Staffelmiete und Indexmiete (§§ 557a, 557b BGB)

Kurzantwort

Staffelmiete (§ 557a BGB) und Indexmiete (§ 557b BGB) sind die beiden gesetzlich zugelassenen Formen, künftige Mieterhöhungen bereits im Mietvertrag zu vereinbaren (§ 557 Absatz 2 BGB). Beide müssen schriftlich vereinbart werden, und in beiden Fällen muss die Miete jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Absatz 2 Satz 1 BGB; § 557b Absatz 2 Satz 1 BGB, dort „von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen"). Solange eine Staffel läuft, sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen; bei der Indexmiete ist nur die Erhöhung nach § 558 BGB gesperrt, Modernisierungserhöhungen sind unter den engen Voraussetzungen des § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB möglich. Die Mietpreisbremse (§§ 556d–556g BGB) gilt bei der Staffelmiete für jede einzelne Mietstaffel, bei der Indexmiete dagegen nur für die Ausgangsmiete (§ 557a Absatz 4, § 557b Absatz 4 BGB). Der BGH hat entschieden, dass eine Staffelmietvereinbarung, die die Steigerung erst für spätere Jahre in Prozent statt in Geldbeträgen ausweist, nur teilweise unwirksam ist (BGH 15.02.2012 – VIII ZR 197/11), und dass eine Indexmieterhöhung die prozentuale Indexveränderung nicht angeben muss (BGH 22.11.2017 – VIII ZR 291/16).

Kernfakten

Geltungsbereich

Die Regelungen gelten für Wohnraummietverhältnisse. Über § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB sind § 557a Absatz 1 bis 3 und 5 sowie § 557b Absatz 1 bis 3 und 5 BGB zusätzlich auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch juristische Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannte private Träger der Wohlfahrtspflege entsprechend anwendbar, wenn die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen überlassen werden sollen.

Für Gewerberaum gelten §§ 557a, 557b BGB nicht; Wertsicherungs- und Indexklauseln in Gewerbemietverträgen unterliegen dem allgemeinen AGB-Recht und dem Preisklauselgesetz und sind hier nicht Gegenstand.

Beide Vereinbarungen sind nur wirksam, wenn sie schriftlich getroffen werden (§ 557a Absatz 1, § 557b Absatz 1 BGB). Für denselben Zeitabschnitt regeln Staffel- und Indexmiete den Erhöhungsmechanismus jeweils eigenständig; das Gesetz sieht keine Kombination beider Modelle für denselben Zeitraum vor.

Staffelmiete (§ 557a BGB) im Detail

• Betragsmäßiger Ausweis Pflicht. In der Vereinbarung muss „die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag" ausgewiesen sein (§ 557a Absatz 1 BGB). Prozentangaben genügen nicht.
• Ein-Jahres-Regel. Jede Staffel muss mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557a Absatz 2 Satz 1 BGB). Eine Vereinbarung, die eine Staffel früher greifen lässt, weicht zum Nachteil des Mieters von § 557a Absatz 2 BGB ab und ist insoweit nach § 557a Absatz 5 BGB unwirksam.
• Sperre anderer Erhöhungen. Während der Laufzeit sind Erhöhungen nach den §§ 558 bis 559b BGB ausgeschlossen (§ 557a Absatz 2 Satz 2 BGB) – also weder die Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete noch die Modernisierungsumlage nach §§ 559 bis 559b BGB. Nicht vom Wortlaut erfasst sind § 559e BGB (Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage) und § 560 BGB (Betriebskosten); für § 559e BGB soll das der Entwurf BT-Drs. 21/6807 ändern.
• Kündigungsausschluss. Das Kündigungsrecht des Mieters darf für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden; die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig (§ 557a Absatz 3 BGB).
• Mietpreisbremse je Staffel. In Gebieten mit Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 BGB ist jede Mietstaffel an der zulässigen Höchstmiete zu messen. Maßgeblicher Stichtag für die zweite und jede weitere Staffel ist nicht der Beginn des Mietverhältnisses, sondern der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen Staffel fällig wird; eine in einer vorangegangenen Staffel wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten (§ 557a Absatz 4 BGB).

Indexmiete (§ 557b BGB) im Detail

• Bezugsgröße. Maßgeblich ist der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland – der Verbraucherpreisindex (VPI) (§ 557b Absatz 1 BGB; BGH VIII ZR 42/20, Rn. 20).
• Ein-Jahres-Regel. Die Miete muss – abgesehen von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 BGB – jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben (§ 557b Absatz 2 Satz 1 BGB).
• Modernisierung nur ausnahmsweise. § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB lautet: „Eine Erhöhung nach § 559 oder § 559e kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat, es sei denn, es wurde eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1a durchgeführt." Der „es sei denn"-Halbsatz ist nach der Gesetzesbegründung keine Erlaubnis, sondern eine weitere Einschränkung: „Die Berechtigung zur Modernisierungsmieterhöhung besteht trotz Vorliegen einer gesetzlichen Verpflichtung zur Durchführung der Maßnahme dann nicht, wenn es sich um Maßnahmen nach § 555b Nummer 1a handelt und die Mieterhöhung auf § 559e gestützt wird" (BT-Drs. 20/7619, S. 97). Eine Erhöhung nach § 558 BGB ist ausgeschlossen (§ 557b Absatz 2 Satz 3 BGB).
• Form der Erhöhung. Die Mietänderung ist durch Erklärung in Textform geltend zu machen; anzugeben sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag (§ 557b Absatz 3 Satz 1 und 2 BGB). Die geänderte Miete ist ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen (§ 557b Absatz 3 Satz 3 BGB).
• Mietpreisbremse nur zu Beginn. Die §§ 556d bis 556g BGB sind nur auf die Ausgangsmiete anzuwenden (§ 557b Absatz 4 BGB). Spätere Indexsteigerungen werden von der Mietpreisbremse nach geltendem Recht nicht begrenzt – genau hier setzt der Gesetzentwurf BT-Drs. 21/6807 an (siehe unten).

BGH-Rechtsprechung

• BGH, Urteil vom 15. Februar 2012 – VIII ZR 197/11: Eine Staffelmietvereinbarung, in der die jeweilige Miete oder Erhöhung für die ersten zehn Jahre in einem Geldbetrag und erst für die nachfolgenden Jahre in einem Prozentsatz ausgewiesen ist, ist gemäß § 139 BGB nicht insgesamt unwirksam, sondern für die ersten zehn Jahre wirksam (amtlicher Leitsatz 1). Der Senat hat zugleich bestätigt, dass die formularvertragliche Vereinbarung einer Staffelmiete nach § 307 Absatz 3 BGB nicht der AGB-Inhaltskontrolle unterliegt, weil sie die Höhe der Miete unmittelbar festlegt.
• BGH, Urteil vom 22. November 2017 – VIII ZR 291/16: „Eine Mietänderungserklärung bei der Indexmiete erfordert gemäß § 557b Abs. 3 Satz 1, 2 BGB nicht die Angabe der prozentualen Veränderung der Indexdaten" (amtlicher Leitsatz). Der Vermieter muss dem Mieter einfache Rechenschritte nicht vorrechnen.
• BGH, Urteil vom 26. Mai 2021 – VIII ZR 42/20: Zur wirksamen Vereinbarung einer Indexmiete (§ 557b Absatz 1 BGB) und zur Geltendmachung einer darauf gestützten Mietänderung (§ 557b Absatz 3 BGB). Der Senat hat eine formularvertragliche Indexmietklausel am Transparenzgebot des § 307 Absatz 1 Satz 2 BGB gemessen und sie nicht beanstandet; die fehlende ausdrückliche Angabe des Beginns der Jahresfrist und des Basisjahres des VPI führte im entschiedenen Fall nicht zur Intransparenz.

Ausnahmen

• Kein Gewerberaum. §§ 557a, 557b BGB gelten nur für Wohnraum; für Gewerbemietverträge greifen sie nicht (abweichend nur die entsprechende Anwendung nach § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB).
• Altverträge vor der Landesverordnung. § 557a Absatz 4 und § 557b Absatz 4 BGB sind nicht anzuwenden auf Mietverträge und Staffelmietvereinbarungen, die geschlossen wurden, bevor die Wohnung in den Anwendungsbereich einer Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 BGB fiel (Art. 229 § 35 Absatz 1 EGBGB).
• Wegfall der Gebietskulisse. § 557a Absatz 4 BGB ist nicht mehr auf Mietstaffeln anzuwenden, deren erste Miete zu einem Zeitpunkt fällig wird, in dem die Wohnung nicht mehr unter eine Verordnung nach § 556d Absatz 2 BGB fällt (Art. 229 § 35 Absatz 2 EGBGB).
• Kein Mietpreisbremsen-Gebiet. Ohne Landes-Rechtsverordnung nach § 556d Absatz 2 BGB laufen § 557a Absatz 4 und § 557b Absatz 4 BGB von vornherein leer. Bestehende Verordnungen müssen spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2029 außer Kraft treten (§ 556d Absatz 2 Satz 4 BGB).
• Modernisierung trotz Indexmiete. Eine Erhöhung nach § 559 BGB bleibt möglich, soweit der Vermieter die baulichen Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat (§ 557b Absatz 2 Satz 2 BGB). Für Maßnahmen nach § 555b Nummer 1a BGB scheidet eine auf § 559e BGB gestützte Erhöhung nach der Gesetzesbegründung dagegen aus (BT-Drs. 20/7619, S. 97).
• Betriebskosten und § 559e BGB bei der Staffelmiete. Anpassungen von Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen nach § 560 BGB sowie Erhöhungen nach § 559e BGB werden vom Wortlaut der Sperre des § 557a Absatz 2 Satz 2 BGB („§§ 558 bis 559b") nicht erfasst.

Häufige Fehler

• „Bei Staffelmiete gilt die Mietpreisbremse nur einmal." – Falsch. § 557a Absatz 4 BGB unterwirft jede Mietstaffel den §§ 556d–556g BGB, mit eigenem Stichtag je Staffel.
• „Bei Indexmiete deckelt die Mietpreisbremse auch die Erhöhungen." – Falsch. § 557b Absatz 4 BGB erfasst nach geltendem Recht nur die Ausgangsmiete.
• „Eine fehlerhafte Staffel macht den ganzen Staffelmietvertrag unwirksam." – Nicht zwingend. Nach BGH VIII ZR 197/11 bleibt die Vereinbarung für die zulässig ausgestalteten Jahre wirksam (§ 139 BGB).
• „Die Indexerhöhung muss die prozentuale Indexsteigerung nennen." – Nein (BGH VIII ZR 291/16). Erforderlich sind die eingetretene Indexänderung und der Geldbetrag.
• „Die Indexerhöhung wirkt sofort." – Nein. Sie ist erst ab Beginn des übernächsten Monats nach Zugang zu zahlen (§ 557b Absatz 3 Satz 3 BGB).
• „Der Kündigungsverzicht kann beliebig lang sein." – Nein. § 557a Absatz 3 BGB begrenzt ihn auf vier Jahre ab Abschluss der Staffelmietvereinbarung.
• „Während der Staffelmiete kann der Vermieter modernisierungsbedingt nach § 559 BGB erhöhen." – Nein. § 557a Absatz 2 Satz 2 BGB sperrt die §§ 558 bis 559b BGB. Umgekehrt gilt: § 559e BGB ist von diesem Wortlaut nicht erfasst – die Sperre ist also nicht lückenlos; der Entwurf BT-Drs. 21/6807 will die Lücke schließen.

Beispiel

Indexmiete, Nettokaltmiete zu Mietbeginn 900 €. Der VPI ist seit Mietbeginn von 100,0 auf 106,0 Punkte gestiegen; die letzte Mietänderung liegt mehr als ein Jahr zurück.

• Der Vermieter erklärt die Erhöhung in Textform, nennt die Indexentwicklung (100,0 → 106,0) und beziffert die neue Miete mit 954 € (§ 557b Absatz 3 Satz 1 und 2 BGB).
• Die prozentuale Steigerung muss er nicht ausrechnen (BGH VIII ZR 291/16).
• Zugang der Erklärung am 10. März: Die erhöhte Miete ist ab 1. Mai zu zahlen (übernächster Monat, § 557b Absatz 3 Satz 3 BGB).
• Liegt die Wohnung in einem Mietpreisbremsen-Gebiet, ändert das an dieser Erhöhung nach geltendem Recht nichts – die §§ 556d ff. BGB betreffen nur die Ausgangsmiete von 900 € (§ 557b Absatz 4 BGB).

Geplante Änderung (Stand 18.08.2026: noch nicht in Kraft)

Die Bundesregierung hat den Entwurf eines Gesetzes zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete vorgelegt (BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026). Der Bundestag hat den Entwurf am 9. Juli 2026 in erster Lesung beraten und an die Ausschüsse überwiesen; federführend ist der Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz. Vorgesehen sind unter anderem:

• Kappung der Indexmiete: Neuer § 557b Absatz 4 BGB-E – übersteigt die Entwicklung des Preisindexes im Zeitraum von einem Jahr 3 Prozent, bleibt die Hälfte des übersteigenden Teils bei der Berechnung der Mietänderung unberücksichtigt, wenn die Wohnung in einem durch Landes-Rechtsverordnung bestimmten angespannten Gebiet liegt. Die Verordnungen sollen für jeweils höchstens fünf Jahre gelten. Die bisherigen Absätze 4 und 5 werden zu den Absätzen 5 und 6.
• Staffelmiete: § 557a Absatz 2 Satz 2 BGB-E soll zusätzlich § 559e BGB in die Sperre aufnehmen.
• § 559c BGB-E: Anhebung der Wertgrenze für das vereinfachte Modernisierungsverfahren auf 20 000 Euro.

Weil das Gesetzgebungsverfahren nicht abgeschlossen ist, gilt bis zur Verkündung im Bundesgesetzblatt ausschließlich die oben dargestellte Rechtslage.

Quellen

• gesetze-im-internet.de – § 557 BGB (Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz, Absatz 2 Öffnungsnorm): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557.html A
• gesetze-im-internet.de – § 557a BGB (Staffelmiete: Schriftform, Geldbetrag, 1 Jahr, Sperre §§ 558–559b, 4 Jahre Kündigungsausschluss, Mietpreisbremse je Staffel): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557a.html A
• gesetze-im-internet.de – § 557b BGB (Indexmiete: VPI, 1 Jahr, Textform, übernächster Monat, Mietpreisbremse nur Ausgangsmiete): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__557b.html A
• gesetze-im-internet.de – § 556d BGB (zulässige Miethöhe bei Mietbeginn, 10 % über ortsüblicher Vergleichsmiete, Landes-VO längstens bis 31.12.2029): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556d.html A
• gesetze-im-internet.de – § 556g BGB (Rechtsfolgen, Rüge, Auskunft über die Miete): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__556g.html A
• gesetze-im-internet.de – § 559e BGB (Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__559e.html A
• gesetze-im-internet.de – § 558 BGB (Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete – bei Staffel- und Indexmiete gesperrt): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html A
• gesetze-im-internet.de – Art. 229 § 35 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015): https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__35.html A
• rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 15.02.2012 – VIII ZR 197/11 (Teilnichtigkeit einer Staffelmietvereinbarung): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE300502012&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
• rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 22.11.2017 – VIII ZR 291/16 (keine Angabe der prozentualen Indexveränderung erforderlich): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE319322017&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
• rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) – BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20 (Wirksamkeit der Indexmietvereinbarung, Transparenzgebot): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE304322021&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
• dserver.bundestag.de – BT-Drucksache 21/6807 vom 01.07.2026, Gesetzentwurf der Bundesregierung zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete (§ 557b Absatz 4 BGB-E, 3-Prozent-Kappung): https://dserver.bundestag.de/btd/21/068/2106807.pdf D
• bundestag.de – Erste Lesung am 09.07.2026, Überweisung an die Ausschüsse: https://www.bundestag.de/dokumente/textarchiv/2026/kw28-de-mieten-1192548 D
• dserver.bundestag.de – BT-Drucksache 20/7619, S. 97 (Begründung zu § 557b BGB: der „es sei denn"-Halbsatz schränkt die Modernisierungsmieterhöhung weiter ein): https://dserver.bundestag.de/btd/20/076/2007619.pdf D

Änderungsverlauf

• 2026-08-18: Faktencheck-Korrekturen noch am Tag der Erstveröffentlichung. (1) Der „es sei denn"-Halbsatz in § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB war fälschlich als Erlaubnis einer Modernisierungserhöhung bei § 555b Nummer 1a BGB dargestellt; nach BT-Drs. 20/7619, S. 97 ist er eine weitere Einschränkung – korrigiert und mit Begründungszitat belegt. (2) Die Aussage, § 557a Absatz 2 Satz 2 BGB sperre Modernisierungserhöhungen „komplett", war unzutreffend: § 559e BGB ist vom Wortlaut „§§ 558 bis 559b" nicht erfasst; erst BT-Drs. 21/6807 will ihn einbeziehen. (3) valid_from von 2015-06-01 auf 2024-01-01 korrigiert (heutige Fassung des § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB seit dem Gesetz vom 16.10.2023). (4) Die Ein-Jahres-Regel der Indexmiete um den amtlichen Zusatz „von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen" ergänzt. (5) Kernfakten-Zeile zur Reform präzisiert: nicht Kappung bei 3 %, sondern hälftige Berücksichtigung des über 3 % liegenden Teils. (6) Formulierungen zu § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB, zur Kombination von Staffel- und Indexmiete, zur Rechtsfolge einer zu früh greifenden Staffel (§ 557a Absatz 5 BGB) und zur Öffnungsnorm § 557 BGB an den Normwortlaut angeglichen; BT-Drs. 20/7619 als Quelle ergänzt. | change_type=fact_correction reviewed_by="Andreas Warkentin" field="content" new="corrected"
• 2026-08-18: Erstveröffentlichung. §§ 557, 557a, 557b, 556d, 556g, 559e BGB und Art. 229 § 35 EGBGB im Wortlaut gegen gesetze-im-internet.de geprüft; BGH VIII ZR 197/11, VIII ZR 291/16 und VIII ZR 42/20 über die amtlichen Volltexte auf rechtsprechung-im-internet.de (BMJ/BfJ) mit amtlichen Leitsätzen belegt; Reformvorhaben BT-Drs. 21/6807 mit Verfahrensstand (1. Lesung 09.07.2026) ergänzt. Wikidata-Subjects Q58081925, Q165728, Q687323, Q17078081 via Special:EntityData verifiziert. | change_type=initial_publication reviewed_by="Andreas Warkentin" field="topic_lifecycle" new="published"

Siehe auch

• Kappungsgrenze bei Mieterhöhung § 558 Absatz 3 BGB
• Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete § 558 BGB
• Mietpreisbremse § 556d BGB
• Modernisierungsumlage § 559 BGB

Stand

• Stand: 2026-08-18
• Gültig ab: 2024-01-01 – § 557b Absatz 2 Satz 2 BGB in der heutigen Fassung (Aufnahme des § 559e BGB und des „es sei denn"-Halbsatzes durch Artikel 2 des Gesetzes vom 16.10.2023). § 557a BGB steht seit dem 01.06.2015 unverändert; § 557a Absatz 4 und § 557b Absatz 4 BGB (Verzahnung mit der Mietpreisbremse) wurden durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21.04.2015 eingefügt, in Kraft seit 01.06.2015. Die Grundnormen §§ 557a, 557b BGB tragen ihre heutige Nummerierung seit der Mietrechtsreform 2001
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, rechtsprechung-im-internet.de/BGH, Bundestags-Drucksache)
• Lizenz: CC BY 4.0