Gibt es Ausnahmen bei Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB)?

§ 650u Abs. 2 BGB – die sieben ausgeschlossenen Vorschriften. Der Katalog ist abschließend formuliert („Keine Anwendung finden …") und wirkt in beide Richtungen: § 648 BGB – der Besteller kann den Vertrag nicht jederzeit frei kündigen. § 648a BGB – die Kündigung aus wichtigem Grund nach Werkvertragsrecht ist ausgeschlossen.

Welche häufigen Fehler gibt es bei Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB)?

Den Bauträgervertrag für einen Kaufvertrag halten. Nur der Anspruch auf Eigentums- oder Erbbaurechtsübertragung folgt dem Kaufrecht (§ 650u Abs. 1 Satz 3 BGB). Baumängel werden nach Werkvertragsrecht abgewickelt (Satz 2) – mit Abnahme nach § 640 BGB, den Mängelrechten des § 634 BGB und fünf Jahren Verjährung ab Abnahme nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB.

Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB) – anwendbares Recht, ausgeschlossene Vorschriften und die Sieben-Raten-Regel In Kraft

Q: Was regelt Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB) – anwendbares Recht, ausgeschlossene Vorschriften und die Sieben-Raten-Regel?

Ein Bauträgervertrag ist nach § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat und zugleich die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das Eigentum am Grundstück zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu bestellen oder zu übertragen.

Q: Für wen gilt Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB)?

Wer ist betroffen. Der Bauträgervertrag ist der Standardvertrag beim Erwerb einer neu gebauten Eigentumswohnung oder eines schlüsselfertigen Hauses vom Bauträger, außerdem beim Erwerb einer sanierten Altbauwohnung, wenn der Verkäufer zugleich den Umbau schuldet. Entscheidend ist allein die Kombination der beiden Pflichten aus § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB: Bauleistung und Verschaffung des Grundstückseigentums bzw.

Q: Wie sieht ein Praxisbeispiel für Bauträgervertrag (§§ 650u, 650v BGB) aus?

Ein Erwerberpaar kauft vom Bauträger eine Neubauwohnung. Vertragssumme: 480.000 €, Übertragung des Grundstücksmiteigentums (kein Erbbaurecht), notariell beurkundet. Der Bauträger arbeitet ohne Bürgschaft nach § 7 MaBV, also nach dem Ratenmodell. Erste Rate. Nach Beginn der Erdarbeiten und bei Vorliegen aller Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV: 30 % von 480.000 € = 144.000 € (§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV).

Kurzantwort Ein **Bauträgervertrag** ist nach **§ 650u Abs. 1 Satz 1 BGB** ein Vertrag, der die Errichtung oder den Umbau eines Hauses oder eines vergleichbaren Bauwerks zum Gegenstand hat **und zugleich** die Verpflichtung des Unternehmers enthält, dem Besteller das **Eigentum am Grundstück** zu übertragen oder ein **Erbbaurecht** zu bestellen oder zu übertragen. Er ist damit ein **Doppelvertrag**: Für die Errichtung oder den Umbau gilt nach Satz 2 das **Werkvertragsrecht** (Untertitel 1, §§ 631 ff. BGB), für den Anspruch auf Eigentums- oder Erbbaurechtsübertragung nach Satz 3 das **Kaufrecht**. **§ 650u Abs. 2 BGB** nimmt davon abschließend sieben Vorschriften aus – **§§ 648, 648a, 650b bis 650e, 650k Abs. 1 sowie §§ 650l und 650m Abs. 1**. Abschlagszahlungen darf der Bauträger nach **§ 650v BGB** nur verlangen, **soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind** – das ist die **AbschlagsV**, die auf **§ 3 Abs. 2 der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)** verweist: höchstens **sieben Teilbeträge**, zusammengesetzt aus einem festen Katalog von **13 Vomhundertsätzen**.

Kernfakten

Punkt	Wert
Regelungsort	§§ 650u, 650v BGB, Buch 2, Abschnitt 8, Titel 9, Untertitel 3 „Bauträgervertrag" [gesetze-im-internet.de, BGB-Inhaltsübersicht]
Legaldefinition	Errichtung oder Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks und zugleich Verpflichtung zur Übertragung des Grundstückseigentums bzw. zur Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts [§ 650u Abs. 1 Satz 1 BGB]
Recht für den Bauteil	Vorschriften des Untertitels 1 (Werkvertrag, §§ 631–650o BGB), soweit sich aus §§ 650u, 650v nichts anderes ergibt [§ 650u Abs. 1 Satz 2 BGB]
Recht für den Grundstücksteil	Vorschriften über den Kauf [§ 650u Abs. 1 Satz 3 BGB]
Ausgeschlossene Vorschriften	§ 648 (freie Kündigung), § 648a (Kündigung aus wichtigem Grund), §§ 650b bis 650e (Anordnungsrecht, Vergütungsanpassung, einstweilige Verfügung, Sicherungshypothek), § 650k Abs. 1 (Baubeschreibung wird Vertragsinhalt), § 650l (Widerrufsrecht), § 650m Abs. 1 (90-Prozent-Deckel) [§ 650u Abs. 2 BGB]
Nicht ausgeschlossen	u. a. § 640 (Abnahme), § 634a (Verjährung), § 650f (Bauhandwerkersicherung), § 650g (Zustandsfeststellung, Schlussrechnung), §§ 650i, 650j, § 650k Abs. 2 und 3, § 650n, § 650o [Umkehrschluss aus § 650u Abs. 2 BGB]
Abschlagszahlungen	nur, soweit sie gemäß einer Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB vereinbart sind [§ 650v BGB]
Diese Verordnung	Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen (AbschlagsV) vom 23. Mai 2001 (BGBl. I S. 981), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 28. April 2017 (BGBl. I S. 969) [AbschlagsV, Vollzitat der Gesamtausgabe]
Verweisungskette	AbschlagsV § 1 Satz 1 → § 3 Abs. 2 MaBV (Ratenkatalog) unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV (Sicherungsvoraussetzungen) [§ 1 Satz 1 AbschlagsV]
Höchstzahl der Raten	bis zu sieben Teilbeträge entsprechend dem Bauablauf [§ 3 Abs. 2 Satz 1 MaBV]
Erste Rate	30 vom Hundert der Vertragssumme bei Eigentumsübertragung, 20 vom Hundert bei Erbbaurecht – jeweils nach Beginn der Erdarbeiten [§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV]
Restlicher Katalog	zwölf Vomhundertsätze der restlichen Vertragssumme, in der Summe 100 [§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV]
Letzte Rate	5 vom Hundert nach vollständiger Fertigstellung [§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 letzter Spiegelstrich MaBV]
Nicht anfallende Leistungen	der jeweilige Vomhundertsatz wird anteilig auf die übrigen Raten verteilt [§ 3 Abs. 2 Satz 3 MaBV]
Fertigstellungssicherheit	§ 650m Abs. 2 und 3 BGB findet Anwendung – 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung bei der ersten Abschlagszahlung, weitere 5 Prozent des Mehrbetrags bei einer Erhöhung um mehr als 10 Prozent [§ 1 Satz 3 AbschlagsV; § 650m Abs. 2 BGB]
Alternative zum Ratenmodell	Abweichung von § 3 Abs. 1 und 2 MaBV unter den Voraussetzungen des § 7 MaBV – also gegen Sicherheitsleistung für alle Rückgewähr- und Auszahlungsansprüche [§ 1 Satz 2 AbschlagsV; § 7 Abs. 1 MaBV]
Formzwang	notarielle Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, weil die Verpflichtung zur Eigentumsübertragung an einem Grundstück enthalten ist [§ 311b Abs. 1 Satz 1 BGB]
Kein Widerrufsrecht	doppelt ausgeschlossen: nach § 650l Satz 1 Halbsatz 2 BGB bei notarieller Beurkundung, zusätzlich nach § 650u Abs. 2 BGB [§§ 650l, 650u Abs. 2 BGB]
Mängelverjährung Bauteil	fünf Jahre ab Abnahme bei einem Bauwerk [§ 634a Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 BGB]
Unabdingbarkeit der MaBV-Pflichten	der Gewerbetreibende darf seine Pflichten aus den §§ 2 bis 8 MaBV weder ausschließen noch beschränken [§ 12 MaBV]
Sanktion	Verstoß gegen § 3 MaBV ist Ordnungswidrigkeit nach § 144 Abs. 2 Nr. 6 GewO – Geldbuße bis zu 5.000 Euro [§ 18 Abs. 1 Nr. 3 MaBV; § 144 Abs. 2 Nr. 6, Abs. 4 GewO]
Zeitliche Anwendung	§§ 650u, 650v BGB gelten für Schuldverhältnisse, die ab dem 1. Januar 2018 entstanden sind [Art. 229 § 39 EGBGB; BT-Drs. 18/11437, Begründung zu Artikel 10]
Stand der MaBV	zuletzt geändert durch Artikel 2 der Verordnung vom 28. Juli 2026 (BGBl. 2026 I Nr. 229) – die Änderung betrifft §§ 2, 4 und 16, nicht § 3 oder § 7 [MaBV-Gesamtausgabe, Fußnotenblock]

Geltungsbereich

Wer ist betroffen. Der Bauträgervertrag ist der Standardvertrag beim Erwerb einer neu gebauten Eigentumswohnung oder eines schlüsselfertigen Hauses vom Bauträger, außerdem beim Erwerb einer sanierten Altbauwohnung, wenn der Verkäufer zugleich den Umbau schuldet. Entscheidend ist allein die Kombination der beiden Pflichten aus § 650u Abs. 1 Satz 1 BGB: Bauleistung und Verschaffung des Grundstückseigentums bzw. des Erbbaurechts. Fehlt eine der beiden, liegt kein Bauträgervertrag vor – wer nur baut, schließt einen Bau- oder Verbraucherbauvertrag; wer nur ein fertiges Grundstück verkauft, schließt einen Grundstückskaufvertrag.

Die Doppelnatur ist die zentrale Weichenstellung. § 650u Abs. 1 Satz 2 BGB ordnet für Errichtung und Umbau die Anwendung des gesamten Untertitels 1 an – also der §§ 631 bis 650o BGB einschließlich des Bauvertragskapitels und des Verbraucherbauvertragskapitels. Satz 3 unterstellt den Anspruch auf Eigentums- oder Erbbaurechtsübertragung dagegen dem Kaufrecht. Praktisch heißt das: Baumängel werden nach Werkvertragsrecht abgewickelt, nicht nach Kaufrecht. Der Erwerber hat also die Mängelrechte des § 634 BGB, die Abnahme nach § 640 BGB und die fünfjährige Verjährung des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB ab Abnahme.

Zwei Ebenen: BGB und Gewerberecht. Die §§ 650u, 650v BGB regeln das Vertragsverhältnis. Davon zu trennen ist das öffentlich-rechtliche Sicherungsregime: Wer gewerbsmäßig Bauvorhaben „als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung" vorbereitet oder durchführt und dazu Vermögenswerte von Erwerbern verwendet, braucht nach § 34c Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a GewO eine Erlaubnis und unterliegt der MaBV. § 650v BGB verzahnt beide Ebenen, indem er die zivilrechtliche Zulässigkeit von Abschlagszahlungen an die Verordnung bindet.

Zeitliche Anwendung. Die §§ 650u, 650v BGB wurden durch das Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts vom 28. April 2017 (BGBl. I S. 969) eingefügt; nach der Begründung zu Artikel 10 des Gesetzentwurfs traten die BGB-Änderungen am 1. Januar 2018 in Kraft (BT-Drs. 18/11437). Für Schuldverhältnisse, die vor diesem Tag entstanden sind, gelten nach Art. 229 § 39 EGBGB das BGB und die AbschlagsV in der bis dahin geltenden Fassung.

Die Sieben-Raten-Regel des § 3 Abs. 2 MaBV

§ 650v BGB enthält selbst keine Zahlen. Er verweist auf die AbschlagsV, und deren § 1 Satz 1 verweist weiter auf § 3 Abs. 2 MaBV. Dort steht der Ratenkatalog: Der Bauträger darf Vermögenswerte „in bis zu sieben Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf" entgegennehmen; die Teilbeträge können aus den nachfolgenden Vomhundertsätzen zusammengesetzt werden.

Erste Stufe – nach Beginn der Erdarbeiten (§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV):

| Fall | Anteil der Vertragssumme | |---|---| | Übertragung des Grundstückseigentums | 30 vom Hundert | | Bestellung oder Übertragung eines Erbbaurechts | 20 vom Hundert |

Zweite Stufe – zwölf Sätze von der restlichen Vertragssumme (§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV):

| Bautenstand | Anteil der Restsumme | |---|---| | Rohbaufertigstellung, einschließlich Zimmererarbeiten | 40 % | | Herstellung der Dachflächen und Dachrinnen | 8 % | | Rohinstallation der Heizungsanlagen | 3 % | | Rohinstallation der Sanitäranlagen | 3 % | | Rohinstallation der Elektroanlagen | 3 % | | Fenstereinbau, einschließlich der Verglasung | 10 % | | Innenputz, ausgenommen Beiputzarbeiten | 6 % | | Estrich | 3 % | | Fliesenarbeiten im Sanitärbereich | 4 % | | nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe | 12 % | | Fassadenarbeiten | 3 % | | nach vollständiger Fertigstellung | 5 % |

Die zwölf Sätze ergeben zusammen 100 Prozent der restlichen Vertragssumme. Sieben Raten, dreizehn Positionen – das ist kein Widerspruch: Der Katalog ist ein Baukasten, aus dem höchstens sieben Zahlungszeitpunkte gebildet werden dürfen; mehrere Positionen werden also zu einer Rate zusammengefasst.

Entfallende Leistungen. Fallen einzelne der in Satz 2 Nr. 2 genannten Leistungen nicht an, wird der jeweilige Vomhundertsatz anteilig auf die übrigen Raten verteilt (§ 3 Abs. 2 Satz 3 MaBV). Der Bauträger verliert den Betrag also nicht, er wandert in die anderen Raten.

Altbau. Betrifft das Bauvorhaben einen Altbau, gelten die Sätze 1 und 2 entsprechend mit der Maßgabe, dass der danach zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV entgegengenommen werden kann (§ 3 Abs. 2 Satz 4 MaBV).

Nutzungsverhältnis statt Eigentumserwerb. Soll kein Eigentum übertragen, sondern ein Nutzungsverhältnis begründet werden, darf der Gewerbetreibende 20 vom Hundert der Vertragssumme nach Vertragsabschluss entgegennehmen; im Übrigen gelten § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 4 sowie Abs. 2 entsprechend (§ 3 Abs. 3 MaBV).

Die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV müssen vor jeder Entgegennahme erfüllt sein – der Ratenkatalog gilt nur „in den Fällen des Absatzes 1". Verlangt sind kumulativ: (1) Rechtswirksamkeit des Vertrags samt der für seinen Vollzug erforderlichen Genehmigungen, bestätigt durch schriftliche Mitteilung des Notars, und keine vertraglichen Rücktrittsrechte des Gewerbetreibenden; (2) eine Vormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch, bei Wohnungs- oder Teileigentum zusätzlich der Grundbuchvollzug der Rechtsbegründung; (3) gesicherte Freistellung des Vertragsobjekts von allen vorrangigen oder gleichrangigen, nicht zu übernehmenden Grundpfandrechten – auch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird; (4) erteilte Baugenehmigung oder, wo eine solche nicht vorgesehen ist, eine behördliche bzw. hilfsweise eine Bestätigung des Gewerbetreibenden, nach deren Eingang beim Auftraggeber mindestens ein Monat vergangen sein muss.

Ausnahmen

§ 650u Abs. 2 BGB – die sieben ausgeschlossenen Vorschriften. Der Katalog ist abschließend formuliert („Keine Anwendung finden …") und wirkt in beide Richtungen:

§ 648 BGB – der Besteller kann den Vertrag nicht jederzeit frei kündigen.
§ 648a BGB – die Kündigung aus wichtigem Grund nach Werkvertragsrecht ist ausgeschlossen.
§§ 650b, 650c BGB – kein Anordnungsrecht des Bestellers und keine Vergütungsanpassung nach dem Bauvertragsmodell. Änderungswünsche müssen vertraglich vereinbart werden.
§ 650d BGB – keine erleichterte einstweilige Verfügung über Anordnungsstreitigkeiten.
§ 650e BGB – keine Bauunternehmer-Sicherungshypothek. Das ist systematisch folgerichtig: § 650e BGB setzt ein Baugrundstück des Bestellers voraus, beim Bauträgervertrag gehört es zunächst dem Unternehmer.
§ 650k Abs. 1 BGB – die Angaben der vorvertraglichen Baubeschreibung werden nicht kraft Gesetzes Vertragsinhalt. Die Absätze 2 und 3 des § 650k BGB bleiben dagegen anwendbar: die Auslegungsregel zu Lasten des Unternehmers und die Pflicht zu verbindlichen Angaben über Fertigstellungszeitpunkt oder Bauzeit.
§ 650l BGB – kein Widerrufsrecht. Es liefe ohnehin leer, weil § 650l Satz 1 das Widerrufsrecht schon dann entfallen lässt, wenn der Vertrag notariell beurkundet wurde – und das ist beim Bauträgervertrag nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB zwingend.
§ 650m Abs. 1 BGB – der 90-Prozent-Deckel für Abschlagszahlungen gilt nicht; an seine Stelle tritt der Ratenkatalog der MaBV, dessen letzte Rate von 5 Prozent erst nach vollständiger Fertigstellung fällig wird.

Bauhandwerkersicherung: nur bei Verbrauchern ausgeschlossen. § 650f BGB steht nicht im Ausschlusskatalog des § 650u Abs. 2 BGB. Ob der Unternehmer sie verlangen kann, entscheidet deshalb allein § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB – und der setzt voraus, dass der Besteller Verbraucher ist. Bei einem gewerblichen Erwerber bleibt die Bauhandwerkersicherung anwendbar.

§ 7 MaBV – der Weg an den Raten vorbei. § 1 Satz 2 AbschlagsV erlaubt ausdrücklich, den Besteller abweichend von § 3 Abs. 1 und 2 MaBV zu Abschlagszahlungen zu verpflichten, wenn die Voraussetzungen des § 7 MaBV vorliegen. Nach § 7 Abs. 1 Satz 1 MaBV ist der Bauträger von den Pflichten des § 3 Abs. 1 und 2, des § 4 Abs. 1 und der §§ 5 und 6 MaBV freigestellt, sofern er Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Auftraggebers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte geleistet hat. Diese Sicherheit ist aufrechtzuerhalten, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt und das Vertragsobjekt vollständig fertiggestellt ist (§ 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV). In der Praxis ist das die bekannte Bürgschaft „nach § 7 MaBV", gegen die der gesamte Kaufpreis im Voraus fließen darf.

§ 7 Abs. 2 MaBV – Verzicht nur für zwei Erwerbergruppen. Der Bauträger ist von den Pflichten des Absatzes 1 Satz 1 auch dann freigestellt, wenn der Auftraggeber eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein öffentlich-rechtliches Sondervermögen oder ein im Handels- oder Genossenschaftsregister eingetragener Kaufmann ist und in gesonderter Urkunde auf die Anwendung verzichtet. Beim Kaufmann muss sich der Bauträger die Kaufmannseigenschaft durch einen Registerauszug nachweisen lassen. Für private Erwerber gibt es diesen Verzichtsweg nicht.

Übergangsrecht der AbschlagsV. Die Verordnung ist auch auf Verträge anzuwenden, die zwischen dem 1. Mai 2000 und dem 29. Mai 2001 geschlossen wurden, soweit nicht bereits ein rechtskräftiges Urteil oder ein verbindlicher Vergleich vorliegt (§ 2 AbschlagsV). In der seit dem 1. Januar 2009 geltenden Fassung ist sie nur auf seit diesem Tag entstandene Schuldverhältnisse anzuwenden (§ 2a AbschlagsV).

Häufige Fehler

Den Bauträgervertrag für einen Kaufvertrag halten. Nur der Anspruch auf Eigentums- oder Erbbaurechtsübertragung folgt dem Kaufrecht (§ 650u Abs. 1 Satz 3 BGB). Baumängel werden nach Werkvertragsrecht abgewickelt (Satz 2) – mit Abnahme nach § 640 BGB, den Mängelrechten des § 634 BGB und fünf Jahren Verjährung ab Abnahme nach § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB.
Annehmen, beim Bauträgervertrag gelte der 90-Prozent-Deckel des § 650m Abs. 1 BGB. Genau diese Vorschrift ist in § 650u Abs. 2 BGB ausgeschlossen. Der Ratenkatalog der MaBV führt bis 100 Prozent – gesichert wird der Erwerber stattdessen über die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV und die Schlussrate von 5 Prozent nach vollständiger Fertigstellung.
Die 5-Prozent-Fertigstellungssicherheit übersehen. § 1 Satz 3 AbschlagsV ordnet ausdrücklich an, dass § 650m Abs. 2 und 3 BGB Anwendung findet. Ausgeschlossen ist nur Absatz 1. Die Sicherheit von 5 Prozent der vereinbarten Gesamtvergütung bei der ersten Abschlagszahlung – und weiteren 5 Prozent des Mehrbetrags, wenn sich die Vergütung um mehr als 10 Prozent erhöht – bleibt also bestehen.
„Sieben Raten" mit „sieben Positionen" gleichsetzen. § 3 Abs. 2 MaBV nennt eine Eingangsrate und zwölf weitere Vomhundertsätze, begrenzt aber die Zahl der Teilbeträge auf sieben. Ein Zahlungsplan mit dreizehn Zahlungszeitpunkten ist daher unzulässig, ein Plan mit sieben Raten aus zusammengefassten Positionen zulässig.
Die Prozentsätze der zweiten Stufe auf die Gesamtsumme beziehen. Bezugsgröße der zwölf Sätze ist nach dem Wortlaut die restliche Vertragssumme, also die Vertragssumme nach Abzug der ersten Rate von 30 bzw. 20 Prozent.
Ein Widerrufsrecht erwarten. § 650l BGB ist doppelt ausgeschlossen – durch seinen eigenen Wortlaut bei notarieller Beurkundung und durch § 650u Abs. 2 BGB. Die Schutzfunktion übernimmt die notarielle Beurkundung nach § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB samt der Amtspflichten des Notars.
Auf ein Anordnungsrecht nach § 650b BGB vertrauen. Sonderwünsche lassen sich beim Bauträgervertrag nicht einseitig anordnen: §§ 650b bis 650e BGB sind ausgeschlossen. Wer Änderungen will, braucht eine Vereinbarung.
Glauben, der Bauträger könne die MaBV-Pflichten vertraglich abbedingen. § 12 MaBV verbietet, die Pflichten aus den §§ 2 bis 8 MaBV durch vertragliche Vereinbarung auszuschließen oder zu beschränken. Ein Verstoß gegen § 3 MaBV ist zudem eine Ordnungswidrigkeit (§ 18 Abs. 1 Nr. 3 MaBV) mit einer Geldbuße bis zu 5.000 Euro (§ 144 Abs. 2 Nr. 6, Abs. 4 GewO).
Die Bauhandwerkersicherung pauschal für ausgeschlossen halten. § 650f BGB fehlt im Katalog des § 650u Abs. 2 BGB. Ausgeschlossen ist sie erst über § 650f Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BGB – und nur, wenn der Besteller Verbraucher ist.
Bei einem Altvertrag mit der heutigen Fassung arbeiten. Art. 229 § 39 EGBGB schreibt für vor dem 1. Januar 2018 entstandene Schuldverhältnisse ausdrücklich die alte Fassung des BGB und der AbschlagsV vor.

Beispiel

Ein Erwerberpaar kauft vom Bauträger eine Neubauwohnung. Vertragssumme: 480.000 €, Übertragung des Grundstücksmiteigentums (kein Erbbaurecht), notariell beurkundet. Der Bauträger arbeitet ohne Bürgschaft nach § 7 MaBV, also nach dem Ratenmodell.

Erste Rate. Nach Beginn der Erdarbeiten und bei Vorliegen aller Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV: 30 % von 480.000 € = 144.000 € (§ 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 MaBV).
Restliche Vertragssumme. 480.000 € − 144.000 € = 336.000 €. Auf diesen Betrag beziehen sich alle weiteren Vomhundertsätze.
Rohbaufertigstellung einschließlich Zimmererarbeiten: 40 % von 336.000 € = 134.400 €.
Zusammengefasste Rate aus Dachflächen und Dachrinnen (8 %), Rohinstallation Heizung (3 %), Sanitär (3 %) und Elektro (3 %) = 17 % von 336.000 € = 57.120 €. Vier Katalogpositionen, eine Rate – so bleibt die Grenze von sieben Teilbeträgen eingehalten.
Bezugsfertigkeit. 12 % von 336.000 € = 40.320 €, fällig Zug um Zug gegen Besitzübergabe.
Schlussrate. 5 % von 336.000 € = 16.800 €, erst nach vollständiger Fertigstellung.
Fertigstellungssicherheit. Bei der ersten Abschlagszahlung sind den Erwerbern 5 % der vereinbarten Gesamtvergütung = 24.000 € als Sicherheit für die rechtzeitige, im Wesentlichen mangelfreie Herstellung zu leisten (§ 1 Satz 3 AbschlagsV i. V. m. § 650m Abs. 2 Satz 1 BGB); auf Verlangen des Unternehmers geschieht das durch Einbehalt (§ 650m Abs. 2 Satz 3 BGB), alternativ durch Garantie oder Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers (§ 650m Abs. 3 BGB).
Nachtrag. Vereinbaren die Parteien Sonderwünsche, die die Vergütung um mehr als 10 % erhöhen, ist bei der nächsten Abschlagszahlung eine weitere Sicherheit von 5 % des zusätzlichen Vergütungsanspruchs zu leisten (§ 650m Abs. 2 Satz 2 BGB). Ein einseitiges Anordnungsrecht haben die Erwerber nicht – §§ 650b, 650c BGB sind nach § 650u Abs. 2 BGB ausgeschlossen.
Mängel. Zeigt sich zwei Jahre nach der Abnahme ein Feuchteschaden am Kellermauerwerk, gilt die fünfjährige Verjährung des § 634a Abs. 1 Nr. 2 BGB ab Abnahme – Werkvertragsrecht, nicht Kaufrecht.
Variante Erbbaurecht. Wäre statt Grundstückseigentum ein Erbbaurecht bestellt worden, betrüge die erste Rate nur 20 % = 96.000 €; die restliche Vertragssumme stiege entsprechend auf 384.000 €.
Variante Bürgschaft nach § 7 MaBV. Stellt der Bauträger eine Sicherheit für alle Rückgewähr- und Auszahlungsansprüche, darf abweichend von § 3 Abs. 1 und 2 MaBV gezahlt werden (§ 1 Satz 2 AbschlagsV) – die Sicherheit muss aber bestehen bleiben, bis die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt sind und das Objekt vollständig fertiggestellt ist (§ 7 Abs. 1 Satz 3 MaBV).

Der Sachverhalt ist konstruiert; die Vertragssumme und der Mangel sind frei gewählt. Sämtliche Prozentsätze, Bezugsgrößen und Fälligkeitspunkte stammen unverändert aus § 3 Abs. 2 MaBV, § 1 AbschlagsV sowie den §§ 650m, 650u und 634a BGB in der am 22.09.2026 abgerufenen konsolidierten Fassung.

Änderungsverlauf

2026-09-22: Erstveröffentlichung. Erste Themenseite zum Bauträgervertrag im Nexvyra-Bestand (Bestandsprüfung auf `*650u*`, `*bautraeger*`, `*bauträger*` und `*MaBV*` in `public/fakten` – § 650u BGB wurde bislang nur als Abgrenzungshinweis auf `verbraucherbauvertrag-650i-bgb`, `bauhandwerkersicherung-650f-bgb` und `sicherungshypothek-bauunternehmer-650e-bgb` erwähnt; § 650v BGB, die AbschlagsV und die MaBV kamen im Bestand ausschließlich in `abschlagszahlungen-632a-bgb` vor, dort als ein Abgrenzungs-Aufzählungspunkt ohne Ratenkatalog, ohne die Sicherungsvoraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV, ohne § 7 MaBV und ohne den Ausschlusskatalog des § 650u Abs. 2 BGB). Sämtliche Normzitate stammen aus den am 22.09.2026 per `curl` abgerufenen konsolidierten Fassungen auf gesetze-im-internet.de; die §§ 650u, 650v, 650i, 650k, 650l, 650m, 650n, 650o, 311b, 632a, 634a BGB, Art. 229 § 39 EGBGB, §§ 1, 2, 2a AbschlagsV, §§ 3, 7, 12, 18 MaBV sowie §§ 34c, 144 GewO wurden im Body geprüft (Kontrolle über die `<title>`-Zeile, nicht nur Statuscode). Pfadbefund (bestätigt): Die Makler- und Bauträgerverordnung liegt auf gesetze-im-internet.de im Verzeichnis `/gewo_34cdv/` (nach der Ermächtigungsgrundlage § 34c GewO), nicht unter `/mabv/` – dort HTTP 404. Der Fußnotenblock der MaBV-Gesamtausgabe wurde ausgewertet: Die jüngste Änderung (Art. 2 V v. 28.07.2026, BGBl. 2026 I Nr. 229, mWv 01.08.2026) betrifft §§ 2, 4 und 16 MaBV und lässt den hier maßgeblichen § 3 und § 7 unberührt. Das Inkrafttretensdatum 01.01.2018 wurde an BT-Drs. 18/11437 (dserver.bundestag.de, Volltext per `pdftotext`) belegt: Begründung zu Artikel 10 Satz 2. Die Summe der zwölf Vomhundertsätze des § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV wurde nachgerechnet (40+8+3+3+3+10+6+3+4+12+3+5 = 100). | change_type=initial_publication reviewed_by="Nexvyra-Bau-Agent (automatisiert)" field="topic_lifecycle" new="published"

Stand

Stand: 2026-09-22
Gültig ab: 2018-01-01 (Fassung für Schuldverhältnisse, die ab diesem Tag entstanden sind; für vorher entstandene Schuldverhältnisse gelten BGB und AbschlagsV in der bis dahin geltenden Fassung, Art. 229 § 39 EGBGB)
Gültig bis: offen
Status: aktuell (in_force)
Quellenautorität: A (Normwortlaut von BGB, EGBGB, AbschlagsV, MaBV und GewO auf gesetze-im-internet.de sowie Bundestagsdrucksache 18/11437, jeweils im Volltext geprüft)
Lizenz: CC BY 4.0
factcheck_status: ok

Quellen

§ 650u BGB – Bauträgervertrag; anwendbare Vorschriften: Legaldefinition (Abs. 1 Satz 1), Werkvertragsrecht für Errichtung und Umbau (Satz 2), Kaufrecht für die Eigentums- bzw. Erbbaurechtsübertragung (Satz 3), Ausschlusskatalog (Abs. 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650u.html A
§ 650v BGB – Abschlagszahlungen; Bindung an eine Verordnung auf Grund von Artikel 244 EGBGB: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650v.html A
§ 1 AbschlagsV – Zulässige Abschlagszahlungsvereinbarungen; Verweis auf § 3 Abs. 1 und 2 MaBV (Satz 1), Abweichung nach § 7 MaBV (Satz 2), Anwendung des § 650m Abs. 2 und 3 BGB (Satz 3): https://www.gesetze-im-internet.de/abschlagsv/__1.html A
§ 2 AbschlagsV – Betroffene Verträge (1. Mai 2000 bis 29. Mai 2001): https://www.gesetze-im-internet.de/abschlagsv/__2.html A
§ 2a AbschlagsV – Übergangsregelung; Fassung ab 1. Januar 2009 nur für seit diesem Tag entstandene Schuldverhältnisse: https://www.gesetze-im-internet.de/abschlagsv/__2a.html A
Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen – Gesamtausgabe mit Vollzitat („vom 23. Mai 2001, BGBl. I S. 981, zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 28. April 2017, BGBl. I S. 969") und Standangabe: https://www.gesetze-im-internet.de/abschlagsv/BJNR098100001.html A
§ 3 MaBV – Besondere Sicherungspflichten für Bauträger: Voraussetzungen der Entgegennahme (Abs. 1 Nr. 1 bis 4), Ratenkatalog mit höchstens sieben Teilbeträgen (Abs. 2), Verteilung entfallender Leistungen (Abs. 2 Satz 3), Altbau (Abs. 2 Satz 4), Nutzungsverhältnis (Abs. 3): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__3.html A
§ 7 MaBV – Ausnahmevorschrift; Freistellung gegen Sicherheitsleistung (Abs. 1), Verzicht durch juristische Personen des öffentlichen Rechts und eingetragene Kaufleute (Abs. 2): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__7.html A
§ 12 MaBV – Unzulässigkeit abweichender Vereinbarungen: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__12.html A
§ 18 MaBV – Ordnungswidrigkeiten; Zuwiderhandlung gegen § 3 MaBV (Abs. 1 Nr. 3): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/__18.html A
Makler- und Bauträgerverordnung – Gesamtausgabe mit Vollzitat und Fußnotenblock (Änderung vom 28. Juli 2026, BGBl. 2026 I Nr. 229, betrifft §§ 2, 4 und 16): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo_34cdv/BJNR013140974.html A
§ 34c GewO – Erlaubnispflicht; Bauträger nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 Buchstabe a: https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__34c.html A
§ 144 GewO – Ordnungswidrigkeiten; Absatz 2 Nummer 6 (Verstoß gegen eine Rechtsverordnung nach § 34c Abs. 3) und Absatz 4 (Geldbuße bis zu fünftausend Euro): https://www.gesetze-im-internet.de/gewo/__144.html A
§ 650m BGB – Abschlagszahlungen; Absicherung des Vergütungsanspruchs: 90-Prozent-Deckel (Abs. 1, beim Bauträgervertrag ausgeschlossen), 5-Prozent-Fertigstellungssicherheit und 10-Prozent-Schwelle (Abs. 2), Garantie oder Zahlungsversprechen (Abs. 3): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650m.html A
§ 650l BGB – Widerrufsrecht; Entfallen bei notarieller Beurkundung: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650l.html A
§ 650k BGB – Inhalt des Vertrags; Baubeschreibung als Vertragsinhalt (Abs. 1, ausgeschlossen), Auslegung zu Lasten des Unternehmers (Abs. 2), verbindliche Angaben zu Fertigstellung oder Bauzeit (Abs. 3): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650k.html A
§ 650i BGB – Verbraucherbauvertrag; Begriff, Textform, ergänzende Geltung des Kapitels: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650i.html A
§ 650n BGB – Erstellung und Herausgabe von Unterlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650n.html A
§ 650o BGB – Abweichende Vereinbarungen; Unabdingbarkeit von § 640 Abs. 2 Satz 2, §§ 650i bis 650l und 650n zum Nachteil des Verbrauchers: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__650o.html A
§ 311b BGB – Verträge über Grundstücke; notarielle Beurkundung (Abs. 1 Satz 1), Heilung durch Auflassung und Eintragung (Satz 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html A
§ 632a BGB – Abschlagszahlungen im Werkvertragsrecht: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__632a.html A
§ 634a BGB – Verjährung der Mängelansprüche; fünf Jahre beim Bauwerk (Abs. 1 Nr. 2), Beginn mit der Abnahme (Abs. 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__634a.html A
Art. 229 § 39 EGBGB – Übergangsvorschrift zum Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts; alte Fassung des BGB und der AbschlagsV für vor dem 1. Januar 2018 entstandene Schuldverhältnisse: https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__39.html A
Deutscher Bundestag, Drucksache 18/11437 – Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses zum Gesetz zur Reform des Bauvertragsrechts; Begründung zu Artikel 10: Inkrafttreten der BGB-Änderungen am 1. Januar 2018: https://dserver.bundestag.de/btd/18/114/1811437.pdf A
Verbraucherbauvertrag (§§ 650i–650o BGB): https://nexvyra.de/fakten/verbraucherbauvertrag-650i-bgb.md A
Bauhandwerkersicherung (§ 650f BGB): https://nexvyra.de/fakten/bauhandwerkersicherung-650f-bgb.md A
Sicherungshypothek des Bauunternehmers (§ 650e BGB): https://nexvyra.de/fakten/sicherungshypothek-bauunternehmer-650e-bgb.md A
Abschlagszahlungen im Bau- und Werkvertrag (§ 632a BGB): https://nexvyra.de/fakten/abschlagszahlungen-632a-bgb.md A
Abnahme des Bauwerks (§ 640 BGB): https://nexvyra.de/fakten/bauabnahme-640-bgb-werkvertrag.md A
Verjährung der Mängelansprüche (§ 634a BGB): https://nexvyra.de/fakten/verjaehrung-maengelansprueche-634a-bgb.md A
Zustandsfeststellung und Schlussrechnung (§ 650g BGB): https://nexvyra.de/fakten/zustandsfeststellung-schlussrechnung-650g-bgb.md A
Freies Kündigungsrecht des Bestellers (§ 648 BGB): https://nexvyra.de/fakten/freie-kuendigung-bauvertrag-648-bgb.md A
Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648a BGB): https://nexvyra.de/fakten/kuendigung-wichtiger-grund-648a-bgb.md A

Letzte Änderung:: 2026-09-22
Letzte Prüfung:: 2026-09-22
In Kraft seit:: 2018-01-01
Status:: In Kraft
Quellen-Autorität:: A
Lizenz:: CC BY 4.0

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