Nexvyra

§ 559e BGB – Heizungsumlage 10 %: Ausnahme vom 15-%-Pauschalabzug beim Einbau einer Gas- oder Ölheizung nach § 43 GModG (Stand 2026)

Inhaltlich verantwortet von Andreas Warkentin (warepoint-media GbR) · zuletzt geprüft am 2026-08-26 · Quellenautorität A (amtliche Primärquelle) Fehler melden ✉

Kurzantwort

§ 559e BGB erlaubt dem Vermieter, nach dem Einbau einer neuen Heizungsanlage die jährliche Miete um 10 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen – statt der regulären 8 Prozent nach § 559 Abs. 1 BGB. Voraussetzung ist, dass die Maßnahme die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten dem Grunde nach erfüllt und der Vermieter tatsächlich Drittmittel in Anspruch genommen hat (§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB).

Von den aufgewendeten Kosten sind normalerweise pauschal 15 Prozent als ersparte Erhaltungskosten abzuziehen (§ 559e Abs. 2 Satz 1 BGB). Neu seit dem 29. Juli 2026: Dieser Pauschalabzug gilt nicht, „soweit Kosten durch den Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes entstanden sind" (§ 559e Abs. 2 Satz 2 BGB). § 43 GModG ist die Vorschrift über Gas-, Heizöl- und Flüssiggasheizungen („Bio-Treppe"). Das amtliche GModG-Infoportal des BBSR beschreibt die Wirkung ausdrücklich so: Es gilt „eine Ausnahme vom Pauschalabzug für Erhaltungsmaßnahmen von 15 % der aufgewendeten Kosten, sodass die umlagefähigen Modernisierungskosten entsprechend höher ausfallen" (BBSR-GModG-Infoportal).

Unverändert bleibt die Kappungsgrenze von 0,50 Euro je Quadratmeter Wohnfläche innerhalb von sechs Jahren (§ 559e Abs. 3 Satz 1 BGB). Sie neutralisiert den Vorteil aus der Ausnahme in vielen Fällen vollständig.

Kernfakten

PunktWert
Norm§ 559e BGB – „Mieterhöhung nach Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage" [dejure.org/gesetze/BGB/559e]
Fassung in Kraft seit29.07.2026 [dejure.org; BGBl. 2026 I Nr. 226]
Geändert durchGesetz zur Änderung des Gebäudeenergiegesetzes, zur Änderung des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes und zur Änderung weiterer Vorschriften im Wärmebereich vom 23.07.2026, verkündet 28.07.2026 [recht.bund.de, BGBl. 2026 I Nr. 226]
Erstfassung01.01.2024 (BGBl. 2023 I Nr. 280) [dejure.org]
Umlagesatz10 % der aufgewendeten Kosten pro Jahr [§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB]
Regulärer Umlagesatz zum Vergleich8 % [§ 559 Abs. 1 Satz 1 BGB]
AnknüpfungstatbestandModernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1a BGB = Einbau oder Aufstellung einer Heizungsanlage im Sinne des § 42 GModG [§ 555b Nr. 1a BGB]
Voraussetzung 1Maßnahme erfüllt dem Grunde nach die Voraussetzungen für Zuschüsse aus öffentlichen Haushalten [§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB]
Voraussetzung 2Vermieter hat Drittmittel nach § 559a BGB tatsächlich in Anspruch genommen [§ 559e Abs. 1 Satz 1 BGB]
Rechtsfolge ohne FörderungErhöhung nur nach § 559 BGB (8 %) [§ 559e Abs. 1 Satz 2 BGB]
Pauschaler Erhaltungsabzug15 % der aufgewendeten Kosten [§ 559e Abs. 2 Satz 1 BGB]
Ausnahme vom Pauschalabzugsoweit Kosten durch Einbau einer Heizungsanlage im Sinne des § 43 GModG entstanden sind [§ 559e Abs. 2 Satz 2 BGB; BBSR-GModG-Infoportal]
§ 43 GModG erfasstHeizungsanlagen, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt werden („Bio-Treppe") [gesetze-im-internet.de/geg/__43; BBSR]
Wirkung der Ausnahmeumlagefähige Modernisierungskosten fallen höher aus [BBSR-GModG-Infoportal]
Kappungsgrenze0,50 €/m² Wohnfläche in sechs Jahren [§ 559e Abs. 3 Satz 1 BGB]
Kappung bei Kombination mit § 559-Maßnahmenzusätzlich Grenzen des § 559 Abs. 3a Satz 1 und 2 BGB (3 €/m²; 2 €/m² bei Ausgangsmiete unter 7 €/m²) [§ 559e Abs. 3 Satz 2, § 559 Abs. 3a BGB]
Entsprechend anwendbar§ 559 Abs. 3, 4 und 5 sowie §§ 559b bis 559d BGB [§ 559e Abs. 4 BGB]
Abweichende Vereinbarungunwirksam zum Nachteil des Mieters [§ 559e Abs. 5 BGB]
Sonderfall Wärmepumpezusätzlicher JAZ-Nachweis nach § 559f BGB, sonst nur 50 % Bemessungsgrundlage [§ 559f BGB]
Rechtsprechung zu § 559e BGBkeine einschlägige – zur Norm liegen bei dejure.org nur Entscheidungen zu Nachbarnormen vor [dejure.org]

Geltungsbereich

§ 559e BGB gilt für Wohnraummietverhältnisse. Die Norm steht in Buch 2, Abschnitt 8, Titel 5, Untertitel 2, Kapitel 2, Unterkapitel 2 BGB („Regelungen über die Miethöhe") und wird über § 549 BGB auf Wohnraummietverhältnisse angewendet.

Erfasste Maßnahme. Anknüpfungspunkt ist § 555b Nr. 1a BGB. Diese Nummer wurde zum 29.07.2026 neu gefasst: Modernisierungsmaßnahme ist danach jede bauliche Veränderung, „durch die eine Heizungsanlage im Sinne des § 42 des Gebäudemodernisierungsgesetzes … eingebaut oder aufgestellt wird" (§ 555b Nr. 1a BGB). Bis zum 28.07.2026 verwies die Vorschrift auf die Anforderungen des § 71 GEG (65-%-Erneuerbare-Pflicht); diese ist mit dem GModG entfallen. Der Kreis der erfassten Anlagen ist damit weiter geworden: Er umfasst nun alle zehn Heizungsoptionen des § 42 GModG einschließlich der Gas- und Ölheizung (siehe GModG § 42 – die zehn zulässigen Heizungsoptionen).

Zwei Fördervoraussetzungen. § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt kumulativ, dass die Maßnahme dem Grunde nach förderfähig ist und der Vermieter Drittmittel im Sinne des § 559a BGB tatsächlich abgerufen hat. Wird nicht gefördert, obwohl die Voraussetzungen dem Grunde nach vorlagen, verweist § 559e Abs. 1 Satz 2 BGB auf die reguläre Umlage nach § 559 BGB. Der 10-%-Satz ist also kein Automatismus, sondern der Preis dafür, dass ein Teil der Kosten bereits vom Staat getragen wurde.

Räumlich und zeitlich. Bundesrecht, Geltung im gesamten Bundesgebiet. Die hier beschriebene Fassung gilt für Mieterhöhungserklärungen ab dem 29.07.2026.

Die Ausnahme des § 559e Abs. 2 Satz 2 BGB im Detail

Der Wortlaut lautet:

> „(2) ¹§ 559 Absatz 2 Satz 1 ist mit der Maßgabe anwendbar, dass Kosten, die für > Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären, pauschal in Höhe von 15 Prozent nicht zu > den aufgewendeten Kosten gehören. ²Dies gilt nicht, soweit Kosten durch den Einbau einer > Heizungsanlage im Sinne des § 43 des Gebäudemodernisierungsgesetzes entstanden sind." > (§ 559e Abs. 2 BGB)

Drei Punkte sind praktisch entscheidend:

1. § 43 GModG = fossile Heizung. Die amtliche Überschrift des § 43 GModG lautet „Einbau einer Heizungsanlage, die mit Gas, Heizöl oder Flüssiggas beschickt wird" (gesetze-im-internet.de). § 43 GModG enthält die „Bio-Treppe": Wer nach dem 29.07.2026 eine solche Heizung neu einbaut, muss einen steigenden Mindestanteil biogener oder wasserstoffbasierter Brennstoffe einsetzen – nach dem BBSR-GModG-Infoportal ab 2029 mindestens 10 %, ab 2030 mindestens 15 %, ab 2035 mindestens 30 % und ab 2040 mindestens 60 % (Einzelheiten: GModG „Bio-Treppe" (§ 43)).

2. „Soweit" bedeutet anteilig. Die Ausnahme ist kein Alles-oder-nichts-Schalter. Sie greift nur für den Kostenanteil, der auf die Anlage im Sinne des § 43 GModG entfällt. Bei einer Wärmepumpen-Hybridheizung oder der Kombination einer Gasheizung mit einer solarthermischen Anlage oder einer Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung – die nach dem BBSR-Infoportal alternativ zur Bio-Treppe die Anforderungen erfüllen können (§§ 43, 45, 46 GModG) – müssen die Kosten daher aufgeteilt werden: 15-%-Pauschale nur auf den Nicht-§-43-Anteil.

3. Wirkungsrichtung: zugunsten des Vermieters. Die Ausnahme erhöht die Bemessungsgrundlage. Das ist bemerkenswert, weil sie ausgerechnet die fossile Heizung begünstigt. Systematisch ist sie das mietrechtliche Gegenstück zur Kostenbeteiligung des Vermieters an den Brennstoff- und CO2-Kosten neuer Gas- und Ölheizungen nach den neuen §§ 5a–5d CO2KostAufG (siehe Mieterschutz bei neuer Gas- oder Ölheizung): Der Vermieter darf beim Einbau mehr umlegen, trägt dafür im Betrieb dauerhaft einen Teil der Brennstoffmehrkosten.

Rechenweg und Beispiel

Die Reihenfolge der Abzüge ist gesetzlich nicht ausdrücklich geregelt. Nach der zu § 559e BGB in der Fassung 2024 verbreiteten Auffassung wird die 15-%-Pauschale von den Bruttokosten vor dem Abzug der Drittmittel berechnet (so mietrecht.org unter Verweis auf BT-Drs. 20/7619, S. 98). Diese Reihenfolge ist hier zugrunde gelegt, aber nicht amtlich verifiziert (siehe „Offene Punkte").

Fall. Mehrfamilienhaus mit 400 m² Wohnfläche, Wohnung des Mieters 60 m² (= 15 %). Der Vermieter ersetzt die Heizung durch eine geförderte Hybridlösung. Gesamtkosten 30.000 €, davon entfallen 10.000 € auf den Gaskessel als Anlage im Sinne des § 43 GModG. Drittmittel: 6.000 €.

SchrittMit Ausnahme (§ 559e Abs. 2 S. 2 BGB)Ohne Ausnahme (Vergleichsrechnung)
Aufgewendete Kosten30.000 €30.000 €
15-%-Pauschalenur auf 20.000 € = 3.000 €auf 30.000 € = 4.500 €
Zwischensumme27.000 €25.500 €
abzüglich Drittmittel− 6.000 € = 21.000 €− 6.000 € = 19.500 €
Anteil der Wohnung (15 %)3.150 €2.925 €
Jahresbetrag (10 %)315,00 €292,50 €
Monatlich26,25 €24,38 €
Je Quadratmeter0,44 €/m²0,41 €/m²
Kappungsgrenze 0,50 €/m²nicht erreichtnicht erreicht

Der Unterschied beträgt hier 22,50 € im Jahr – rund 1,88 € im Monat. Bei höheren Kosten wird der Effekt größer, läuft dann aber regelmäßig gegen die Kappungsgrenze von 0,50 €/m² und wird dadurch abgeschnitten.

Ausnahmen

Häufige Fehler

Verwandte Themen

Offene Punkte / Vorbehalt

factcheck_status: review_needed – die folgenden Punkte sind nicht abschließend aus amtlicher Quelle belegt:

  1. Reichweite des „Dies gilt nicht" in § 559e Abs. 2 Satz 2 BGB. Zwei Lesarten sind vertretbar: (a) § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB ist insoweit gar nicht anwendbar – es wird überhaupt kein Erhaltungsanteil abgezogen; (b) nur die Maßgabe (Pauschalierung) entfällt, sodass der Erhaltungsanteil nach § 559 Abs. 2 Satz 1 BGB konkret zu schätzen ist. Das BBSR-Infoportal formuliert das Ergebnis als „entsprechend höhere" umlagefähige Kosten, was für (a) spricht, entscheidet die Frage aber nicht ausdrücklich. Die Gesetzesbegründung zu Artikel 5 des Änderungsgesetzes wurde nicht im Volltext ausgewertet.
  2. Reihenfolge der Abzüge (15-%-Pauschale vor oder nach Abzug der Drittmittel). Die hier verwendete Reihenfolge stammt aus Sekundärliteratur zur Fassung 2024 unter Verweis auf BT-Drs. 20/7619, S. 98; sie wurde für die Fassung ab 29.07.2026 nicht neu verifiziert. Das Rechenbeispiel ist deshalb als Illustration, nicht als verbindliche Berechnung zu lesen.
  3. Volltext des § 43 GModG. Die Einzelnorm-Lesefassung auf gesetze-im-internet.de/geg/__43.html war maschinell nicht auswertbar (leere Antwort); dasselbe gilt für buzer.de/43_GModG.htm. Die Angaben zu § 43 GModG stützen sich auf die amtliche Darstellung des BBSR-GModG-Infoportals und die Paragraphenüberschrift. Widersprüchliche Sekundärangaben: Für die erste Stufe der Bio-Treppe kursieren „ab 2029 mindestens 10 %" (BBSR-Infoportal, hier verwendet) und „ab 2029 mindestens 15 %". Vor einer Detailaussage zu § 43 GModG ist der amtliche Volltext heranzuziehen.
  4. Praktische Reichweite der Ausnahme. Ob und in welchen Konstellationen eine Anlage im Sinne des § 43 GModG überhaupt die Förderfähigkeit dem Grunde nach nach § 559e Abs. 1 Satz 1 BGB erreicht, ist nicht abschließend geklärt. Die BEG-Heizungs- förderung fördert Gas- und Ölheizungen nicht als solche; in Betracht kommen vor allem Hybridkonstellationen mit einem geförderten erneuerbaren Anlagenteil. Die Kostenaufteilung zwischen § 43-Anteil und übrigem Anteil ist gesetzlich nicht geregelt.
  5. Aufteilungsmaßstab bei mehreren Wohnungen. § 559e Abs. 4 BGB i. V. m. § 559 Abs. 3 BGB verlangt eine „angemessene" Aufteilung; ein gesetzlicher Schlüssel fehlt. Das Beispiel verwendet den Wohnflächenanteil, was üblich, aber nicht zwingend ist.
  6. Rechtsprechung. Zu § 559e BGB in der Fassung ab 29.07.2026 liegt keine Rechtsprechung vor. Die bei dejure.org unter der Norm geführten Entscheidungen (BVerfG, 23.07.2026 – 2 BvE 4/23; LG Berlin II, 13.01.2026 – 63 S 275/25; AG Berlin-Mitte, 25.11.2025 – 104 C 5062/25) betreffen das Gesetzgebungsverfahren bzw. Indexmietklauseln und sind für Absatz 2 Satz 2 nicht einschlägig; sie werden hier bewusst nicht als Beleg zitiert.

Quellen

Änderungsverlauf

Stand