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Qualifizierter Zeitmietvertrag (§ 575 BGB) – Befristungsgründe, Schriftform, Folgen einer unzulässigen Befristung

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-08-20 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

Ein Wohnraummietvertrag darf im Anwendungsbereich des § 575 BGB nur dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn einer der drei dort aufgezählten Befristungsgründe vorliegt und der Vermieter dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt (§ 575 Absatz 1 Satz 1 BGB); ausgenommen sind die Mietverhältnisse des § 549 Absatz 2 und 3 BGB, und § 578 Absatz 3 Satz 2 BGB stellt für bestimmte Träger einen weiteren Befristungsgrund bereit. Fehlt der Grund oder die schriftliche Mitteilung, gilt das Mietverhältnis nach § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen – es ist dann nach den Fristen des § 573c BGB ordentlich kündbar, für den Vermieter allerdings nur bei berechtigtem Interesse (§ 573 BGB). Der Mieter kann frühestens vier Monate vor Ablauf der Befristung verlangen, dass der Vermieter ihm binnen eines Monats mitteilt, ob der Befristungsgrund noch besteht (§ 575 Absatz 2 Satz 1 BGB); bei verspäteter Mitteilung kann er Verlängerung um den Zeitraum der Verspätung verlangen. Entfällt der Grund, kann der Mieter Verlängerung auf unbestimmte Zeit verlangen (§ 575 Absatz 3 Satz 2 BGB). Nach BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12 kann an die Stelle einer unwirksamen Befristung im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ein beiderseitiger Kündigungsverzicht für die Dauer der vorgesehenen Befristung treten.

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 575 BGB („Zeitmietvertrag"), ergänzt durch § 575a BGB [gesetze-im-internet.de]
AnwendungsbereichMietverhältnisse über Wohnraum – § 575 BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum"; für Grundstücke und Geschäftsräume zählt § 578 Absatz 1 und 2 BGB den § 575 BGB nicht unter den entsprechend anwendbaren Vorschriften auf
Zulässige Befristungsgründedrei, aufgezählt in § 575 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1–3 BGB – Eigennutzung, Beseitigung/wesentliche Veränderung/Instandsetzung, Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten; ein vierter Grund nur über § 578 Absatz 3 Satz 2 BGB
Nummer 1 – EigennutzungVermieter will „die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen" (§ 575 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 BGB)
Nummer 2 – BauabsichtVermieter will „in zulässiger Weise die Räume beseitigen oder so wesentlich verändern oder instand setzen, dass die Maßnahmen durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert würden" (§ 575 Absatz 1 Satz 1 Nummer 2 BGB)
Nummer 3 – WerkswohnungVermieter will „die Räume an einen zur Dienstleistung Verpflichteten vermieten" (§ 575 Absatz 1 Satz 1 Nummer 3 BGB)
Form der Begründungschriftliche Mitteilung des Grundes bei Vertragsschluss (§ 575 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB); Schriftform nach § 126 BGB
Folge bei VerstoßMietverhältnis gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen (§ 575 Absatz 1 Satz 2 BGB)
Auskunftsanspruch des Mietersfrühestens 4 Monate vor Ablauf der Befristung; Vermieter muss binnen 1 Monat antworten (§ 575 Absatz 2 Satz 1 BGB)
Folge verspäteter AuskunftVerlängerung um den Zeitraum der Verspätung (§ 575 Absatz 2 Satz 2 BGB)
Späterer Eintritt des GrundesVerlängerung um einen entsprechenden Zeitraum (§ 575 Absatz 3 Satz 1 BGB)
Wegfall des GrundesVerlängerung auf unbestimmte Zeit (§ 575 Absatz 3 Satz 2 BGB)
BeweislastVermieter trägt die Beweislast für Eintritt des Befristungsgrundes und Dauer der Verzögerung (§ 575 Absatz 3 Satz 3 BGB)
Abdingbarkeit„Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam" (§ 575 Absatz 4 BGB)
Ende bei wirksamer BefristungMietverhältnis endet mit Ablauf der Zeit ohne Kündigung (§ 542 Absatz 2 BGB)
Außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist§ 575a BGB setzt ein anderweitig begründetes Recht zur außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist voraus („Kann ein Mietverhältnis … gekündigt werden, so gelten …"); Frist dann: spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats (§ 575a Absatz 3 Satz 1 BGB)
Schriftform des VertragsBei Laufzeit über ein Jahr ohne Schriftform gilt der Vertrag für unbestimmte Zeit; die Kündigung ist dann „frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig" (§ 550 BGB)
Ausnahmen vom Anwendungsbereich§§ 575, 575a Absatz 1 BGB gelten nicht für die Mietverhältnisse des § 549 Absatz 2 BGB (u. a. Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch) und nicht für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Absatz 3 BGB)
Leitentscheidung RechtsfolgeBGH 10.07.2013 – VIII ZR 388/12 (ergänzende Vertragsauslegung: beiderseitiger Kündigungsverzicht statt unwirksamer Befristung)
Leitentscheidung UnabdingbarkeitBGH 29.11.2023 – VIII ZR 7/23, ECLI:DE:BGH:2023:291123UVIIIZR7.23.0 (§ 575 Absatz 1 BGB ist wegen § 575 Absatz 4 BGB zwingend und setzt sich bei einem Binnensachverhalt auch gegen eine Wahl ausländischen Rechts durch)
Geltung seit01.09.2001 (Mietrechtsreformgesetz vom 19.06.2001, BGBl. I S. 1149)

Geltungsbereich

§ 575 BGB steht im Untertitel 2 „Mietverhältnisse über Wohnraum" und gilt daher für Wohnraummietverhältnisse. Für Mietverhältnisse über Grundstücke und über Räume, die keine Wohnräume sind (Gewerberaum), zählt § 578 Absatz 1 und 2 BGB den § 575 BGB nicht unter den entsprechend anwendbaren Vorschriften auf – dort ist eine Befristung ohne Begründung möglich.

Ausgenommen sind die in § 549 Absatz 2 BGB genannten Mietverhältnisse. Die Vorschrift nimmt einen ganzen Block von Schutznormen aus – neben den §§ 574 bis 575 und § 575a Absatz 1 BGB auch die §§ 556d bis 556g, 557 bis 561, § 568 Absatz 2, §§ 573, 573a, 573d Absatz 1, §§ 577 und 577a BGB – und zwar für Mietverhältnisse über

  1. Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist,
  2. möblierten Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung unter den in Nummer 2 genannten Voraussetzungen,
  3. Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege für Personen mit dringendem Wohnungsbedarf angemietet hat, „wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat".

Ebenfalls ausgenommen ist Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim: Für ihn gelten nach § 549 Absatz 3 BGB unter anderem „die §§ 575, 575a Abs. 1 … nicht".

Eine Sonderregelung enthält § 578 Absatz 3 BGB für Verträge, mit denen eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege Räume anmietet, um sie Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen: Solche Verträge können „zusätzlich zu den in § 575 Absatz 1 Satz 1 genannten Gründen auch dann auf bestimmte Zeit geschlossen werden, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will" (§ 578 Absatz 3 Satz 2 BGB). Diese Regelung ist zeitlich begrenzt anwendbar: Nach Art. 229 § 49 Absatz 3 EGBGB ist § 578 Absatz 3 BGB „auf ein bis einschließlich 31. Dezember 2018 entstandenes Mietverhältnis … nicht anzuwenden".

Für Mietverhältnisse auf bestimmte Zeit, die am 1. September 2001 bereits bestanden, ordnet Art. 229 § 3 Absatz 3 EGBGB die Fortgeltung einzelner alter Vorschriften an: „§ 564c in Verbindung mit § 564b sowie die §§ 556a bis 556c, 565a Abs. 1 und § 570 des Bürgerlichen Gesetzbuchs in der bis zu diesem Zeitpunkt geltenden Fassung". Altrecht gilt also nicht pauschal, sondern nur für die dort aufgezählten Normen – darunter § 564c BGB a. F., die Vorgängerregelung zum Zeitmietvertrag. Für neu abgeschlossene Wohnraummietverträge ist seit dem 01.09.2001 § 575 BGB maßgeblich.

Die drei zulässigen Befristungsgründe (§ 575 Absatz 1 Satz 1 BGB)

§ 575 Absatz 1 Satz 1 BGB zählt die Gründe auf, ohne sie mit „insbesondere" zu öffnen – anders als etwa § 573 Absatz 2 BGB für das berechtigte Interesse des Vermieters. Ein zusätzlicher Grund findet sich nur in § 578 Absatz 3 Satz 2 BGB für die dort genannten Träger.

  1. Eigennutzung (Nummer 1). Der Vermieter will die Räume nach Ablauf der Mietzeit „als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen". Denselben Personenkreis nennt § 573 Absatz 2 Nummer 2 BGB für den Eigenbedarf („für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts"). Unterschied im Normaufbau: § 575 Absatz 1 Satz 1 BGB verlangt die Mitteilung des Grundes bei Vertragsschluss, § 573 Absatz 3 BGB die Angabe der Gründe im Kündigungsschreiben.
  2. Beseitigung, wesentliche Veränderung oder Instandsetzung (Nummer 2). Der Wortlaut verlangt zweierlei: Die Maßnahme muss „in zulässiger Weise" beabsichtigt sein, und sie muss durch eine Fortsetzung des Mietverhältnisses „erheblich erschwert" würden. Maßstab ist damit nicht die Eingriffstiefe der Maßnahme als solche, sondern der Grad, in dem ein Fortbestand des Mietverhältnisses sie erschweren würde.
  3. Vermietung an einen zur Dienstleistung Verpflichteten (Nummer 3). Der Fall der Werk- oder Dienstwohnung: Der Vermieter will die Räume nach Ablauf der Mietzeit an eine Person vermieten, die ihm gegenüber zur Dienstleistung verpflichtet ist.

Schriftform der Begründung – und was passiert, wenn sie fehlt

§ 575 Absatz 1 Satz 1 Halbsatz 2 BGB verlangt, dass der Vermieter „dem Mieter den Grund der Befristung bei Vertragsschluss schriftlich mitteilt". Zwei Anforderungen stehen nebeneinander:

Fehlt es an einem der beiden Punkte, ordnet § 575 Absatz 1 Satz 2 BGB die Rechtsfolge an: „Anderenfalls gilt das Mietverhältnis als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen." Der Vertrag ist also nicht insgesamt unwirksam – unwirksam ist nur die Befristung.

Der BGH hat diese Rechtsfolge in BGH, Urteil vom 29.11.2023 – VIII ZR 7/23 angewandt: Dort fehlte „jedenfalls an einer schriftlichen Mitteilung des Befristungsgrunds bei Vertragsschluss im Sinne von § 575 Abs. 1 Satz 1 Halbs. 2 BGB", „so dass das streitgegenständliche Mietverhältnis gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt" (Randnummer 47 der Entscheidungsgründe). Die Entscheidung stellt zugleich klar, dass Art. 3 Absatz 3 Rom-I-VO die Anwendung derjenigen deutschen Bestimmungen nicht berührt, „von denen nicht durch Vereinbarung abgewichen werden kann. Hierzu zählt auch die Vorschrift des § 575 Abs. 1 BGB, da eine zum Nachteil des Mieters hiervon abweichende Vereinbarung nach § 575 Abs. 4 BGB unwirksam ist" (Randnummer 46) – bei einem reinen Inlandssachverhalt setzt sich die Norm daher auch gegen die Wahl ausländischen Rechts durch.

Kündigungsverzicht statt Befristung: BGH VIII ZR 388/12

Die gesetzliche Folge „gilt als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen" ist nach der Rechtsprechung des BGH nicht abschließend. Amtlicher Leitsatz von BGH, Urteil vom 10.07.2013 – VIII ZR 388/12: „Zur ergänzenden Vertragsauslegung im Falle der Unwirksamkeit einer Befristung des Mietvertrags." (Titelzeile: „Wohnraummiete: Ergänzende Vertragsauslegung bei Unwirksamkeit einer Befristung".)

Aus den Entscheidungsgründen:

Praktische Konsequenz: Die Unwirksamkeit der Befristung wirkt nicht zwangsläufig zugunsten des Vermieters. Statt eines frei kündbaren unbefristeten Vertrags kann ein Vertrag entstehen, den er selbst für die Dauer der ursprünglich vorgesehenen Befristung nicht ordentlich kündigen kann. Ob eine solche ergänzende Vertragsauslegung greift, hängt nach der Entscheidung davon ab, ob sie dem hypothetischen Parteiwillen bei Vertragsschluss entspricht und eine planwidrige Vertragslücke schließt.

Auskunftsanspruch des Mieters (§ 575 Absatz 2 BGB)

Der Mieter muss vor Ablauf der Befristung nicht abwarten, ob der Grund noch trägt:

Verschiebt sich der Grund oder fällt er weg, greift § 575 Absatz 3 BGB:

Zu unterscheiden sind damit zwei Anspruchstypen: § 575 Absatz 2 Satz 1 BGB gibt dem Mieter einen Mitteilungsanspruch (Auskunft über den Fortbestand des Befristungsgrundes), während § 575 Absatz 2 Satz 2 und § 575 Absatz 3 Satz 1 und 2 BGB Verlängerungsansprüche enthalten. Beide entstehen nicht automatisch, sondern müssen vom Mieter geltend gemacht werden – das Gesetz formuliert durchgehend „kann … verlangen".

Kündigung während der Laufzeit (§§ 542, 575a BGB)

Ein wirksam befristetes Mietverhältnis endet mit Ablauf der Zeit und muss nicht gekündigt werden (§ 542 Absatz 2 BGB). Eine ordentliche Kündigung ist während der Laufzeit ausgeschlossen; § 542 Absatz 2 Nummer 1 BGB lässt nur die außerordentliche Kündigung „in den gesetzlich zugelassenen Fällen" zu.

§ 575a BGB regelt die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist:

Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund – etwa wegen Zahlungsverzugs nach § 543 Absatz 2 Satz 1 Nummer 3 BGB – bleibt vom Zeitmietvertrag unberührt.

Häufige Fehler und Missverständnisse

Beispiel

Ein Vermieter schließt am 01.03.2026 einen Wohnraummietvertrag mit fester Laufzeit bis zum 28.02.2029. Im Vertrag steht nur „Das Mietverhältnis ist befristet bis zum 28.02.2029", ein Grund wird nicht genannt.

Quellen

Änderungsverlauf

Siehe auch

Stand