Verwertungskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB) – angemessene wirtschaftliche Verwertung und erheblicher Nachteil

Kurzantwort

Die Verwertungskündigung ist der dritte gesetzlich benannte Fall eines berechtigten Interesses des Vermieters an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Sie setzt nach § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB voraus, dass der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Zwei Verwertungsziele schließt das Gesetz ausdrücklich aus: die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht, und der Vermieter kann sich nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will. Der Bundesgerichtshof verlangt, dass die erheblichen Nachteile beim Vermieter selbst eintreten und im Kündigungsschreiben konkret dargelegt werden; Nachteile eines personenverschiedenen Dritten – etwa einer verbundenen Schwestergesellschaft – genügen nicht (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16). Auch bei wirksamer Verwertungskündigung kann der Mieter nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen.

Kernfakten

Geltungsbereich

§ 573 BGB gilt für Mietverhältnisse über Wohnraum; welche Vorschriften des Untertitels auf Wohnraummietverhältnisse anwendbar sind und welche Wohnraumarten ausgenommen sind, regelt § 549 BGB. Absatz 1 Satz 1 stellt den Grundsatz auf, dass der Vermieter nur kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat; Absatz 2 nennt mit dem Wort „insbesondere" drei Regelbeispiele, von denen Nummer 3 die Verwertungskündigung ist. Kann ein Mietverhältnis außerordentlich mit der gesetzlichen Frist gekündigt werden, so gelten nach § 573d Absatz 1 BGB mit Ausnahme der Kündigung gegenüber Erben des Mieters nach § 564 BGB die §§ 573 und 573a BGB entsprechend.

Die amtliche Fußnote zu § 573 BGB verweist auf § 578 Absatz 3 Satz 1 BGB. Über diese Vorschrift sind unter anderem die §§ 573 bis 573d BGB entsprechend auch auf Verträge über die Anmietung von Räumen durch eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder einen anerkannten privaten Träger der Wohlfahrtspflege anzuwenden, die geschlossen werden, um die Räume Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zum Wohnen zu überlassen. Auch § 578 Absatz 3 BGB trägt eine amtliche Fußnote: Nach Artikel 229 § 49 Absatz 3 EGBGB ist die Vorschrift auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis nicht anzuwenden.

Der Kündigungstatbestand verlangt zwei Elemente, die kumulativ erfüllt sein müssen:

1. Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks. Verwertung meint die Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, die in erster Linie durch Veräußerung oder Vermietung geschieht. Erfasst ist auch der Fall, dass das Gebäude mit der Mietwohnung zunächst abgerissen und durch einen Neubau ersetzt werden soll, der dann veräußert, vermietet oder verpachtet wird (BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 15). Angemessen ist die Verwertung, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird (BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08, amtlicher Leitsatz a).
2. Erheblicher Nachteil. Der Vermieter muss durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche Nachteile erleiden. Dieses Merkmal ist der Prüfungsschwerpunkt; es verlangt eine Abwägung im Einzelfall und eine konkrete Darlegung im Kündigungsschreiben.

Die Kausalität muss in beide Richtungen stimmen: Der Vermieter muss durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an der Verwertung gehindert sein, und die erheblichen Nachteile müssen dadurch entstehen.

Zeitlich ist der Verwertungswunsch einzugrenzen. Für die Eigenbedarfskündigung ist anerkannt, dass ein noch unbestimmtes Interesse an einer möglichen späteren Nutzung – die sogenannte Vorratskündigung – nicht ausreicht. Für die Verwertungskündigung gilt nach dem BGH nichts anderes: Zu prüfen ist, ob sich der Verwertungswunsch bereits so weit verdichtet hat, dass ein konkretes Interesse an der alsbaldigen Umsetzung der im Kündigungsschreiben dargelegten Pläne angenommen werden kann (BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 18 f.). Im dort entschiedenen Fall genügten dafür eine bereits vorliegende Abrissgenehmigung, laufende Vorbereitungen der Bauantragsunterlagen und Bemühungen um die Beendigung der übrigen Nutzungsverhältnisse.

Die beiden gesetzlichen Ausschlüsse

§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB enthält nach dem ersten Halbsatz zwei ausdrückliche Negativabgrenzungen im Normtext selbst:

• Höhere Miete durch anderweitige Vermietung. „Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt außer Betracht." Der bloße Umstand, dass sich mit einer gewerblichen oder sonstigen Nutzung mehr erlösen ließe, ist damit als Kündigungsgrund von vornherein gesperrt. Das korrespondiert mit § 573 Absatz 1 Satz 2 BGB, wonach die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ausgeschlossen ist.
• Veräußerung nach Umwandlung in Wohnungseigentum. „Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er die Mieträume im Zusammenhang mit einer beabsichtigten oder nach Überlassung an den Mieter erfolgten Begründung von Wohnungseigentum veräußern will." Die Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung und deren anschließender Verkauf tragen eine Verwertungskündigung also nicht. Das Mieterschutzkonzept des Gesetzes verlagert diese Konstellation in andere Instrumente: das Vorkaufsrecht des Mieters (§ 577 BGB) und die Kündigungssperrfrist nach Umwandlung (§ 577a BGB).

Von diesem zweiten Ausschluss zu unterscheiden ist der Verkauf des Grundstücks als solchem – ohne Begründung von Wohnungseigentum. Er ist eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne der Vorschrift und kann bei entsprechenden erheblichen Nachteilen eine Kündigung tragen (BGH, Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09).

Der erhebliche Nachteil in der BGH-Rechtsprechung

Der Begriff des erheblichen Nachteils wird nicht abstrakt definiert, sondern durch einen Abwägungsmaßstab und durch Fallgruppen konkretisiert. Die maßgeblichen Entscheidungen des VIII. Zivilsenats sind:

BGH, Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08 (BGHZ 179, 289). Die Entscheidung trägt drei amtliche Leitsätze. Nach Leitsatz a ist eine wirtschaftliche Verwertung angemessen, wenn sie von vernünftigen, nachvollziehbaren Erwägungen getragen wird. Leitsatz b stellt den verfassungsrechtlichen Rahmen auf: Die Beurteilung, ob dem Eigentümer durch den Fortbestand eines Mietvertrages erhebliche Nachteile entstehen und er deshalb zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt ist, ist vor dem Hintergrund der Sozialpflichtigkeit des Eigentums (Artikel 14 Absatz 2 GG) und damit des grundsätzlichen Bestandsinteresses des Mieters vorzunehmen, in der bisherigen Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben; die hierzu erforderliche Abwägung entzieht sich einer generalisierenden Betrachtung und lässt sich nur im Einzelfall unter Berücksichtigung aller Umstände und der konkreten Situation des Vermieters treffen. Leitsatz c bildet eine praxiswichtige Fallgruppe: Ist wegen Alter und schlechtem baulichem Zustand eines Gebäudes gemessen an üblichen Wohnverhältnissen eine Vollsanierung oder ein Abriss mit anschließendem Neubau geboten, kann ein erheblicher Nachteil darin liegen, dass der Vermieter andernfalls auf notdürftige Maßnahmen – eine „Minimalsanierung" – verwiesen ist, die weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zur Verlängerung einer verhältnismäßig geringen Restlebensdauer des Gebäudes führen. Im entschiedenen Fall lag diese Restlebensdauer bei 15 bis 20 Jahren.

BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10. Diese Entscheidung betrifft die formelle Seite. Nach amtlichem Leitsatz 1 genügt eine wegen geplanten Abrisses und Neubaus ausgesprochene Kündigung dem Begründungserfordernis des § 573 Absatz 3 BGB, wenn dem Mieter mitgeteilt wird, aus welchen Gründen der Vermieter die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert hält und welche baulichen Maßnahmen er stattdessen plant. Der Senat hat ausdrücklich klargestellt, dass es zur Begründung keiner Vorlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen etwa zu einer Sanierungsalternative bedarf; Fehler einer gleichwohl vorgelegten Berechnung oder die Bezugnahme auf eine veraltete Berechnung machen die Kündigung nicht aus formellen Gründen unwirksam. Ob der geltend gemachte erhebliche Nachteil angesichts einer wirtschaftlich vertretbaren Sanierungsmöglichkeit tatsächlich besteht, ist eine Frage der materiellen Berechtigung und gegebenenfalls im Prozess durch Beweisaufnahme zu klären. Leitsatz 2 betrifft die materielle Seite in der Fallgruppe „Abriss eines Gebäudes mit geringem, angemessenen Wohnbedürfnissen nicht mehr entsprechendem Wohnwert zwecks Errichtung von Neubaumietwohnungen".

BGH, Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09. Amtlicher Leitsatz: „Zu den Voraussetzungen einer Verwertungskündigung zum Zweck der Veräußerung einer im vermieteten Zustand unrentablen und nicht oder nur unter erheblichem Preisabschlag verkäuflichen Immobilie." Der Senat hat es als rechtsfehlerhaft beanstandet, die Abwägung auf den einen Aspekt zu verkürzen, ob sich seit dem Erwerb durch den jetzigen Vermieter der Verkehrswert oder die Rentabilität verschlechtert hat, und hat betont, dass die Abwägung dem Tatrichter obliegt und revisionsrechtlich nur eingeschränkt überprüfbar ist.

BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16 (ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR243.16.0). Die aktuellste Leitentscheidung. Amtlicher Leitsatz a: „Die Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB setzt einen erheblichen Nachteil beim Vermieter selbst voraus; ein Nachteil bei einer mit der vermietenden Gesellschaft persönlich und wirtschaftlichen verbundenen ‚Schwestergesellschaft' reicht insoweit nicht aus." Leitsatz b betrifft „das Erfordernis einer konkreten Darlegung eines ‚erheblichen Nachteils' des Vermieters bei der Verwertungskündigung". In der Sache hat der Senat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache an eine andere Kammer des Berufungsgerichts zurückverwiesen. Drei Rechtsfehler hat er benannt: Es fehlten tatsächliche Feststellungen, die die Annahme eines erheblichen Nachteils tragen konnten; das Berufungsgericht hatte die Belange einer personenverschiedenen Schwestergesellschaft einbezogen, obwohl der Nachteil beim Vermieter selbst eintreten muss; und es hatte übersehen, dass nach § 573 Absatz 3 Satz 2 BGB nur die in der Kündigungserklärung angegebenen Gründe berücksichtigt werden können, soweit sie nicht nachträglich entstanden sind.

Aus diesen Entscheidungen ergibt sich ein Abwägungsmaßstab mit zwei Grenzen. Nach unten: Das Eigentum gewährt dem Vermieter keinen Anspruch auf Gewinnoptimierung oder auf Einräumung gerade der Nutzungsmöglichkeit, die den größtmöglichen wirtschaftlichen Vorteil verspricht; nicht jeder aus dem Fortbestand des Mietverhältnisses erwachsende wirtschaftliche Nachteil begründet einen Räumungsanspruch. Nach oben: Die dem Vermieter entstehenden Nachteile dürfen keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlustes der Wohnung erwachsen; insbesondere darf das Kündigungsrecht nicht auf die Fälle andernfalls drohenden Existenzverlusts reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwertung als wirtschaftlich sinnlos erscheint (BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 21 f.).

Abgrenzung zu den anderen Kündigungstatbeständen

• Nummer 1 – schuldhafte Pflichtverletzung. Sie knüpft an ein Verhalten des Mieters an und setzt eine nicht unerhebliche, schuldhafte Verletzung vertraglicher Pflichten voraus. Die Verwertungskündigung ist demgegenüber verhaltensunabhängig.
• Nummer 2 – Eigenbedarf. Dort will der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen. Die Verwertungskündigung zielt dagegen auf die Realisierung des wirtschaftlichen Werts des Grundstücks, nicht auf eigene Wohnnutzung.
• Generalklausel § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB. Die Aufzählung in Absatz 2 ist nicht abschließend („insbesondere"). Der BGH hat allerdings entschieden, dass daraus nicht folgt, bestimmte in Absatz 2 nicht aufgezählte Fallgruppen eines Vermieterbedarfs begründeten von vornherein ein berechtigtes Interesse an der Kündigung; erforderlich ist stets eine Würdigung aller Umstände des Einzelfalls (BGH, Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16; BGH, Urteil vom 10.05.2017 – VIII ZR 292/15). Für den Berufs- oder Geschäftsbedarf hat der Senat in VIII ZR 45/16 zudem herausgearbeitet, dass eine Konstellation, in der die Wohnung ausschließlich zu geschäftlichen Zwecken genutzt werden soll, eine größere Nähe zur Verwertungskündigung aufweist.
• § 573a BGB – erleichterte Kündigung. In einem vom Vermieter selbst bewohnten Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen kann der Vermieter ohne berechtigtes Interesse kündigen; die Kündigungsfrist verlängert sich dann um drei Monate. Im Kündigungsschreiben ist anzugeben, dass die Kündigung auf § 573a Absatz 1 oder 2 BGB gestützt wird (§ 573a Absatz 3 BGB). Auf § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB kommt es dort nicht an.
• § 575 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BGB – Zeitmietvertrag. Will der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit in zulässiger Weise beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden, kann er von vornherein befristet vermieten – wenn er dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt. Das ist der planerische Gegenentwurf zur nachträglichen Verwertungskündigung.

Ausnahmen

• Gesetzlich ausgeschlossene Verwertungsziele. Die Erzielung einer höheren Miete durch anderweitige Vermietung als Wohnraum und die Veräußerung im Zusammenhang mit einer Begründung von Wohnungseigentum sind nach dem Wortlaut des § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB von vornherein keine tauglichen Kündigungsgründe.
• Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung. Sie ist nach § 573 Absatz 1 Satz 2 BGB generell ausgeschlossen.
• Nachteile Dritter. Nachteile, die nicht beim Vermieter selbst, sondern bei einem personenverschiedenen Dritten eintreten, bleiben außer Betracht – auch bei enger persönlicher und wirtschaftlicher Verflechtung (BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Leitsatz a).
• Nicht im Kündigungsschreiben genannte Gründe. Nach § 573 Absatz 3 BGB werden andere als die im Kündigungsschreiben angegebenen Gründe nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind. Ein im Prozess nachgeschobener Nachteil bleibt daher grundsätzlich unbeachtlich.
• Widerspruch des Mieters. Selbst eine wirksame Verwertungskündigung führt nicht zwingend zur Beendigung: Der Mieter kann nach § 574 Absatz 1 Satz 1 BGB widersprechen und die Fortsetzung verlangen, wenn die Beendigung für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Bei der Würdigung der Vermieterinteressen werden nur die im Kündigungsschreiben nach § 573 Absatz 3 BGB angegebenen Gründe berücksichtigt, außer wenn die Gründe nachträglich entstanden sind (§ 574 Absatz 3 BGB).
• Kündigungssperrfrist nach Umwandlung. Ist an vermieteten Wohnräumen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und das Wohnungseigentum veräußert worden, kann sich ein Erwerber auf berechtigte Interessen im Sinne des § 573 Absatz 2 Nummer 2 oder 3 BGB erst nach Ablauf von drei Jahren seit der Veräußerung berufen (§ 577a Absatz 1 BGB); Entsprechendes gilt nach § 577a Absatz 1a BGB bei Veräußerung an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber. Föderalismus-Hinweis: Die Frist beträgt bis zu zehn Jahre, wenn die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist; die Landesregierungen werden ermächtigt, diese Gebiete und die Frist durch Rechtsverordnung für die Dauer von jeweils höchstens zehn Jahren zu bestimmen (§ 577a Absatz 2 BGB). Es gibt daher keine bundesweit einheitliche Sperrfrist – maßgeblich ist die jeweilige Landesverordnung und die dort bezeichnete Gebietskulisse.
• Abweichende Vereinbarungen. Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam (§ 573 Absatz 4 BGB). Der Kündigungstatbestand lässt sich vertraglich also nicht erweitern.

Häufige Fehler

• „Ich kann teurer vermieten" als Kündigungsgrund. Der Normtext schließt genau das aus: Die Möglichkeit, durch eine anderweitige Vermietung als Wohnraum eine höhere Miete zu erzielen, bleibt ausdrücklich außer Betracht (§ 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB).
• Umwandlung in Eigentumswohnungen als Verwertung. Die beabsichtigte Veräußerung im Zusammenhang mit einer Begründung von Wohnungseigentum trägt die Kündigung nicht. Wer umwandeln und verkaufen will, muss die Sperrfrist des § 577a BGB und das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB beachten.
• Nachteile der eigenen Firma oder Schwestergesellschaft angeführt. § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB verlangt erhebliche Nachteile beim Vermieter selbst. Der BGH hat eine Kündigung gerade daran scheitern lassen, dass das Berufungsgericht die Existenzsicherung einer verbundenen Schwestergesellschaft berücksichtigt hatte (BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16).
• Nachteil nur behauptet, nicht mit Tatsachen unterlegt. Formulierungen wie die Sicherung von Einnahmen oder eine „existentielle Frage" genügen nicht, wenn keinerlei tatsächliche Umstände festgestellt sind, die diese Beurteilung tragen (BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 28).
• Gründe im Prozess nachgeschoben. § 573 Absatz 3 Satz 2 BGB lässt nur nachträglich entstandene Gründe zu. Was im Kündigungsschreiben fehlt, ist im Räumungsprozess grundsätzlich verloren.
• Umgekehrt: Wirtschaftlichkeitsberechnung im Kündigungsschreiben für zwingend gehalten. Für die formelle Begründung genügt bei Abriss und Neubau die Angabe, warum die Bausubstanz nicht für erhaltenswert gehalten wird und welche Maßnahmen geplant sind. Rechenwerke sind dafür nicht erforderlich (BGH, 09.02.2011 – VIII ZR 155/10).
• Verwertungspläne noch nicht konkret. Ein noch unbestimmtes Interesse an einer möglichen späteren Verwertung reicht nicht; erforderlich ist ein verdichteter Wunsch mit konkreter Umsetzungsabsicht (BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 19).
• Annahme, es müsse ein Existenzverlust drohen. Das trifft nicht zu. Das Kündigungsrecht darf nicht auf solche Fälle reduziert oder so restriktiv gehandhabt werden, dass die Verwertung wirtschaftlich sinnlos erscheint (BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Rn. 22).
• Verwertungskündigung mit Eigenbedarf verwechselt. Nummer 2 setzt Nutzung als Wohnung für den Vermieter oder ihm nahestehende Personen voraus, Nummer 3 die Realisierung des Grundstückswerts. Die Voraussetzungen und die Begründungsanforderungen unterscheiden sich.
• Widerspruchsrecht des Mieters übersehen. Auch nach wirksamer Verwertungskündigung bleibt der Weg über § 574 BGB offen. Die Prüfung der Kündigungsvoraussetzungen und die Härtefallabwägung sind zwei getrennte Schritte.

Beispiel

Eine Grundstückseigentümerin erwirbt ein 1914 errichtetes Mehrfamilienhaus in innenstadtnaher Lage. Ein Gutachten ergibt, dass das Gebäude wegen Alter und baulichem Zustand gemessen an üblichen Wohnverhältnissen entweder vollsaniert oder abgerissen und neu errichtet werden müsste; eine bloße Instandsetzung würde weder zu einer nachhaltigen Verbesserung noch zu einer nennenswerten Verlängerung der Restlebensdauer führen. Abriss und Neubau sind baurechtlich genehmigt. Diese Konstellation entspricht dem vom BGH am 28.01.2009 entschiedenen Fall VIII ZR 8/08, in dem der Senat einen erheblichen Nachteil bejaht hat.

Für die Kündigung ist zweierlei zu leisten. Formell muss das Kündigungsschreiben nach § 573 Absatz 3 Satz 1 BGB die Gründe angeben. Bei Abriss und Neubau genügt dafür die Darstellung, aus welchen Gründen die vorhandene Bausubstanz nicht für erhaltenswert gehalten wird und welche baulichen Maßnahmen stattdessen geplant sind (BGH, 09.02.2011 – VIII ZR 155/10, Leitsatz 1). Eine Wirtschaftlichkeitsberechnung muss dem Schreiben nicht beiliegen. Materiell entscheidet die Abwägung im Einzelfall: Auf der einen Seite steht das Bestandsinteresse des Mieters, in der Wohnung als seinem Lebensmittelpunkt zu verbleiben, auf der anderen das Verwertungsinteresse der Eigentümerin. Die Nachteile müssen bei ihr selbst eintreten und mit Tatsachen belegt sein.

Zwei Abwandlungen zeigen die Grenzen:

• Wollte die Eigentümerin dasselbe Gebäude lediglich in Eigentumswohnungen aufteilen und diese verkaufen, wäre die Kündigung nach dem dritten Halbsatz des § 573 Absatz 2 Nummer 3 BGB ausgeschlossen – unabhängig davon, wie hoch der wirtschaftliche Nachteil des Unterlassens wäre.
• Würde sie den erheblichen Nachteil damit begründen, dass eine ihr gehörende Schwestergesellschaft ihren Betrieb nicht erweitern könne, wäre die Kündigung ebenfalls nicht tragfähig: Der Nachteil muss beim Vermieter selbst eintreten (BGH, 27.09.2017 – VIII ZR 243/16, Leitsatz a).

Ist die Kündigung wirksam, endet das Mietverhältnis mit Ablauf der Frist des § 573c Absatz 1 BGB. Der Mieter kann ihr gleichwohl nach § 574 BGB widersprechen und die Fortsetzung verlangen; über Fortsetzung, Dauer und Bedingungen entscheidet dann gegebenenfalls das Gericht (§ 574a Absatz 2 BGB). Unabhängig davon kann im Räumungsurteil eine Räumungsfrist nach § 721 ZPO gewährt werden.

Siehe auch

• Eigenbedarfskündigung (§ 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB)
• Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung – Sozialklausel und Härtefall (§§ 574 bis 574c BGB)
• Kündigungsfristen bei Wohnraum (§ 573c BGB)
• Zeitmietvertrag (§ 575 BGB)
• Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 543 BGB)
• Energetische Modernisierung (§ 555b BGB)

Quellen

• gesetze-im-internet.de – § 573 BGB (Ordentliche Kündigung des Vermieters, Absatz 2 Nummer 3 und Begründungserfordernis Absatz 3): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html A
• gesetze-im-internet.de – § 573a BGB (Erleichterte Kündigung des Vermieters): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573a.html A
• gesetze-im-internet.de – § 573c BGB (Fristen der ordentlichen Kündigung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573c.html A
• gesetze-im-internet.de – § 573d BGB (Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist, Verweisung auf § 573 BGB): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__573d.html A
• gesetze-im-internet.de – § 574 BGB (Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574.html A
• gesetze-im-internet.de – § 574a BGB (Fortsetzung des Mietverhältnisses nach Widerspruch): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574a.html A
• gesetze-im-internet.de – § 574b BGB (Form und Frist des Widerspruchs): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__574b.html A
• gesetze-im-internet.de – § 575 BGB (Zeitmietvertrag, Befristungsgrund Absatz 1 Satz 1 Nummer 2): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__575.html A
• gesetze-im-internet.de – § 577 BGB (Vorkaufsrecht des Mieters): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577.html A
• gesetze-im-internet.de – § 577a BGB (Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__577a.html A
• gesetze-im-internet.de – § 578 BGB (Mietverhältnisse über Grundstücke und Räume, Absatz 3 Satz 1): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__578.html A
• gesetze-im-internet.de – Artikel 229 § 49 EGBGB (Übergangsvorschriften zum Mietrechtsanpassungsgesetz; Absatz 3: Nichtanwendung des § 578 Absatz 3 BGB auf bis einschließlich 31.12.2018 entstandene Mietverhältnisse): https://www.gesetze-im-internet.de/bgbeg/art_229__49.html A
• gesetze-im-internet.de – § 549 BGB (Auf Wohnraummietverhältnisse anwendbare Vorschriften): https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__549.html A
• gesetze-im-internet.de – Artikel 14 GG (Eigentumsgarantie und Sozialpflichtigkeit des Eigentums): https://www.gesetze-im-internet.de/gg/art_14.html A
• gesetze-im-internet.de – § 721 ZPO (Räumungsfrist): https://www.gesetze-im-internet.de/zpo/__721.html A
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16 (amtlicher Volltext, PDF; ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR243.16.0): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2016/VIII_ZR_243-16.pdf?__blob=publicationFile A
• rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 27.09.2017 – VIII ZR 243/16 (amtlicher Volltext mit Leitsätzen, Portal von BMJ und BfJ): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE318812017&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
• Bundesgerichtshof – Pressemitteilung Nr. 152/2017 vom 27.09.2017 („BGH mahnt Sorgfalt bei der Prüfung von Verwertungskündigungen (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) an"): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Pressemitteilungen/DE/2017/2017152.html A
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 28.01.2009 – VIII ZR 8/08 (BGHZ 179, 289; amtlicher Volltext mit Leitsätzen a bis c, PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2008/VIII_ZR___8-08.pdf?__blob=publicationFile A
• rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 09.02.2011 – VIII ZR 155/10 (Begründungserfordernis bei Abriss und Neubau, amtlicher Volltext mit Leitsätzen; das SharedDocs-PDF des BGH zu diesem Aktenzeichen enthält nur den Beschluss vom 27.10.2010 zur einstweiligen Einstellung der Zwangsvollstreckung): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE302892011&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09 (Verwertungskündigung zur Veräußerung einer im vermieteten Zustand unverkäuflichen Immobilie, amtlicher Volltext, PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2009/VIII_ZR_226-09.pdf?__blob=publicationFile A
• rechtsprechung-im-internet.de – BGH, Urteil vom 08.06.2011 – VIII ZR 226/09 (amtlicher Volltext mit Leitsatz): https://www.rechtsprechung-im-internet.de/jportal/?quelle=jlink&docid=KORE303462011&psml=bsjrsprod.psml&max=true D
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 29.03.2017 – VIII ZR 45/16 (BGHZ 214, 269; Berufs- und Geschäftsbedarf, Nähe zur Verwertungskündigung, amtlicher Volltext, PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2016/VIII_ZR__45-16.pdf?__blob=publicationFile A
• Bundesgerichtshof – Urteil vom 10.05.2017 – VIII ZR 292/15 (Generalklausel § 573 Absatz 1 Satz 1 BGB, Interessenabwägung, amtlicher Volltext, PDF): https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/VIII_ZS/2015/VIII_ZR_292-15.pdf?__blob=publicationFile A

Änderungsverlauf

• 2026-08-27: Erstveröffentlichung. Normtext der §§ 549, 573, 573a, 573c, 573d, 574, 574a, 574b, 575, 577, 577a, 578 BGB, des Artikels 229 § 49 EGBGB, des Artikels 14 GG und des § 721 ZPO am 27.08.2026 im amtlichen Wortlaut von gesetze-im-internet.de entnommen. Amtliche Leitsätze und Entscheidungsgründe aus den Volltexten des Bundesgerichtshofs zu VIII ZR 243/16 (ECLI:DE:BGH:2017:270917UVIIIZR243.16.0, über rechtsprechung-im-internet.de, docid KORE318812017, und über das SharedDocs-PDF), VIII ZR 8/08, VIII ZR 155/10 (docid KORE302892011), VIII ZR 226/09 (docid KORE303462011), VIII ZR 45/16 (docid KORE313182017) und VIII ZR 292/15 (docid KORE301432017). Alle zitierten URLs am 27.08.2026 auf HTTP 200 geprüft. Nach einer Gegenprüfung Zeile für Zeile gegen sämtliche Primärquellen wurden im selben Lauf elf Präzisierungen vorgenommen: die Aussage aus VIII ZR 243/16 Rn. 22 wurde nach VIII ZR 45/16 Rn. 40 als Obergrenze der Anforderungen an den Vermieter umformuliert (zuvor als „Gegengewicht" missverständlich); eine unbelegte Häufigkeitsaussage wurde gestrichen; die Nichtanwendungs-Fußnote zu § 578 Absatz 3 BGB (Artikel 229 § 49 Absatz 3 EGBGB) wurde ergänzt; §§ 573d Absatz 1, 573a Absatz 3 und 574 Absatz 3 BGB werden nun vollständig wiedergegeben; die Aussage zur Fallgruppe Unverkäuflichkeit wird nicht mehr dem („Zu den Voraussetzungen"-)Leitsatz, sondern Rn. 14 und 17 von VIII ZR 226/09 zugeordnet; die Besitzrechts-Aussage wird Rn. 14 von VIII ZR 8/08 statt dessen Leitsatz b zugeordnet; Zitat-Genauigkeit bei „des Grundstücks", „und der konkreten Situation des Vermieters", „nach Überlassung an den Mieter" und „Fallgruppen eines Vermieterbedarfs" hergestellt; §§ 577, 578 BGB und Artikel 229 § 49 EGBGB in den Quellenblock aufgenommen; der Titel der Pressemitteilung Nr. 152/2017 vollständig zitiert. | change_type=initial_publication field="topic_lifecycle" new="published" reviewed_by="Mietrecht-Agent"

Stand

• Stand: 2026-08-27
• Gültig ab: 2001-09-01 (Fassung des § 573 BGB seit dem Mietrechtsreformgesetz; die Vorschrift ist seither inhaltlich unverändert)
• Status: aktuell
• Quellenautorität: A (gesetze-im-internet.de, Bundesgerichtshof, rechtsprechung-im-internet.de)
• Lizenz: CC BY 4.0