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GModG § 40 – Renovierungsanforderungen (MEPS) für bestehende Nichtwohngebäude ab 01.01.2027 (Stand 2026)

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-08-23 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

§ 40 GModG ist die erste Vorschrift des deutschen Gebäudeenergierechts, die bestehende Gebäude maßnahmenunabhängig zu einer energetischen Sanierung verpflichtet – allerdings nur Nichtwohngebäude. Die Norm trägt die amtliche Überschrift „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude" und steht in Teil 3 Abschnitt 2 GModG („Besondere Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude"), zusammen mit § 41 GModG („Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden") (BT-Drs. 21/6278, Artikel 2 Nr. 1 Buchst. b).

Der Mechanismus ist ein relativer Schwellenwert, kein absoluter kWh-Wert. Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung darf danach

des Werts des jeweiligen Referenzgebäudes betragen (Öko-Zentrum NRW, Auswertung des Regierungsentwurfs).

§ 40 GModG ist noch nicht in Kraft. Die Vorschrift wird durch Artikel 2 des Änderungsgesetzes eingefügt und tritt am 1. Januar 2027 in Kraft (BBSR-GModG-Infoportal). Bis zum 31. Dezember 2026 ist § 40 GModG „(weggefallen)" – wer heute in die Lesefassung schaut, findet dort keinen Text.

Für Wohngebäude gibt es kein Gegenstück. Die EU-Gebäuderichtlinie verlangt objektbezogene Mindeststandards nur für Nichtwohngebäude; für den Wohngebäudebestand gilt ein statistischer Absenkpfad (Art. 9 Abs. 2 der Richtlinie (EU) 2024/1275).

Vorbehalt: Der konsolidierte amtliche Volltext des GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung war zum Redaktionszeitpunkt maschinell nicht auswertbar (BGBl. 2026 I Nr. 226 liefert nur eine HTML-Hülle, die Lesefassung auf gesetze-im-internet.de gilt ausdrücklich nur bis 31.12.2026). Absatzstruktur, Schwellenwerte und Ausnahmen dieser Seite stammen aus dem Regierungsentwurf (BT-Drs. 21/6278), dem Referentenentwurf vom 05.05.2026 und der Auswertung durch Öko-Zentrum NRW und ZIA. Die Seite wird deshalb mit factcheck_status: review_needed geführt (siehe „Offene Punkte").

Kernfakten

PunktWert
Rechtsgrundlage§ 40 GModG – „Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude"
Standort im GesetzTeil 3 („Bestehende Gebäude"), Abschnitt 2 – „Besondere Renovierungsanforderungen an bestehende Nichtwohngebäude"
Flankierende Norm§ 41 GModG – „Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden"
Eingefügt durchArtikel 2 des Gebäudemodernisierungsgesetzes, BGBl. 2026 I Nr. 226 vom 28.07.2026
Inkrafttreten01.01.2027 (Artikel 2 und 7 des Änderungsgesetzes)
Rechtsstand bis 31.12.2026§ 40 GModG „(weggefallen)" – kein Regelungsinhalt
Betroffene Gebäudebestehende Nichtwohngebäude (Büro, Handel, Praxis, Lager, Werkstatt, öffentliche Gebäude)
Nicht betroffenWohngebäude – kein objektbezogener Mindeststandard
BilanzgrößenJahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung
MaßstabVielfaches des Referenzgebäude-Werts (Referenzgebäudeverfahren, Anlage 2 GModG), kein absoluter kWh/(m²·a)-Wert
Schwelle ab 01.01.2030höchstens das 3,50fache des Referenzgebäude-Werts (review_needed – Sekundärquelle)
Schwelle ab 01.01.2033höchstens das 2,95fache des Referenzgebäude-Werts (review_needed – Sekundärquelle)
Primärenergiefaktor der Vergleichsrechnungabweichend von Anlage 2 durchgehend 0,7 (review_needed – Sekundärquelle)
Erfüllungsfiktion (§ 40 Abs. 3)Baujahr ab 1996, Sanierungsnachweis auf Niveau der Wärmeschutzverordnung 1995 oder überwiegende Beheizung mit Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme (review_needed)
Ausnahmenu. a. Baudenkmale, zum Abriss vorgesehene Gebäude, Gebäude auf aufgegebenen Betriebsgeländen (review_needed)
Vereinfachter Nachweisüber einen vorhandenen Energieausweis, wenn der Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5fache, ab 2033 höchstens das 0,4fache des Skalenendes erreicht (review_needed)
Unionsrechtliche GrundlageArt. 9 Abs. 1 der Richtlinie (EU) 2024/1275 (EPBD-Neufassung)
EU-Zielgröße 2030energetisch schlechteste 16 % des nationalen Nichtwohngebäudebestands (Bezugsjahr 2020)
EU-Zielgröße 2033energetisch schlechteste 26 % des nationalen Nichtwohngebäudebestands
Vorrangregel Solarpflicht§ 106 Abs. 3 GModG: Die bundesweite Solarpflicht greift nicht, wenn für das Gebäude Maßnahmen nach § 40 Abs. 1 zu ergreifen sind (review_needed)
Erfüllungsaufwand Wirtschafteinmalige Kosten von rund 684 Mio. Euro pro Jahr über 10 Jahre
Erfüllungsaufwand öffentliche Handeinmalige Kosten von rund 50 Mio. Euro pro Jahr über 10 Jahre
Bezugsnorm der BerechnungDIN/TS 18599: 2025-10 (ab 01.01.2027 maßgeblich)

Wie die Schwellenwerte funktionieren

§ 40 GModG arbeitet nicht mit einem festen Energieverbrauchswert, sondern mit dem Referenzgebäudeverfahren, das aus dem Neubaurecht bekannt ist: Zu jedem realen Gebäude wird ein rechnerischer Zwilling gebildet, der dieselbe Geometrie, Nutzfläche, Ausrichtung und Nutzung hat, aber mit einer normativ vorgegebenen Hülle und Anlagentechnik ausgestattet ist (technische Referenzausführung der Anlage 2 GModG, vgl. § 18 Abs. 1 GModG in der Fassung des Artikel 2 Nr. 7 BT-Drs. 21/6278).

Der Schwellenwert ist dann ein Faktor auf diesen Referenzwert. Ein Bürogebäude, dessen berechneter Jahres-Primärenergiebedarf beim 4,1fachen seines Referenzgebäudes liegt, überschreitet ab 2030 die Schwelle von 3,50 und muss saniert werden. Ein Gebäude beim 3,2fachen bleibt 2030 zulässig, überschreitet aber ab 2033 die dann geltende Schwelle von 2,95.

Diese Systematik ist deckungsgleich mit der neuen Effizienzklassenskala A bis G für Nichtwohngebäude (Anlage 10a GModG), die ebenfalls am 01.01.2027 in Kraft tritt und ebenfalls auf dem Verhältnis zum Referenzgebäude beruht. Nach der Auswertung des verkündeten Gesetzestextes durch gewerbepass.de liegen die endgültigen Klassengrenzen bei A ≤ 1,00 (zusätzlich Nullemissionsgebäude), B ≤ 1,48, C ≤ 1,97, D ≤ 2,46, E ≤ 2,95, F ≤ 3,50 und G > 3,50. Damit fallen die MEPS-Schwellen exakt auf zwei Klassengrenzen:

StichtagSchwellenwertEntspricht Anlage 10aPraktische Lesart
ab 01.01.20303,50Obergrenze der Klasse FGebäude der Klasse G müssen saniert werden
ab 01.01.20332,95Obergrenze der Klasse EGebäude der Klassen F und G müssen saniert werden

Diese Zuordnung ist plausibel, aber nicht amtlich bestätigt – sie folgt aus dem Zahlenvergleich zweier Sekundärauswertungen und steht unter Prüfvorbehalt.

Geltungsbereich

Erfasst sind bestehende Nichtwohngebäude. Nichtwohngebäude ist nach der Systematik des GModG jedes Gebäude, das nicht überwiegend Wohnzwecken dient – also Büro- und Verwaltungsgebäude, Handelsimmobilien, Praxen, Werkstätten, Lager- und Produktionsgebäude sowie Gebäude der öffentlichen Hand. Bei gemischt genutzten Gebäuden wird der Nichtwohnteil nach den Zonierungsregeln des § 20 GModG getrennt bilanziert.

Nicht erfasst sind Wohngebäude. Die vielfach zitierte Vorstellung einer „Sanierungspflicht ab Klasse G" für Ein- und Mehrfamilienhäuser hat im GModG keine Grundlage. Für den Wohngebäudebestand verlangt Art. 9 Abs. 2 EPBD lediglich, dass der durchschnittliche Primärenergieverbrauch des nationalen Bestands bis 2030 um mindestens 16 % und bis 2035 um 20 bis 22 % gegenüber 2020 sinkt – ein Ziel des Mitgliedstaats, keine Pflicht des einzelnen Eigentümers.

Zeitliche Reichweite. Die Norm gilt ab 01.01.2027, die materiellen Pflichten greifen aber erst zu den Stichtagen 01.01.2030 und 01.01.2033. Zwischen 2027 und 2030 besteht damit ein Vorlauf von rund drei Jahren, in dem Eigentümer die Betroffenheit ermitteln und Maßnahmen planen müssen. Der ZIA hat in seiner Stellungnahme vom 11.05.2026 darauf hingewiesen, dass für den deutschen Nichtwohngebäudebestand bislang keine flächendeckende repräsentative Datengrundlage existiert, mit der sich die 16-%- und 26-%-Schwellenwerte belastbar zuordnen ließen.

Ausnahmen und Erfüllungsfiktionen

Nach der Auswertung des Regierungsentwurfs durch das Öko-Zentrum NRW und der ZIA-Stellungnahme enthält § 40 GModG drei Entlastungsebenen:

1. Erfüllungsfiktion (§ 40 Abs. 3 GModG). Die Anforderungen gelten als erfüllt, wenn eine der folgenden Bedingungen vorliegt:

Diese Kriterien sind bewusst als grobe Ausschlussmerkmale konstruiert: Sie sollen den Großteil des Bestands ohne kostenintensive Bedarfsberechnung aus der Prüfung nehmen. Der ZIA hebt sie ausdrücklich als praxistauglich hervor.

2. Echte Ausnahmen. Ausgenommen sind unter anderem Baudenkmale, Gebäude, die abgerissen werden sollen, und Gebäude auf aufgegebenen Betriebsgeländen. Daneben bleiben die allgemeinen Instrumente des GModG anwendbar – insbesondere die Befreiung wegen unbilliger Härte nach § 102 GModG und die Innovationsklausel des § 103 GModG (beide bis 31.12.2030 verlängert).

3. Vereinfachter Nachweis über den Energieausweis. Der Nachweis der Einhaltung soll auch über einen bereits vorhandenen Energieausweis möglich sein, wenn der ausgewiesene Primärenergiebedarf bis Ende 2032 höchstens das 0,5fache und ab 2033 höchstens das 0,4fache des Skalenendes erreicht. Damit soll vermieden werden, dass für jedes Gebäude eine neue Bedarfsberechnung nach DIN/TS 18599 erforderlich wird.

Alle drei Punkte stehen unter Prüfvorbehalt; sie stammen aus Auswertungen des Entwurfsstands, nicht aus dem verkündeten Volltext.

Zusammenspiel mit anderen GModG-Pflichten

§ 40 GModG steht nicht isoliert, sondern in einem Bündel von Pflichten, die alle am 01.01.2027 oder kurz danach greifen:

NormInhaltVerhältnis zu § 40
Anlage 10a GModGEffizienzklassen A–G für Nichtwohngebäudegleiche Bezugsgröße (Referenzgebäude); macht die Betroffenheit im Energieausweis sichtbar
§ 81 GModGEnergieausweis auf Grundlage einer energetischen Bilanzierungab 2027 ist für Nichtwohngebäude nur noch der Bedarfsausweis zulässig – er liefert zugleich die Kennzahl für § 40
§ 82 GModGEnergieausweis auf Grundlage des erfassten Endenergieverbrauchsbeschränkt auf Gebäude, die ausschließlich Wohnzwecken dienen; der Verbrauchsausweis für Nichtwohngebäude entfällt
§ 56 GModGGebäudeautomatisierung und Gebäudesteuerung ab 70 kWNachrüstfrist 31.12.2029 – dieselbe Zielgruppe, ein Jahr vor der ersten MEPS-Schwelle
§ 106 Abs. 3 GModGbundesweite SolarpflichtVorrangregel: Die Solarpflicht greift nicht, wenn für das Gebäude Maßnahmen nach § 40 Abs. 1 zu ergreifen sind
§ 7, § 88b GModGÖkobilanzierung / Lebenszyklus-Treibhausgasemissionenbetrifft nur Neubauten, nicht den Bestand
§ 10a, § 10 GModGNullemissionsgebäude ab 2028 / 2030Neubau-Gegenstück zum Bestandsinstrument § 40
§ 22 i. V. m. Anlage 4 GModGgeänderte Primärenergiefaktoren ab 2027verschiebt die Rechenbasis: Strom 1,8 → 1,5, Holz/Biomasse 0,2 → 0,7, fossile Brennstoffe unverändert 1,1

Besonders praxisrelevant ist die Umstellung der Primärenergiefaktoren: Weil biogene Brennstoffe einheitlich mit 0,7 statt bisher 0,2 bewertet werden, verschlechtert sich die rechnerische Einstufung von Gebäuden mit Holz- oder Pelletheizung deutlich – und zwar ohne dass sich am Gebäude selbst etwas ändert. Umgekehrt profitieren wärmepumpenbeheizte Gebäude von der Absenkung des Stromfaktors auf 1,5.

Häufige Fehler

Beispiel

Fall 1 – Bürogebäude Baujahr 1974, Gaskessel. Ein 4.200 m² großes Bürogebäude von 1974 mit ungedämmter Fassade, Isolierverglasung aus den 1990er Jahren und Gas-Niedertemperaturkessel wird 2027 neu bewertet. Der Bedarfsausweis nach DIN/TS 18599: 2025-10 ergibt einen Jahres-Primärenergiebedarf beim 3,9fachen des Referenzgebäudes – Effizienzklasse G. Keine Erfüllungsfiktion greift: Baujahr vor 1996, keine Sanierung auf WSchV-1995-Niveau, keine Wärmepumpe, Biomasse oder Fernwärme. Ab 01.01.2030 verstößt das Gebäude gegen § 40 GModG. Der Eigentümer muss bis dahin unter das 3,50fache kommen und sollte einkalkulieren, dass ab 2033 zusätzlich das 2,95fache einzuhalten ist – eine zweistufige Sanierung ist regelmäßig teurer als eine einmalige, ausreichend tiefe Maßnahme.

Fall 2 – Logistikhalle Baujahr 2004. Eine 2004 errichtete Lagerhalle liegt rechnerisch beim 3,8fachen. Weil das Baujahr nach 1996 liegt, greift die Erfüllungsfiktion des § 40 Abs. 3 – die Renovierungsanforderung gilt als erfüllt, obwohl der Rechenwert oberhalb der Schwelle liegt. Zu prüfen bleiben die übrigen Pflichten, insbesondere die Gebäudeautomatisierung nach § 56 GModG bis zum 31.12.2029.

Fall 3 – Verwaltungsgebäude mit Fernwärmeanschluss. Ein kommunales Verwaltungsgebäude von 1968 wird überwiegend mit Fernwärme versorgt. Nach § 40 Abs. 3 gilt die Anforderung als erfüllt. Zugleich ist zu beachten, dass die Solarpflicht für bestehende öffentliche Nichtwohngebäude nach § 106 GModG gestaffelt greift (2028 ab 2.000 m², 2029 ab 750 m², 2031 ab 250 m²) – die Vorrangregel des § 106 Abs. 3 hilft hier gerade nicht, weil keine Maßnahmen nach § 40 Abs. 1 zu ergreifen sind.

Fall 4 – Handelsimmobilie mit Pelletheizung. Ein 1990 errichtetes Handelsobjekt wird mit einer Pelletanlage beheizt. Über die Erfüllungsfiktion („Biomasse") ist das Gebäude von § 40 befreit. Der neue Primärenergiefaktor für Holz (0,7 statt 0,2) verschlechtert allerdings ab 2027 die ausgewiesene Effizienzklasse im Energieausweis erheblich – mit Folgen für Vermarktung und ESG-Bewertung, nicht aber für die Renovierungspflicht.

Offene Punkte / Vorbehalt zum Rechtsstand

Diese Seite wird bewusst mit factcheck_status: review_needed geführt. Zum Redaktionszeitpunkt ungeklärt bzw. gegenzuprüfen:

  1. Konsolidierter amtlicher Volltext nicht auswertbar. Der Regelungstext im Bundesgesetzblatt (BGBl. 2026 I Nr. 226) lieferte nur eine HTML-Hülle; die Lesefassung auf gesetze-im-internet.de gilt ausdrücklich nur für den Zeitraum 29.07.2026 bis 31.12.2026 und enthält § 40 daher als „(weggefallen)". Eine amtliche Lesefassung der ab 01.01.2027 geltenden Fassung lag nicht vor.
  2. Schwellenwerte 3,50 und 2,95 nicht am Volltext verifiziert. Beide Werte stammen aus der Auswertung des Regierungs- bzw. Referentenentwurfs durch das Öko-Zentrum NRW. Da die Klassengrenzen der Anlage 10a zwischen Entwurf und Verkündung verschoben wurden (Entwurf: F ≤ 2,95 / G > 2,95; verkündete Fassung: E ≤ 2,95 / F ≤ 3,50 / G > 3,50), ist eine parallele Anpassung des § 40 nicht auszuschließen.
  3. Primärenergiefaktor 0,7 in der Vergleichsrechnung. Die Angabe, dass für die Referenzberechnung abweichend von Anlage 2 durchgehend der Wert 0,7 anzusetzen ist, stützt sich auf eine einzelne Sekundärauswertung.
  4. Absatzstruktur des § 40. Die Zuordnung „Abs. 1 = Anforderung, Abs. 2 = EPBD-Umsetzungsauftrag, Abs. 3 = Erfüllungsfiktion" folgt den Verweisen in der ZIA-Stellungnahme (§ 40 Abs. 3) und in § 106 Abs. 3 GModG (§ 40 Abs. 1). Der genaue Zuschnitt der Absätze wurde nicht am Volltext geprüft.
  5. „Baujahr ab 1996" oder „nach 1996". Das Öko-Zentrum NRW schreibt „Baujahr ab 1996", der ZIA „Baujahr nach 1996". Der Stichtag ist für Gebäude des Jahrgangs 1996 entscheidungserheblich.
  6. Änderungen durch den 9. Ausschuss. Ob die Beschlussempfehlung (BT-Drs. 21/7009) den § 40 gegenüber dem Regierungsentwurf geändert hat, konnte nicht geprüft werden. Für andere Vorschriften des Artikels 2 (Anlage 10a, § 82) sind Ausschussänderungen belegt.
  7. Bußgeldbewehrung. Ob § 108 GModG in der ab 01.01.2027 geltenden Fassung einen Ordnungswidrigkeitentatbestand für Verstöße gegen § 40 enthält, ist offen. Der ZIA hat in seiner Stellungnahme ausdrücklich beantragt, kurzfristig eintretende MEPS-Vorgaben nicht bußgeldbewehrt auszugestalten; ob dem gefolgt wurde, ist am Volltext zu prüfen.
  8. Inhalt des § 41 GModG. Der „Nachweis zur Gesamtenergieeffizienz von Nichtwohngebäuden" ist als Paragraphenüberschrift belegt; der Regelungsinhalt (Nachweisführende, Form, Fristen, Aufbewahrung) wurde nicht ermittelt.
  9. Abgrenzung der Ausnahmen. Der genaue Wortlaut der Ausnahmen für Baudenkmale, Abrissgebäude und aufgegebene Betriebsgelände sowie ihr Verhältnis zu § 102 GModG (unbillige Härte) und § 105 GModG (Baudenkmäler) wurde nicht verifiziert.
  10. Zuordnung der Schwellen zu den Effizienzklassen. Die Aussage „3,50 = Grenze F/G, 2,95 = Grenze E/F" ist ein rechnerischer Abgleich zweier Sekundärquellen, keine amtliche Feststellung.

_Diese Punkte werden geprüft, sobald eine amtliche oder nichtamtliche Lesefassung der ab 01.01.2027 geltenden GModG-Fassung maschinell verfügbar ist._

Quellen

Amtliche Primärquellen (Stufe A):

Behörden / Verwaltung (Stufe B):

Fachliche Auswertungen (Stufe C – Grundlage der noch nicht verifizierten Zahlenwerte):

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