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Schriftform des langfristigen Mietvertrags (§ 550 BGB) – Kündbarkeit bei Formmangel, Nachträge, Einheit der Urkunde und Textform für Gewerberaum

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-08-28 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr nicht in der gesetzlich vorgeschriebenen Form geschlossen, so gilt er nach § 550 Satz 1 BGB für unbestimmte Zeit – die vereinbarte Festlaufzeit trägt dann nicht mehr, und der Vertrag ist ordentlich kündbar. Der Vertrag wird dadurch nicht unwirksam; unwirksam ist allein die Befristung. Bei Wohnraum ist die Kündigung allerdings „frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig" (§ 550 Satz 2 BGB). Für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind (Gewerberaum), genügt seit dem 1. Januar 2025 Textform statt Schriftform: § 578 Absatz 1 Satz 2 BGB ordnet an, dass § 550 BGB dort „mit der Maßgabe anzuwenden" ist, „dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt". Dem Formzwang unterliegen auch spätere wesentliche Vertragsänderungen; ein Nachtragsvertrag wahrt die Form nach BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06 nur dann, wenn er auf die Schriftstücke Bezug nimmt, aus denen sich sämtliche wesentlichen Vereinbarungen ergeben. Sogenannte Schriftformheilungsklauseln sind nach BGH, Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16 mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 550 BGB („Form des Mietvertrags"), für Grundstücke und Nicht-Wohnräume modifiziert durch § 578 Absatz 1 Satz 2 und Absatz 2 Satz 1 BGB [gesetze-im-internet.de]
AnwendungsschwelleMietvertrag „für längere Zeit als ein Jahr" (§ 550 Satz 1 BGB)
Rechtsfolge des FormmangelsDer Vertrag „gilt … für unbestimmte Zeit" (§ 550 Satz 1 BGB) – kein Wirksamkeitsmangel des Vertrags, sondern Wegfall der Befristung
Form bei WohnraumSchriftform nach § 126 BGB: eigenhändige Namensunterschrift oder notariell beglaubigtes Handzeichen (Absatz 1), bei einem Vertrag Unterzeichnung der Parteien auf derselben Urkunde (Absatz 2); Ersetzung durch elektronische Form (Absatz 3) und notarielle Beurkundung (Absatz 5) möglich
Form bei Grundstücken und Nicht-WohnräumenTextform nach § 126b BGB – seit 01.01.2025 (§ 578 Absatz 1 Satz 2 BGB)
Textform (§ 126b BGB)„lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger"
Kündigungssperre bei WohnraumKündigung „frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums" (§ 550 Satz 2 BGB)
Kündigungsfrist bei Geschäftsräumenordentliche Kündigung „spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs" (§ 580a Absatz 2 BGB)
Kündigungsfrist bei Grundstücken und Nicht-Geschäftsräumenbei nach Monaten bemessener Miete „spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats" (§ 580a Absatz 1 Nummer 3 BGB)
Abdingbarkeit§ 550 BGB ist nicht abdingbar – amtlicher Leitsatz BGH 27.09.2017 – XII ZR 114/16: Schriftformheilungsklauseln sind „mit der nicht abdingbaren Vorschrift des § 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam"
Formbedürftige ÄnderungenAmtlicher Leitsatz BGH 25.11.2015 – XII ZR 114/14: „Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar."
Nachträge / Einheit der UrkundeAmtlicher Leitsatz BGH 09.04.2008 – XII ZR 89/06: „Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben."
Erwerber und NießbraucherBGH 22.01.2014 – XII ZR 68/10 (Grundstückserwerber, § 566 Absatz 1 BGB) und BGH 30.04.2014 – XII ZR 146/12 (Nießbraucher, §§ 566 Absatz 1, 567 Satz 1 BGB): Eine Schriftformheilungsklausel hindert den Eintretenden für sich genommen nicht an der Kündigung wegen Schriftformmangels
VertretungszusatzBGH 22.04.2015 – XII ZR 55/14: Enthält das Rubrum keine Angaben über die Vertretungsregelung einer Aktiengesellschaft, ist die Schriftform auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat
ÄnderungsgesetzViertes Bürokratieentlastungsgesetz vom 23.10.2024, BGBl. 2024 I Nr. 323 (ausgegeben am 29.10.2024), Artikel 14 Nummer 7
ÜbergangsrechtArt. 229 § 70 Absatz 1 EGBGB – für vor dem 01.01.2025 entstandene Mietverhältnisse galt § 578 Absatz 1 BGB a. F. „bis einschließlich 1. Januar 2026" weiter; bei einer ab dem 01.01.2025 vereinbarten Änderung bereits ab dem Zeitpunkt der Änderungsvereinbarung neues Recht
Status des Übergangsrechts heuteDie Übergangsfrist des Art. 229 § 70 Absatz 1 Satz 1 EGBGB ist am 01.01.2026 abgelaufen
Landpacht§ 585a BGB verlangt seit 01.01.2025 ebenfalls Textform; Übergangsfrist nach Art. 229 § 70 Absatz 2 EGBGB bis einschließlich 01.07.2026

Geltungsbereich

§ 550 BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum" und gilt dort unmittelbar. Über § 578 BGB wird die Vorschrift auf weitere Mietverhältnisse erstreckt:

Maßgeblich ist die vereinbarte Bindungsdauer, nicht die tatsächliche: § 550 Satz 1 BGB knüpft an einen Mietvertrag an, der „für längere Zeit als ein Jahr" geschlossen wird. Ein unbefristeter Vertrag fällt nicht unter die Vorschrift, weil bei ihm nichts befristet ist, was wegfallen könnte.

Der Formzwang erfasst nicht nur den Ursprungsvertrag, sondern auch spätere wesentliche Änderungen. Für die Miethöhe hat der BGH das im amtlichen Leitsatz zu XII ZR 114/14 (Urteil vom 25.11.2015) ausgesprochen: „Die Änderung der Miethöhe stellt stets eine wesentliche und – jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann – dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar." Leitsatz 3 derselben Entscheidung betrifft die Formbedürftigkeit von Vereinbarungen über am Mietobjekt durchzuführende Um- und Ausbaumaßnahmen.

Textform für Gewerberaum seit dem 1. Januar 2025

Bis Ende 2024 zählte § 578 Absatz 1 BGB den § 550 BGB unter den entsprechend anwendbaren Vorschriften auf – für Gewerberaummietverträge galt damit dieselbe Schriftform wie für Wohnraum. Das Vierte Bürokratieentlastungsgesetz vom 23.10.2024 (BGBl. 2024 I Nr. 323) hat das geändert. Artikel 14 Nummer 7 des Gesetzes lautet:

> „§ 578 Absatz 1 wird wie folgt geändert: a) Die Angabe ‚550,' wird gestrichen. b) Folgender Satz wird angefügt: ‚§ 550 ist mit der Maßgabe anzuwenden, dass ein Mietvertrag, der für längere Zeit als ein Jahr nicht in Textform geschlossen wird, für unbestimmte Zeit gilt.'"

Nach Artikel 71 Absatz 1 des Gesetzes trat es „vorbehaltlich der Absätze 2 bis 13 am ersten Tag des auf die Verkündung folgenden Quartals in Kraft"; verkündet wurde am 29.10.2024, maßgeblich ist damit der 1. Januar 2025.

Was Textform verlangt. § 126b BGB definiert sie als „lesbare Erklärung, in der die Person des Erklärenden genannt ist, auf einem dauerhaften Datenträger". Ein dauerhafter Datenträger ist nach derselben Vorschrift jedes Medium, das dem Empfänger die Aufbewahrung einer an ihn persönlich gerichteten Erklärung für einen angemessenen Zeitraum ermöglicht und geeignet ist, die Erklärung unverändert wiederzugeben. Eine eigenhändige Unterschrift verlangt § 126b BGB – anders als § 126 Absatz 1 BGB – nicht.

Übergangsrecht. Artikel 15 Nummer 1 des Vierten Bürokratieentlastungsgesetzes hat dem Artikel 229 EGBGB einen neuen § 70 angefügt („Übergangsvorschrift zum Schriftformerfordernis bei Gewerbemiet- und Landpachtverträgen"). Nach Art. 229 § 70 Absatz 1 Satz 1 EGBGB war auf vor dem 01.01.2025 entstandene Mietverhältnisse gemäß § 578 BGB die alte Fassung „bis einschließlich 1. Januar 2026 weiter anzuwenden". Satz 2 enthält eine Rückausnahme: Wird die Änderung eines solchen Altvertrags ab dem 01.01.2025 vereinbart, gilt bereits „ab dem Zeitpunkt der Änderungsvereinbarung" das neue Recht. Diese Übergangsfrist ist inzwischen abgelaufen.

Parallel dazu wurde die Landpacht umgestellt: § 585a BGB verlangt seit 01.01.2025 Textform (Artikel 14 Nummer 8), die zugehörige Übergangsfrist des Art. 229 § 70 Absatz 2 Satz 1 EGBGB lief „bis einschließlich 1. Juli 2026".

Einheit der Urkunde und Nachträge

Die Schriftform des § 126 Absatz 2 BGB verlangt, dass die Unterzeichnung der Parteien „auf derselben Urkunde" erfolgt. Der XII. Zivilsenat verlangt dafür keine feste körperliche Verbindung aller Blätter. In BGH, Urteil vom 09.04.2008 – XII ZR 89/06 heißt es unter Bezugnahme auf das Senatsurteil vom 18.12.2002 – XII ZR 253/01, es genüge eine „gedankliche Verbindung, die in einer zweifelsfreien Bezugnahme zum Ausdruck kommen muss" (Randnummer 24 der Entscheidungsgründe). Der amtliche Leitsatz derselben Entscheidung zieht daraus die Folgerung für Nachträge:

> „Ein Nachtragsvertrag wahrt die Schriftform eines Mietvertrages nur dann, wenn er eine Bezugnahme auf die Schriftstücke enthält, aus denen sich sämtliche wesentlichen vertraglichen Vereinbarungen ergeben."

Aus den Gründen ergibt sich zugleich die Grenze dieser Auflockerung: Ergänzungs-, Zusatz- oder sonstige Nebenabreden, die für sich genommen die notwendigen Bestandteile eines Mietvertrags nicht enthalten, können nur mit solchen Urkunden zu einer gedanklichen Einheit verschmelzen, die ihrerseits die Willensübereinkunft hinsichtlich der fehlenden Teile bezeugen – „nicht aber mit solchen, aus denen sich der Einigungsmangel zweifelsfrei ergebe".

Zur Vertretung hat der BGH in XII ZR 55/14 (Urteil vom 22.04.2015) entschieden: „Enthält das Rubrum eines mit einer Aktiengesellschaft abgeschlossenen Mietvertrags oder eines Nachtrags keine Angaben über die Vertretungsregelung der Gesellschaft, ist die Schriftform des Vertrags auch dann gewahrt, wenn nur ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz unterzeichnet hat" (amtlicher Leitsatz, Abgrenzung zu BGH 04.11.2009 – XII ZR 86/07, BGHZ 183, 67).

Diese Rechtsprechung ist zur Schriftform ergangen. Für Gewerberaummietverträge, die seit dem 01.01.2025 nur noch der Textform unterliegen, gilt § 126 Absatz 2 BGB nicht mehr; § 126b BGB kennt kein Erfordernis der Unterzeichnung auf derselben Urkunde. Die Anforderung, dass sich sämtliche wesentlichen Vereinbarungen aus den in Bezug genommenen Erklärungen ergeben müssen, folgt allerdings nicht allein aus § 126 Absatz 2 BGB, sondern aus dem Zweck des § 550 BGB, einem späteren Grundstückserwerber die Vertragsbedingungen erkennbar zu machen. Für die Textform ist diese Frage höchstrichterlich noch nicht geklärt.

Schriftformheilungsklauseln

Viele Formularmietverträge enthalten Klauseln, mit denen sich die Parteien verpflichten, auf Verlangen der anderen Seite alles zu unternehmen, um die Schriftform herzustellen, und bis dahin nicht wegen eines Schriftformmangels zu kündigen. Der BGH hat solche Klauseln in einer Reihe von Entscheidungen entwertet:

Eine Grenze zieht der BGH über § 242 BGB. Leitsatz 2 von XII ZR 114/16 lautet: „Es verstößt gegen Treu und Glauben, wenn eine Mietvertragspartei eine nachträglich getroffene Abrede, die lediglich ihr vorteilhaft ist, allein deshalb, weil sie nicht die schriftliche Form wahrt, zum Anlass nimmt, sich von einem ihr inzwischen lästig gewordenen langfristigen Mietvertrag zu lösen." Umgekehrt hat der Senat in XII ZR 89/06 klargestellt, dass allein die langjährige Durchführung des Vertrags die Berufung auf den Formmangel nicht ausschließt: „Jede Partei darf sich grundsätzlich – auch nach jahrelanger Durchführung des Mietvertrages – darauf berufen, dass die für den langfristigen Mietvertrag vorgesehene Form nicht eingehalten ist."

Ausnahmen

Häufige Fehler

Beispiel

Ein Vermieter und eine GmbH schließen am 15.03.2026 einen Mietvertrag über Ladenflächen mit fester Laufzeit bis zum 31.03.2036. Der Vertrag wird als PDF per E-Mail ausgetauscht; beide Seiten bestätigen den Vertragsschluss per E-Mail, in der jeweils der Name der erklärenden Person genannt ist. Eine eigenhändige Unterschrift auf einer gemeinsamen Papierurkunde gibt es nicht.

Quellen

Änderungsverlauf

Siehe auch

Stand