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Kündigungssperrfrist nach Umwandlung in Wohnungseigentum (§ 577a BGB) – drei Jahre, Verlängerung auf bis zu zehn Jahre durch Landesverordnung

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-08-29 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Wird an einer bereits vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses Wohnungseigentum veräußert, kann sich der Erwerber nach § 577a Absatz 1 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung auf Eigenbedarf oder auf eine Verwertungskündigung berufen. Die Sperrfrist beginnt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs grundsätzlich mit der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch, nicht schon mit dem notariellen Kaufvertrag (BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, Rn. 29). Nach § 577a Absatz 2 BGB können die Landesregierungen die Frist für bestimmte Gebiete durch Rechtsverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängern – es gibt deshalb keine bundesweit einheitliche Sperrfrist, maßgeblich ist die Verordnung des jeweiligen Landes und die dort bezeichnete Gebietskulisse. Die Sperrfrist gilt nur für die Kündigungsgründe des § 573 Absatz 2 Nummer 2 und 3 BGB; eine Kündigung wegen schuldhafter Pflichtverletzung (Nummer 1) und die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund bleiben unberührt. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 577a Absatz 3 BGB).

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung) [gesetze-im-internet.de]
GrundtatbestandAn vermieteten Wohnräumen ist nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden [§ 577a Absatz 1 BGB]
Grundfristdrei Jahre seit der Veräußerung [§ 577a Absatz 1 BGB]
Gesperrte Kündigungsgründenur berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 (Eigenbedarf) oder Nummer 3 (angemessene wirtschaftliche Verwertung) [§ 577a Absatz 1 BGB]
Fristbeginngrundsätzlich mit der (erstmaligen) Veräußerung im Sinne der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch [BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, Rn. 29; ECLI:DE:BGH:2025:060825UVIIIZR161.24.0]
Verlängerung durch Landesrechtbis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist und diese Gebiete durch Rechtsverordnung bestimmt sind [§ 577a Absatz 2 Satz 1 BGB]
VerordnungsermächtigungDie Landesregierungen bestimmen Gebiete und Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren [§ 577a Absatz 2 Satz 2 BGB]
Beispiel einer LandesverordnungBayern: zehn Jahre in den in der Anlage aufgeführten Gemeinden [§ 1 Satz 2 Mieterschutzverordnung – MiSchuV vom 16.12.2025, GVBl. S. 718, BayRS 400-6-J]; die Verordnung tritt am 01.01.2026 in Kraft und mit Ablauf des 31.12.2029 außer Kraft [§ 2 MiSchuV]
Landesverordnung gerichtlich bestätigtDie Berliner Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013 (GVBl. S. 488), die die Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet auf zehn Jahre festlegte, ist wirksam [BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, amtlicher Leitsatz 1]
Erweiterung auf PersonengesellschaftenDie Kündigungsbeschränkung gilt entsprechend, wenn vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an eine Personengesellschaft oder an mehrere Erwerber veräußert oder zu deren Gunsten mit einem Recht belastet wird, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch entzogen wird [§ 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer 1 und 2 BGB]
Familien-Ausnahme in Absatz 1aAbsatz 1a Satz 1 gilt nicht, wenn die Gesellschafter oder Erwerber derselben Familie oder demselben Haushalt angehören oder vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist [§ 577a Absatz 1a Satz 2 BGB]
Reichweite der Familien-AusnahmeDie Ausnahme des Absatzes 1a Satz 2 ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des Absatzes 1 weder unmittelbar noch analog anwendbar und auch nicht teleologisch zu reduzieren [BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24, amtlicher Leitsatz 2; ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0]
Einbringung in eine Familien-GbRDie Einbringung vermieteten und überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB [BGH, 21.01.2026 – VIII ZR 247/24, amtlicher Leitsatz 1]
PersonenhandelsgesellschaftDie Veräußerung an eine GmbH & Co. KG löst die Sperrfrist des § 577a Absatz 1a Satz 1 Nummer 1 BGB nicht aus [BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, amtlicher Leitsatz 1]
Vorverlagerung des FristbeginnsWird nach einer Veräußerung oder Belastung im Sinne des Absatzes 1a Wohnungseigentum begründet, beginnt die Frist bereits mit dieser Veräußerung oder Belastung [§ 577a Absatz 2a BGB]; die Vorschrift setzt nicht voraus, dass der Erwerber des Wohnungseigentums selbst Gesellschafter oder Miteigentümer ist [BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, amtlicher Leitsatz 2]
Übertragung an bisherigen MiteigentümerEine die Sperrfrist auslösende Veräußerung liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Miteigentümer übertragen wird [BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, amtlicher Leitsatz 2]
Fortsetzung mit überlebendem MitmieterWar die Wohnung dem verstorbenen Mitmieter bei Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen und wird das Mietverhältnis nach § 563a Absatz 1 BGB mit dem überlebenden Mitmieter fortgesetzt, tritt dieser auch bezüglich des Kündigungsschutzes an dessen Stelle [BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, amtlicher Leitsatz 3]
AbdingbarkeitEine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam [§ 577a Absatz 3 BGB]
Verhältnis zum UmwandlungsverbotUnabhängig von der Sperrfrist kann die Begründung oder Teilung von Wohnungseigentum in Gebieten mit angespannten Wohnungsmärkten genehmigungspflichtig sein [§ 250 BauGB]; die Landesverordnung dazu muss spätestens mit Ablauf des 31.12.2030 außer Kraft treten [§ 250 Absatz 1 Satz 3 BauGB]

Geltungsbereich

§ 577a BGB knüpft an drei Voraussetzungen an, die kumulativ vorliegen müssen: Der Wohnraum war vermietet, das Wohnungseigentum wurde nach der Überlassung an den Mieter begründet, und das Wohnungseigentum wurde veräußert. Fehlt eines dieser Merkmale, greift die Sperrfrist des Absatzes 1 nicht. War das Wohnungseigentum also schon vor der Überlassung an den Mieter begründet, kauft der Erwerber von vornherein eine Eigentumswohnung und nicht eine erst später umgewandelte Mietwohnung – dann besteht keine Sperrfrist.

Die Vorschrift schützt den Mieter, indem sie dem Erwerber zwei Kündigungsgründe zeitweise entzieht. Der Erwerber tritt nach § 566 Absatz 1 BGB kraft Gesetzes in das Mietverhältnis ein (Kauf bricht nicht Miete); § 577a BGB verhindert, dass er dieses Mietverhältnis unmittelbar nach dem Erwerb mit Eigenbedarf oder Verwertungsinteresse beenden kann. Der Bundesgerichtshof beschreibt den Zweck als Schutz des Mieters vor dem erhöhten Kündigungsrisiko, das mit dem Erwerb umgewandelter Eigentumswohnungen insbesondere zur Befriedigung eigenen Wohnbedarfs verbunden ist (BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, Rn. 29 unter Verweis auf BT-Drucks. 11/6374, S. 5, und auf BGH, Urteil vom 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, Rn. 37).

Der Fristbeginn liegt nicht beim Kaufvertrag, sondern beim dinglichen Vollzug. Wörtlich heißt es in VIII ZR 161/24 unter Rn. 29: Die Kündigungssperrfrist beginnt demzufolge nach § 577a Absatz 1 BGB grundsätzlich mit der (erstmaligen) Veräußerung der in Wohnungseigentum umgewandelten Wohnräume im Sinne der Eintragung des Erwerbers der Eigentumswohnung im Grundbuch. In dem entschiedenen Fall lagen zwischen notariellem Kaufvertrag (23.02.2016) und Eintragung im Wohnungsgrundbuch (08.03.2017) mehr als ein Jahr – für den Ablauf der Sperrfrist zählte allein der spätere Zeitpunkt.

Föderalismus-Hinweis: Die Dauer der Sperrfrist ist kein bundeseinheitlicher Wert. § 577a Absatz 2 BGB setzt nur den Rahmen: drei Jahre als Grundfrist, bis zu zehn Jahre in besonders gefährdeten Gebieten. Welche Gemeinden oder Gemeindeteile das sind und wie lang die Frist dort konkret ist, bestimmt die Landesregierung durch Rechtsverordnung – jeweils für höchstens zehn Jahre. Es gibt deshalb kein bundesweites Verzeichnis, aus dem sich die Frist für eine konkrete Wohnung ablesen ließe; maßgeblich ist stets das aktuelle Landesrecht und die Anlage der jeweiligen Verordnung. Bayern etwa hat mit der Mieterschutzverordnung vom 16.12.2025 (GVBl. S. 718, BayRS 400-6-J) die Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 BGB in Verbindung mit § 577a Absatz 1 und 1a BGB auf zehn Jahre festgelegt, allerdings nur für die in der Anlage namentlich aufgeführten Gemeinden; die Verordnung gilt vom 01.01.2026 bis zum Ablauf des 31.12.2029. Für Berlin hat der Bundesgerichtshof die Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13.08.2013 (GVBl. S. 488), die die Sperrfrist für das gesamte Stadtgebiet auf zehn Jahre festlegte, ausdrücklich für wirksam erklärt (BGH, 22.06.2022 – VIII ZR 356/20, Leitsatz 1). Wer eine konkrete Frist ermitteln will, muss also die für den Belegenheitsort derzeit geltende Landesverordnung heranziehen.

Die Erweiterung auf Personengesellschaften und Erwerbermehrheiten

Der Grundtatbestand des Absatzes 1 setzt voraus, dass Wohnungseigentum begründet wurde. Damit ließ sich der Mieterschutz umgehen: Erwarb eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts das noch ungeteilte Hausgrundstück, konnte sie – nach der Rechtsprechung zum Eigenbedarf von Gesellschaftern – kündigen, ohne dass je eine Umwandlung stattgefunden hätte. Der Gesetzgeber hat darauf mit Wirkung zum 01.05.2013 mit den Absätzen 1a und 2a reagiert (dazu BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, Rn. 10, 30 mit Verweis auf BT-Drucks. 17/10485, S. 26).

Zwei aktuelle Entscheidungen des VIII. Zivilsenats grenzen diese Regelungen voneinander ab:

BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 161/24 (ECLI:DE:BGH:2025:060825UVIIIZR161.24.0). Eine GmbH & Co. KG hatte 2011/2012 das gesamte Anwesen erworben, es 2012 nach § 8 WEG aufgeteilt (Grundbuchvollzug 04.04.2013) und die Wohnung 2016 an die späteren Kläger verkauft, die im März 2017 eingetragen wurden. Die Eigenbedarfskündigung vom 02.09.2022 scheiterte an der zehnjährigen bayerischen Sperrfrist. Nach amtlichem Leitsatz 1 löst die Veräußerung an eine Personenhandelsgesellschaft die Sperrfrist des Absatzes 1a Satz 1 Nummer 1 nicht aus. Nach Leitsatz 2 lässt eine erstmalige Veräußerung nach Umwandlung ausnahmsweise die Frist des Absatzes 1 nicht beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch ungeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des Absatzes 1a nachfolgt; § 577a Absatz 2a BGB setzt dabei nicht voraus, dass der Erwerber des Wohnungseigentums selbst Gesellschafter oder Miteigentümer ist.

BGH, Urteil vom 21.01.2026 – VIII ZR 247/24 (ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0). Ein vermietender Alleineigentümer hatte den bereits überlassenen Wohnraum in eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingebracht, die aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestand. Nach amtlichem Leitsatz 1 ist das eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB. Nach Leitsatz 2 ist die Familien-Privilegierung des Absatzes 1a Satz 2 im Rahmen des Sperrfristtatbestands des Absatzes 1 weder unmittelbar noch analog anwendbar, und der Tatbestand ist auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren. Die Revision der Klägerin wurde zurückgewiesen.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Ein Mieter bewohnt seit 2015 eine Wohnung in einem Münchner Mehrfamilienhaus. Der Eigentümer teilt das Haus 2019 nach § 8 WEG in Wohnungseigentum auf. Am 10.03.2021 verkauft er die Wohnung notariell an eine Erwerberin; sie wird am 05.11.2021 im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Am 01.09.2026 kündigt sie wegen Eigenbedarfs.

Die Umwandlung erfolgte nach der Überlassung an den Mieter, und das Wohnungseigentum wurde veräußert – der Grundtatbestand des § 577a Absatz 1 BGB ist erfüllt. Die Sperrfrist beginnt mit der Eintragung der Erwerberin im Grundbuch am 05.11.2021, nicht mit dem Kaufvertrag vom 10.03.2021 (BGH, 06.08.2025 – VIII ZR 161/24, Rn. 29). Ohne Landesverordnung wäre die dreijährige Grundfrist am 05.11.2024 abgelaufen und die Kündigung insoweit möglich. München ist jedoch in der Anlage zur bayerischen Mieterschutzverordnung aufgeführt, und § 1 Satz 2 MiSchuV setzt die Frist nach § 577a Absatz 2 Satz 1 BGB auf zehn Jahre. Die Sperrfrist endet damit erst am 05.11.2031; die Eigenbedarfskündigung vom 01.09.2026 ist verfrüht. Das entspricht der Konstellation, die dem Urteil VIII ZR 161/24 zugrunde lag: Dort wurden die Erwerber im März 2017 eingetragen, die Kündigung vom 02.09.2022 lag innerhalb der zehnjährigen Frist, und die Räumungsklage blieb in zweiter und dritter Instanz erfolglos.

Zwei Abwandlungen:

Siehe auch

Quellen

Änderungsverlauf

Stand