

Ausnahmen

• Grund zur fristlosen Kündigung: Das Widerspruchsrecht besteht nicht, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt (§ 574 Absatz 1 Satz 2 BGB). Nach BGH, Urteil vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18, muss der Vermieter die fristlose Kündigung dafür nicht erklärt haben; es genügt, dass ihm bei Zugang der ordentlichen Kündigung (auch) ein Recht zur fristlosen Kündigung zustand.
• Schonfristzahlung: Eine fristgerechte Schonfristzahlung nach § 569 Absatz 3 Nummer 2 BGB ändert an diesem Ausschluss nichts. Sie nimmt einer ausgesprochenen außerordentlichen Kündigung lediglich rückwirkend die Gestaltungswirkung, lässt aber den Kündigungsgrund als solchen nicht entfallen (BGH, 01.07.2020 – VIII ZR 323/18, Leitsatz b).
• Ausgenommene Wohnraumarten: Für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB), für möblierten Wohnraum in der Vermieterwohnung im Sinne des § 549 Absatz 2 Nummer 2 BGB und für Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege zur Überlassung an Personen mit dringendem Wohnungsbedarf angemietet hat (Nummer 3), gelten unter anderem die §§ 574 bis 575 und § 575a Absatz 1 BGB nicht (§ 549 Absatz 2 BGB). Bei Nummer 3 setzt die Ausnahme voraus, dass der Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung und auf die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen wurde.
• Keine Ausnahme im Studenten- oder Jugendwohnheim: § 549 Absatz 3 BGB nimmt für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim die §§ 556d bis 561, 573, 573a, 573d Absatz 1, 575, 575a Absatz 1 sowie 577 und 577a BGB aus. Die §§ 574 bis 574c BGB sind dort nicht genannt und bleiben daher anwendbar.
• Befristete Mietverhältnisse (Begrenzung, keine Ausnahme): Kann ein auf bestimmte Zeit eingegangenes Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, gelten die §§ 574 bis 574c BGB entsprechend – die Fortsetzung kann jedoch höchstens bis zum vertraglich bestimmten Beendigungszeitpunkt verlangt werden (§ 575a Absatz 1 und 2 BGB).
• Nachträglich entstandene Gründe: Auf Vermieterseite bleiben Gründe, die nicht im Kündigungsschreiben angegeben wurden, außer Betracht – es sei denn, sie sind nachträglich entstanden (§ 574 Absatz 3 BGB).

Häufige Fehler

• Widerspruch mit Kündigungsschutzklage verwechselt. Der Widerspruch nach § 574 BGB greift die Kündigung nicht an, sondern setzt ihre Wirksamkeit voraus. Wer die Kündigung selbst für unwirksam hält, muss dies gesondert einwenden; beides schließt sich nicht aus und wird im Räumungsprozess nacheinander geprüft.
• Mündlicher Widerspruch. § 574b Absatz 1 Satz 1 BGB verlangt Textform. Ein Telefonat oder ein Gespräch an der Wohnungstür genügt nicht. Umgekehrt gilt: Für Widersprüche seit dem 1. Januar 2025 ist keine eigenhändige Unterschrift mehr nötig – bis dahin war Schriftform vorgeschrieben (Artikel 14 Nummer 6 des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes vom 23.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 323).
• Frist ab Zugang der Kündigung gerechnet. Die Zwei-Monats-Frist des § 574b Absatz 2 Satz 1 BGB läuft rückwärts vom Beendigungszeitpunkt, nicht ab Zugang der Kündigung.
• Frist als absolute Ausschlussfrist verstanden. Hat der Vermieter nicht rechtzeitig auf Möglichkeit, Form und Frist des Widerspruchs hingewiesen, kann der Mieter den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären (§ 574b Absatz 2 Satz 2 BGB).
• Alter oder lange Mietdauer als automatischer Härtegrund. Der BGH hat es ausdrücklich abgelehnt, allgemeine Fallgruppen zu bilden. Ohne Feststellungen zu den konkreten Folgen eines erzwungenen Wohnungswechsels begründen Alter und Mietdauer grundsätzlich noch keine Härte (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Leitsatz b).
• Gesundheitliche Härte nur behauptet. Erforderlich ist substantiierter Vortrag, regelmäßig gestützt auf ein ausführliches fachärztliches Attest. Wird dieser Vortrag bestritten und fehlt ein Beweisantritt, ist das Sachverständigengutachten von Amts wegen einzuholen – ohne solche Aufklärung fehlt der Abwägung die tatsächliche Grundlage (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Leitsatz c zu § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB und Leitsatz a zu § 144 ZPO).
• Vom Mieter medizinische Detailangaben verlangt. Über ein ausführliches fachärztliches Attest hinaus muss der Mieter als medizinischer Laie keine weiteren Angaben zu Schwere und Ernsthaftigkeit der zu befürchtenden gesundheitlichen Nachteile machen (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Leitsatz b zu § 144 ZPO).
• Angespannter Wohnungsmarkt als Ersatzwohnraum-Härtegrund. Eine gerichtsbekannt angespannte Wohnlage genügt für § 574 Absatz 2 BGB nicht. Sie ist allenfalls ein Indiz und muss mit substantiiertem Vortrag zu konkret ergriffenen Suchbemühungen zusammentreffen (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Leitsatz zu § 574 Absatz 2 BGB).
• Erwartung, die Härte müsse die Vermieterinteressen „deutlich" überwiegen. Das trifft nicht zu: Ein deutliches Überwiegen ist nicht erforderlich, ein feststellbares Übergewicht der Mieterbelange genügt (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Leitsatz a). Umgekehrt genügt aber auch nicht weniger – die Abwägung muss zu einem klaren Ergebnis führen.
• Annahme, dem Erwerber einer vermieteten Wohnung stehe von vornherein weniger Gewicht zu. Eine solche schematische Abwertung des Erlangungsinteresses ist rechtsfehlerhaft (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18, Leitsatz d).
• Schonfristzahlung als Rettung des Widerspruchsrechts. Sie stellt das Mietverhältnis gegenüber der fristlosen Kündigung wieder her, beseitigt aber nicht den Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs nach § 574 Absatz 1 Satz 2 BGB (BGH, 01.07.2020 – VIII ZR 323/18).
• Fortsetzung wird stets unbefristet gewährt. § 574a Absatz 1 Satz 1 BGB gibt nur einen Anspruch auf eine angemessene Dauer. Eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit kommt in Betracht, wenn ungewiss ist, wann die härtebegründenden Umstände wegfallen (§ 574a Absatz 2 Satz 2 BGB).

Beispiel

Eine Mieterin bewohnt seit vielen Jahren eine Dreizimmerwohnung. Der Vermieter kündigt am 20. Januar wirksam wegen Eigenbedarfs (§ 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB) zum 31. Oktober desselben Jahres und weist im Kündigungsschreiben auf die Möglichkeit des Widerspruchs sowie auf dessen Form und Frist hin.

Die Frist des § 574b Absatz 2 Satz 1 BGB berechnet sich vom Beendigungszeitpunkt zurück, nicht ab Zugang der Kündigung: Der Widerspruch muss dem Vermieter spätestens zwei Monate vor dem 31. Oktober, also bis Ende August zugehen. Die Berechnung dieser Rückwärtsfrist ist im Gesetz nicht eigens geregelt und wird über die §§ 187 ff. BGB entsprechend hergeleitet; der genaue Stichtag ist umstritten, weshalb ein deutlich früherer Zugang die sichere Variante ist. Die Mieterin erklärt den Widerspruch am 10. August in Textform und legt ein ausführliches fachärztliches Attest vor, wonach ein erzwungener Umzug eine erhebliche Verschlechterung ihres Gesundheitszustands erwarten lässt.

Kommt es zum Räumungsprozess, prüft das Gericht zunächst die Wirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. Erst danach folgt die Abwägung nach § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB. Bestreitet der Vermieter den Krankheitsvortrag und tritt die Mieterin keinen Beweis an, ist das Sachverständigengutachten von Amts wegen einzuholen (§ 144 ZPO). Das Gericht wird dann klären, an welchen Erkrankungen die Mieterin konkret leidet, welchen Schweregrad die zu erwartenden Beeinträchtigungen erreichen, mit welcher Wahrscheinlichkeit sie eintreten und ob sich die Umzugsfolgen durch Unterstützung im Umfeld oder begleitende Behandlung mindern lassen (BGH, 22.05.2019 – VIII ZR 180/18). Gleichzeitig ist die Lebensplanung des Vermieters zu respektieren und darf nicht schematisch abgewertet werden.

Ergibt die Abwägung ein Übergewicht der Mieterbelange, bestimmt das Gericht die Fortsetzung des Mietverhältnisses. Ist absehbar, dass die härtebegründenden Umstände fortbestehen und ungewiss ist, wann sie wegfallen, kommt eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit in Betracht (§ 574a Absatz 2 Satz 2 BGB); andernfalls wird eine befristete Fortsetzung bestimmt, deren Verlängerung sich dann nach § 574c Absatz 1 BGB richtet. Unabhängig davon kann das Gericht im Räumungsurteil eine Räumungsfrist von höchstens einem Jahr gewähren (§ 721 Absatz 1 und 5 ZPO).

Hätte der Vermieter den Hinweis nach § 574b Absatz 2 Satz 2 BGB unterlassen, hätte die Mieterin den Widerspruch noch im ersten Termin des Räumungsrechtsstreits erklären können.

Quellen

• gesetze-im-internet.de – § 574 BGB (Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html A
• gesetze-im-internet.de – § 574a BGB (Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574a.html A
• gesetze-im-internet.de – § 574b BGB (Form und Frist des Widerspruchs): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574b.html A
• gesetze-im-internet.de – § 574c BGB (Weitere Fortsetzung des Mietverhältnisses bei unvorhergesehenen Umständen): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574c.html A
• gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters, Begründungserfordernis Absatz 3): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html A
• gesetze-im-internet.de – § 573a BGB (Erleichterte Kündigung des Vermieters): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html A
• gesetze-im-internet.de – §§ 187, 188 BGB (Fristbeginn und Fristende): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__187.html A
• gesetze-im-internet.de – § 144 ZPO (Anordnung der Begutachtung durch Sachverständige von Amts wegen): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__144.html A
• recht.bund.de – Viertes Gesetz zur Entlastung der Bürgerinnen und Bürger, der Wirtschaft sowie der Verwaltung von Bürokratie vom 23.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 323 (Artikel 14 Nummer 6: Textform in § 574b Absatz 1 Satz 1 BGB; Artikel 74 Absatz 1: Inkrafttreten), Regelungstext PDF: https://www.recht.bund.de/bgbl/1/2024/323/regelungstext.pdf?__blob=publicationFile&v=3 D
• gesetze-im-internet.de – § 549 BGB (Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften, Ausnahmen Absatz 2 und 3): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html A
• gesetze-im-internet.de – § 575a BGB (Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist beim Zeitmietvertrag, Absatz 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575a.html A
• gesetze-im-internet.de – § 569 BGB (Außerordentliche fristlose Kündigung aus wichtigem Grund, Schonfristzahlung Absatz 3 Nummer 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__569.html A
• gesetze-im-internet.de – § 126b BGB (Textform): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__126b.html A
• gesetze-im-internet.de – § 721 ZPO (Räumungsfrist): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__721.html A
• gesetze-im-internet.de – § 794a ZPO (Räumungsfrist bei Räumungsvergleich): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__794a.html A
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 180/18 (amtlicher Volltext, PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2018/VIII_ZR_180-18.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 22.05.2019 – VIII ZR 167/17 (Parallelentscheidung, amtlicher Volltext, PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2017/VIII_ZR_167-17.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
• Bundesgerichtshof – Pressemitteilung Nr. 068/2019 vom 22.05.2019 (Sachverhaltsaufklärung bei der Härtefallklausel): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2019/2019068.html A
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 01.07.2020 – VIII ZR 323/18 (Ausschluss des Fortsetzungsanspruchs, Schonfristzahlung, amtlicher Volltext, PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2018/VIII_ZR_323-18.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 15.03.2017 – VIII ZR 270/15 (Sachverständigenhilfe bei drohenden Gesundheitsgefahren, amtlicher Volltext, PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR_270-15.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 16.10.2013 – VIII ZR 57/13 (vom BGH in VIII ZR 180/18 bestätigte Vorentscheidung, amtlicher Volltext, PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2013/VIII_ZR__57-13.pdf?__blob=publicationFile&v=1 A

Änderungsverlauf

• 2026-08-25: Erstveröffentlichung. Normtext der §§ 549, 573, 573a, 574, 574a, 574b, 574c, 575a, 187, 188 BGB sowie der §§ 144, 721, 794a ZPO am 25.08.2026 im amtlichen Wortlaut von gesetze-im-internet.de entnommen. Leitsätze aus den amtlichen Volltext-PDF des Bundesgerichtshofs zu VIII ZR 180/18 (ECLI:DE:BGH:2019:220519UVIIIZR180.18.0, Leitsätze a bis f zu § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB sowie die Leitsätze zu § 574 Absatz 2 BGB, § 574a Absatz 2 BGB und § 144 ZPO) und VIII ZR 323/18 (ECLI:DE:BGH:2020:010720UVIIIZR323.18.0) sowie aus der BGH-Pressemitteilung Nr. 068/2019. Die Umstellung von Schriftform auf Textform in § 574b Absatz 1 Satz 1 BGB wurde anhand des Regelungstextes im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2024 I Nr. 323, Artikel 14 Nummer 6 und Artikel 74 Absatz 1) belegt. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Mietrecht-Agent"

Stand

• Stand: 2026-08-25
• Gültig ab: 2025-01-01 (Fassung des § 574b Absatz 1 Satz 1 BGB seit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz – Textform statt Schriftform; die Struktur der §§ 574 bis 574c BGB geht im Übrigen auf das Mietrechtsreformgesetz vom 01.09.2001 zurück)
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, Bundesgerichtshof, recht.bund.de/Bundesgesetzblatt)
• Lizenz: CC BY 4.0