Energieausweis bei Verkauf – Pflichten und Fristen (§ 80 GEG)
Kurzantwort
Wer eine Immobilie verkauft, muss einen gültigen Energieausweis besitzen; liegt keiner vor, ist er auszustellen (§ 80 Abs. 3 GEG). Der Verkäufer oder der beauftragte Immobilienmakler muss dem Kaufinteressenten den Ausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GEG). Findet keine Besichtigung statt, ist er unverzüglich, spätestens auf Verlangen, vorzulegen (§ 80 Abs. 4 Satz 3, 4). Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags ist der Ausweis (Original oder Kopie) an den Käufer zu übergeben (§ 80 Abs. 4 Satz 5). Verstöße gegen die Vorlage- oder Übergabepflicht sind Ordnungswidrigkeiten und können mit einem Bußgeld bis 10.000 € geahndet werden (§ 108 GEG).
Kernfakten
| Punkt | Wert |
|---|---|
| Rechtsgrundlage | GEG §§ 79, 80, 87, 108 |
| Pflicht bei Verkauf | gültiger Energieausweis muss vorliegen, sonst Ausstellung [§ 80 Abs. 3 Satz 1 GEG] |
| Vorlage spätestens | bei der Besichtigung, unaufgefordert [§ 80 Abs. 4 Satz 1 GEG] |
| Ohne Besichtigung | unverzüglich vorlegen, spätestens auf Verlangen [§ 80 Abs. 4 Satz 3 u. 4 GEG] |
| Form der Vorlage | Original oder Kopie; Aushang/Auslegen bei Besichtigung genügt [§ 80 Abs. 4 Satz 2 GEG] |
| Übergabe an Käufer | unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags [§ 80 Abs. 4 Satz 5 GEG] |
| Beratungsgespräch | Wohngebäude mit höchstens 2 Wohnungen, wenn unentgeltlich angeboten [§ 80 Abs. 4 Satz 6 GEG] |
| Pflichtangaben Immobilienanzeige | Art, Endenergiebedarf/-verbrauch, Energieträger Heizung, Baujahr, Energieeffizienzklasse [§ 87 Abs. 1 GEG] |
| Bußgeld Vorlage/Übergabe | bis 10.000 € [§ 108 Abs. 1 Nr. 24, 25 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 GEG] |
| Bußgeld fehlende Anzeigenangabe | bis 10.000 € [§ 108 Abs. 1 Nr. 27 i.V.m. Abs. 2 Nr. 2 GEG] |
| Gültigkeitsdauer eines Ausweises | 10 Jahre [§ 79 Abs. 3 GEG] |
| Ausgenommen | kleine Gebäude bis 50 m² Nutzfläche, Baudenkmäler [§ 79 GEG] |
Geltungsbereich
Die Vorlage- und Übergabepflichten gelten, wenn ein mit einem Gebäude bebautes Grundstück oder Wohnungs- bzw. Teileigentum verkauft oder ein Erbbaurecht an einem bebauten Grundstück begründet oder übertragen wird (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GEG). Verantwortlich ist der Verkäufer; ist ein Immobilienmakler mit der Vermarktung betraut, treffen ihn die Vorlage- und Übergabepflichten gleichermaßen (§ 80 Abs. 4 GEG). Liegt für das Gebäude bereits ein gültiger Energieausweis vor, muss kein neuer erstellt werden; andernfalls ist er rechtzeitig vor der Vermarktung auszustellen (§ 80 Abs. 3 Satz 1 GEG).
Ablauf und Fristen im Verkauf
Der zeitliche Ablauf beim Verkauf ist gestuft (§ 80 Abs. 4 GEG):
- Bei der Besichtigung: Der Verkäufer oder Makler legt dem potenziellen Käufer den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vor (Satz 1). Es genügt, den Ausweis während der Besichtigung deutlich sichtbar auszuhängen oder auszulegen (Satz 2).
- Ohne Besichtigung: Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis oder eine Kopie dem Interessenten unverzüglich vorzulegen (Satz 3); spätestens auf dessen Aufforderung ist er unverzüglich vorzulegen (Satz 4).
- Nach Vertragsschluss: Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrags übergibt der Verkäufer oder Makler dem Käufer den Energieausweis oder eine Kopie (Satz 5). Damit geht der Ausweis dauerhaft in den Besitz des Käufers über.
- Beratungsgespräch: Beim Verkauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen hat der Käufer nach Übergabe ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer nach § 88 GEG ausstellungsberechtigten Person zu führen – allerdings nur, wenn ein solches Gespräch als Einzelleistung unentgeltlich angeboten wird (Satz 6).
Pflichtangaben schon in der Immobilienanzeige
Wird vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien (z. B. Online-Portal, Zeitung) geschaltet und liegt zu diesem Zeitpunkt bereits ein Energieausweis vor, muss die Anzeige folgende Pflichtangaben aus dem Ausweis enthalten (§ 87 Abs. 1 GEG): die Art des Ausweises (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), den Wert des Endenergiebedarfs bzw. -verbrauchs, die wesentlichen Energieträger der Heizung sowie – bei Wohngebäuden – das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Verantwortlich ist, wer die Veröffentlichung der Anzeige verantwortet (Verkäufer oder Makler).
Häufige Fehler und Missverständnisse
- „Der Ausweis reicht zum Notartermin." Falsch. Die Vorlagepflicht greift bereits bei der Besichtigung, nicht erst beim Kaufvertrag (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GEG).
- „Ich zeige den Ausweis nur, wenn danach gefragt wird." Beim Verkauf ist er unaufgefordert vorzulegen; das bloße Vorhalten auf Nachfrage genügt nur, wenn keine Besichtigung stattfindet (§ 80 Abs. 4 Satz 1, 4 GEG).
- „Eine Kopie reicht nicht." Doch – sowohl für die Vorlage als auch für die Übergabe an den Käufer genügt ausdrücklich eine Kopie (§ 80 Abs. 4 Satz 1 und 5 GEG).
- „Beim Privatverkauf ohne Makler gibt es keine Pflicht." Die Pflichten treffen den Verkäufer unmittelbar, auch ohne Makler (§ 80 Abs. 4 GEG).
- „Ein Verstoß bleibt folgenlos." Nicht vorgelegte, unvollständige oder verspätet übergebene Ausweise sowie fehlende Pflichtangaben in der Anzeige sind Ordnungswidrigkeiten mit Bußgeld bis 10.000 € (§ 108 GEG).
Beispiel
Eine Eigentümerin verkauft ihr freistehendes Einfamilienhaus (eine Wohnung) über ein Online-Portal. Da bereits ein 2019 ausgestellter Verbrauchsausweis vorliegt (gültig bis 2029), muss sie keinen neuen erstellen lassen. In der Online-Anzeige gibt sie Ausweisart, Endenergieverbrauch, Energieträger (Gas), Baujahr und Effizienzklasse an (§ 87 GEG). Beim ersten Besichtigungstermin legt sie den Ausweis dem Interessenten unaufgefordert vor (§ 80 Abs. 4 Satz 1 GEG). Nach der notariellen Beurkundung übergibt sie ihm eine Kopie des Ausweises (§ 80 Abs. 4 Satz 5 GEG). Weil es sich um ein Wohngebäude mit nur einer Wohnung handelt, ist – sofern kostenlos angeboten – ein informatorisches Beratungsgespräch vorgesehen (§ 80 Abs. 4 Satz 6 GEG).
Quellen
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 80 – Ausstellung und Verwendung von Energieausweisen: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__80.html
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 87 – Pflichtangaben in einer Immobilienanzeige: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__87.html
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 108 – Bußgeldvorschriften: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__108.html
- Gebäudeenergiegesetz (GEG) § 79 – Grundsätze des Energieausweises: https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__79.html
Siehe auch
- Energieausweis-Pflicht in Deutschland
- Bedarfsausweis vs. Verbrauchsausweis – wann welcher?
- GEG § 80 – Inhalt und Form des Energieausweises
Änderungsverlauf
- 2026-07-23: Erstveröffentlichung. Quellen § 80/§ 87/§ 108/§ 79 GEG gegen gesetze-im-internet.de geprüft (Fassung zuletzt geändert 09.01.2026), alle URLs auf HTTP 200 getestet. | change_type=initial_publication reviewed_by="Andreas Warkentin" field="topic_lifecycle" new="published"
Stand
- Stand: 2026-07-23
- Gültig ab: 2024-01-01 (GEG-Fassung 2024, zuletzt geändert 09.01.2026)
- Status: aktuell
- Quellenautorität: A (Gesetzestext gesetze-im-internet.de)
- Lizenz: CC BY 4.0